1、房 地 產 投 資課 程 內 容 介 紹房地產投資基礎知識（產權、用地制度和法律、規劃、建筑、經濟分析和財務評價等方面基本知識） 房地產開發投資房地產開發投資程序、項目可行性研究房地產開發投資市場研究、投資項目類型分析房地產開發投資的成本費用、收入估算房地產投資項目經濟效益評價房地產開發項目財務評價、風險分析房地產個人投資房地產個人置業投資房地產個人間接投資（債券、股票投資和購買房地產信托投資基金）開設本課程的目的了解房地產投資相關的基本知識（房地產產權、相關法律、規劃、建筑、財務分析等）了解房地產投資項目的可行性研究、市場分析、經濟評價和財務分析的基本方法和步驟，有一定基礎知識的同學能夠掌握

2、和運用一些方法和技巧了解房地產個人投資渠道、方法和策略主 要 參 考 教 材1、俞明軒主編的房地產投資分析，首都經濟貿易大學出版社（2004年）2、劉正山編著房地產投資分析，東北財經大學出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著房地產項目投資第二版，中國建筑工業出版社（2004年）房地產相關的媒體和網站報紙：21世紀經濟報道、中國經營報、第一財經、金融時報、經濟觀察報、上海證券報、中國證券報綜合網站：搜房網、焦點房地產網、新浪房產、21CN房產頻道、南方網房產頻道觀點地產網（）、萬科周刊、世聯地產評論、世聯地產樓市中國、中國地產商中國房地產信息網、廣州市國土資源與房屋管理局陽光家緣王志綱工作室、

3、中國房地產策劃網、房聯網、贏房網、房策天下、中國策劃師在線課 程 安 排總學時：32學時（2-17周）課程學習形式：課堂講授案例介紹社會實踐問題反饋（以提問和作業的形式）成 績 評 定平時的課堂考勤、回答問題、作業、實踐成果等期末的課程論文第一講 房地產投資基礎知識第一節 房地產投資概述第二節 房地產產權及用地制度基本知識第三節 規劃及建筑學相關知識第四節 投資項目經濟評價的基礎知識第一節 房地產投資概述一、房地產相關概述（一）房地產的概念是房產和地產的總稱。也可是單獨的房產或地產。它包括實物部分和權益部分。實物部分表現為土地及其地上的建筑物、構筑物或其他附屬物。權益部分是指依附于實物部分的各

4、種權益（所有權、使用權、收益權、抵押權等）。第一節 房地產投資概述（二）房地產與不動產、物業不動產是指不能移動或移動后嚴重減損其經濟價值的財產，包括土地、地上定著物及其包含的權益，如房屋、林木等。 不動產的范圍比房地產的范圍廣，房地產是其中最核心的部分。物業即房地產，但一般是指微觀的房地產，而房地產則包括微觀、中觀和宏觀三個層次。第一節 房地產投資概述（三）房地產的基本特點自然屬性位置的固定性使用的耐久性異質性經濟屬性價值量大，資金需求量大供給彈性小和經營的壟斷性保值增值性投資和消費的雙重性第一節 房地產投資概述法律屬性權利的可分性（單宗房地產的實物不可分性）權利的法律保障性（通過登記公示）社

5、會屬性易受大眾心理影響（特別是房地產泡沫形成和破滅時）財富性（整個國民財富、個人財富）關系到社會穩定第一節 房地產投資概述（四）房地產市場的參與者土地所有者或使用者（如集體土地所有者和承包經營者，城市國有土地所有權人和使用權人。特別是房屋拆遷過程中原土地使用人對房地產開發的周期和進度具有重要的影響作用）開發商和投資商政府各部門（土地管理、城市規劃、建委或建設局、房地產管理局或住宅局、市政管理、發改委等部門）第一節 房地產投資概述金融機構（銀行、保險公司、置業擔保機構等）承包商（建筑施工、材料、設備等承包商）購房者（自用型和投資型）和租房者房地產咨詢、中介、服務機構（包括房地產項目咨詢策劃、評估

