1、購物中心設備維修保養管理商管總部工程部-白新亮開篇引言 設備設備的維修管理貫穿于商業行業的各個階段，它既是物業保值增值的根底同時也是保證商業效力企業輸出高質量效力的前提。維修管理真的那么重要嗎？ 以下兩個事例可以給出答案。案例某萬達廣場疏于對檢修質量的管控，去年七月份，正值供冷頂峰期間，在環境溫度高達35的情況下，大商業空調主機無法開啟，導致廣場環境溫度過高，遭業主大量贊揚。案例自2021年12月1至2021年6月份,廣州白云萬達廣場中央空調能耗異常，經過數據檢測發現空調主機冷凝器需求清洗。通泡清洗和主管道清洗后，效果明顯， 制冷季同比減少空調能耗近5.3%。4小結 以上兩個案例同樣是設備設備

2、的維修管理，都是發生在萬達內部的鮮活案例，但由于注重程度的不同導致結果千差萬別，維修管理的重要性可見一斑！內部的智慧也值得我們相互自創。正文目錄1簡介-設備維修管理2萬達關于維修管理的要求3方案維珍重點解析4外委管理5主力店的維修管理6專項維修基金的運用7設備分級管理6一、設備維修管理構成及定義 隨著工業消費的開展，設備設備現代化程度的提高，設備設備在現代化大消費中的作用與影響日益擴展，由于管文科學的提高，設備管理也得到了相應的注重和開展，以致逐漸構成一門獨立的科學設備維修管理學。 商業物業中的設備維修管理是指按照合同要求，運用科學的管理程序、專業的技術手段對房屋及其設備進展日常養護、修繕和技

3、術管理的行為。什么是設備維修管理？一、設備維修管理意義設備管理程度博得市場保值增值平安營運環境維護影響口碑一、設備維修管理開展史縱觀設備維修管理的開展，可以大致分為以下六個階段：1.事后維修階段: 事后修繕缺乏預見性，修繕間歇時間較長，是比較原始的設備維修制度。目前，除在小型、不重要設備中采用外，已被其他設備維修制度所替代。2.設備預防維修管理階段: 采取預防為主的維修措施，減少設備事故的發生。其主要特點是：方案預修與事后修繕相結合,合理確定修繕周期,正確采用工程修繕,修繕與改造相結合,強調設備保養維護與檢修結合3.消費維修階段一、設備維修管理開展史 6.智能維修階段 經過傳感器，監測設備設備

4、的運轉情況，假設出現問題，將信息傳輸至中央任務站，由維修人員診斷并經過傳感器實施遠程維修。 5.設備綜合管理階段 經過PLC，監測設備設備的運轉情況，假設出現問題，將信息傳輸至相銜接的計算機，起到預警的作用。 4.維修預防階段這是指在設備的設計、制造階段就思索維修問題， 提高設備的可靠性和易修性。一、設備維修管理開展史表示圖1 事后維修階段5 設備預防維修管理階段3 消費維修4 維修預防2 設備綜合管理階段6 智能維修一、設備維修管理分類 維修方式 改善維修 事后維修 例行維修 一、二、三級維修 方案檢修 設備點檢 預防維修 1、例行維修 一、設備維修管理保養種類主管班長操作人員每天巡回檢查例

5、行保養 編制匯報點檢記錄復查維修，對需求停機保養得設備，列入維修方案出現問題問題無法處理安排任務安排任務一、設備維修管理保養種類三級維修二級維修一級維修以操作人員為主，對設備外外表有關部件進展檢查加強二級維修保養的深度和廣度上進展的較大規模的維修保養。以專項維修人員為主，對設備進展拆檢、修復、改換部分零件2、一二三級維修一、設備維修管理保養種類3、方案檢修類別時間月方案年度方案大修項修中修小修改善維修備注：部分專業性較強的工程普通采取外委其他專業公司修繕一、設備維修管理保養種類 項修： 即工程修繕。是針對設備某項性能目的劣化達不到規定要求而進展的專項維修。項修是經過對設備形狀的監測來對定期維修

6、進展補充、完善。日常點檢定期點檢設備點檢簡單缺點由操作工本人處理維修工處理難度較大的缺點隱患維修任務量較大的隱患由專業工程師編制維修方案處理一、設備維修管理保養種類4、設備點檢一、維修管理管理現狀 1、現狀 1.傾向于現場管理，以維護保養為主2.自控化程度及合理性不高 萬達相關要求的順應性 為保證各萬達廣場的正常營業，保證設備設備能長期、平安、穩定地運轉，延伸設備運用期限，使設備經常處于良好的任務形狀。商管系統在上述行業規范、常規做法的根底之上，結合本身的運營管理特點、要求，量身定做，編制了更加適用的設備維修管理制度- 的編制二、萬達相關要求2021版制度要求 一.維護保養管理二.公共設備設備

