1、“限”政時代 似穩實危2011年廈門市房地產市場年報2012-1目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc313701268 一、年度總結 PAGEREF _Toc313701268 h 1 HYPERLINK l _Toc313701269 二、回首2011，“限穩降”，三字真言透市場 PAGEREF _Toc313701269 h 2 HYPERLINK l _Toc313701270 （一）宏觀環境：政策多方加碼，調控實質步入“限”政時代 PAGEREF _Toc313701270 h 2 HYPERLINK l _Toc313701271 1、全年通脹高企

2、，推高樓市需求 PAGEREF _Toc313701271 h 2 HYPERLINK l _Toc313701272 2、金融、地產調控雙重加碼，國房景氣終回落 PAGEREF _Toc313701272 h 2 HYPERLINK l _Toc313701273 3、廈門城建利好重重，島外新城大發展 PAGEREF _Toc313701273 h 5 HYPERLINK l _Toc313701274 （二）“供”“需”雙方拉鋸戰，樓市成交前穩后虛 PAGEREF _Toc313701274 h 6 HYPERLINK l _Toc313701275 1、供應面少拿地少花錢，多推盤多進賬，

3、房企持現為王 PAGEREF _Toc313701275 h 6 HYPERLINK l _Toc313701276 2、市場需求住宅需求穩中有升，地緣性剛需挑大梁 PAGEREF _Toc313701276 h 8 HYPERLINK l _Toc313701277 （三）市場演繹三大戰役，年末房價 “降”字唱響 PAGEREF _Toc313701277 h 10 HYPERLINK l _Toc313701278 1、住宅成交三步行，樓盤價格小規模松動 PAGEREF _Toc313701278 h 10 HYPERLINK l _Toc313701279 2、商辦物業供需平衡，綜合體成

4、熱點 PAGEREF _Toc313701279 h 15 HYPERLINK l _Toc313701280 三、展望2012，調控年，剛需年，回歸年 PAGEREF _Toc313701280 h 18 HYPERLINK l _Toc313701281 （一）宏觀調控年：樓市嚴控繼續，長效機制漸成 PAGEREF _Toc313701281 h 18 HYPERLINK l _Toc313701282 1、貨幣政策穩健繼續，金融形勢嚴峻依舊 PAGEREF _Toc313701282 h 18 HYPERLINK l _Toc313701283 2、嚴控見底不見頭，穩中求進，難有大變化

5、PAGEREF _Toc313701283 h 18 HYPERLINK l _Toc313701284 3、調控機制長效化，長短結合是方向 PAGEREF _Toc313701284 h 18 HYPERLINK l _Toc313701285 （二）市場剛需年：島外供應巨大，剛需主力再強化 PAGEREF _Toc313701285 h 19 HYPERLINK l _Toc313701286 1、供給：島外大盤密集，后市可畏 PAGEREF _Toc313701286 h 19 HYPERLINK l _Toc313701287 2、房企：強企鏖戰鷺島，洗牌年打響抱團戰 PAGEREF

6、_Toc313701287 h 20 HYPERLINK l _Toc313701288 3、需求：限購之下，剛需筑底 PAGEREF _Toc313701288 h 20 HYPERLINK l _Toc313701289 （三）龍年展望回歸年：樓市價值理性回歸 PAGEREF _Toc313701289 h 21 HYPERLINK l _Toc313701290 1、抄底：2012年上半年存在階段性底部 PAGEREF _Toc313701290 h 21 HYPERLINK l _Toc313701291 2、回歸之年價格回歸價值，需求回歸自住 PAGEREF _Toc31370129

7、1 h 22 HYPERLINK l _Toc313701292 3、綜述：剛需，淘地，微利，洗牌 PAGEREF _Toc313701292 h 22一、年度總結2011年，中國房地產又翻過復雜多變的一頁，廈門樓市的風起云涌讓人無限感懷。圍繞房地產的基本元素“商品房”的買和賣，廈門樓市再度演繹了一段交響樂章。但商品房本質兼具居住與投資雙重屬性，無論導致其變化的外部因素多么復雜，必將通過供求關系，使商品房價格發生變化。回首2011，全年政策“限”字當頭、成交量“穩”中有虛、年末房價 “降”字唱響往昔種種，歷歷在目。究其原因，依然是多方面外部因素的交織影響，對“供”“求”雙方相互角力，全年樓市猶