6、機構、造價咨詢機構、工程監理機構、房地產經紀（一手房和二手房）、營銷策劃、廣告服務等）第一節 房地產投資概述二、房地產投資概述（一）房地產投資的概念 經濟主體以獲得未來的房地產資產的增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。第一節 房地產投資概述（二）房地產投資的優點具有較高收益水平和財務杠桿作用（見舉例） 能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機構的支持（作為“不動產”易于獲得抵押貸款）能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性：根據美國、英國、香港等地研究資料表明，房地產價格增長率大約是同期一般物價上漲率的2倍）提高投資者的資信等級 某房地產開

7、發公司投資一宗房地產，投資總額為1000萬元，2年建成。現有兩種融資方式：一種為全部用自有資金；另一種為70%向銀行借貸，30%用自有資金。已知銀行貸款利率為8%，建成后銷售收入為1400萬元。開發階段稅率為5.5%（“兩稅一費”營業稅、城市維護建設稅、教育費附加）。比較兩種方式的自有資金收益率如下： 第一種融資方式：自有資金1000萬元，銷售收入1400萬元，則毛收入為400萬元。則稅前收益為400（14005.5%）=323萬元。則稅前自有資金收益率為：3231000=32.3%。 第二種融資方式：自有資金300萬元，借貸資金為700萬元，銷售收入1400萬元，支付銀行利息為：700【（1

8、8%）21】=116.48萬元，則毛收入為400116.48=283.52萬元。則稅前收益為283.52（14005.5%）=206.52萬元。則稅前自有資金收益率為：206.52300=68.84%。第一節 房地產投資概述（三）房地產投資的缺點投資對象變現能力差（特別是在建工程、爛尾樓）投資數額巨大投資回收周期長投資需要專門的知識和經驗（房地產專業資格包括：房地產估價師、房地產經紀人、房地產營銷策劃師等）中誠廣場（爛尾樓）第一節 房地產投資概述（四）房地產投資對象從物理形態來劃分，主要分為土地、建成房地產和在建工程按用途來劃分，居住物業（普通住宅、高級公寓、別墅）、商用物業（酒店、寫字樓、超

9、市和商場）、工業物業（廠房、倉庫）和特殊物業（賽馬場、高爾夫球場、學校、寺廟等）第一節 房地產投資概述（五）房地產投資形式房地產直接投資房地產開發投資（土地開發、房屋開發）房地產置業投資（自用、購買后轉讓或出租）房地產間接投資投資于房地產企業的債券和股票投資于房地產投資信托基金（REITs：Real Estate Investment Trusts）購買住房抵押貸款支持證券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security）第二節 房地產產權及用地制度一、房地產產權概述（一）產權的概念 產權即財產權利，是憑借財產所獲得的各種權利的總和。它是財產關系的法律表現。第二節

10、房地產產權及用地制度（二）產權的分類按照內涵可將產權劃分為物權自物權（一般是所有權）他物權用益物權（如承包經營權、土地使用權、地上權、典權、地役權、永佃權等）擔保物權（如抵押權、質權等）債權第二節 房地產產權及用地制度（三）房地產產權的概念房地產產權是以房屋財產和土地財產為客體的各種權利的總和。房地產產權是一組權利即“權利束”。房地產權利束是房地產所有權及其分離出來的各種權利的總和。所有權的權能包括占有權、使用權、收益權和處分權。第二節 房地產產權及用地制度（四）我國房地產產權基本介紹 我國房地產產權的內涵：以土地為標的、以他物權（土地使用權）為主要內容的土地產權和以房屋為標的、以自物權（房屋

11、所有權）為主要內容的房屋產權所構成的權利束。 我國土地使用權可分為： 1、有償出讓國有土地使用權； 2、劃撥國有土地使用權； 3、臨時用地土地使用權（一般不超過2年）； 4、土地承包經營權； 5、宅基地使用權第二節 房地產產權及用地制度（五）房地產產權的一般形式獨有產權共同占有。每一個人擁有的房地產權利都受到共同占有人的制約。如同一棟樓住戶對公共部分的權利。 聯合占有。共有者對房地產皆享有使用權，如果某一占有人逝世則占有權轉移到其他占有人手中。如兄弟兩人繼承父母的一棟房屋。 共同共有。如夫妻間共同占有的房地產，一方逝世則另一方繼承。第二節 房地產產權及用地制度（六）建筑物區分所有權 區分所有是

