1、 PAGE PAGE 42目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc133837491 爸1.癌昂城市房地產市場阿宏觀背景分析與伴評價懊 PAGEREF _Toc133837491 h 礙5 HYPERLINK l _Toc133837492 拜1.1埃扮城市概況及特征半 PAGEREF _Toc133837492 h 骯5 HYPERLINK l _Toc133837493 壩1.2靶伴宏觀經濟運行狀疤況敖 PAGEREF _Toc133837493 h 皚5 HYPERLINK l _Toc133837494 擺1.3把氨城市規劃與建設懊 PAGEREF _To

2、c133837494 h 奧8 HYPERLINK l _Toc133837495 般1.4愛拜宏觀政策啊 PAGEREF _Toc133837495 h 白10 HYPERLINK l _Toc133837496 八2埃版城市房地產市場跋發展狀況分析與扒評價案 PAGEREF _Toc133837496 h 鞍12 HYPERLINK l _Toc133837497 疤2.1捌搬土地市場佰 PAGEREF _Toc133837497 h 埃12 HYPERLINK l _Toc133837498 哎2.2傲藹房地產總體市場啊 PAGEREF _Toc133837498 h 搬13 HYPER

3、LINK l _Toc133837499 柏2.3扳奧住宅市場拌 PAGEREF _Toc133837499 h 瓣16 HYPERLINK l _Toc133837500 案2.4癌扮寫字樓市場俺 PAGEREF _Toc133837500 h 拌20 HYPERLINK l _Toc133837501 瓣2.5疤阿商業營業用房市俺場百 PAGEREF _Toc133837501 h 八24 HYPERLINK l _Toc133837502 懊2.6襖霸二手房市場藹 PAGEREF _Toc133837502 h 般27 HYPERLINK l _Toc133837503 斑2.7隘笆城市

4、房地產市場搬發展趨勢預測哎 PAGEREF _Toc133837503 h 扮28 HYPERLINK l _Toc133837504 壩3骯叭城市房地產行業鞍發展與市場競爭把分析板 PAGEREF _Toc133837504 h 愛29 HYPERLINK l _Toc133837505 襖3.1叭啊房地產行業發展敗現狀及趨勢板 PAGEREF _Toc133837505 h 唉29 HYPERLINK l _Toc133837506 骯3.2啊擺城市房地產市場稗競爭格局分析柏 PAGEREF _Toc133837506 h 按29 HYPERLINK l _Toc133837507 扮3.

5、3邦把典型企業及典型瓣項目斑 PAGEREF _Toc133837507 h 吧29圖 表 目 錄TOC h z t 圖表目錄 c HYPERLINK l _Toc133837518 癌圖笆1 -1骯：靶2000-20般04挨年深圳市把GDP啊 PAGEREF _Toc133837518 h 捌5 HYPERLINK l _Toc133837519 白圖辦1-2跋：傲2000-20挨04癌年深圳市人均扒GDP阿 PAGEREF _Toc133837519 h 唉6 HYPERLINK l _Toc133837520 搬圖盎1-3藹：佰2000-20艾04暗年深圳市三次產把業結構扳 PAGERE

6、F _Toc133837520 h 隘6 HYPERLINK l _Toc133837521 案圖阿1-4骯：壩2000-20按04按年深圳市全社會啊固定資產投資爸 PAGEREF _Toc133837521 h 氨7 HYPERLINK l _Toc133837522 胺圖爸1-5隘：胺2000-20絆04白年深圳市人均可艾支配收入和人均阿消費性支出埃 PAGEREF _Toc133837522 h 阿7 HYPERLINK l _Toc133837523 胺圖艾2-1懊：俺2004-20扳05伴年深圳市土地交拌易價格指數辦 PAGEREF _Toc133837523 h 耙12 HYPER

7、LINK l _Toc133837524 扳圖癌2-2頒：皚2000-20斑04吧年深圳市房地產瓣開發投資額及其版增長率頒 PAGEREF _Toc133837524 h 安13 HYPERLINK l _Toc133837525 挨圖罷2-3瓣：巴2000-20癌04阿年深圳市商品房斑建設情況頒 PAGEREF _Toc133837525 h 稗14 HYPERLINK l _Toc133837526 骯圖頒2-4柏：扳2000-20哎04絆年深圳市商品房絆供求比壩 PAGEREF _Toc133837526 h 艾14 HYPERLINK l _Toc133837527 癌圖艾2-5懊：班

8、2000-20埃04扒年深圳市商品房搬銷售面積和空置啊面積愛 PAGEREF _Toc133837527 h 敗15 HYPERLINK l _Toc133837528 扳圖懊2-6拌：敖2000-20隘04藹年深圳市商品房靶銷售價格凹 PAGEREF _Toc133837528 h 吧16 HYPERLINK l _Toc133837529 扮圖按2-7壩：啊2000-20襖04拔年深圳市住宅開拌發投資額及其增凹長率班 PAGEREF _Toc133837529 h 瓣16 HYPERLINK l _Toc133837530 辦圖扳2-8瓣：皚2000-20斑04瓣年深圳市住宅建班設情況皚

9、PAGEREF _Toc133837530 h 搬17 HYPERLINK l _Toc133837531 八圖白2-9礙：扳2000-20奧04罷年深圳市住宅供安求比拜 PAGEREF _Toc133837531 h 敖18 HYPERLINK l _Toc133837532 岸圖傲2-10吧：伴2000-20版04襖年深圳市住宅銷礙售面積和空置面把積斑 PAGEREF _Toc133837532 h 笆18 HYPERLINK l _Toc133837533 柏圖啊2-11盎：疤2005疤年前三季度深圳翱市住宅各區銷售扒面積比例奧 PAGEREF _Toc133837533 h 奧19 H

10、YPERLINK l _Toc133837534 百圖哎2-12唉：半2000-20八04按年深圳市住宅銷阿售價格搬 PAGEREF _Toc133837534 h 傲19 HYPERLINK l _Toc133837535 胺圖芭2-13藹：芭2000-20柏04奧年深圳市寫字樓哀開發投資額瓣 PAGEREF _Toc133837535 h 艾20 HYPERLINK l _Toc133837536 八圖襖2-14罷：白2000-20岸04阿年深圳市寫字樓瓣建設情況柏 PAGEREF _Toc133837536 h 罷21 HYPERLINK l _Toc133837537 擺圖岸2-15澳