8、如上演了“閃擊頑抗相持”三場戰役。1、住宅市場上演三戰役，“閃擊頑抗相持”，年終唱響“降”字號角；2、商辦供需趨于平衡，島外綜合體漸成熱點外部環境因素市場需求面通貨膨脹，CPI高企1、通脹預期，購房熱情仍較為高漲2、加息限購，年末市場觀望，本地客群主導抑通脹，提高準備金率抑需求，提高利率1、調控影響企業信心，土地市場冷卻； 2、島外新城建設，市場供應集中放量調控政策陸續出臺島外新城建設提速市場供給面展望2012，樓市將發生深刻的變革，突出表現為：調控年調控繼續，政策完善；剛需年剛需的購房主力地位繼續加強，剛需樓盤成市場寵兒；回歸年價格回歸價值，需求回歸自住。二、回首2011，“限穩降”，三字真

9、言透市場（一）宏觀環境：政策多方加碼，調控實質步入“限”政時代1、全年通脹高企，推高樓市需求2011年全國經濟穩步增長，統計數據顯示，前三個季度，中國GDP增速分別為9.7%、9.5%和9.1%。與此同時，全年通脹預期明顯。2011年CPI指數高位運行，年初自4.90%起不斷上升，7月份至高位6.50%，經濟的平穩較快增長和通脹的持續高企推高樓市需求。2、金融、地產調控雙重加碼，國房景氣終回落1）存款準備金率六連升，提至歷史高位為了抑制高企的通脹，年內存款準備金率六次上調，三類保證金存款納入存款準備金范疇，大幅收緊了市場流動性。存款準備金率每上調0.5個百分點，可凍結約3700億的資金。年末雖

10、出現一次降準，但通脹形勢依然嚴峻，穩健的貨幣政策并未發生轉變。2011年內存款準備金率調整生效日期大型金融機構中小型金融機構調整前調整后調整幅度調整前調整后調整幅度1月20日18.5%19%0.5%15%15.5%0.5%2月24日19%19.5%0.5%15.5%16%0.5%3月25日19.5%20%0.5%16%16.5%0.5%4月21日20%20.5%0.5%16.5%17%0.5%5月18日20.5%21.5%0.5%17%17.5%0.5%6月20日21.5%22%0.5%17.5%18%0.5%12月5日22%21.5%-0.5%18%17.5%-0.5%2）基準利率：三度上調

11、，房貸利率創新高為了抑制通貨膨脹和流動性過剩，2011年央行3次上調基準利率。加息在很大程度上增加了開發商和購房者的貸款成本，對樓市供需雙方均產生了較大的影響。央行打出“金融組合拳”，對抑制購房需求，抑制房價的非理性上漲，起到了明顯的作用。2011年內一年期貸款基準利率調整及影響上調時間貸款基準利率貸款100萬20年增加還款額調整前調整后調整幅度2月9日5.81%6.06%0.25%23455元4月6日6.06%6.31%0.25%28493元7月7日6.31%6.56%0.25%35902元3）地產政策：“1.26”“限”政貫全年，調控再緊史上最嚴2011年的樓市政策是對2010年調控的再度

12、升級，堪稱史上最嚴，甚至出動了行政性調控“限購”。新國八條、房產稅、明碼標價、千萬套保障房，等等，政策層層加嗎，中央的調控決心相當堅定。相比上年的“政策向左，市場向右”，2011年的樓市調控取得的成效更為顯著。2011年全國樓市調控重點政策日期政策內容年輪觀點1.26“新國八條”1、住房保障政策進一步成為調控的一大方向；2、對改善型、投資投機型購房需求進行抑制；3、限購范圍全面擴大，抑制市場需求的過熱。1.28上海、重慶正式實施房產稅渝滬房產稅基調溫和，其長遠效果值得評估；但此稅種出臺，意味著后期征收范圍在全國鋪開的可能性。5.1商品房“一房一價”規范了市場秩序，解決在商品房銷售中存在的標價混