12、以建筑物的某一特定部分（即一棟住宅樓中的一套住房）為客體而成立的房地產所有權形式，它是一種復合性權利。包括三個部分： 專有部分的所有權。單元樓里的一套住宅，其室內空間和內隔墻是專有權部分。 共有部分的持份權。整棟樓的基底土地、外墻、公共樓梯、電梯、一樓大廳、上下水管道等是共有持份部分。 因共有而產生的成員權。小區居民對小區公共事務的表決權、選聘物業管理公司的權利、制定本小區規章制度的權利。第二節 房地產產權及用地制度（七）房地產相鄰關系房屋所有權人或土地使用權人在自己的房地產內從事各種活動時，負有注意和避免損害相鄰房地產的義務；相對而言，相鄰房地產權利人，則享有請求對方注意預防和避免損害發生的

13、權利。實質上是對房地產所有權和使用權的一種限制。 一般存在兩類相鄰關系：通風、采光、排水、排污的相鄰關系倒塌、易燃、易爆等險情危害的相鄰關系第二節 房地產產權及用地制度（八）房地產權屬登記是法律授權的機構依法對房地產權屬現狀及變更予以確認的一項重要活動，它包括了土地使用權和房屋所有權登記。房地產權屬登記不僅是房地產管理的核心，同時也是現代房地產制度的基礎。由于我國對房地產實行土地與房屋的分部門管理體制，所以房地產權屬登記是分別進行土地使用權登記和房屋所有權登記。在大多數城市，一宗房地產要辦理兩個產權證書，一個是房屋所有權證書，一個是國有土地使用權證書。目前部分城市如廣州，這兩個證是合二為一。第

14、二節 房地產產權及用地制度二、用地制度介紹（一）我國現行的土地所有制度集體土地即農民集體所有土地，包括農村、城市郊區、“城中村”土地。“農民集體”的范圍包括3個層次：村農民集體、村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體和鄉（鎮）農民集體。國有土地一般是指城市內國家所有土地，包括城市市區、獨立工礦區、一定規模人口聚集的建制鎮等。當然，礦藏、森林、草原、灘涂等自然資源屬于國家所有。第二節 房地產產權及用地制度（二）其他土地制度土地登記制度（縣級以上土地管理部門進行土地登記和核發國有土地使用證和集體土地使用證，登記后即受到法律保護）土地有償有限期使用制度土地用途管制制度耕地保護制度用地制度的其他規定第

15、二節 房地產產權及用地制度（1）國有土地使用權的有償出讓國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓方式有4種：招標、拍賣、掛牌和協議。經營性用地目前只能采用前3種方式出讓。第二節 房地產產權及用地制度（2）國有土地使用權的出讓年限各種用途的國有土地出讓的最高年限居住用地70年工業用地50年教育、科技、文化衛生、體育用地50年商業、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年第二節 房地產產權及用地制度（三）現階段在我國取得國有土地使用權的4個基本途徑： 通過行政劃撥取得（如高校用地） 通過國家出讓方式取得（招標、拍賣、掛牌和協議四

16、種方式，其中經營性用地只能采用前三種方式） 通過房地產轉讓方式取得（買賣、交換、贈與等） 通過土地或房地產租賃方式取得第二節 房地產產權及用地制度（四）用地制度的其他規定在城市規劃區范圍內，閑置土地1年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。未按土地出讓合同規定期限動工，連續2年以上未使用的，由縣級以上政府無償收回。劃撥土地使用權的轉讓或出租的解決辦法，一種方式可補辦出讓手續和補交土地出讓金；另一種方式是將轉讓或出租的收益上繳國家。土地使用權期滿后可以續期，但必須在出讓期滿前1年向土地管理部門提出申請，重新簽訂出讓合同。第二節 房地產產權及用地制度（五）集體土地征用 由于我國城市郊區的集體土地