11、：搬2000-20皚04癌年深圳市寫字樓罷供求比熬 PAGEREF _Toc133837537 h 版22 HYPERLINK l _Toc133837538 隘圖扒2-16熬：鞍2000-20搬04昂年深圳市寫字樓氨銷售面積和空置哀面積八 PAGEREF _Toc133837538 h 叭22 HYPERLINK l _Toc133837539 稗圖骯2-17罷：暗2000-20皚04岸年深圳市寫字樓阿銷售價格百 PAGEREF _Toc133837539 h 啊23 HYPERLINK l _Toc133837540 哎圖爸2-18鞍：傲2004-20矮05拔年深圳市寫字樓盎租金八 PAG

12、EREF _Toc133837540 h 襖23 HYPERLINK l _Toc133837541 芭圖氨2-19伴：把2000-20擺04懊年深圳市商業營邦業用房開發投資暗額般 PAGEREF _Toc133837541 h 埃24 HYPERLINK l _Toc133837542 頒圖搬2-20襖：扒2000-20氨04拌年深圳市商業營搬業用房建設情況癌 PAGEREF _Toc133837542 h 熬25 HYPERLINK l _Toc133837543 絆圖礙2-鞍21板：罷2000-20吧04奧年深圳市商業營頒業用房供求比巴 PAGEREF _Toc133837543 h 皚

13、25 HYPERLINK l _Toc133837544 胺圖埃2-22伴：霸2000-20盎04艾年深圳市商業營矮業用房銷售面積矮和空置面積班 PAGEREF _Toc133837544 h 半26 HYPERLINK l _Toc133837545 耙圖跋2-23爸：瓣2000-20氨04哎年深圳市商業營愛業用房銷售價格罷 PAGEREF _Toc133837545 h 胺26 HYPERLINK l _Toc133837546 傲圖隘2-24扒：拔2000-20盎04跋年深圳市二手房佰成交面積皚 PAGEREF _Toc133837546 h 矮27 HYPERLINK l _Toc13

14、3837547 絆圖按2-25罷：岸2005辦年前三季度澳深八圳市二手房交易巴的區域分布骯 PAGEREF _Toc133837547 h 敗27TOC h z t 題注 c HYPERLINK l _Toc133837548 八表敖1-巴1疤：重點政策列表巴 PAGEREF _Toc133837548 h 罷11 HYPERLINK l _Toc133837549 板表埃2-1拔：岸2005邦年拔1-9安月深圳全市及各斑區域住宅平均銷襖售價格懊 PAGEREF _Toc133837549 h 拔20 HYPERLINK l _Toc133837550 礙表霸2-2疤：深圳市住宅市班場需求量預

15、測氨 PAGEREF _Toc133837550 h 鞍28 HYPERLINK l _Toc133837551 白表八3-1斑：氨2004氨年深圳市住宅住敗宅銷售面積前擺15百名愛 PAGEREF _Toc133837551 h 俺29 HYPERLINK l _Toc133837552 皚表艾3-2敗：哎2004熬年全市住宅銷售八金額前拔15哎名伴 PAGEREF _Toc133837552 h 柏29 HYPERLINK l _Toc133837553 絆表胺3-3昂：招商地產開發愛典型項目情況隘 PAGEREF _Toc133837553 h 翱29 HYPERLINK l _Toc1

16、33837554 傲表澳3-4澳：萬科地產開發唉典型項目情況皚 PAGEREF _Toc133837554 h 奧29 HYPERLINK l _Toc133837555 搬表班3-5霸：航空城（東部襖）實業開發典型骯項目情況傲 PAGEREF _Toc133837555 h 阿29 HYPERLINK l _Toc133837556 岸表扮3-6爸：華僑城地產開啊發典型項目情況隘 PAGEREF _Toc133837556 h 俺29 HYPERLINK l _Toc133837557 礙表扳3-7盎：閩泰地產開發澳典型項目情況吧 PAGEREF _Toc133837557 h 敖29 HY

17、PERLINK l _Toc133837558 背表哎3-8稗：華僑城地產開巴發典型項目情況傲 PAGEREF _Toc133837558 h 挨29 HYPERLINK l _Toc133837559 擺表藹3-9斑：佳兆業地產開斑發典型項目情況懊 PAGEREF _Toc133837559 h 翱29案城市房地產市場俺宏觀背景分析與皚評價城市概況及特征區位優勢明顯拌深圳地處珠江三版角洲的前沿，南芭接香港新界，東佰臨大亞灣，西抵啊珠江口，北臨東啊莞市和惠州市，澳是華南沿海重要案的交通樞紐，共扳有12個口岸，班是中國唯一擁有扒海陸空口岸的城敖市也是內地與香搬港唯一接壤的城盎市。深圳港名列吧世界

18、集裝箱大港盎第4位，深圳擁百有中國最大陸路疤客運口岸羅湖口襖岸和陸路貨運口罷岸皇崗口岸；廣叭深、深汕高速公癌路和京九廣深高拌速公路把香港、皚深圳和內陸城市鞍緊密的連接在一隘起。近年來，深板港合作領域從澳“邦三來一補罷”跋發展到基礎設施胺、環境保護、高唉新技術產業、金懊融、商貿、交通埃、物流、旅游、敖高等教育、醫療暗衛襖 暗生等領域，基本壩實現了資源、城芭市功能、產業結背構的互補。深港傲一體化為CPE胺A的順利實施和俺泛珠三角九省區敗與香港經濟的一絆體化創造了良好澳的基礎條件。目瓣前，深港口岸實挨行的24小時通岸關及叭無紙化驗放，以翱及西部通道的動拌工，將把深港兩伴地更加緊密地連瓣在一起。深圳的

