1、南京盛唐藝術(shù)園初步預(yù)算及工作推進(jìn)方案委托單位：江蘇盛唐藝術(shù)投資報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢上海天啟企業(yè)籌劃報告日期：二00一年十二月天啟&開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈二樓: 江寧地區(qū):A.百家湖片區(qū):以百家湖別墅花園與湖濱公寓的沿湖別塞為代表，有典型的第一代別墅的特征，房型大而無當(dāng)，品質(zhì)不敢恭維，總體量不過百 十來套，銷售較好。B.東山鎮(zhèn):主要是武夷花園的30棟沿秦淮河分布的別墅。該片區(qū)的主要特點(diǎn)：由于地價低而售價較低，外環(huán)境極好，購房客戶中投資客極多，除少數(shù)自用外，多數(shù)作為第二居所。第一代別室產(chǎn)品為高價別嬖，最大優(yōu)勢在于對山水環(huán)境的借勢，產(chǎn)品除形式上的不同外，在房型設(shè)計上與躍

2、層 公寓沒有多少區(qū)別。別墅作為一種試探性產(chǎn)品，體量較小，其優(yōu)勢更在于與市中心的距離較近，而不在產(chǎn)品本 身。第二代別墅產(chǎn)品:大致出現(xiàn)在98年底、99年至2000年，以亞東花園城與江寧地區(qū)的低價別墅為代表。由亞東花園城:仙鶴山莊、雁鳴山莊、半山苑，一年左右的時間，亞東公司以小步快跑的策略，連續(xù)推出好幾個樓盤，最初別墅的售價只有1800元/ Nf,最高也不過2500元/ M2,體量大概在200棟左右，后以聯(lián)排別墅為主要形式推出的聽泉山莊，雖有30多套單體別墅,價格仍只有3000元/ NT左右，仍是以低價取悅市場。由江寧地區(qū)：。、東山鎮(zhèn):武夷花園的聯(lián)排別墅b、岔路口碧水灣的單體與雙拼別墅以麒麟鎮(zhèn):錦繡

3、花園的單體與雙拼別墅d、百家湖周邊:湖濱世紀(jì)花園的單體別墅，中國人家的中式排屋。注：雖然江寧的這局部別墅上市時間較晚，2001年仍在市場熱力售賣，但由于其產(chǎn)品較差，規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)較低，仍將其劃歸第二代產(chǎn)第二代別爨為低檔別壁，一個最顯著的特點(diǎn)：主打賣點(diǎn)為低價格，選址全部位于傳統(tǒng)概念中的郊區(qū)，環(huán)境賣點(diǎn)較為突 出；與第一代的消費(fèi)對象相比，平民色彩較為濃郁，不再集中于暴富一族，同時別墅的體量開始放大；但產(chǎn)品本身并 無明顯進(jìn)步，質(zhì)量、產(chǎn)品設(shè)計依然存在不少問題，產(chǎn)品外相缺乏高貴感。高價別量除帝豪仍在慘淡經(jīng)營以外，暫無供 給。第三代別墅產(chǎn)品：大致出現(xiàn)在2000年底，但發(fā)出異彩是在2001年，以單一樓盤為代表，

4、位處擁有造別墅環(huán)境的地區(qū)一一亞東。曾金陵家天下：其雖被評為2001年南京別墅明星，但細(xì)作考量，卻仍是混雜型社區(qū)，單體別墅只有34套，占有大多數(shù)的是聯(lián)排和四拼、雙拼別 墅（139套），另外尚有66套高級公寓，暢銷產(chǎn)品為排屋，單體在調(diào)低售價的同時（從5000元/h起售調(diào)至4500元/卜），去化 速度卻仍舊較慢至11月底去化11套）。之所以將金陵家天下這樣一個單一樓盤作為第三代產(chǎn)品，主要原因在于他在許多方面對南京的別墅市場有種革命的味道：如第一 次采用框架結(jié)構(gòu)；第一個將層高做到三米；第一次使別爨的立面不再雷同，有21種之多的立面選擇；第一個讓排屋錯位排列， 第一個采用雙會所；第一家大規(guī)模購置成年老樹