13、亂，信息不透明等問題。5.191000萬套保障性安居工程住房任務的分配1、房價的下調壓力將進一步顯現；、對于商品房市場產生較大的沖擊。4）廈八條：“限”政一出，觀望頓起廈門適時推出了“廈八條”，對廈門保障房建設、政府年度調控目標等提出了具體規定，而限購則是對廈門樓市最直接最嚴厲的調控手段。受其影響，2、3月間，市場觀望再起，成交陡降。廈門市限購令摘要發布時間2011年2月22日限購規定本市戶籍無房限購一套有房已有一套限購一套已有兩套及以上禁止購買非本市戶籍無納稅、社保證明禁止購買有一定年限納稅、社保證明無房限購一套已有一套禁止購買已有兩套及以上禁止購買5) 國房景氣：調控顯效，年末樓市漸入不景

14、氣階段2011年前5個月，國房景氣指數在103點上下平穩運行。受“1.26”新政效果開始顯現影響，從6月開始，國房景氣指數持續下行，至11月已跌破100點，房地產行業也進入了不景氣階段。與此同時，全國70個大中城市中，房價環比上漲的城市數量從2011年初的近60個，減少到年底的約20個，11月更少至5個。而房價環比下跌的城市則從年初的僅3個，逐漸增加到約16個，11月房價環比下跌的城市更是達到了49個。房地產市場寒意襲人，各地住宅價格已經出現明顯的回調。6) 股市：股指跌超兩成，A股縮水7萬億2011年上證綜指最終定格在2199.42點，全年累計下跌608.66點，跌幅21.68%；深證成指累

15、計下跌3539.73點，跌幅28.41%。這一年，A股市場市值縮水7萬億元，不少個股的跌幅遠遠超過大盤，股民們的賬戶市值大幅縮水。3、廈門城建利好重重，島外新城大發展1）城際：公路橋梁大建設，構建都市圈2013年廈漳大橋實現竣工通車，漳廈僅需20分鐘龍廈鐵路明年3月底通車，廈漳龍將形成1小時經濟圈廈安高速2012年通車，安溪來廈僅需40分鐘島內外一體化，廈軌道交通規劃6條線，4號線連接本島與集美同安2）城建：島外集美、翔安新城建設正當其時，百萬投資成主力集美新城保障房：2011年新開建4萬套保障房，擴大保障范圍，提高建設標準；翔安規劃集美新城：集美新城打造“智慧谷”，總投資超22億元；福建26

16、2米“第一高樓”6月動工、未來CBD建設進入沖刺階段，萬達廣場落戶集美，集美區域價值顯著提升；翔安：2011年9月，廈門新機場選址大嶝，擬2019年投用；9月8日，翔安區簽約20個項目，涵蓋新材料、生物科技、城市綜合體、企業總部、休閑娛樂等領域。（二）“供”“需”雙方拉鋸戰，樓市成交前穩后虛1、供應面少拿地少花錢，多推盤多進賬，房企持現為王1）土地市場不確定性增加，土拍市場大幅降溫開發商拿地意愿不足，土地供應大幅減少受樓市嚴控影響，土地拍賣市場供需均明顯不足，開發商缺乏市場信心，拿地熱情不復當年。2011年土地出讓大幅回落，尤其住宅用地直線下降。據城市年輪（中國）機構統計，2011年出讓土地建

17、筑面積約為478萬（不含工業倉儲用地），同比上年下跌35.23%。2011年廈門共推出64宗土地，其中8宗流拍、1宗退地、22宗底價成交，其余存在不同程度的溢價，溢價率較上年大幅回落。2010年住宅溢價率23.6%、2011年溢價率12.6%。 限購之下，宅地大減，經營性用地明顯增加受限購等調控因素影響，住宅市場觀望情緒較濃，宅地出讓明顯遇冷。據城市年輪（中國）機構統計，2011年商住用地僅成交13宗，1幅流拍，成交總建面積225萬，同比上年減少七成。其中，4宗住宅地塊底價成交，出現高溢價率的僅湖里后浦新景地地塊（溢價近50%）和中海杏林灣地塊（溢價約70%），全年宅地出讓總體溢價率僅15.7