19、按區域優勢進一步擺凸現，深圳將成艾為暗香港連接內地以霸及內地連接世界拌的紐帶和橋梁。扳宏觀經濟運行狀捌況捌國民唉經濟把保持伴穩定皚增長埃從2000年到氨2004年期間埃，耙深圳的澳經濟隘保頒持啊快速白增長扳，稗GDP班年平均百增長率耙達柏1頒9.7伴%爸。柏2004按年GDP斑在叭全國大中城市骯中位居熬第五，在珠三角艾城市中巴位居第二，斑僅拔落后于廣州。埃圖敗1挨 岸-1癌：耙2000-20案04年深圳市G扳DP盎數據來源：深圳斑市統計年鑒埃從2000年到八2004年期間唉，案深圳人均GDP拜保持穩定快速增霸長，斑年平均增長率達笆10.5懊%。艾圖1-2案：藹2000-20般04年深圳市人鞍均

20、GDP熬數據來源：深圳稗市統計年鑒擺經濟增長由二、芭三產業共同推進爸自2000年以昂來，奧深圳哀加快城市化進程扳的步伐，向國際爸化城市邁進奧。埃第一產業所占比拔重扮逐年下降昂，扒經濟增長由背第百二、三產業共同隘推進啊。目前背高新技術產業、哀現代物流業和金熬融服務業是深圳扮三大支柱產業。皚其中敖以高新技術產業扮為主導的工業發骯揮了經濟增長的凹龍頭作用，芭2004年高新伴技術產業成為第靶一經濟增長點，半實現產值320班0億元，增長2霸8.8%，占規巴模以上工業總產唉值的49.2%半；絆物流、金融為主捌體的現代服務業皚不斷凹發展壯大，商貿吧旅游業、房地產藹業也占據重要份靶額。按圖1-安3扮：2叭00

21、0-200安4年深圳市搬三次產業結構鞍數據來源：深圳按市統計年鑒皚全社會固定資產扒投資芭穩步增長，房地班產所占比重開始扳回落傲從2000年到頒2004年期間白，礙深圳市固定資產吧投資一直保持穩瓣定發展，敗年平均增長率達拜15.鞍2板%罷。岸從固定資產的構白成來看，巴房地產開發投資扮的比重一直在4暗0.0%以上。壩在宏觀調控的影按響愛下，伴深圳俺房地產開發投資敗進入理性調整階俺段，跋基本建設投資逐半漸成為影響固定暗資產投資增幅的胺最主要因素，2皚004敖年房地產奧占敗固定資產投資的百比重回落到歷史耙最低水平。 昂圖1-百4襖：瓣2000-20百04年深圳市襖全社會固定資產扒投資奧數據來源：深圳埃

22、市統計年鑒背居民人均可支配矮收入暗穩定增長，人均壩消費性支出板增長緩慢傲圖1-伴5拔：八2000-20鞍04年深圳市辦人均可支配收入哀和人均消費性支盎出哎數據來源：深圳敖市統計年鑒哎深圳市居民可支靶配收入保持穩定埃增長，2004襖年城市居民可支暗配收入達275八96元。巴相對于收入的增疤長速度，消費的俺增速昂則比較緩慢，而芭且由于笆居民生活水平提佰高到一定程度后盎消費結構發生轉翱變拌，2004年深斑圳市居民佰人均敖消費盎性靶支出比200俺3版年略有下降。城市規劃與建設城市規劃城市目標定位爸 邦 藹“愛十一五挨”霸期間乃至今后十挨五年深圳的目標唉定位是：建設亞叭太地區有重要影胺響的高科技城市艾、

23、國際物流樞紐絆城市、國際金融疤貿易和會展中心頒、國際文化信息奧交流中心和國際拜旅游城市。經濟發展目標鞍未來15年深圳叭經濟社會發展的伴戰略目標是：到扳2010年特區愛建立30周年，岸GDP總量比2阿005年翻一番辦，人均GDP達礙到1.2萬美元翱；到2015年阿，全市GDP超背過1萬億元。從辦2006年起，壩經過15年努力把，到特區成立4搬0周年的202按0年，爭取人均班GDP達到2萬版美元，達到香港擺和新加坡21世哀紀初的發展水平爸。人口控制目標拔 奧 唉“岸十一五班”扒期間常住人口將爸控制在750萬般人以內。而20皚20年這個數字敗將控制在100搬0萬以內。城市總體規劃搬總體規劃構筑了盎自

24、然生態和人工拔生態兩個層次的辦空間構架：一是斑城市建設發展用邦地，呈暗“扒W愛”唉字型；二是胺保護型發展用地背，以山體、水系稗、植被和組團分壩隔用地為因素聯哀成系統，呈伴“藹M岸”礙字型。這樣做的啊優點是既結合了伴深圳的自然條件俺，又順應了市場靶條件下的城市開吧發模式，而且保暗證了城市具有良百好的生態環境效案果，最終實現可昂持續發展拔的頒目標。扮城市建設布局結敖構拜以特區為中心，百由北向西、中、扳東三個方向發展跋，形成輻射狀的搬城市基本骨架。岸在此基礎上，將岸全市劃分為9個骯功能組團和6個昂需控制建設規模伴的獨立城鎮，并疤以組擺團為基本單位進耙行產業布局，使拔各產業區笆像懊顆顆明珠鑲嵌于巴發展

25、軸上。靶西部發展軸由特癌區出發沿珠江口巴向廣州伸展，為奧深圳市重要的產岸業密集區；中部瓣發展軸向龍華、案觀瀾方向發展，瓣為深圳骯市的物流走廊，哎并為哀特區中心組團配爸套；東部發展軸吧沿布吉、龍崗一矮線向惠陽方向發哀展，為深圳叭市二十一世紀最愛具潛力的增長點襖。城市交通 HYPERLINK t _blank 拌實施敗全面的一體化的絆交通發展戰略唉，安構筑以軌道交通拌為骨干、常規公澳交為主體、各種盎交通方式協調發靶展的一體化的交扳通體系。城市軌道交通奧目前，特區內已藹建成軌道交通一啊期工程。背在柏此百基礎上，頒將挨盡快建設軌道二翱期1號線延長段把、2號線、3號把線、4號線延長傲段、5號線工程拔，到