5、塑造樹比屋高的森林別墅感覺；第一個將別嬖的質(zhì)量作為一個要素立軍令狀狠 抓同時讓郊區(qū)別壁的售價向前跨了一大步從2500元跨入5000元，檔次也上了一個臺階，從此南京中檔別墅有了代表產(chǎn) 品。第四代別墅產(chǎn)品：以2001年的高檔高價別墅為代表，集中分布在江寧百家湖和將軍路一帶，同時寧南與亞東有單一樓盤供給。m百家湖周邊：。、威尼斯城:小體量純別墅，40棟，容積率0.26,單體面積272555平米，售價毛胚15, 000元/必，裝修20, 000 %/ M2Ob、佳湖綠島:混雜型社區(qū)，別墅單體19棟，雙拼24套，別墅容積率0.35,單價13, 00015, 000元/M：主力面積220340c文化名園:

6、混雜型社區(qū)，別墅單體9棟，雙拼12套，單價在8, 0001, 0000元/ M2,主力單體面積230350%匕這幾個樓盤于2001年9月份陸續(xù)上市，目前已售別墅最多不超過5套，去化速度不容樂觀。而且混雜型社區(qū)均在主推公寓房, 別墅都只接受意向預(yù)定，具體建造根據(jù)客戶要求度身定做，似乎對高價別型市場信心有所缺乏。曾將軍路沿線：a、瑞景文華:首個大規(guī)模純別墅工程，但以排屋供給為主。總體量571套，總建筑面積15.23萬平米，容積率0.68,單體25棟，雙拼 126套，排屋420套，單價分別為5, 800元/獷、4, 200 tg/ 3, 300 jt/ M2,目前主要銷售排屋，銷量一般(截止12 月

7、初僅銷售28套)，屬己浮出水面的正面競爭對手，需密切關(guān)注其銷售情況。b、運(yùn)盛韓府山莊:占地300畝，尚未正式面市，屬潛量競爭。預(yù)計其于2002年6月分亮相，9月正式推出，產(chǎn)品規(guī)劃為單體、雙拼、聯(lián)排的 混合型社區(qū)。c、愛濤漪水園:占地30()畝，單體、聯(lián)排別墅和高級公寓組成的混雜型社區(qū)。但別墅只有少量，屬于附屬產(chǎn)品，尚未面世。因其與愛濤藝 術(shù)館為大一體的社區(qū)，概念上與盛唐藝術(shù)園會有交合，從抬高地段的藝術(shù)氣氛角度來講是件好事，產(chǎn)品本身雖有競爭，但 不會是主要對手。d翠屏山莊:占地508畝，混雜型社區(qū)，沿水庫局部有200多棟別墅，但尚未公開，據(jù)了解定價較低，屬潛量競爭。ca亞東花園城:沁蘭山莊:尚未

8、正式亮相，但據(jù)了解，將是純別墅社區(qū)，且將以頂級概念面市，會做局部裝修房及木質(zhì)拼裝別墅。是亞東公司進(jìn)軍高 檔別里市場的分水嶺。在產(chǎn)品層面屬于我們的競爭對手，需要密切關(guān)注其動態(tài)。玉蘭山莊:占地200畝，有山有水，距市中心較近，由善做高檔產(chǎn)品的仁恒地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品形式主要為單體別墅及聯(lián)排別墅，單價分 別為10, 000元/獷和8, 000元/ M2,由于有一群穩(wěn)定的追隨老客戶，因此其口碑效應(yīng)較好。形象尚未公開，但需密切關(guān) 注。第四代別墅出現(xiàn)基于兩個根底：南京市域面積擴(kuò)大，亞東江寧成為新區(qū)，政策性利好使其脫掉了原郊區(qū)的外衣，突出的山水環(huán)境和優(yōu)越的道路交通條件催生許多別嬖誕生；經(jīng)濟(jì)型家用轎車大量上市，越來

9、越多的中高收入階層郊區(qū)置業(yè)成為可能，別墅以其寬敞舒適、有天有地的特性成為其首選置業(yè)形態(tài)。第四代別墅產(chǎn)品主要以高檔別墅為主，單體售價多在10, 000元/N以上，單體面積與第一代高價別墅類似，環(huán)境有 過之而無不及，目前已亮相的別嬖從整體規(guī)劃來看缺乏特色，產(chǎn)品改進(jìn)雖有進(jìn)步但尚嫌缺乏：房型設(shè)計、舒適度考慮, 立面、配套、建筑質(zhì)量、內(nèi)部環(huán)境，開展商的考量開始變得周全，也第一次使南京的高檔別嬖有了一點(diǎn)質(zhì)價相合的感 覺。但體量成倍放大，泡沫也同時放大，銷售狀況不容樂觀。通過以上對于南京別墅的開展回憶，可以清楚地看到盛唐藝術(shù)園的競爭市場將為以下幾種狀況：1、區(qū)域?qū)用娓偁幑こ蹋褐饕獮榻瓕庨_發(fā)區(qū)范圍與寧南范圍，

