1、組織架構和崗位設置方案編制說明1、本方案組織機構是按正常管理期進行設置，在前期管理過程中部分業務部門可 能只是列出而無相應人員配備，在具體管理過程中可合并進行管理，待管理達 到一定規模時在進行調整。2、本方案人員編制是根據崳景華城的物業管理定位所編制，如G-7項目第二組團 是考慮塑造物業品牌和促進后期地產開發銷售進行配置，同時為后期物業管理 儲備人才（后期管理規模擴大不需要增加過多人員），而G-6項目第九組團只考 慮基本物業管理需求，只需提供整潔、安全有序的生活居住環境即可。3、本方案組織架構圖中無財務部門，考慮由地產公司統一進行管理，只在各項目 管理處設置收款員，待管理達到一定規模后可在公司

2、機構圖中考慮。4、本方案所列崗位設置說明因組織架構設置等原因，并未結合實際進行詳細說明， 待下一步工作中在進行明確細化。5、本方案所附崗位職責，由于時間原因，并未針對具體崗位進行細化，只是將基 本工作職責羅列出來，待下一步工作中在進行明確細化。6、在實際管理過程中，建議將第二組團和第九組團分別進行管理，待第九組團管理 進入正常期管理后才交由村委會管理，但在移交后應考慮如何確保物業品牌的 維護和規避財務、法律風險。二、組織架構圖董事會物業公司經理G-7管理 處 住任1人）G-6管理 處（主任1人）客R榆主管1人）安全管理部（主管1人）環境管理部（主管1人）工鞭綁（主管1人）匐服部（主管1人）安全

3、管理（主管1人次 出 入主 出 入巡 邏 崗班 長 崗綠 化機 動 換停 車 場監 控 中大堂 保 外 圍 保 樓層保潔9人前臺兼收款1人備注：崳景華城一期共配備各類人員共計138人，其中公司職能部門12人，G-6管理處29人,G-7管三、人員配備及素質要求（一）管理人員崗位人數工作職責文化素質專業素質經理1全面負責崳景華城一期物業管理工作大專以上經理助理1協助經理做好小區日常事務管理工作，具體分管綜 合管理部、經營管理部和售樓中心工作。大專以上管理處主作2分別全面負責第二組團和第九組團物業管理服務 工作?？蛻?服務部9主管2人，分別負責第二組團和第九組團客戶服務 部的全面工作。大專以上客服專

4、員3人（第二組團），負責小區客戶服務事 務的處理、檔案資料、社區文化等工作中專以上前臺文員2人，負責客戶接待和日常信息的收集、 調度處理和回訪等工作。高中以上收款2人（第二組團和第九組團各1人，其中第九 組團需承擔前臺文員工作），負責各組團管理費等 各種費用的收取工作等。中專以上綜合 管理部3負責公司行政、人事、后勤及辦公室事務管理等工 作，同時督導安保、環境和工程維修等部門的服務 質量。中專以上經營 管理部2負責公司經營管理工作。大專以上工程維修 主管1負責小區日常維修事務處理、設施設備維修保養和 管理、工程改造和消防安全（主要是消防設施設備） 管理工作。大專以上工程師安全管理主管1負責小區

5、治安、車輛和消防管理工作。中專以上環境管理主管1負責小區清潔、綠化、消殺等日常事務管理。中專以上注：以上人員全部持物業管理上崗證或相關資格證書。（二）工程維修部崗位人數工作職責文化 素質專業 素質機電運行人員4負責機電設施設備、消防設施的運行和正常維修 保養，處理設備的一般故障。高中中技維修工9其中第二組團6人，第九組團3人，具體負責小 區公共設施的日常維修養護及業主室內有償維修 服務工作。高中中技（三）安全管理部崗位人數工作職責文化素質專業素質班長7第二組團和第九組團各3人，售樓中心1人，具 體負責當班小區的治安、車輛和消防安全管理。高中巡邏27第二組團18人（每班6人，其中1、6號樓1人