26、2010年扒形成總長約般140公里伴，連接城市中心奧區、次中心和重搬要策略發展區，頒并與城市主要對霸外客運交通樞紐瓣進行良好的銜接搬，能在城市主要按客運交通走辦廊提供大運量快翱速交通服務的城澳市軌道交通骨干安網絡。拌持續推進軌道交隘通規劃建設案，柏開展遠景軌道交拜通網絡規劃，加盎強軌道交通與國藹家鐵路、珠三角哎城際軌道的銜接邦，形成由國家鐵瓣路、城際軌道和把城市軌道組成的板多層次軌道交通稗網絡格局。拜并愛在此基礎上，開啊展軌道三期工程岸建設規劃，指導暗軌道三期工程建半設。頒珠三角城快速軌敗道交通網絡唉珠三角城際快速拔軌道交通網絡總熬長約皚600公里搬，估算總投資約傲1080億元。啊至2020年

27、，哀廣東省將建設成柏以廣州為中心，暗以巴廣州至深圳、廣壩州至珠海為兩條扒主軸線，以及放辦射與環狀結合的耙珠江三角洲城際唉快速軌道交通架礙構。其中，廣州暗至深圳主軸的規班劃是，新建廣州拔翱東莞背襖深圳線，全長藹150公里辦左右；廣州至珠襖海主軸線連接廣佰州吧挨順德柏跋中山澳靶珠海四市，全長叭180公里版。城市建設盎2004年，深版圳繼續實施以環絆境凈化、交通暢啊通、社會安寧為伴目標的“凈暢寧俺”工程；開展了爸大規模的市容環敗境綜合整治“梳伴理行動”，共拆叭除亂搭建和影響藹市容的臨時建筑翱物3800多萬凹平方米，增加了擺綠地面積，消除瓣了治安和消防等埃隱患；實施“城笆中村”改造工程版，進一步改善了

28、敖城市環境；對特擺區外的寶安、龍哎崗兩區實施農村拔城市化工程，拓巴展了城市發展空爸間，促進了特區拜內外協調發展。重點工程耙2004年中心伴區基本建成。會搬展中心、電視中敗心、市民廣場等頒投入使用，地鐵跋一期如期通車，盎蛇口港二期竣工叭，軌道交通二期絆項目獲得國家批啊準。扮鹽田港三期主體拌工程完工并正式扮投產。鹽田港區柏集裝箱碼頭三期敖擴建工程、大鏟八灣港區集裝箱碼壩頭一期陸域形成靶工程動工建設；辦蛇口港區集裝箱哀碼頭三期工程陸暗域形成和軟基加盎固工程完工，5癌#泊位動工；銅爸鼓航道工程按于2004年拌年底正式動工。按117個在建重爸大項目建設進展柏順利，敗2004年艾全年完成投資2凹28億元，

29、完成白年度投資計劃的凹95%。拌小結：受城市中愛心不斷西移，以愛及地鐵等交通利半好因素的影響，八關外將成為深圳頒房地產市場成未拜來供應和需求的挨熱點區域。宏觀政策奧2004年以來把，政府出臺的一暗系列宏觀調控政霸策圍繞抑制投資斑過熱和房地產投按機，重點集中在敖土地與金融政策挨兩個方面。通過扳控制房地產供應絆的源頭、加息、盎稅收等手段來平霸衡房地產市場供按求。其宗旨在于暗擠掉房地產市場氨的投機泡沫，促拜進房地產市場健奧康有序的發展。土地政策霸2004年以來爸，國家以前所未瓣有的力度大力整瓣頓土地市場，主耙要體現在三個方芭面：杜絕協議出奧讓土地、徹查開阿發區與大型項目疤、完善各項土地襖制度。國家頒

30、布拔的土地政策具有哎連續性與整體性懊，旨在通過對土拔地市場的監管力氨度，目的就是為板了從源頭上進一稗步規范房地產市捌場的供給，防止哎土地的盲目開發吧以及房地產價格柏的過快增長。金融政策扮2004年4月霸，中央首先通過懊提高存款準備金藹率控制銀行的放罷貸規模，從而有按效癌控制過熱行業的按資金源頭；其次叭通過調整資本金襖比例，澳進一步抬高過熱奧行業的準入門檻盎；最后在200百4年10月和2昂005年3月通熬過利率的杠桿來敖提高貸款的成本柏對房地產市場的霸需求進行調控。稅收政策凹2005年5月拜18日稗國稅局出臺了懊關于進一步加強艾房地產稅收管理唉的通知。霸緊接著在背5月27日艾，國家稅務總局板、財

31、政部、建設礙部出臺了關于芭加強房地產稅收皚管理的通知。柏規定搬自挨2005年6月稗1日瓣起，盎購買住房不足2百年轉手交易的，礙按售房收入的全稗額征收5%的營半業稅；超過2年埃轉手交易的，普胺通住宅可以繼續巴享受免征營業稅拜的優惠，非普通跋住宅則按售房收班入減去購房價款爸后的差額征收營啊業稅。爸表1挨-1胺：鞍重點政策列表笆類別半政策名稱捌發布日期絆發布機構板政策內容懊土地拌政策扳土地吧71俺號令案2004/3/拔30耙國土資源部氨規定傲8案月阿31鞍日后，不得采用霸協議方式出讓經敖營性土地使用權搬 傲關于發布深圳市藹2005年度公礙告基準地價的通班告辦2005/4/辦18懊深圳市國土資源壩和房

32、產管理局啊調整后的深圳市笆2005年度公跋告基準地價標準氨金融拔政策哎提高資本金比例百2004/4/扒27昂國務院芭房地產開發項目奧資本金比例從拜20%礙提高到背35%芭及以上鞍 百各金融機構提高澳了存款準備金率柏0.5扮個百分點靶 岸2004/4/愛25翱中國人民銀行巴提高了存款準備敖金率斑0.5百個百分點背 骯，控制放貸規模岸上調金融機構存捌貸款基準利率伴 伴2004/10斑/29骯中國人民銀行板上調金融機構存半貸款基準利率并板放寬人民幣貸款敗利率浮動區間和哎允許人民幣存款皚利率下浮拔 哎調整商業銀行住奧房信貸政策和下般調金融機構超額扳準備金利率佰2005/3/挨16霸中國人民銀行隘將現行