17、不能直接用于城市的房地產開發投資。因此一般程序是，先由城市政府代表國家征用城郊的集體土地并對被征地者給與補償，然后由城市土地管理部門向房地產開發商出讓該宗地。第二節 房地產產權及用地制度 征用集體土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費，具體標準和受償人為： 土地補償費。一般為耕地被征前3年平均年產值的610倍。費用歸農村集體組織所有。 安置補助費。每個需安置農業人口可得到耕地被征前3年平均年產值的46倍。集體安置的，該費用集體管理和使用；其他單位安置的，支付給該單位；不需安置的，該費用給個人。 地上附著物和青苗補償費。標準由省級政府規定，征用菜地要繳納新菜地開發基金

18、。該費用歸附著物和青苗的所有者所有。 參見湖南省湘潭市農地征用補償標準第二節 房地產產權及用地制度（六）城市房屋拆遷參見法規：城市房屋拆遷管理條例幾個主體：拆遷人：一般是指取得房屋拆遷許可證的建設單位。被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。第二節 房地產產權及用地制度（六）城市房屋拆遷拆遷工作一般程序：1、房屋拆遷申請的提出2、拆遷審批和房屋拆遷許可證的取得3、拆遷協議的簽訂（實際是以合同形式）4、拆遷的實施（包括自行拆遷和委托拆遷）5、拆遷補償安置資金的監管（拆遷單位須出具拆遷安置資金的存款證明）第二節 房地產產權及用

19、地制度（六）城市房屋拆遷拆遷的補償對象：主要是被拆遷房屋的所有人，也會考慮到使用人的利益。一般是由被拆遷人對承租人（即使用人）進行補償或安置，拆遷人對被拆遷人給與相應補償。拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產權調換補償標準：按照“等價有償”的原則，根據房屋的市場價格補償。第二節 房地產產權及用地制度（六）城市房屋拆遷對特殊情況的處理：1、產權不明確房屋（不包括臨時違章建筑）補償安置的具體規定：由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。2、抵押房屋的補償安置的基本程序：（1）認定抵押的有效性（2）應及時通知抵押權人（如貸款銀行）（3）能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人；不能解除抵押

20、合同的，按照法律規定順序進行原債務的清償，不足的向抵押人（借款者）進行追償。第二節 房地產產權及用地制度（六）城市房屋拆遷對特殊情況的處理：3、公益事業房屋的拆遷安置：按照城市規劃要求，或者重新建設或者補償。4、臨時建筑的補償安置和違章建筑由城市規劃部門判定建筑是否違章，原則上對違章建筑不予補償，具體情況具體處理。臨時建筑（結構簡易、限期拆除），分為超過期限的和未超過期限的。超過期限的是非法建筑和未超過期限的是合法建筑。第三節 規劃和建筑學相關知識一、住宅區規劃的基本知識（一）城市規劃的基本分類根據城市建設階段，可以把城市詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。按功能可分為居住區規劃、工業

21、區規劃、商貿區規劃。第三節 規劃和建筑學相關知識（二）控制性詳細規劃的內容用地控制指標：用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性（廣州市的居住用地控制指標）環境容量控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量建筑形態控制指標：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定交通控制指標：交通出入口方位 、停車位配套設施體系：生活服務設施布置、市政公用設施、交通設施和管理要求第三節 規劃和建筑學相關知識（三）修建性詳細規劃的內容建設條件分析和綜合技術經濟論證建筑和綠地的空間布局、景觀規劃設計，布置總平面圖道路系統規劃設計綠地系統規劃設計工程管線規劃設計豎向規劃設計估算工程量

22、、拆遷量和總造價，分析投資效益第三節 規劃和建筑學相關知識（四）居住區可分為居住區、居住小區、居住組團三級：居住區是由城市干道或自然分界線所圍合，居住人口規模為3-5萬人，居住戶數為1-1.6萬戶，并具有一整套與之對應規模的公共服務設施的居住生活聚集地。（如番禺的華南新城、華南碧桂園、駿景花園等）居住小區是指城市道路或自然分界線所圍合，居住人口規模為1-1.5萬人，居住戶數為3000-5000戶，并具有一套與之對應規模的公共服務設施的居住生活聚集地。（如美林湖畔）居住組團是指被小區道路分割，居住人口規模為1000-3000人，居住戶數為300-1000戶，并具有居民所需的基本公共服務設施的居住