6、2、3號樓1人，4、5號樓1人，7、8、10號樓1 人，9、11、13號樓1人，12、14、15號樓1人）； 第九組團9人（每班3人，其中16、17、20、21 號樓 1 人，18、19、22、23 號樓 1 人，24、25、 26、27號樓1人，），具體負責小區公共部位日常 巡視檢查工作等。初中道口12第二組團6人，第九組團3人，具體負責小區人 員和車輛進出的管理引導工作。初中停車場6每班2人，負責車輛的停放引導、日常巡視檢查 等工作。初中監控中心3負責消防監控中心值班。高中售樓中心6負責售樓中心公共秩序維護和禮儀接待工作。初中換休機動4按人均每月兩天休息計初中（四）環境管理部崗位人數工作職

7、責文化素質專業素質主管1負責小區清潔、綠化、消殺等日常事務管理。高中綠化員5第二組團3人，第九組團2人。負責小區綠化管 理工作，可根據北方綠化管理特點，采用聘請臨 時工的方法給予解決。初中大堂保潔5負責第二組團大堂保潔工作，平均每人負責5個 堂保潔工作。樓層保潔12第二組團9人，第九組團3人。主要是小區樓層 樓道和候梯廳的保潔工作。外圍保潔6第二組團4人，第九組團2人。主要負責小區外 圍公共部位和垃圾中轉站的日常保潔工作。售樓中心2全面負責售樓中心保潔工作。崗位設置說明物業公司經理工作職責：執行董事會、總經理的決議和決定；制定公司的發展戰略規劃和經營方針；制定年度綜合發展計劃和財務預算方案；制

8、定質量方針和質量目標；批準管理評審計劃，主持管理評審會議，批準管理評審決議；確定公司組織機構設置方案，任命直接下級；根據公司的運作和發展需要配置和調整資源，包括人力資源、設備設施和工作環境等；批準職能管理、業務管理相關文件及其它重要的管理制度；處理顧客的重大投訴；調整各部門的工作，使分工協作合理；經授權決定資金的投向；審批財務支出；簽署或授權簽署各類經濟合同；處理重要的內部或外部事務；客戶服務部職責：2.1負責公司人事行政規章制度的規劃、制定、檢查與修訂工作。2.2負責公司員工的招聘、錄用、薪金核定、轉正考核、員工思想調查、勞動合同的訂立和解除、 人事檔案、員工社保等管理工作。2.3負責公司各

9、部門人員崗位編制（與設置）管理工作。2.4負責專業技術人員職稱評聘、考核的組織工作。2.5負責勞動工資、考勤、人事統計工作。2.6負責公司對外宣傳、媒體溝通，制定公司品牌策劃方案并跟蹤實施結果。2.7策劃并組織公司相關活動。2.8管理處文化活動的監督管理工作。2.9負責公司網站建設及維護。2.10負責客戶服務的接待與處理。2.11負責小區的清潔、綠化、環境消殺監督管理工作。2.12負責社區文化工作的有效開展。2.13負責范圍內的公共場地出租，為客戶提供代辦性服務、代理家政服務等經營活動的開展。2.14負責責任區的公共部分設施日常巡視檢查。2.15組織定期客戶意見調查與分析工作。2.16完成公司

10、領導交辦的其它工作。品質管理員職責：2.17.1推行體系文件并監督、檢查公司各部門質量體系的運行；2.17.2負責體系文件的培訓和教育；2.17.3完成領導交辦的其它工作。人事管理員職責：2.18.1執行公司各項規章制度和配合公司其它部門的日常人事管理工作；2.18.2依公司人力需求，在各人才市場建立招募渠道，搜集掌握最新人力資源信息，及時、高質招 聘到合格人才；2.18.3員工招聘、入職、離職、轉正、調動、獎懲、晉級、員工社保、暫住證等工作流程的管理、 作業；2.18.4與各政府相關部門保持有效溝通，根據公司發展需要及時辦理各項業務；2.18.5落實部門年度目標的分解內容、上級領導交辦的各項