33、的住房貸按款優惠利率回歸哎到同期貸款利率班水平擺稅收傲政策扮關于做好穩定把住房價格工作的按意見凹2005/5/跋11柏國務院藹6頒月敖1擺日邦起，購房不足岸2拜年轉手交易全額敖征收營業稅扮交易吧管理般政策稗關于進一步規范拔我市商品房銷售辦行為的通告懊2005/11骯/11扮深圳市國土資源八和房產管理局安一、案房地產開發企業敗與購房者簽訂的耙“認購書”，應鞍使用全市統一的白示范文本，并通柏過“深圳市一手板房網上銷售系統疤”下載 。“認癌購書”簽訂后，跋不得隨意變更或愛解除。二、商品傲房項目取得預售捌許可證后，必須鞍全部即時上網公辦開銷售。三、房哎地產開發企業不叭得采取“提前登唉記、集中開盤、皚分

34、期銷售”的售安房模式。四、嚴頒禁“炒賣樓花”敗行為，房地產經柏紀機構不得代理挨銷售尚未辦理爸房地產證的二瓣手房。案拆遷靶政策癌深圳經濟特區房半屋拆遷管理辦法啊2哀004/8/2班6霸深圳市人民政府霸深圳市經濟特區霸房屋拆遷補償安罷置辦法癌城市房地產市場般發展狀況分析與絆評價土地市場土地市場概述頒深圳總面積19鞍.53億平方米盎，昂其中愛特區內面積3.爸28億平方米胺。壩據統計，至20襖04年底，全市爸可建設用地僅余埃200多平方公搬里，且多分布在跋特區外。八從2002年起艾，深圳逐年緊縮佰土地供應，鞍連續三年特區內盎商品住宅土地供傲應為零。 暗2005案年深圳全市計劃懊供應土地面積1絆269萬

35、平方米懊，94%的供應隘土地在特區外。按商品住宅用地控頒制在80萬平方傲米，僅占供應總白量的6%，并且半全部位于特區外班。土地供應案從皚1987年9月頒9日瓣國內首塊體現有拌償使用原則的土拔地在深圳市以協皚議方式出讓扳，直到扮2002年7月絆1日百國土資源部招吧標拍賣掛牌出讓捌國有土地使用權捌規定正式生效奧的15年間胺，癌深圳的出讓方式百一直氨以協議為主班。版2004年深圳按國有土地昂成功出讓用地2鞍3宗，成交土地安面積134.4懊萬平方米，愛同比增長23.襖5%；扮建筑面積184礙.74萬平方米挨，懊同比增長22.八3%。土地成交價格阿圖罷2-1岸：拜200哎4骯-200矮5背年深圳市笆土地

36、交易價格指哎數斑數據來源：絆中國房地產信息皚網跋由于深圳連續三巴年緊縮土地供應稗，因此阿土地擺出讓襖的總地價、骯樓面價持均持續暗上漲挨。暗2004年土地版出讓氨總疤地價40.46礙億元熬，同比增長37擺.背2凹%；樓面價21癌90吧元岸/罷平方米拜，同比增長12拔.1%。傲小結：安自2002年以吧來，隘深圳市皚逐年緊縮跋土地供應扳，連續三年特區礙內商品住宅土地盎供應為零，特區扮外的龍崗區和寶扮安區成為土地供氨應的白主要區域。半受拜城市中心的西移傲，搬以及軌道交通的皚建設鞍等利好因素的影半響傲，板特區外埃土地價格盎也班逐步耙走高稗。房地產總體市場俺房地產開發投資柏進入理性調整階百段骯從2000年

37、到昂200斑2熬年期間，霸深圳市房地產開襖發投資保持吧穩步癌增長的勢頭。癌2002半年是深圳房地產罷投資增速最快的藹一年，邦房地產投資占固安定資產投資的比把重也達到歷史最鞍高。捌針對2002年瓣商品房供應的過版快增長拌的這一班情況澳，深圳市政府白采取了特區內停安止新批房地產用啊地昂并辦控制按房地產用地供應白（澳100公頃班左右）等一系列扳宏觀調控把措施。笆隨著房地產調控隘政策敗的出臺，傲從2003懊年起矮深圳扳房地產開發投資隘進入理性調整階把段，骯開發投資額岸增速明顯回落，般占固定資產哎投資的比重也開藹始敖回落。安2004年辦房地產開發投資板的辦增幅阿僅骯1.6%版，占固定資產投叭資的比重也回

38、落哀到45鞍.0班%以內稗。鞍2005辦年胺前班三頒季度，跋深圳耙市累計完成房地哎產開發投資 3斑14.38 億襖元，同比增長 絆-0.暗3奧%礙，房地產投資規隘模與白2004敖年同期持平。跋圖盎2-2頒：礙200叭0疤-200絆4艾年深圳市氨房地產開發投資絆額及其增長率巴數據來源：深圳擺市統計年鑒建設速度放緩隘自200班3凹年以來，深圳市愛房地產開發進入跋理性調整期，襖商品房建設速度澳也相應澳放緩，俺施工面積案和竣工面積暗的增速敖開始埃回落唉。隘2004年扳施工面積壩的半增挨幅僅稗3.0白%氨，而澳竣工面積出現負艾增長，同比下降敖9.奧2壩%。罷 叭2005岸年伴前奧三暗季度唉受宏觀調控的影

39、敖響柏，俺深圳商品房施工氨面積和竣工面積傲均出現負增長，藹分別同比下降般6.5俺%罷和皚5.5案%埃。癌圖叭2-3案：唉200叭0藹-200懊4熬年深圳市矮商品房建設情況俺數據來源：深圳安市統計年鑒阿商品房霸整體班供求關系隘趨于般平衡跋從哎2000柏年扮到2003年挨，深圳市商品房敖市場愛一直呈拌現供擺略擺大于求的態勢。熬其中阿2001斑的供求比達到最拌大，此后敗受房地產開發奧建設氨速度爸放緩骯的影響扒，阿供鞍求礙比半逐年下降巴。矮2004年扳受霸宏觀調控的影響哎，背供求比回落到傲1附近岸，辦供求扒基本平衡罷。熬圖胺2-4稗：昂200艾0皚-200啊4辦年深圳市半商品房供求比注：供求比=竣工面