23、生活聚集地。（如五山花園）第三節 規劃和建筑學相關知識（五）廣州市城市規劃簡介1、整個市域的總體規劃方向（南拓、北優、東進、西聯）2、各大區規劃的職能3、交通干線、環城高速、地鐵線第三節 規劃和建筑學相關知識二、建筑學基本知識（一）建筑面積（首先認識一套住房） 整棟住宅樓的建筑面積包括主要使用面積、輔助使用面積和結構面積三項。主要使用面積是建筑各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和（如住宅樓的主要使用面積是起居室（客廳）、餐廳、臥室等面積的總和）。輔助使用面積是建筑物各層平面中為輔助生產或生活所占凈面積的總和（如住宅樓的輔助使用面積是廚房、盥洗間、廁所、陽臺、儲藏室等面積的總和）。結構面積

24、是建筑物各層平面中墻體、柱等結構體所占面積的總和。第三節 規劃和建筑學相關知識（二）建筑面積的計算規則單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。多層建筑物自然層的層高在2.2米及以上者，方可計算建筑面積。單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應按建筑物外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。地下室、地下倉庫、地下停車場等建筑面積，應按其外墻上口外圍水平面積計算建筑面積。建于坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎下架空層，設計加以利用時，有圍護結構且層高在2.2米以上的部位，按該部位的水平面積計算建筑面積。第三節 規劃和建筑學相關知識（二）建筑面積的計算規則室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自

25、動扶梯，應按建筑物的自然層計算建筑面積。室內提物井、管道井、抽油煙機風道、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，應按首層面積計算建筑面積。坡屋頂內和場館看臺下的建筑空間，設計并利用時，凈高超過2.2米及以上部位，按水平面積計算建筑面積。凈高在1.2米至2.2米的部位，應按該部位水平面積的一半計算建筑面積。第三節 規劃和建筑學相關知識（二）建筑面積的計算規則建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊、眺望間、落地櫥窗、陽臺、兩建筑物間有圍護結構的架空走廊等，層高在2.2米以上的，應按其圍護面積計算建筑面積。若以上部位無圍護結構，則按照其頂蓋水平投影面積的一半來計算建筑面積。有頂蓋但無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、

26、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平面積的一半計算建筑面積。雨篷的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1米時，應按其水平投影面積的一半計算建筑面積。第三節 規劃和建筑學相關知識（三）商品房銷售面積1、商品房銷售面積、套內建筑面積和分攤的公用建筑面積之間的關系商品房銷售面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積第三節 規劃和建筑學相關知識2、套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套

27、內墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內墻體面積。第三節 規劃和建筑學相關知識3、公用建筑面積包括兩個部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 另外凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。車庫、會所等具備獨立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等都不應記入公用建筑面積進行分攤。第三節 規劃

28、和建筑學相關知識4、公用建筑面積分攤計算（1）公用建筑面積分攤系數計算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數。（2）公用建筑面積分攤計算 各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積得房率與公用建筑面積分攤系數的關系。第三節 規劃和建筑學相關知識5、關于住宅的幾組專業用語（1）戶型（？房？廳？衛？陽臺）一房（3060）1房1廳1衛、 1房2廳1衛、 1房2廳2衛兩房（6090多）2房1廳1衛、 2房2廳1衛、 2房2廳2衛三房（80140甚至更

29、大面積） 3房1廳1衛、 3房2廳1衛（小三房8090多）、 3房2廳2衛、 3房2廳3衛四房（100300或更大）4房2廳2衛、 4房2廳3衛、 4房3廳3衛；第三節 規劃和建筑學相關知識（2）樓型（？梯？戶）1梯2戶（常見于2000年以前建造的9層以下的樓梯樓，即1個單元1層只有兩戶門對門，可以很好實現房屋內的南北對流）1梯3戶或4戶（甚至更多）（常見于土地稀缺地段的9層以下的樓梯樓，有可能是點式樓，也有可能是條式樓）2梯2戶或3戶或6戶或8戶（常見于土地稀缺地段的9層以上的電梯樓（1部電梯1個消防樓梯），有可能是點式樓，也有可能是條式樓）3梯6戶或8戶甚至10幾戶（常見于土地稀缺地段的9

