1、調控、信貸環境雙趨緊，二手樓市成交大降，價格漲幅收窄2018年廣州二手住宅市場總結一、成交量價總結：成交插水下滑，價格漲幅收窄根據廣州中原研究發展部監測， 2018年，廣州市存量房交易登記數為 102199宗（1-11月來源房管 局，12月為廣州中原研究發展部部監測），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%,為近5年首次成交下滑的年份。價格方面，2018年二手住宅網簽均價為 25350元/itf。價格漲幅出現明顯收窄，漲幅從 2017年的 23.8%下跌至今年的9.2%,價格逐漸趨向穩定。2 014-2018年廣州全市二手住宅成交量走勢140000 1X000 100000 -800

2、00 -dXXK -40000 20000 -0 -箱首萋/（套r 30000 25X0-0網剪均價（元，嚇）81608 1 33 1 57一 0239 2000015000-10000-50002014 年2015 年201 &年2D17 年數據集源：量為存量房交總登記數（立總登記含自助宜邑），榆為同復均價 20冶年I-N月來源即光冢朦，12月為廣州中原研究發勝部監測廣州中原研究發展部分析認為，2018年，廣州二手樓市遇冷，成交能力大不如前的主要原因如下：（1）信貸環境趨緊，置業成本增加 。2018年樓市信貸環境偏緊，廣州首套貸款利率為其它一線城 市中最高，同時全年平均利率均處于高位水平。利

3、率的上調，很大程度上遏制市場需求，部分改善買家 置業成本提升，從而轉為觀望狀態。2018年1 1月一線城市首套房平均利率(2)客戶觀望情緒持續升溫，入市熱情低。今年置業客戶持幣觀望的心態尤為嚴重，上門看房客戶數量遠不如去年，購買周期亦有所延長。據調研了解，客戶購買周期明顯拉長1倍以上的客戶占比高達65.5%,同比凈增18.7%。部分購房需求不迫切的買家入市積極度較低，購房更為理性。遇到合適價位的房源才會著手入市，而部分放高價的盤源處于僵持狀態。2017年.2018年客戶購買周期拉長幅度對比(3)業主放盤積極性較低，客戶可選擇盤源少。據監測發現，2018年新增放盤量同比去年下滑近3成。在目前樓市

4、下行階段，客戶入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降價讓利出售。因此，部分不愿降價業主選擇觀望后市走勢，靜待更好的出手時機，導致整體放盤量有所下滑。二、全年成交走勢：五月成分水嶺，全年成交先揚后抑從月度成交量來看，2018年整體成交呈現先揚后抑的趨勢。1-5月(春節月除外)，廣州基本維持穩步上揚.其中，5月更是沖高至8846宗水平，市場需求活躍且穩定。而進入下半年后，二手住宅成交量連續數月插水下滑，周度成交量從5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客戶入市積極性低。另外，由于下半年二手樓市成交不活躍，盤源去化緩慢，客戶接受意愿低。導致不少急需資金回籠的 業主通過降

5、價來促成成交。從中原價格領先指數走勢情況來看，自 7月起，中原價格指數開始下滑，環 比跌幅逐漸拉大，2018年10月，中原領先價格指數環比跌幅達1.68%。三、市場成交特征分析貸款利率上浮，商業按揭成交占比明顯下滑2018年，廣州整體信貸環境趨緊，貸款額度相對緊張，各大銀行均選擇上調貸款利率。其中，二套平均貸款利率上浮15%-20%已為常事，整體貸款利率呈現逐步上揚的趨勢。而進入第四季度后，貸款額 度稍有好轉，整體貸款利率出現回調的跡象，但整體仍居高位水平。2018年11月，廣州首套平均貸款利率為5.62%,同比去年同期凈增 0.31%。因此，在這樣的大背景下，不少置換、改善客戶為減少置業成本