40、積/銷售面積凹數敖據來源：深圳市吧統計年鑒商品房需求旺盛奧自把2000絆年以來癌，唉商品房跋需求保持旺盛，骯銷售面積笆持續哀增長靶。皚由于深圳商品房俺市場的需求較真罷實，因此受宏觀哀調控的影響不大捌，經歷了7-8捌月一段短暫的觀艾望期后，自9岸月以來需求轉旺爸，銷售面積大幅拌增加。半2白005拜年岸全年商品房安銷售面積累計靶993.20吧萬平方米，同比笆增長敗9.3鞍%。伴 藹在政府嚴控新增八房地產用地供應瓣和積極消化存量氨土地等政策的作俺用下藹，昂自按2003年藹以來般商品房胺建設速度放緩，搬供應骯量保持平穩愛，版因此傲大量癌空置阿商品房得到消化按，扳空置面積與銷售稗面積的差距日益捌加大。案

41、截至2005笆年9月底，商品般房空置面積為 奧139.36萬柏平方米，同比班下降翱26.5啊%吧。 壩圖哎2-5澳：芭200案0扮-200懊4岸年深圳市艾商品房銷售面積案和空置面積熬數據來源：深圳巴市統計年鑒藹自氨2000年跋以來邦，爸深圳商品房銷售扒價格敖持續拜上漲靶，耙其中隘2001年是增跋速最快的一年，扒此后矮增速有所回落，扮保持平穩增長罷。矮2005年斑在宏觀調控的影罷響下，半商品房鞍供應愛量有所氨減少，然而需求叭保持扳旺盛，導致稗銷售價格骯持續敗上漲。疤圖瓣2-6敖：捌200擺0隘-200暗4擺年深圳市傲商品房銷售價格佰數據來源：深圳胺市統計年鑒稗小結：挨由于從2002背年開始拌采取

42、嚴格的房地頒產用地供應政策皚，深圳扳市襖房地產市場已連靶續多年保持著平辦穩、理性的發展啊局面，供求總量板基本均衡，供求頒結構基本合理，邦房地產價格礙保持啊平穩拜上漲矮。凹2005年受宏壩觀調控的影響，隘供應略有下降，盎但是需求持續旺敗盛，價格大幅上啊漲。住宅市場襖住宅把開發投資傲進入理性調整安期隘圖奧2-7般：2耙00澳0骯-200半4鞍年深圳市笆住宅開發投資額隘及其增長率昂數據來源：深圳頒市統計年鑒啊從2000年到扳2003年，深奧圳市住宅開發投澳資一直保持穩定癌增長的勢頭，占絆房地產市場投資版的比重一直保持稗在65.0%以愛上。受宏觀調控翱的影響，200板4年住宅投資額懊大幅回落，占房絆地

43、產市場的比重氨也回落到54.搬4%，進入理性般調整期。疤住宅建設速度放百緩耙自2002年以氨來，深圳市板逐年緊縮土地供矮應，耙連續三年特區內耙商品住宅土地供版應為零。扒受此影響，皚深圳市商品疤住宅建設速度放骯緩，耙主要供應集中于澳關外的寶安區和阿龍崗區。凹從2002年到凹2004年住宅哀施工面積基本穩斑定在2100皚萬平方米左右。啊受宏觀調控的影拜響，邦住宅安竣隘工面積癌從翱2004年傲開始疤出現負增長埃，辦2004年扒同比下降跋10.擺6佰%安。絆 罷圖稗2-8邦：骯200襖0啊-200擺4安年深圳市癌住宅跋建設情況敗數據來源：深圳白市統計年鑒佰住宅傲供白小于求藹明顯愛從2000年到敖200

44、3年期間啊，深圳市住宅供骯應和需求基本保邦持平衡。在宏觀拜調控的影響下，斑自罷2004八年起板住宅竣工面積出瓣現負增長，胺而市場需求持續皚旺盛，因此供求案比氨一路把回落，供小于求氨的態勢耙明顯氨。把圖絆2罷-9挨：挨200半0唉-200哎4板年深圳市拌住宅供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積絆數據來源：深圳班市統計年鑒傲住宅版需求旺盛，芭銷售情況班良好艾自2000年以班來半需求保持旺盛，啊銷售面積案持續傲增長靶，空置面積逐年罷下降叭。吧圖吧2-10拜：佰200翱0爸-200阿4隘年深圳市壩住宅銷售面積和頒空置面積艾數據來源：深圳版市統計年鑒頒2005襖年皚前瓣三暗季度，住宅銷售伴面積619.4

45、扮5萬平方米，同版比增長8.7半%傲。霸從各行政扒區住宅銷售面積敖分布來看，特區拌外置業已漸成主氨流，寶安區已居佰首位占全市銷售扮量的29矮%罷；龍崗、福田、藹南山三區銷售量耙占全市的比例均礙接近20拔%暗，居其次巴。襖圖半2-11暗：啊200辦5案年氨前三季度哎深圳市俺住宅案各區銷售面積比霸例按數據來源：深圳阿市統計年鑒啊受住宅市場需求安旺盛白的影響，翱自暗200疤0皚年以來，深圳市拌住宅暗銷售價格懊持續爸上漲唉，2001年是懊增速最快的一年扳，此后保持平穩邦增長骯。隘2005愛年耙前版三辦季度，耙深圳耙市商品住宅均價扳為 66盎40擺元/平方米，同鞍比上漲12.霸2胺%。分區域看來懊，藹特

46、區內住宅價格暗基本保持平穩變爸動，特區外岸寶安區和龍崗版區房價增長明顯罷較快。癌圖背2-12拔：辦200邦0-2004爸年深圳市跋住宅銷售壩價格擺數據來源：深吧圳市統計年鑒俺表骯2-1熬：挨2005年1-昂9月深圳全市及爸各區域住宅平均熬銷售價格哎2005 凹年案 1耙-敗9 傲月啊 氨2004 鞍年傲 1八-熬9 骯月半 鞍同比增長率（爸%扮）扒全市按 半66奧40壩591芭9伴12.18藹羅湖區扒 翱8188板79按90鞍2.49佰福田區搬 吧7947瓣7984皚-0.46癌南山區艾 翱807唉3巴621般2搬29.96般鹽田區背 敗8111隘8433敗-3.82伴寶安區拌 班524襖5襖

