1、 鄒城項目整體策劃方案建議書和記中原 2013.03.10謹呈:鄒城魯興公司 報告思路與結構項目思考項目分析項目定位項目營銷策略 慎于思慎于思，才能敏于行 袁枚 我們的思考對項目的理解：一、本項目作為市區規模最大的項目之一，對城市功能升級，形象提升，及對魯興的品牌價值的提升將產生大的影響；二、本項目由酒店、商業、公寓、住宅組成，符合現代都市地產發展趨勢，具有高瞻遠矚的前瞻性，是鄒城真正意義上的城市綜合體；三、本項目操作難度大，對資金的要求高。需要準確的市場定位、創新的概念設計、科學的市場營銷、和精妙的推廣策略。 核心的問題1、如何科學規劃本項目的各業態組合定位？使其能 有效避免未來市場風險，又

2、能打造差異化的核心競爭力？2、如何平衡短期資金回收與利潤最大化？3、如何協調各業態的矛盾與沖突，實現項目價值最大化？4、如何挖掘本項目價值最佳點，增強競爭力？ 我們的思路 思路決定出路郭海東1、深入研究市場，建立分析模型，全面降低市場風險，實現項目價值最大化；2、平衡風險最小與利潤最大之間的矛盾，制定科學的戰略布局及市場定位；3、綜合市場及收益訴求，合理制定推廣、銷售節奏，實現最佳投資收益；4、結合我司積累的項目操作經驗，深入分析地塊價值，把握不同業態的價值規律，實現項目價值最大化。 明于勢明大勢者得天下 獵鯨理論鄒城房地產市場的現狀與格局城區規劃 我市城市總體規劃是由山東省城鄉規劃設計研究院

3、編制，2011年5月經山東省人民府審批實施，規劃期限至2020年，用于指導我市各項城鄉規劃編制、建設項目地等工作。規劃確定我市城市性質為國家歷史文化名城，現代化能源城市。城鎮規模等級結構分為三級，一級為鄒城市中心城區；二級為城前、看莊、太平三個中心鎮；三級為一般建制鎮。規劃至2020年城鎮化水平達到60%左右，城市人口達到50萬人左右，城市建設用地52平方公里。城市規劃區包括鋼山、鳧山、千泉三個街道辦事處及中心店、北宿、唐村、嶧山、大束、太平等六個鎮轄區范圍。中心城區城市建設用地發展的總體要求是“東拓、南控、西限、北跨、中優”，即城市向東拓展；向南控制不突破規劃南外環路；向西不得跨越壓煤線；向

4、北跨越鐵山、崗山風景區發展，優化現狀建成區，進一步完善城市功能。城市空間布局形成“一核兩軸四片”的結構。一核：指城區中部的綠色核心崗山、鐵山風景區。兩軸：指沿崇義路擇鄰路、太平路礦建路形成東西向發展軸線；沿嶧山路形成南北向發展軸線。四片：指規劃城區劃分成4個綜合用地片區，分別為中心片區、東部片區、西部片區、北部片區。格局1、鄒城新區初具規模，區域價值在未來三年有較大提升；2、商業地產投資興旺，市場競爭激烈；3、區域商業環境前景看好，但三年內區域商業氛圍還處于培育期；4、城市經濟在全國靠前，為星級商務酒店的投資提供了比較好的投資環境。項目區位區位概況分析項目位于交通市政配套星級酒店的要求商業的商

5、圈評級寫字樓的要求住宅的十分鐘理論 項目價值與機會機會點酒店:普通星級酒店競爭異常激烈，全球知名的品牌 酒店存在較大的發展空間；商業：市級商圈逐漸形成，商業價值凸顯，中高檔綜合商業和專業主題化商業曾在較大機會；公寓：區域戰略地位的提高，將有力推動公寓的價值實現，公寓低端市場趨于平衡，中高端市場空白點；住宅：中高端住宅將成為市場熱點。價值點1、城市綜合體，提升項目品牌價值及市場整合力，滿足多元化市場需求；2、大規模商業樓面，如果能合理布局將大大提升了項目的開發價值；3、品牌酒店提升了項目的國際化形象氣質；4、品牌商超的進駐將大大提升項目的整體價值。難點1、在當前區域商業氣候還沒形成的情況下，商鋪

6、銷售存在一定壓力，需要重點突破；2、項目規模大、功能多，容易給市場造成形象識別的混亂；3、市場不確定因素多，存在一定的市場風險。主要競爭對手分析 謀于略上兵伐謀，其次伐交，其伐兵，其下攻城 孫子項目定位戰略定位： 打造城市標志性的城市綜合體鄒城最具特色的城市建筑群之一最具影響力的城市綜合體之一城市國際化形象的窗口戰略目標銷售和資金回籠為第一目標？樹立品牌和形象為第一目標？品牌和銷售兩者都要？如何實現戰略目標集為大，散為活集多業態整體推廣，以規模化、復合化增強品牌形象和市場整合力，實現價值的最大化；散結合開發戰略和市場的需求，把握時間節點，控制銷售節奏，分批推向市場，實現利潤最大化。戰略布局 戰