11、工作任務及人事制度、勞資咨詢工作；2.18.6向部門負責人提供人事、培訓、考核、勞資的數據信息及工作分析報告；前臺兼信息資料管理員職責2.19.1負責公司前臺的接待工作禮儀，做到儀態端莊，態度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩健， 向公司及時反饋來賓/客戶信息；2.19.2在力所能及的情況下應來賓/客戶需求妥善代轉、代交、代存物件，務必做好封存及記錄工 作，確?？蛻粑锲钒踩?.19.3負責（公司相關工作人員的）工作牌、名片的印制和圖書管理工作；2.19.4具體負責本部門原始資料及日常管理中形成的各種管理文件、資料、合同、協議、音像圖片 資料、拷貝資料的收集、分類、編號、歸檔工作；2.19.5建

12、立健全（本部門）各類資料的資料庫和臺帳，重要資料應備份入檔，確保資料完整，便于 借閱、使用；2.19.6正確標明資料保密等級，保密資料借閱需經本部門主管的批準，存檔資料不經批準不得私自 外借和復制；2.19.7負責本部門文件的登記、編號工作及時清理過期失去時效的文件資料，確保現場資料文本有 效性；2.19.8部門工作會議的準備、會議記錄及會后跟蹤落實工作；2.19.9完成領導交辦的其它任務。前臺文員職責2.20.1負責公司及管理處前臺接待服務；2.20.2負責檔案的收集、整理、歸檔工作；2.20.3負責倉庫的日常管理工作，做到材料、工具、設備等物品分類擺放，標識明確，易于查找， 安全可靠，做到

13、帳帳、帳物相符。做好相應的標識，對不合格和降級使用的物品應貼上特別 標識；2.20.4保持倉庫清潔衛生、通風良好，并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等防護措施， 確保物品質量和庫房安全；2.20.5建立倉庫臺帳、明細帳，清晰明了，每月盤庫，并做好記錄。2.20.6完成領導交辦的其它任務?？头T職責2.21.1負責對責任區內的房屋、公共設施的管理工作，發現問題及時處理，熟悉轄區樓宇的結構、 樓座的排列、和住戶管線網絡的基本情況，了解管理費的收費標準和計算方法；2.21.2負責對責任區內綠化、衛生、裝飾裝修、治安防范、公共設施的監督管理，定期和不定期對 責任區進行檢查，發現問題及時處理；2

14、.21.3及時處理責任區內客戶的投訴，投訴處理率達100%，建立與客戶的良好關系，積極與客戶交 流、溝通，及時反映客戶的意見和建議；2.21.4負責各種通知的發放、回收，做好上傳下達工作；2.21.5負責客戶欠費的及時催交工作；2.21.6監督娛樂設施的各項管理工作，切實執行娛樂設施開放的各項規定；2.21.7做好工作記錄，配合文員做好相關工作記錄的登記及歸檔工作；2.21.8完成領導交辦的其它工作。財務部部門職責：3.1為公司及相關政府職能部門提供會計信息3.1.1每月向公司提供統計報表；3.1.2每月向國家稅務局、地方稅務局提交稅務報表；3.2為公司內部經營管理提供會計信息3.2.1及時向

15、公司領導匯報公司的財務狀況、資金狀況，有助于決策者進行合理的決策，有助于強 化內部管理；3.2.2為其他部門提供工作協助、提供信息查詢、應要求完成屬于本部門的工作，如：提供費用報 銷、收入、成本等各項內部數據。3.3為公司外部各有關方面了解其財務狀況和經營成果提供會計信息。3.4正確核算公司各項費用包括管理費用、營業費用、財務費用等。3.5正確核算公司營業收入及成本。3.6其它與財務相關的工作并按會計制度要求保管各類財務檔案。3.7完成上級交辦的其他工作.3.8會計職責（由總公司負責）3.8.1負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向公司領導及時匯報情況；3.8.2做好審核各種會計