10、交通上為一條線，區(qū)位上共用一條主干道，競爭樓盤有：仁恒玉蘭山 莊、運(yùn)盛韓府山莊、瑞景文華、威尼斯城、佳湖綠島、翠屏山莊。2、產(chǎn)品層面競爭工程：主要為不同區(qū)位，不同方向、同等檔次的產(chǎn)品，如亞東沁蘭山莊。3、總價層面的競爭：全市范圍內(nèi)總價在80萬元以下的排屋、總價在80萬元至150萬元的雙拼別墅及總價在120萬元至200萬元 之間的單體別墅目前在售別墅的容積率與售價樓盤名稱文化名園中國人家金陵家天下瑞景文華玉蘭山莊佳湖綠島威尼斯城容積率0.60.420.680.450.350.26價格（元/M2單體8, 000-10,0004, 000-5, 0005, 80010, 00013, 000-15,

11、00015, 000（毛胚）20, 000（裝修）雙拼3, 2504, 2003, 000左右聯(lián)排48-80萬元 （總價）2, 9503, 3008, 000局部目前在售中高檔別墅的套面積與總價樓盤名稱文化名園金陵家天下瑞景文華文化名園佳湖綠島威尼斯城套面積（M2）單體300-400250-380330230-350220-340272-555雙拼300-400196-242250-280170-250聯(lián)排168-180178-203總價（萬元）單體360-600112-190191184-350286-510408-832雙拼300-40064-78105-11751-75聯(lián)排50-5358

12、-67花園單價（元/ M2）1500800800750沒有獨(dú)立花園1500江寧在售低檔別墅的套面積與總價樓盤名稱中國人家錦繡花園武夷花網(wǎng)湖濱世紀(jì)花園套面積（M2）單體270-400330-380280-350雙拼200-240250-280200-240聯(lián)排218-364170-220190-220總 價（萬元）單體67-119132-15284-105雙拼45-4980-8948-58聯(lián)排48-8032-4549-57花園單價（元/ M2）400750800600 TOC o 1-5 h z 摘要2 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第一篇：

13、工程簡介5 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第二篇：南京別墅市場及競爭研究7附表：調(diào)研個案匯總16 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第三篇：對盛唐藝術(shù)園的產(chǎn)品建議25 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第四篇：工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析27 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)27 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 本錢構(gòu)成表28

14、 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 工程損益表29 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第五篇：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)方案30第六篇：對盛唐投資公司目前工作的建議31附一：盛唐藝術(shù)園地理位置圖 附二：局部競爭個案總平圖綜上所述，可以得出以下結(jié)論:1、南京高價別墅市場，總價超過150萬元，即有明顯的價格抗性。2、南京別墅市場，目前以TOWNHOUSE為概念的經(jīng)濟(jì)型別墅供給量較大，以其總價與市場需求相吻合，而成為別墅中的暢銷 產(chǎn)品。就價格而言，尚無定價超過3300元/卜的。（TOWNHOUSE熱

15、銷通常預(yù)示著中產(chǎn)階層抬頭，也代表更高級的產(chǎn)品將開始被需要，說明消費(fèi)欲望正在提升，市場正被經(jīng) 濟(jì)速度撐大。）3、南京目前缺乏中檔價位單體別墅（60008000元/卜/單價），兩頭產(chǎn)品（單價在2, 000-4, 000元/加之間與10, 000元/ 以上）供給量比較充足。4、就江寧而言，低價別墅（價格在2, 000-3, 000元/ M之間）十分暢銷，目前供給突然爆發(fā)的高價別墅（售價在10, 000元 以上）銷售維艱。5、南京別墅產(chǎn)品中真正均好性強(qiáng)的工程不多，規(guī)劃特色方面特別需要加強(qiáng)。（立面更豐富，空間更合理，面積更集中，材料更環(huán) 保，設(shè)計更人性，小區(qū)更有主題。）附表：調(diào)研個案匯總樓盤名稱帝豪花園

16、百家湖威尼斯城別墅佳湖綠島區(qū)域馬群江寧江寧占地面積（平方米）14800096畝130畝建筑面積（平方米）340001681530000容積率0. 230. 260. 35物業(yè)類型雙拼、單體單體別墅公寓、別墅總套數(shù)10040其中單體624019雙拼1624聯(lián)排木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟：2232公寓面積（平方米）單體主力房型：300-400555 （13套）/410 （14套）/272 （2套）/308 （9套）220-340雙拼聯(lián)排公寓價格（元，平方米）單體10000-13000-1500015000 （毛坯）；20000 （裝修）13000-15000雙拼10000左右聯(lián)排3000左右公寓花園價格（元/平方