7、術突破 以酒店、商超作為形象支點，撬動整個項目形象價值； 什么樣的客戶決定了什么樣的物業價值，通過商業和公寓的優質客戶提升整體價值； 以主題化和差異化的形象氣質，增加項目的附加值。 健于行千里之行 始于足下 老子形象定位總體形象定位 CBD國際商務中心突破方向：突出核心核心價值突出規模效應突出功能復合型商業單獨定位，避免矛盾點品牌策劃 一個真正的城市綜合體：項目規模大，項目功能全，項目檔次高。 品牌價值的思考：必須通過持續的品牌滲透和形象宣傳，與市場進行長期的交流，才能實現利益最大化。創新價值觀創新概念（形象、理念、文化、功能、）創新服務創新營銷推廣創新文化文化承載量越大的項目,其效益釋放量越

8、大王志剛 將亞圣（莊子）文化融入樓盤形象概念設計：孔孟桑梓之邦，文化發祥之地。持中庸之道，俯瞰全城。 將潮流時尚文化融入儒家文化：時尚來源于生活，生活是歷史長河的一部分，歷史沉淀出了文化，理解了文化才能更好的理解時尚。推盤節奏模式一：形象主導：酒店商業（商超）公寓住宅模式二：資金主導：住宅公寓酒店商業模式三：形象資金 主導：國際知名星級酒店住宅商業公寓營銷工作組織組織結構 項目總監 銷售經理 招商經理 銷售主管 銷售主管 招商主管 招商主管 銷售員 銷售員 銷售員 銷售員 招商員 招商員 招商員 招商員我們的銷售思路 招商和銷售齊頭并進招商：希爾頓主題酒店 沃爾瑪超市銷售：一個現場售樓部，一個

9、市中心外展點。 售樓部亮點：4D影院希爾頓主題酒店 希爾頓酒店集團公司（Hilton Hotels Corporation）希爾頓國際酒店集團是總部設于英國的希爾頓集團公司旗下分支，擁有除北美洲外全球范圍內希爾頓商標使用權，管理405家酒店，包括263家希爾頓酒店、142家斯堪的克酒店，在全球的78個國家擁有超過7萬名雇員，有10多個不同層次的酒店品牌。沃爾瑪 沃爾瑪公司（Wal-Mart Stores, Inc.）（NYSE：WMT）是一家美國的世界性連鎖企業，以營業額計算為全球最大的公司，其控股人為沃爾頓家族。總部位于美國阿肯色州的本頓維爾。沃爾瑪主要涉足零售業，是世界上雇員最多的企業，連

10、續三年在美國財富雜志全球500強企業中居首4D影院 4D影院是從傳統的立體影院基礎上發展而來，相比較于其他類型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫面沖擊性強等特點和優勢。隨著影娛樂技術的發展和娛樂市場的需求，人們不僅將震動、墜落、吹風、噴水、撓癢、掃腿等特技引入3D影院，還根據影片的情景精心設計出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨特的體驗，這就是當今十分流行的4D影院。由于觀眾在觀看4D影片時能夠獲得視覺、聽覺、觸覺、嗅覺等全方位感受，近年來4D影院的發展非常迅猛。 和于道天時不如地利，地理不如人和 孟子 樓盤顧問專家 服務于中國16個城市公司簡介 和記中原房產代理戰略機構

11、（原名萬興偉業）是業界極具影響力的顧問企業，專業從事房地產策劃、代理與顧問工作，同時兼顧房地產培訓業務。 我們的理論水平是看的見摸的著，我們的置業顧問培訓實務即將出版 我們的實戰能力是有證可鑒的，在全國各地做了大量的住宅盤、商業盤與寫字樓盤成功案例。我們的營銷模式操作性極強。特別是對滯銷樓盤,無一例外的實現了銷售成功！核心競爭力 一、用經驗武裝頭腦 公司大部分的員工都有著多年多個樓盤的從業經驗，相關知識豐富，實戰能力強。打破了房產銷售是“青春飯”的傳統觀點，將地產銷售職業化。二、敢于緊逼目標客戶 在銷售過程中，針對目標客戶的實際情況大膽提出了 “逼定”這一工作環節，讓我們的置業顧問始終掌握著主

12、動權，大大提高了客戶的初次成交率。但“逼定”必須要對客戶情況有十足的把握，這就需要豐富的銷售經驗，否則將適得其反。核心競爭力三、嚴謹的工作作風 工作中堅持團結協作，互動互助的工作作風。發揚團隊精神，達到最大的工作效率。四、誠信塑造品牌 銷售過程中以“共同甲方、雙贏互利、長期合作”為宗旨，努力為開發公司打造企業品牌。核心競爭力五、專業與學習 所有員工都經過公司專業的培訓（自編教材），并具有較長的實踐經驗，同時每天有早會，共同學習分配任務；每周例會交流經驗互相學習匯報成績；每月大會學習、修訂計劃、重布銷控。六、軍事化管理 我公司樓盤實行強有力的軍事化管理，具有強大的執行力 。七、有責任感的企業文化 我公司對員工定期進行培訓，將個人的社會責任感、集體責任感、家庭責任感緊密結合在一起，使我們的員工在做好本職工作的同時成為一個服務社會、感恩