18、%。相比上年宅地市場26.3%的溢價率，2011年宅地拿地信心明顯不足。2011年土地供應的重點逐漸由商住用地轉向辦公、酒店等經營性用地。全年出讓的住宅用地占比從上年的約78%直降至41%，與此同時，辦公用地出讓量為去年的13倍，酒店較去年增加近150%。這一現象將對住宅市場的未來供應產生一定影響。2）市場供應大舉推盤求變現，供應劇增近五成受調控不斷收緊，市場不確定增加等影響，房企資金壓力逐漸加大。在減少拿地少花錢的同時，各大房企積極推出房源，持現為王。據城市年輪（中國）機構統計，2011年度商品房供應量達589.84萬，同比增加45.51%，其中住宅供應占比達69.21%，供給總量大幅增加。

19、合計（萬）： 604 592 349 405 590 2、市場需求住宅需求穩中有升，地緣性剛需挑大梁1）通脹形勢支持，住宅需求略有增加據城市年輪（中國）機構統計，2011年廈門商品房共成交425.51萬，同比上年減少11.28%。其中，住宅成交261.73萬，同比上年增加5.91%。總體看來，市場需求較為平穩，非住宅物業成交雖有減少，但住宅成交有一定增加。需求結構方面，住宅成交占比明顯增加，由上年的51.57%增至2011年的61.56%。住宅仍是購房需求的主體，且主體地位有所加強。2011年，受持續近整年的通脹預期影響，購房者信心平穩。且受高性價比樓盤集中入市影響，剛性需求持續釋放，總體成交

20、相對穩定。直至年末，調控效果全面顯現，在一線樓市的帶動下，廈門樓市需求才走向明顯觀望。合計（萬）： 473 265 560 479 426 2）客群地緣客戶大增，剛性需求主導 受限購、限貸政策影響，廈門本地客群占據主力地位，客群占比由此前的約44%，增至2011年的53%，成為市場主導。同時，工作生活在鷺島的異地人即新廈門人的客群占比也在不斷增加；異地投資客群已慢慢淡出廈門樓市。從戶型及總價的成交結構看，80-120的戶型占全部成交的50.81%，而成交總價在60-130萬之間的房源占全部成交的49.77%。而這一比例在2010年則分別為40.12%和28.26%。大面積、高總價的投資型及高端

21、住宅比例有所下降，中小面積、較低總價的首置及首改的剛需性戶型成為市場的主導。由此可見，廈門樓市當前的購房需求以首次置業和首次改善等剛需客群為主。樓市成交主力總價樓市成交主力戶型（三）市場演繹三大戰役，年末房價 “降”字唱響1、住宅成交三步行，樓盤價格小規模松動1）供銷比高達1.56：1，全年供需明顯失衡存量消化，回歸平衡政策調控，供需失衡供給過剩，供需失衡2007年起,受宏觀調控政策影響,廈門一手商品住宅出現供需失衡。2007-2008年表現出明顯供給過剩，2009年廈門樓市進入存量消化階段, 2010年起受房價高企和政策調控影響，市場供需重新回歸相對平衡狀態。2011年廈門房地產市場依然面臨

22、著復雜外部環境，但通貨膨脹預期明顯，市場剛需客群強勁，年度住宅成交262萬，市場依然保持較為旺盛的需求。但總體而言，隨著島內外一體化進程的推進，近年來已出讓土地集中上市，商品住宅市場供應量達408萬，全年市場總體表現供大于求，供需失衡現象明顯。.2) 調控與市場三度角力，終占上風持久戰相持戰閃擊戰2011年全年商品住宅成交量價總體較為穩定，市場波動相比一線城市更加平穩。但在調控（看得見的手）和市場（看不見的手）兩者間的大角力影響下，仿佛上演了“閃擊戰、反擊戰、相持戰”三場戰役。閃擊戰（1-3月）第一季度“新國八條”閃電出臺，提準、加息、試行房產稅等給了樓市一記嚴重打擊，住宅銷量迅速下行探底，3