17、米）15001500沒有獨(dú)立的花園物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米.月）54未定車位情況局部豪華別墅有雙車位配備雙車位車位算在建筑面積里一起賣。已售面積（平方米）1480016651200剩余面積（平方米）148001515027800備注現(xiàn)在在售房源是沿湖新建的18 棟別墅，至目前為止售出約4棟。 該案接下來要做木結(jié)構(gòu)別墅，現(xiàn) 已有兩棟開始施工。價格將會到 達(dá)20000元/平方米以上。對外宣稱位置最好的8套已賣 完，但實(shí)際上是內(nèi)部銷控，現(xiàn) 在為止該案僅售出3套。該案先賣位置，然后根據(jù)客戶需要 選擇房型。樓盤名稱文化名園瑞景文華金陵家天下區(qū)域江寧江寧亞東占地面積（平方米）1460002240001056

18、84建筑面積（平方米）15300015230055456容積率總：1.050. 68總：0.529；別墅區(qū)：0.42物業(yè)類型多層、雙拼、聯(lián)排、單體聯(lián)排、雙拼、單體別墅公寓、聯(lián)排、雙拼、單體別墅總套數(shù)1150571239其中單體92534雙拼1212685聯(lián)排躍層：7642054公寓66面積（平方米）單體230-350330以上250-380雙拼170-250250-280196-242聯(lián)排178-203168-180公寓價格（元/平方米）單體8000-1000058004500-5000雙拼42003250聯(lián)排3000左右33002980公寓花園價格（元/平方米）750800800物業(yè)管理費(fèi)（

19、元/平方米.月）2.52.5暫定2.5車位情況車位算在建筑面積里賣，獨(dú)棟有 1-2個車位，整體平均0.75車位/ 戶。車位和保姆房層高2.2米，所以 不計算在建筑面積里賣，車位 及保姆房單價為1100元/平方 米。別墅車位與戶數(shù)比為1:1；公寓車位與戶數(shù)比約為1:2已售面積（平方米）7000400038820剩余面積（平方米）14400011230016636備注本案單體別墅尚未開始銷售，但 可以預(yù)定。目前戶型也未定，估 計要到明年才能推出。公寓房由 于面積較大，銷售情況一般。本月1（）日開盤，至今為止，聯(lián) 排定出20多套，獨(dú)棟還未推出。與上次（7月份）調(diào)研相比，該案雙 拼或聯(lián)排價格均有不同程

20、度的上 漲，其中雙拼漲了 100元/平方米。 聯(lián)排漲了50元/平方米，但當(dāng)時買房 有折扣享受，現(xiàn)在沒有。而單體價 格上限有所回落。樓盤名稱中國人家武夷花園（七期）湖濱世紀(jì)花園區(qū)域江寧百家湖江寧東山鎮(zhèn)江寧百家湖占地面積（平方米）10600074600320畝建筑面積（平方米）6360010600220000容積率0.60.7總 1.05物業(yè)類型雙拼、四合院聯(lián)排、單體、雙拼公寓、雙拼、單體總套數(shù)332411012其中單體332雙拼68聯(lián)排32公寓面積（平方米）單體330-380280-350雙拼250-280200-240聯(lián)排218-364190-220公寓價格（元/平方米）單體四合院總價：200

21、萬40003000雙拼雙聯(lián)總價：48-80萬3200聯(lián)排2600公寓花園價格（元/平方米）400800600物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米.月）0. 752車位情況帶小車位10萬元/個已售面積（平方米）3300033809600剩余面積（平方米）3060072802000 （別墅）備注一、二期售完，三期開始銷售單體售完、雙拼還有2套、聯(lián)排 還有26套。別墅單體已售完，剩下8棟雙拼。樓盤名稱天地新城錦繡花園明月港灣區(qū)域江寧麒麟鎮(zhèn)占地面積（平方米）6825148000320000建筑面積（平方米（一期）339200容積率0.5 （別墅）0.5左右1.06物業(yè)類型公寓、別墅獨(dú)棟、雙