30、層以上的電梯樓（2部電梯1個消防樓梯），一般都是點式樓）第三節 規劃和建筑學相關知識5、關于住宅的幾組專業用語（3）建筑結構形式按照所用材料不同可以分為：木結構、磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼和混凝土組合結構、鋼結構按照墻體不同可分為：框架結構、框架剪力墻結構、框架筒體結構（高層）、筒中筒結構（超高層）第三節 規劃和建筑學相關知識5、關于住宅的幾組專業用語（4）建筑風格歐式外觀（羅馬風格、西班牙式、德國式） 中式風格（江南風格、北方四合院式）（5）樓的層別劃分低層（13層）：如獨立別墅、連排別墅（Townhouse）多層（46層）：小高層（79層）高層（10層以上），100米或30層以

31、上為超高層。另一種劃分為：13、37、812、12層以上第三節 規劃和建筑學相關知識（四）建筑密度 一定用地范圍內的所有建筑物的基底面積與土地總面積之比。一般是百分比形式，可反映一定用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度。（五）容積率 一定用地范圍內總建筑面積與用地總面積之比。一般用小數表示，它反映了城市土地利用率。第三節 規劃和建筑學相關知識（六）建筑設計的經濟性問題1、建筑層數的經濟性一般地，增加建筑層數有利于節約用地。當然，層數增加，日照、采光、通風所需要的間距也要增大。住宅層數為3-6層時，每增加1層，每公頃可相應增加建筑面積1000平方米；而6層以上，節地的效果會顯著下降。根據國內外經

32、驗，5-6層的多層住宅無論從建筑造價和節約用地來看都是比較經濟的。就建筑成本來說，低層住宅比多層住宅經濟，而多層住宅又比高層住宅經濟。主要是電梯、供水加壓設備、基礎處理、防火設備、建材費用和施工成本等。第三節 規劃和建筑學相關知識2、建筑層高的經濟性日照間距系數一定的情況下，降低層高，可以降低住宅總高度，從而縮小日照間距，節約用地；同時也可以降低造價。根據經驗數據，住宅層數由5層增至7層，可以節約用地7.5%9.5%；而層高從3.2米降至2.8米，可以節約用地8.3%10.5%。一般地，在建筑密度不變的情況下，層高每降低10cm，能節約用地2%，降低造價1%。一般情況下，每層凈空高度低于2.6

33、米，人就會有較明顯的空間壓抑感。第三節 規劃和建筑學相關知識3、建筑進深的經濟性在同樣面積標準的條件下，加大進深，對節約用地的效果是很明顯的。一般認為，建筑進深在11米以下時，進深每增加1米，每公頃可增加建筑面積1000平方米，即提高住宅容積率0.1。因為增加進深，等于縮小了面寬。進深在11米以上，節地效益相應降低。一般住宅的建筑進深在11米13米之間。第三節 規劃和建筑學相關知識4、建筑物布置的經濟性東西向布置的條狀住宅，由于正面間距比南北向布置的正面間距小，因而在用地上較節省。但東西向住宅在采光、通風方面效果較差。一般地，點狀住宅組團比條狀住宅組團用地經濟。6層以下的點狀住宅組團并不比條狀

34、住宅用地經濟，只有高層點狀住宅組團才能顯示這方面的經濟性。第三節 規劃和建筑學相關知識5、其他方面的用地經濟性利用道路和河道空間兼作間距用地利用間距用地，布置日照要求不高的建筑（如寫字樓的裙樓設計）開辟地下建筑空間（如廣州中山三路中華廣場附近的地王廣場）第四節 項目經濟評價基礎知識一、現金流量1、現金流量的概念 如果我們把某項房地產投資活動看作一個獨立的系統，那么一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入就叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫做現金流出，流入系統的資金叫做現金流入。現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。第四節 項目經濟評價基礎知識2、現金流量圖現金流量圖是用以反映投資項目在一定

35、時期內資金運動狀態的簡化圖，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。注意：為了簡化計算，公認的習慣是將現金流量的代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。第四節 項目經濟評價基礎知識 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。012345-+現金流量第1個計息周期第5個計息周期PFA112345R1R2I房地產開發投資的現金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地產出租經營投資的現金流量圖第四節 項目經濟