23、月成交僅9.67萬。相持戰（4-8月）進入第二季度，政策效應逐漸遞減，市場力量趁勢反擊。隨著蓮花尚院等島外剛需盤的試水成功，樓市漸起突圍，成交量逐漸回升。通脹預期高企，剛需釋放，成交量價均出現反彈。7月，受島內高端樓盤集中開盤影響，全市住宅均價更是高達16061元/，達到近年來的房價頂峰。持久戰（9-12月）隨著政策加緊，一線樓市率先下行，調控效果顯現，市場觀望情緒漸濃，廈門樓市進入調控和市場力量對決的“相持階段”。廈門市場“金九銀十”成色不足，成交量逐漸走低。源昌、禹洲、萬科等實力開發商出現了一定幅度的價格下調。但房價依然處于高位，多數樓盤的促銷依然常規，相持戰還將繼續。3） “321”價格

24、體系成形，年末價格降字唱響 隨著島內外一體化進程的推進，樓盤檔次差異性逐漸明晰，房價“321”格局漸顯。跟蹤2011年廈門市在售樓盤成交均價，島內稀缺性地段的高端住宅項目均價近3萬元/，中高檔項目亦達2萬元/，全市住宅均價近1萬元/。總體而言，盡管市場供應集中放量，但剛需力量支撐市場，且高價項目眾多，因此，全年商品住宅成交均價依然高位運行。臨近年底，“限購”與“加息”的調控效應逐步顯現，市場庫存量不斷加大， 需求亦受抑制，市場始現觀望氛圍。在供給過剩形勢明顯下，樓市開始出現價格下滑。4) 剛需房源走俏，兩房三房大賣受市場限購限貸的制約，剛性需求逐漸引領市場主流，2011年市場需求以首次置業和首

25、次改善等剛需客群為主，剛需房源走俏市場。據城市年輪（中國）機構統計，120-144改善型三房符合首次改善性客群需求，成交面積最大，達55萬，成交占比22%。而80-90兩房戶型備受首次置業客群青睞，成交面積達到51萬，成交高達占比20%。5）島外占比超六成，引領成交隨著島內外一體化逐步進行，島外住宅逐漸挑起市場大梁。2011年島外一手住宅成交167.19萬，占全市住宅總成交63.8%。自下半年起島外成交量始終占據市場主導，“金九銀十”期間的成交占比更是超過75%。9月份島外商品住宅成交22.76萬，占全市成交量76.2%；10月份島外商品住宅成交占比77.8%。備注：2011年月數據截止至12

26、月25日6）集美五盤入前十，成就剛需集中地隨著調控交叉與經濟過熱的綜合影響，剛需、首改需求主導市場，島外高性價比樓盤備受市場青睞。據城市年輪（中國）機構統計，2011年度在售樓盤TOP10排行榜顯示，成交樓盤中島外占8個，高性價比產品受市場青睞。其中位于海滄區的未來海岸系天湖位于榜首，綠苑新城緊追其后，集美區的萬科金域華府位列第三。2011年廈門市在售樓盤成交排行TOP10（按成交面積）排名樓盤區域成交套數面積（）1天湖城天湖海滄10661282572綠苑新城海滄9761123023萬科金域華府集美971911434住宅蓮花尚院集美829866465聯發杏林灣1號集美714858376禹洲環東

27、國際同安848796897中航城國際社區集美863785518水晶湖郡集美539645879建發半山御景思明3516367010世茂湖濱首府思明31161906其中，集美新城建設效果顯著，年度推售項目眾多，TOP10排行榜中集美樓盤占據5個席位。下半年起，集美樓盤一直占據全市成交的較高比重。7）二手房成交跌36%，全年呈倒N走勢 政策加嚴，成交下降剛需支撐，成交穩定市場冷淡、成交下滑外部環境因素的影響，廈門樓市供需雙方拉鋸，二手房市場成交量表現出明顯下調。據城市年輪（中國）機構統計，2011年1-11月共計成交145萬，同比去年下跌36%，全年市場走勢呈倒“N”型，表現出三個階段性特征： 1-

28、4月政策加嚴，成交下滑。受“1.26國八條”政策影響，觀望情緒強烈，需求銳減，成交量急速下滑；5-8月剛需支撐，成交穩中有升。二、三季度通貨膨脹影響，剛需強勁支撐，二手房市場成交量平穩上升；9-11月市場冷淡，成交下滑。第四季度起，全國一線城市市場冷淡、限貸限購政策效果凸顯，二手市場成交顯著回落。2、商辦物業供需平衡，綜合體成熱點1）商業物業量減價升，供需基本平衡近幾年廈門商業的供需基本保持平衡。其中2009-2010年商業市場表現出了供不應求的局面，2011年，受外界環境變化影響，開發商推售量與市場需求量均顯著下降，商業供需總量同比上年明顯回落。而商業物業成交價自2008年開始持續上行，20