22、拼、聯(lián)排、公寓公寓、單體、雙拼、聯(lián)排總套數(shù)39總：1000多戶72 （別墅）其中單體46雙拼4聯(lián)排22公寓面積（平方米）單體300-400270-400未定雙拼200-240聯(lián)排170-220公寓價格元/平方米）單體未定2480-2980未定雙拼2268-2388聯(lián)排1898-2068公寓花園價格（元/平方米）750未定物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米.月）1.5未定車位情況己售面積（平方米）00剩余面積（平方米）1365020000 （別墅）備注現(xiàn)在未推別里，別里要到2003年 才能推出。該案一期別里銷售情況較好，現(xiàn) 在所剩不多。目前尚未推出，尚在設(shè)計階段備注：碧水華庭只剩一套別墅碧水灣推出的別墅銷售

23、也已接近尾聲，單體只剩一套，雙拼還剩6套左右。第三篇：對盛唐藝術(shù)園的產(chǎn)品建議通過以上的分析，建議盛唐公司宜揚(yáng)長避短，精心規(guī)劃盛唐藝術(shù)園，特提出以下改進(jìn)建議：1、統(tǒng)一指導(dǎo)思想：總量上減少單體別墅體量，物業(yè)形態(tài)上增加雙拼別墅供給，排屋體量相應(yīng)增加。2、兩種布局方式：a、維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術(shù)園在原根底上右移，占地面積維持不變，增加畫家村的配備；左方為高密度聯(lián)排別墅，量體適當(dāng)放大；右方為超低密度單體與雙拼別墅，量體相應(yīng)減小。b、將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街；基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排別爨；基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂局部仍做少量頂級概念單體別墅。3

24、、經(jīng)與設(shè)計方探討后，決定將左方排屋的容積率做到0.55 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低），右方全面釋放，做到0.18的超低容積率, 最大限度的發(fā)揮原始生態(tài)山水別墅的頂級概念。4、 如此，那么:CQ工程地段評價坐擁新區(qū)高尚地帶，成就明日頂級名宅1、一條將軍路，三座風(fēng)景山（牛首山、翠屏山、韓府山），成就別墅的天然氣質(zhì);2、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的新區(qū)高尚住宅開展區(qū)；3、天然環(huán)境優(yōu)越，文化氣氛濃郁的未來生活天堂。ca市場競爭競爭區(qū)位集中，可比性強(qiáng)，高品質(zhì)產(chǎn)品是關(guān)鍵本工程競爭層面集中，主要在江寧開發(fā)區(qū)，亞東與寧南雖有產(chǎn)品爭奪但區(qū)域偏好差異極大；本工程排屋均價3200元/平方米，市場接受度高；單體別墅均價6800元/平方

25、米，是市場的空白點(diǎn)；競爭樓盤多依賴天然環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃特色較少，容積率較高，本工程從產(chǎn)品塑造著力，時機(jī)較大。排屋容積率055,占地140畝，建筑面積51359平方米，以每套220平米計，233戶左右；單體容積率0.18,占地300畝，建筑面積36018平方米，以套面積300平米計，120戶左右；藝術(shù)園區(qū)容積率03,占地60畝，建筑面積12006平方米，增加可出租面積，作為畫家們的工作場地，由物業(yè)公司做經(jīng)營用 地。5、在初步測算本錢后，建議：排屋28003000元起售，均價做到3200元，最低利潤率控制在15%；單體65008000元，均價6800元左右，最低利潤率20%。6、推盤策略：先做樣

26、板區(qū)，以單體、雙拼別墅啟動市場，而后接著大量上排屋。a、做景觀（綠化+道路+水景）、藝術(shù)園、單體、雙拼別墅組成的混合樣板區(qū)；b、以高檔別墅中檔價位試探市場。為整個工程的頂級別墅定位奠定根底，以其去化速率的快慢決定開發(fā)的節(jié)奏；c、速推排屋：在高形象定位的整體感覺中，排屋以做出超值感為主。初期只做產(chǎn)品優(yōu)勢不做價格優(yōu)勢，起售價與市場同類產(chǎn) 品定價相當(dāng)，在銷售迅速到達(dá)60%以后再做價風(fēng)格整，一氣呵成做出氣勢；d、同時別墅根據(jù)市場情況決定開發(fā)步驟，或小步快走，或先養(yǎng)地，視狀況而定；7、在關(guān)注產(chǎn)品因素的情況下，著重做好內(nèi)環(huán)境的塑造與別墅的配套設(shè)施，煉好硬功夫，以產(chǎn)品成為最大賣點(diǎn)。第四篇：工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及