47、4015隘30.63百龍崗區俺 疤4943般38稗20矮29.41般數據來源：深圳哎市爸國土資源和半房般屋管理局半小結：八受佰宏觀調控疤和土地緊縮供應阿的影響，深圳市俺住宅百開發投資頒進入理想調整階瓣段，拜建設速度放緩骯。從供應的主要盎區域來看，瓣隨著城市中心的百不斷西移，以及背地鐵等重大交通擺的規劃建設，關俺外正逐漸成為住鞍宅開發的熱點區辦域案。昂由于深圳住宅需耙求較真實，因此傲受宏觀調控的影矮響不大，經歷了半一段短暫的觀望捌期后壩需求巴轉熬旺，隘整體爸呈現供不應求的拔態勢，價格持續靶上漲。寫字樓市場皚寫字樓背投資班先抑后揚翱受1999年澳深圳市房地產傲整體開發投資額般大幅增加的影響笆，暗寫

48、字樓伴投資額岸在1999年岸達到歷年的峰值伴。盎此后白兩年連續氨下降，靶在挨2001年凹降哀到擺谷底柏，從岸200俺2斑年埃起芭寫字樓市場開始奧復蘇，投資額逐鞍年拜增加案。捌圖扮2-13頒：骯200笆0-2004爸年深圳市板寫字樓開發投資襖額巴數據來源：深圳笆市統計年鑒疤寫字樓扮施工面積暗先抑后揚跋受投資額減少的哎影響，在跋1999爸年之后叭的熬兩年間深圳市寫扳字樓施工面積持百續下降版，把2001般年降到歷史最低笆。半此后邦隨著寫字樓市場版的復蘇，耙施工面積矮有所回升俺，竣工面積大幅叭度增加唉。艾圖叭2-14稗：氨200阿0-200襖4般年深圳市襖寫字樓建設情況爸數據來源：深圳矮市統計年鑒奧寫

49、字樓鞍供應擺的阿區域哀及檔次矮分布骯深圳鞍寫字樓邦在售頒項目絆主要集中在福田笆中心區以及其輻阿射區域。在售項跋目的層次分明，壩中心區均為高檔唉項目阿；板次懊中心區以中高檔芭商務公寓為主笆；氨南山及其他區域翱多為中低檔商務阿公寓。瓣寫字樓氨供皚大于安求艾，后市競爭激烈邦自跋2000年以來百，深圳市寫字樓版市場基本礙處于扳供大于求的狀態愛，把除了在2002捌年由于竣工面積鞍的大幅減少，巴出現辦供熬略小于求的情況邦。辦2004年深圳藹寫字樓市場利好八不斷，CEPA熬實行、西部通道胺正式施工、地鐵扒開通、中心區的辦建設初具規模，壩吸引了大批國內背外大中型企業入板駐，使得寫字樓八市場呈現供需兩百旺的勢頭

50、。但是頒由于搬市場存量巨大，般加上新政的短暫翱影響，后市競爭頒激烈。阿圖耙2-15耙：矮200敖0-200芭4搬年深圳市昂寫字樓供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積八數據來源：深圳骯市統計年鑒靶銷售面積增加，稗空置面積減少隘圖隘2-16罷：2靶00巴0-2004扒年深圳市拔寫字樓銷售面積翱和空置面積擺數據來源：深圳按市統計年鑒盎自200叭2襖年以來，深圳市啊寫字樓需求扳不斷增加罷，銷售面積保持耙快速增長罷。2004年銷傲售面積同比增長艾40.9%。霸與此同時，受旺疤盛需求的影響，阿甲級寫字樓壩空置面積不斷消安化，空置率呈下拌降的趨勢罷，截止2005敖年底約為10.暗0%。哎受宏觀調控的影巴響，

51、扳2005年7-罷8月岸寫字樓市場經歷般了一個短暫的觀爸望期，銷售面積暗達到跋低谷，但是在擺經濟、政策等利搬好因素支撐下半，擺自鞍9耙月以來版市場開始全面回敗暖。背2005年背前襖三俺季度柏寫字樓癌銷售面積18.疤31靶萬平方米，比佰2004襖年同期下降八16.安1疤%岸，白但銷售價格挨比皚2004靶年同期上漲24斑.奧8哎%絆。啊圖靶2-17懊：背200敗0-2004半年深圳市愛寫字樓銷售搬價格阿數據來源：深圳瓣市統計年鑒愛租賃活躍，骯甲級寫字樓擺租金癌平穩敖圖傲2-1礙8八：骯200絆4-2005凹年深圳市皚寫字樓租金八數據來源：版中原（中國）地皚產研究中心敗深圳市按甲級寫字樓挨租金走勢平

52、穩俺。蔡屋圍、中心傲區，以及它們周壩邊的甲級寫字樓八都處于高入住水擺平，不單成為國半內外大中型企業芭入住的首選，而疤且很多中小企業頒也紛紛進駐，使辦空置率不斷下降絆，創造新低。襖小結：案2004年是深凹圳房地產的案“叭寫字樓年跋”皚，迎來了發展的胺最高峰，也給2啊005年帶來了柏較大的市場壓力瓣。特別是供應方班面，因為存量巨隘大，市場需要時埃間去消化，后市澳競爭更加激烈。安2005年是房矮地產的皚“疤政策年擺”骯。在新政的影響板下，深圳寫字樓敗市場經歷了一個爸短暫的觀望期，隘買賣成交在7翱-唉8芭月份達到今年的澳低谷。但在經濟敗、政策等利好因捌素支撐下，9月埃份市場開始全面氨回暖，預計第四唉季

53、度將迎來今年唉寫字樓市場的供澳應與銷售高峰期霸。愛商業營業用房市巴場投資額穩步增加絆自2000年以擺來，埃深圳絆市商業營業用房礙投資額辦逐年穩步邦增長，艾占房地產開發投懊資的比重跋也礙逐年哎穩步岸增加。板自2004年以爸來，深圳商業營笆業用房投資漸成隘熱點。盎圖把2-19：扳200骯0-200頒4盎年深圳市佰商業營業用房開岸發投資額鞍數據來源：深圳百市統計年鑒鞍建設班速度拔開始加快板自骯200安4捌年板以來，藹在零售業對外開搬放、城市化進程白加快盎，百以及班大型商業網點將白受限挨等因素影響下，辦深圳商業房地產捌市場加速了發展案的步伐，純商業襖物業與社區商業扒共同得到大力的把發展。2005凹年白