29、11年成交均價的增幅更是明顯大于前兩年，但月度均價有一定起伏。2）辦公物業供需回落，各月量價波動明顯近年來，廈門寫字樓市場供需基本平衡。2010年的寫字樓表現出了供需兩熱的局面，年度成交量近60萬，為近年來的高點。而2011年，受整體市場環境影響，寫字樓市場供需明顯回落。總體看來，2011年寫字樓市場各月的供需分布較不平衡，但全年供需基本平衡，供略大于求。各月的成交價格波動較大，主要是受重點成交物業差異較大的影響。2011年，市場上重點供應的寫字樓是杏林灣營運中心。3）島外大商業不再空白，綜合體熱正當時2011年內，匯景購物廣場開業，成為翔安，乃至島外首個開業的綜合體項目；阿羅海商業廣場盛大開

30、業，填補了海滄區大型商業體的空白。與此同時，廈門島外綜合體建設也得到了較大發展。杏林灣營運中心初具規模，萬達集團進駐集美，海滄泰地海西中心建設進度不斷推進，翔安新城和同安環東海域建筑群，都將建設形成一系列的島外綜合體。三、展望2012，調控年，剛需年，回歸年（一）宏觀調控年：樓市嚴控繼續，長效機制漸成2012年是換屆年，穩定壓倒一切，中央已明確的發展基調就是穩中求進。在歐債危機等國際不穩定因素的威脅下，2011年，我國經濟增速持續下滑。2012年內，我國有望出臺積極措施，力保經濟增速至遲在中央換屆前止跌回升。預計2012年的我國經濟增速將呈上半年繼續回落，下半年企穩回升的“凵”型走勢。這將成為

31、明年樓市恢復的重要基礎。1、貨幣政策穩健繼續，金融形勢嚴峻依舊2011年底存款準備金率開始下調，金融收緊周期結束。在保增長和求穩定的大環境下，2012年金融調控將向適度放松發展。預調微調之下，金融政策的調整將更主動，但調整頻率和幅度將減小。在穩健的貨幣政策下，2012年的金融形勢不會出現大的松動。受金融收緊處于高位影響，明年的金融形勢依然嚴峻。2、嚴控見底不見頭，穩中求進，難有大變化2011年末，地產調控成果開始顯現，重點樓市出現積極變化，房價開始有所松動。中央經濟工作會議明確，將繼續堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。樓市嚴

32、控見底不見頭，調控雖不加碼，但繼續執行已成定局。3、調控機制長效化，長短結合是方向全國樓市出現的積極變化，給樓市長效調控機制的建立提供了很好的機遇。收回閑置土地，加快普通商品房供給，推動房產稅試點擴大，房地產信息全國聯網試運行，等等。樓市調控手段不斷豐富和完善, 長效化機制將給樓市調控提供更多適用的政策工具，同時也為一批行政性調控措施的退出或轉變提供了基礎。“限”字令本是樓市調控的臨時性行政措施，一直以來廣受詬病，樓市調控長效機制的建立，將為限購、限價等措施的退出提供基礎條件。2012年，限購令有望出現積極的轉變，即使不被全面替代，也可能發生局部的調整，如針對首置客戶的適度放寬。在長效機制建立

33、并有效執行的情況下，樓市波動有望更為平穩，結合一系列靈活調整的短期市場化調控措施，“空調”現象將大為緩解。（二）市場剛需年：島外供應巨大，剛需主力再強化1、供給：島外大盤密集，后市可畏近年來，島外大盤漸成氣候。廈門第一大盤中洲濱海城總建約150萬，水晶湖郡近100萬，中航城國際社區78萬，天湖城52萬，超級大盤矗立島外，2012年大盤將成為廈門樓市的主要競爭主體，大盤時代已經來臨。據城市年輪（中國）機構統計，廈門市已經出讓且未推出銷售的住宅總體量高達1152.74萬，其中2012年有望推出銷售的就有約349.20萬，加上當前在售的市場存量343.78萬，2012年市場上可售的住宅體量將達692