27、財務(wù)分析口工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程容積率經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期均價總用地面積（平方米）333, 500 M2總建筑面積（平方米）0. 3100, 050 M2其中單體別墅0. 1836,018 M26800元/ M2聯(lián)排別墅0. 5551,359 M23200tu/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)0.312,006 M2綠化率68. 2%ea本錢構(gòu)成表工程單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注土地本錢1000100, 050100, 050, 000500畝前期費(fèi)用100100,05010, 005, 000交給建委的建設(shè)費(fèi)水電增容費(fèi)75100, 0507, 503, 750規(guī)劃設(shè)計費(fèi)60100, 0506

28、, 003, 000包括單體、景觀設(shè)計費(fèi)室外工程275100,05027,513, 750包括道路、景觀、水系等建筑本錢1000100, 050100, 050, 000框架結(jié)構(gòu)智能化系統(tǒng)75100,0507, 503, 750安保、監(jiān)控、寬帶等資金利息125100,05012,506, 250不可預(yù)見費(fèi)50100, 0505, 002, 500本錢合計276, 138,000注：以0.3容積率計，總建筑面積以100050平方米計，開發(fā)周期以5年計。ca工程損益表注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。工程單價建筑面積（平方米）合計銷售收入單體別墅6, 80036,018244, 922, 400聯(lián)排別

29、墅3,20051,359164, 348, 800銷售收入合計409,271,200減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,370, 848管理費(fèi)用銷售收入的2%8, 185, 424營業(yè)稅銷售收入的5. 5%22,509,916維修基金銷售收入的2%8, 185,424利潤總額77,881,588利潤率19. 03%第五篇：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)方案確定方案大原那么：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路2001年12月底方案調(diào)整：平面、剖面、立面1月30日方案報批一一批復(fù)2月20日2月30日擴(kuò)出方案4月30日擴(kuò)出報批一一審批6月15日施工圖設(shè)計7月30日土方工程7月初樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)8-9月底樣板房裝飾1

30、1月底第六篇：對盛唐投資公司目前工作的建議E3人力資源儲藏及組織機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充1、招聘人員：建筑師1名；給排水工程師1名；預(yù)決算人員1名；2、設(shè)立專門的財務(wù)核算部門，主抓前期本錢預(yù)算和控制工作；卬目前要開展的工作方案：1、本錢概算：有方案地控制本錢；2、本錢控制從設(shè)計抓起，組建機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的流程；3、制定工作方案：規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施的考慮、方案報批、前期現(xiàn)場管理;4、資金平衡方案：測算前期繳費(fèi)和付款的額度，調(diào)配資金；5、開發(fā)方案：分區(qū)分片的思路確定，三通一平，資金調(diào)度;實(shí)施：完善配套場地標(biāo)高測量主干管線及道路施工，土方回填；樣板區(qū)域的設(shè)計：環(huán)境建設(shè)和樣板房的裝飾盡早開始;相關(guān)人員及機(jī)構(gòu)盡早到位。

31、1、占有將軍路整體規(guī)劃優(yōu)勢，牛首山的獨(dú)特山水環(huán)境優(yōu)勢（比翠屏山、韓府山天然環(huán)境更好）;2、規(guī)模優(yōu)勢（500畝的占地，是將軍路板塊最大的基地之一）；3、獨(dú)特的藝術(shù)內(nèi)涵（6座風(fēng)格各異的主題藝術(shù)館）；4、排屋與單體的特點(diǎn)均十分鮮明；5、配套效勞獨(dú)一無二。口產(chǎn)品建議1、單體別墅小試市場，排屋高歌猛進(jìn)；2、排屋（233戶）總體量大于單體（120戶），排屋主力單套面積220平方米左右，單體300平方米左右;3、單體采用傳統(tǒng)經(jīng)典或經(jīng)典改進(jìn)風(fēng)格，排屋采用現(xiàn)代風(fēng)格；4、藝術(shù)館園區(qū)增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套效勞。口工程本錢收益和資金籌措1、整個工程開發(fā)本錢268, 584, 250萬元，本錢單價2760元/平方米2、工程收益77, 881, 588萬元，銷售利潤率19.03%；3、整個工程樣板區(qū)啟動資金5000萬元，其余資金來源于銷售回籠資金。5、2003年3月，單體首期及藝術(shù)館區(qū)樣板段建成，開始銷售資金回籠。第一篇：工程簡介一、 工程位置：地圖本工程位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。基地南臨佛城西路，連接將 軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。可直接與江寧城區(qū)及南京市 中心聯(lián)系，距