16、憑證和賬務處理工作；3.8.3每月、每季按時審核各種會計報表，寫出財務會計分析報告，送經理審閱；定期向業主委員 會公布管理費收繳及使用情況；3.8.4檢查銀行、庫存現金和資產帳目，做到賬賬相符，賬實相符；3.8.5按照物業管理的行業特點和需要，分類記賬；3.8.6審核費用報銷單據；3.8.7監督審核經濟合同的制定和執行情況3.8.8負責公司物業收入的核算及帳務處理，審核收款員上交的各類報表；3.8.9認真審核原始憑證所反映的經濟內容是否符合國家的方針政策和公司財務制度規定；每月核 對出納做出的余額調節表；3.8.10審核收款員上交各類收款、應收款、欠款報表；3.8.11負責清算往來款及工資核算

17、的復核工作；負責編制會計憑證并編制各類會計報表；3.8.12做好采購工作的監督；3.8.13負責資產管理制度和核算辦法，負責對有關財產使用部門進行財產管理各核算3.8.14完成領導交辦的其他工作。3.9收款員職責3.9.1遵守財經紀律，嚴格執行現金管理和銀行賬戶管理制度，現金提取不得超過銀行規定的限額， 收取的現金應及時送存銀行，對現金支票的使用要嚴格控制，簽發的支票必須寫明用途、金 額、和簽發日期；3.9.2嚴格報銷制度，認真審核原始憑證，各種原始憑證要內容真實、手續齊全、對內容不完整的 憑證應退回，要求更正、補充，發現問題及時反映；3.9.3管理好現金、支票、有價證券、財務用章及有關資料；

18、確保資金安全，防止丟失和損壞。3.9.4編制有關現金收付記帳憑單、做好現金日帳、銀行記帳的記帳工作；3.9.5嚴格執行公司財務管理的各項制度，做好各項費用的收取、統計、催繳工作，確保資金及票 據的安全；3.9.6熟悉轄區客戶的基本資料，掌握管理費的收費標準和計算方法；3.9.7負責各類押金及本體維修基金的收取及統計工作；3.9.8負責管理費的收繳工作，并及時做好欠費統計工作，通知轄區客服專員及時處理；3.9.9完成上級交辦的其他工作。工程部部門職責4.1負責轄區范圍內機電設備、各種管道、房屋本體、客戶室內水電、公共設施等運行、維護、檢 修工作，處理一般性故障，確保建筑設施完好，機電設備運轉正常

19、，并認真做好相關記錄。4.2負責每天的日檢查工作并填寫日檢記錄。按規定巡視各部位機電設備運行狀況，認真做好巡查 記錄和值班記錄。4.3實行24小時值班制度，負責監控設備運行，并作好值班記錄。4.4負責處理客戶一般性維修服務，為客戶提供免費或有償性維修服務，并保證服務質量。4.5執行經公司審批制定的設備定期維修保養工作計劃。4.6負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規定的行為。4.7遇到突然停電或發生其他突發性事故時，應按規程操作，及時排除故障或采取應急措施，迅速 通知相關人員處理。4.8加強防范意識，做好配電房、水泵房、電梯機房等設備房的防水、防火、防小動物的安

20、全管理 工作。4.9遵守公司規章制度，勤奮工作，努力提高業務水平，完成管理處領導交辦的其他工作。4.10工程部工程專員兼工程維修組主管職責4.10.1制定本部門工作計劃，并組織具體實施；4.10.2負責制定設施、設備月/年運行、維修保養計劃，報經理審批后執行；4.10.3及時處理客戶維修服務需求及公共部分的維修，對維修服務質量負責，確保公共設施、設備 完好率；4.10.4負責組織所屬區域物業的及時搶修工作；4.10.5負責收集、整理并保存設備、設施技術資料，并督查各崗位記錄；4.10.6負責本部門所需維修物料、設備零配件的申購計劃，報管理處經理初審；并負責對采購的物 料、設備零配件組織人員檢驗