34、.98萬。后市競爭相當激烈，其中集美和湖里的形勢最嚴峻。受市場低迷影響，2012年初的市場銷售或將不如2011年，樓市供應大于銷售的現象繼續存在，市場存量還會持續加大，后市競爭漸呈白熱化。廈門市2012年住宅供應情況預測單位：萬區域在售體量待推體量預計2012年推售2012年內可售體量思明55.5950.6028.9084.49湖里56.11155.1065.30121.41集美118.17389.10109.00227.17海滄35.17121.2034.7069.87同安45.51298.6445.5091.01翔安33.23138.1065.8099.03合計343.781152.743

35、49.20692.982012年在售或擬入市重點樓盤思明在售海峽國際社區中央公園，鑫塔水尚，源昌君悅山待推大洲國際龍郡，信和中央公園，觀海瀾庭，萬泰東方湖里在售中鐵元灣，寶龍御湖官邸，國貿天琴灣，源昌寶墅灣，萬科湖心島待推國貿潤園，特房山水杰座，恒禾七尚，建發海西首座，五緣印象，新景龍郡，新景華府國際集美在售招商海德公園，聯發杏林灣1號，水晶湖郡，中航城國際社區，萬科金域華府，蓮花新城，海上五月花，華潤橡樹灣待推聚鎮，中海杏林灣項目，住宅園博1號，集美萬達廣場，中駿四季陽光海滄在售禹洲高爾夫，禹洲尊海，天湖城天湖待推海滄萬科城，天湖城天源，泰地海西中心同安在售金帝中洲濱海城，古龍水岸華庭，金都

36、海尚國際待推禹洲溪堤尚城，巴厘香泉翔安在售明發半島祥灣，首開領翔國際，特房黎安小鎮，特房錦繡祥安，特房美地雅登，聯合博學園待推寶嘉拉德芳斯，住宅蓮花尚城，建發翔城國際2、房企：強企鏖戰鷺島，洗牌年打響抱團戰從2012年在售和將入市的各大樓盤看，明年的廈門樓市仍是各大房企激烈爭奪，競相角逐的重要戰場。萬達集美廣場將再次向廈門展現萬達速度；海滄萬科城成為萬科在廈門的又一大手筆；招商、保利的新盤已經在售；中海在杏林灣畔的項目將成為又一央企在廈門經營的大盤。此外，中航、寶嘉、首開等異地房企大鱷齊聚廈門，鷺島在全國樓市中的吸引力越來越強。相較于異地房企的強勢，本地強企的表現也不示弱。2011年，廈門住宅

37、銷售排行榜上，住宅、特房、海投、建發等房企旗下的樓盤頻頻出現，且總是占據前幾名。2012年，本地房企在售或將入市樓盤的數量眾多，品質也有較大提升。與此同時，本異地房企已經形成了一定的互動，住宅、萬科、特工聯合打造水晶湖郡就是明證；而國貿、特房和火炬集團攜手建設的聯合博學園則體現了本地房企的團結。隨著樓市整體步入低迷，2012年初市場銷售恐難明顯好轉，抱團戰將越演愈烈。3、需求：限購之下，剛需筑底住建部部長姜偉新表示，將采取措施，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。這從中央層面明確了2012年樓市調整向滿足剛需傾斜的發展路徑。樓市調控不放松，限購令延續之下，投資投機客絕跡，異地客群入市機會減少。受此影響，廈門本地人和在廈工作生活的異鄉客新廈門人成為樓市客群的主體。2011年的發展實踐表明廈門樓市剛需數量巨大，能對樓市形成有效支撐。2012年，樓市調控向剛需傾斜的力度將不斷加大，如信貸投放的適當傾斜，中小戶型產品的加大供給，稅收優惠的區別對待，限購對象的適當調整等，都將對剛需客戶的入市產生較大的促進作用。受此影響，剛需客群有望實現持續的釋放，助推樓市有效回暖。（三）龍年展望回歸年：樓市價值理性回歸1、抄底：2012年上半年存在階段性底部根據城市年輪中國機構數據庫顯示，廈門市樓