7、的維修管理 21 2021版制度中對設備設備的維修管理主要有兩大部分：維修保養規程的制定方案的制定實施檢查 一.維護保養管理步驟 二、萬達相關要求2021版制度要求 1.維護保養規程的制定 各地商管公司按照不同設備設備的技術要求，針對各廣場詳細情況，必需分別制定維修保養規程，明確維保工程、維保周期、維保方法、人員、費用等內容。 二、萬達相關要求2021版制度要求其他內容時間安排費用預算維保工程設備稱號給排水空調土建強電弱電萬達廣場設備設備維保方案二、萬達相關要求2021版制度要求 2.維保方案的制定 3.維修保養的實施 2) 設備設備維護保養工程在上報區域公司審核、商管總部工程部審批后實施，并

8、構成記錄存檔。 3事故搶險、排除艱苦平安隱患缺點、緊急搶修需求的物料，如無庫存的備品備件，可先采購事后上報區域公司。1各地商管公司應建立設備設備保養和運轉保證所必需的備品備件一覽表，明確規定備品備件種類、規格、最低庫存數量等；二、萬達相關要求2021版制度要求 4.維修保養的檢查 商管總部 區域公司 地方公司 工程經理 工程副總每月28號上報定期檢查次月5日上報每周檢查維修保養方案的實施情況和任務記錄每月檢查確認維修保養任務二、萬達相關要求2021版制度要求 二.公共設備設備的維修管理 1.公共設備設備的大中修 2.專項維修基金的管理 3.專項維修基金實施的管理 4.受托商業物業維修基金管理

9、二、萬達相關要求2021版制度要求 1.公共設備設備的大中修構筑物及機電設備 1各地商管公司按照相關建筑規范的要求，結合對建構筑物運用情況、檢測結果，提出建構筑物大中修方案并編制專項維修基金預算；2按照設備設備管理和行業規范的要求，結合運用情況、檢測結果提出機電設備設備大中修方案并編制專項維修基金預算。二、萬達相關要求2021版制度要求 2預算的由各地商管公司總經理親身主持編制任務，須保證預算費用與實踐發生維修費用的偏向控制在10%之內。各項工程均應經過充分論證方可上報，并應提供相關論證資料，照片，改造方案，圖紙等。 1按照應收租金額和相應比例計提二、萬達相關要求2021版制度要求 2.專項維

10、修基金的管理 1各地商管公司應提出合理施工方案，經區域公司審核后 上報商管總部同意后方可實施 2各地商管公司擔任將各項工程進度按月上報至區域公司。各項工 程開工驗收合格后，須向區域公司上報并抄送商管總部工程部二、萬達相關要求2021版制度要求 3.專項維修基金實施的實施管理 4.受托商業物業維修基金管理 1管理受托商業物業的各地商管公司，須在每年7月31日完成下年度，經區域公司審核后上報商管總部工程部匯總審定后，報至委托方審批 2各地商管公司根據委托方批復的工程工程及限額，報商管總部工程部審批后組織實施 3各項工程開工驗收合格后，須向區域公司上報并抄送商管總部工程部。 二、萬達相關要求2021

11、版制度要求方案檢修的流程編制設備清單月度維保方案實施與驗收存檔 監管外委公司技術規范根據廠家技術資料年度維保方案維保任務單病歷卡自行或外委外委評價三、方案維珍重點解析-如何編制設備清單 設備清單編制要點： 按照廣場的全系統分類編制清單，明確安裝位置、品牌、設備擔任范圍、主要參數、消費日期、啟用日期等信息。 三、方案維珍重點解析-年度維保方案 分專業、全面系統地編制全年維保方案,落實責任人、維保規程、維保時間及資金來源，明確維保過程中的支持性表格。 全年維保方案的編制要點 對各專業的全年維保方案進展細化分解，落實例行維修、一二三級維修、方案檢修等事項安排，細化到月。 三、方案維珍重點解析-月度維

12、保方案月度維保方案的編制要點三、方案維珍重點解析-設備保養卡、病歷卡 三、方案維珍重點解析-規范化保養卡 四、外委管理外委管理的出發點：1、行業要求電梯等特種設備2、外委單位的專業性3、躲避商業管理公司的風險 萬達常用的外委工程： 電梯 冷凍機組 水質處置 污水井清掏 消防主機 四、外委管理 外委管理的要求 1、在合同中細化、商定管理要求 2、留存好記錄表單，見證外委維修過程 3、照片資料存檔 4、獲得外委合格報告并對報告進展評價 四、外委管理 研討：如何做好外委管理？ 四、外委管理五、主力店的維修管理 萬達廣場主力店主要分如下業態: 百貨、超市、影城、KTV、電玩、家電賣場、服裝、體育運動、