54、延續2004年扮供應旺盛的勢頭拌，扮總供應量高達1懊32.89萬平暗方米。版圖俺2-20斑：跋200頒0-200疤4笆年深圳市唉商業營業用房建柏設情況哎數據來源：深圳八市統計年鑒供大于求凹自2000年以翱來，埃深圳市商業營業凹用房一直保持供斑大于求的狀況。敖其中熬以2001年的凹供求比為最大，哀2002年的供按求比為最小。襖圖哀2-21邦：2扮00板0-200啊4八年深圳市伴商業營業用房供稗求比注：供求比=竣工面積/銷售面積爸數據來源：深圳辦市統計年鑒邦銷售阿面積快速增長，跋價格平穩上漲矮自2000年以唉來，拜深圳市商業營業澳用房的銷售面積盎保持快速暗增長芭。佰主要與近年來深艾圳住宅建設的加礙

55、快有關。在特區擺內外不同片區由白于住宅建設的發百展，新的城市區八域逐漸形成，并瓣由此帶動了商業皚物業需求的增長岸。白圖背2-22八：邦200礙0-2004伴年深圳市吧商業營業用房銷瓣售面積和空置面隘積礙數據來源：深圳班市統計年鑒唉2005年，受吧宏觀調控政策以罷及扒土地增值稅搬的影響，盎發展商和投資者骯大多處于觀望狀八態疤，商業營業用房靶成交嚴重萎縮疤，班銷售面積為拜53.48把萬平方米，耙同比白下降了7.骯 班%頒。暗但隨著深圳城市皚環境的不斷改善敖，商業營業用房哎銷售價格持續走罷高，全年為15翱611元/平方跋米，同比上漲2捌5.6%。白圖巴2-23扮：埃200疤0-2004襖年深圳市癌商

56、業營業用房銷藹售價格凹數據來源：深圳巴市統計年鑒哎小結：斑近幾年，胺隨著深圳市按特區內外不同片芭區住宅建設的發礙展，新的城市區絆域逐漸形成，由案此帶動了商八業營業用房背的發展拌。拜延續著2004艾年商業營業用房般市場供應旺盛發暗展勢頭，艾2005年翱上市面積達背132.89隘萬平方米，其中翱關外的寶安區和案龍崗區扮的供應量大大超按過關內各區,成板為集中放量的新盎興區域氨。叭受政策的影響，凹銷售面積較20絆04年有所下降氨，但銷售價格持班續走高。二手房市場扳從2000年到澳2004年期間拔，深圳二手房市皚場保持較快發展敗，盎交易量增長迅速熬，年平均增長率爸36.7%。2罷005年前三季班度，二手

57、房交易澳面積588.5班0萬平方米，比八2004年同期擺增長12.6%耙。其中二手住宅版交易面積421愛.84萬平方米襖，比2004年伴同期增長22.佰4%。拜隨著二手房交易耙量的增長，奧截至2005年把9月底，扒二手房和新房交藹易量搬的隘比例已達到 0拔.85：1。襖從交易的區域分敗布來看，羅湖區澳和福田區仍是二氨手房成交的主要瓣區域。巴圖邦2-24：2按00佰0-2004隘年深圳市敖二手房成交面積胺數據來源：深圳埃市埃國土資源和房屋唉管理局礙圖襖2-25唉：哎200俺5俺年笆前三季度伴深圳市拔二手房交易的區胺域分布背數據來源：深圳襖市襖國土資源和房屋盎管理局佰城市房地產市場半發展趨勢預測住

58、宅市場昂從深圳市的城市鞍規劃礙、隘土地疤供應情況傲情況可以看出，斑開發的熱點區域絆已埃向關外轉移，寶翱安區和龍崗區熬已捌成為近期搬住宅供應和需求拌的熱點區域。 敖深圳是中國最大爸的移民城市，熬人口爸持續拜增長。背2004擺年末扳深圳版市常住人口59扮7.55萬人，壩同比靶增長7.2%。哀其中版暫住人口拌432.42萬哎人，白同比藹增長6.4%，藹占把常住人口按比重扮的罷72.4%。疤一方面，隨著人暗口的持續增長，霸將按極大案地敗增加稗住宅絆市場扒的胺需求愛；阿另一方面，白在深圳居住達到癌一定時間的居民矮，隨著經濟條件艾地佰不斷改善，改善安居住水平的愿望愛也不斷強烈，不笆僅促進了新房銷叭量的增長

59、，也使柏二手房有了巨大巴的市場。稗表懊2-2骯：白深圳市住宅市場板需求量預測隘指標辦近期唉(20062搬007)癌遠期班(20072疤010）拌說明暗影響癌因素佰發展拔趨勢藹經濟頒發展壩人均GDP頒穩步提高捌人均GDP達到矮1. 2萬美元熬2004年骯按常住人口計算愛的人均GDP5斑9271元扒居民收入昂不斷增加翱努力增加居民收捌入疤20安04岸年城鎮居民人均疤可支配收入27奧596元熬消費結構敗居民消費版沿氨實物消費與服務瓣消費并重的軌道岸前進版繼續推進消費結佰構升級班20扒04年岸城鎮居民人均消辦費性支出195案70元愛城市扳人口爸城市化水平八100%八100%罷2004年邦深圳哀城市化率

60、已達拔100熬%扳總人口班有控制的增長靶常住人口將控制扒在750萬人以捌內。癌2004拜年常住人口59霸7.55萬人鞍，其中戶籍人口骯165.13萬熬人，暫住人口4疤32.42萬人挨。耙2020年按常住人口矮控制在1000百萬以內。襖城市靶規劃叭城市相關規劃班在原有基礎上對按深圳的城市發展懊和市域功能進行霸統籌考慮，實施柏“愛深港合作圈礙”矮、暗“襖大珠三角合作圈襖”癌、靶“翱泛珠三角合作圈捌”壩三個扮“阿圈層版”百的區域合作框架霸，建設艾“白兩帶三區六園扮”埃的市域產業布局氨。扮建設“和諧深圳扒”、“效益深圳吧”隘根據深圳城市總岸體規劃、深圳市稗公共交通規劃扒軌道交通、道路扒的建設澳深圳市公