21、和試驗是否合格；4.10.7負責組織本部門的業務培訓與考核；4.10.8負責有關工程項目分包/外委質量的監督檢查；4.10.9完成上級交辦的其它工作。安保部部門職責（安保部各崗位共分早、中、晚三個班）5.1落實公司治安、車輛和消防安全管理工作。5.2負責落實公司布置的各項治安、消防、車輛管理工作。5.3建立健全各項安保和消防安全制度，并嚴格監督執行。5.4經常對治安、消防、車輛管理工作進行檢查、巡視，發現問題及時協調處理。5.5經常對轄區消防設施進行監督檢查，確保消防設施處于良好備用狀態。5.6在堅持消防安全監督原則的前提下，樹立服務觀念，依照消防法規規定的“誰使用，誰負責”原則，積極為客戶提

22、供方便條件。5.7制定并實施各項安全類工作計劃。5.8負責治安、消防宣傳工作，經常對員工進行治安、消防等安全教育，防患于未然。5.9協助政府相關職能部門對流動人員的管理。5.10負責治安隱患應急處理方案及防范措施。5.11完成上級交辦的其他工作。5.12安保部主管職責5.12.1負責本管理處物業范圍內的安全和消防、車輛管理工作；5.12.2負責擬制本部門周、月工作計劃，并組織具體實施；5.12.3負責主持召開護衛班長會議，及時傳達貫徹上級領導的指示；5.12.4負責制定安全、消防宣傳工作；5.12.5負責組織區域內義務消防隊員進行消防演習；5.12.6對護衛各崗位執勤人員的工作進行巡查、督導，

23、并負責處理護衛員執勤中遇到的疑難問題；5.12.7負責做好護衛隊伍思想政治教育工作，對護衛員玩忽職守、違章操作導致客戶投訴或重大損 失負領導責任；5.12.8負責所屬區域內的應急情況處理，做好區域內防盜、防火、防破壞、防自然災害事故等；5.12.9負責本護衛員的業務技能培訓計劃擬定、培訓和考核；5.12.10做好安全護衛工作質量記錄的收、發、歸檔工作；5.12.11完成上級交辦的其他工作。5.13安保班長職責5.13.1主持本班工作，堅決執行公司和安保部主管的指令，帶領和督導全班人員履行崗位職責，認 真做好安全護衛工作；5.13.2負責主持召開班務會，及時傳達上級指示和護衛班長例會精神，研究提

24、出貫徹意見，并具體 組織落實；5.13.3負責本班人員的考勤，如實記載本班執勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向上級領 導請示報告；5.13.4負責協調本班與其他班組之間的工作關系和本班人員之間的關系；5.13.5愛崗敬業，遵紀守法，嚴于律已，以身作則，發揮模范帶頭作用；5.13.6熟悉護衛各崗位職責、任務，掌握管理區域內安全護衛工作的規律及特點；5.13.7對因管理不力而造成本班在執勤中發生的重大失誤，或本班人員出現嚴重違法違紀的情況負 責；5.13.8負責抓好全班的訓練工作；5.13.9完成上級交辦的其它任務。5.14監控室崗位職責5.14.1負責監控室內各類設施、設備的使用與管理；5

25、.14.2熟練掌握消防設備的構造、性能及操作程序，管好資料，熟記工作電話號碼，熟悉火警報警 方法與程序，保證救災時操作有序，準確、迅速；5.14.3做好消防值班記錄，與各崗值班員保持聯系，認真及時地處理消防報警及電話投訴；5.14.4按時交接班，嚴格履行交接手續；5.14.5嚴密監視轄區的安全、消防情況，發現異常情況及時向巡邏當值班長報告；5.14.6嚴格執行監控中心的管理規定；5.14.7確認發生火災時，須迅速報告安保部主管并果斷按滅火作戰方案處理；5.14.8完成上級交辦的其它任務。5.15道口崗職責5.15.1疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無阻；5.15.2嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入轄區；5.15.3提高警惕，發現可疑人員和可疑事情應及時處理并迅速報告上級；5.15.4認真履行值班制度，詳細記錄值班中所發生、處理的各種情況；5.15.5堅持執行客戶