13、大型酒樓等主要分為四個方面主力店維修管理范圍主力店維修管理的根據主力店維修管理的要點主力店維修管理問題的處置五、主力店的維修管理1、擔任對合同商定的設備設備進展大、中修維護。2、對設備的日常操作和維修保養進展監視管理。3、對國家和地方強迫要求的定期檢測內容進展監視管理。五、主力店的維修管理-管理范圍 商管公司對主力店的設備設備維修管理是以監視管理為主，主要表達在：1、； 2、； 3、集團和商管總部下發的各項制度； 4、中的相關商定； 5、國家及行業的規范和規范。五、主力店的維修管理-管理根據 三、維修管理的要點 1、構成月度任務例會制度，溝通和協調設備設備維修管理過程中的相關問題。2、對主力店

14、設備及機房進展定期巡檢。 五、主力店的維修管理-管理要點3、組織主力店的管理人員進展技藝培訓，可采用共同巡視檢查，加強互動和閱歷交流。五、主力店的維修管理-管理要點 4、定期檢查主力店的設備檢測及外委工程的執行情況。 5、主力店的消防維保單位應與商業廣場消防維保單位相一致。6、開業前期即要明確相關規范：將設備設備維保規范、維保頻次構成規范化的操作指引，寫入主力店的。7、單店工程副總一個月要巡查主力店一次，區域工程副總半年要巡查主力店一次報保險公司出險五、主力店的維修管理-緊急問題的處置流程主力店設備設備損壞留取現場照片和記錄24小時之內商管總部區域平安質量部區域工程部注重主力店的緊急問題處置

15、用到的管理工具檢查表： 五、主力店的維修管理XX公司主力店檢查發現的問題 下述案例，總結了主力店管理中易發生的問題，希望能給各位指點在今后的管理中起到警示、舉一反三的作用。 五、主力店的維修管理XX公司主力店檢查發現的問題 主力店的設備維修管理主要存在兩方面問題：1、主力店設備維護不到位，維保方案及記錄缺失； 配電箱接線亂油煙凈化器保養不到位消防不通扶梯保養不到位配電箱除塵不到位制度缺失五、主力店的維修管理XX公司主力店檢查發現的問題2、主力店機房環境差、機房被占用較嚴重、管理規范不到位； 過濾網隨意堆砌接線不規范防火封堵不到位衛生差五、主力店的維修管理52XX公司主力店檢查發現的問題 疏散指

16、示不亮封堵不嚴占用、衛生差接線不規范五、主力店的維修管理XX公司主力店檢查發現的問題 存放雜物失效貨架未刷防火涂料消防通道被堵塞五、主力店的維修管理庫房被占用滅火器銹蝕XX公司主力店檢查發現的問題五、主力店的維修管理主力店問題推進整改流程要明確。檢查發現問題營運部發函，獲得簽字確認未整改及重點主力店會議通報廣場總經理直接推進整改仍未整改，可經過OA及安管模塊發起流程，推進整改研討 如何做好主力店管理？ 六、專項維修基金的運用1、專項維修基金的定義及運用范圍 專項維修基金對持有型物業建筑物本體及其配套設備、附屬建筑物進展的大修、中修、改造工程等用途的專項基金。運用遵照“專款公用的原那么，計提的專

17、項基金只能用于本廣場維修工程的運用。年度運用總額度不得超越計提總金額的70%，其他30%作為維修貯藏金不得運用。六、專項維修基金的運用 由于大、中修涉及的資金普通較多，通常可思索運用專項維修基金。專項維修基金運用范圍見附表 專項維修基金系按照每個廣場租約年實收租金和規定的比例計提,且年度運用總額不得超越計提比例的70%。 租約年限計提比例1-5年1.8%6-10年2.1%10年以上2.4%六、專項維修基金的運用2、專項維修基金的計提要求六、專項維修基金的運用-審批流程審批流程：編制流程： 財務部總經理分管財務副總經理總經理分管副總裁本錢控制部總經理財務部總經理分管財務副總裁 總裁商管總部工程部

18、總經理分管工程副總經理股份公司商管總部審批流程： 支出審批流程： 發起人分管業務副總經理財務經理總經理總經理財務副總經理工程部總經理分管工程副總經理財務部總經理分管財務副總經理總經理分管商管副總裁本錢控制部總經理財務部總經理分管財務副總裁地方公司區域公司商管總部股份公司六、專項維修基金的運用-審批流程 設備大中修管理分為： 1大修 大修工程是在房屋和設備設備根底構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，平安性和可靠性嚴重下降，必需經全面修繕才干恢復其效能的情況下運用的一種修繕方式。 2中修 需涉及或拆換少量主體構造或少量設備，需動用資金到達該部件15%的，但堅持原房或設備的構造和規模的工程，維修后根本堅持房屋完好率不降低。六、專項維修基金的運用-設備大中修 各地商管應在編制次年專項基金維修方案時將大中修亦列入其中， 并附詳細的測算報告。 下述事例是集團同意2021年度專項基金后，北京CBD商管擔任組織扶梯中修，從立項審批、過程管理直至開工驗收的實例。六、專項維修基金的運用-設備大中修 中修操作案例-CBD扶梯中修流程審批：工程經理工程副總總經理財務經理總部總經理區域工程物業副總區域財務副總區域總經