6、，轉移至組合按揭的付款方式。據 監測，2018年組合按揭的成交占比達 24.9%,同比凈增8%。而商業按揭的付款方式成交占比則減少明 顯，整體跌至 50.2% ,同比凈減5.1%。近一年廣州平均貸款利率走勢情況年 平防母宴液甜殳箱盤源去化緩慢，業主以價換成交成普遍現象現時二手樓市成交活躍度較低，盤源去化緩慢，業主心理價位松動，“以價換成交”的現象愈發普遍。從近兩年新增房源的報價情況來看，2017年報價下調房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下調房源基本在70%左右，中心區表現尤其明顯。其中，天河、荔灣、越秀、海珠等高價區域下調盤源占比最高，分別達76.5%、74.6%、73.3%、71

7、.9%。并且其下滑幅度亦相對明顯，分別為3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。廣州中原研究發展部認為，就目前樓市交易環境對于剛性需求客戶而言，不失為較好的“上車”時機,業主議價空間較大，客戶現時入市或會“有利可圖” ，有利于減少置業成本。2017-2018 年廣州各區二手住宅新增盤源報價下調情況2017 年2018 年2018 年報價下調占比報價下調占比報價變動情況白云區45.0%69.6%-2.7%番禺區40.0%62.7%-2.5%海珠區47.2%71.9%-2.7%花都區32.0%60.0%-1.1%黃埔區44.0%58.4%-1.9%荔灣區34.2%74.6%-3.3%天河區38.7

8、%76.5%-3.2%越秀區37.7%73.3%-2.5%增城區40.2%58.0%-1.6%數據來源：廣州中原研究發展部二手樓市回歸剛需，兩房房源需求激增據監測發現，18-25歲、25-30歲的客戶成交占比分別為 9.0%、28.2%,同比凈增2.2%、3.9%。該 部分客戶以首次置業需求居多。 另外，從不同戶型成交占比來看， 兩房戶型成交活躍度有明顯提升， 2018 年成交占比為46.1%,同比大幅上漲4.5%。廣州中原研究發展部認為，在現時樓市調控、信貸環境雙趨緊的條件下，市場投機行為進一步被打 壓，改善客戶入市熱情較低。現購房客主要為剛需客戶。該部分客戶面臨迫切的結婚生子、購房自住、

9、置換等現實需求，遇到合適房源及價格才會出手購買。2017-201S年各年齡段成交占比情況制.睇15.0%20.0%L1口兜10.0565.0。0荒2017-2018年各戶型成交占比情況四、區域成交:中心需求逐步外溢，外圍多區持續撐市隨著中心區房價的高企，而外圍區價格相對低洼，疊加交通便利度的提高，越來越多的客戶由天河、海珠等區域轉移至番禺、增城、花都等區域。據廣州中原研究發展部監測，近年來中心區二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五區成交占比分為56.1%、52.2%、44.4%。；而外圍區則因交通便利度逐年提高，而且價格低洼加上房源相對較新，成交持續撐市，占比逐年增大，201

10、8年外圍四區成交占比為55.6%,同比凈增 3.4%。另外，據監測，2018年，二手住宅成交量最多依然為番禺區，共成交 14496宗，已連續4年成功奪魁。而天河穩坐廣州樓價“天花板”的位置，2018年二手網簽均價為43889元/,成交排名亦從第六位上升至第五位。廣州2018年各區二手住宅成交量價情況白云927儲 J1334玩 d 144萬元套7144E 1 47 孫C33元仙227萬元/售 髓秀 .515GE . 35fi% 404OlTbmi 267萬元圖費媽 447= 1 39-3；%23W09Th M23E萬元售海捏 7736E . 39.(%35530書259萬元;互24290京 M2

11、4日萬元篡14496苣艮1%若睡13058 套 1182% 1803355-mJ192萬元;套黃宿ism 131.9% 25490元時212萬后套墓商1718 套 15.6%25177元H233為元容% 天河7280g 134.7%4388班 M 384萬元支E里北目中E i不苜*9, JAK) , 1蠟方題律1*11鉛區討廣州二手住宅中心區、外國區成交走勢情況蘿崗需求穩定，次新房房源受青睞由于二手樓市受“冷空氣”持續影響，大部分區域成交量同比去年下滑3成左右，但是，唯獨蘿崗二手需求表現穩定，成交量基本與去年持平。據監測發現，近年來蘿崗二手住宅成交占比呈現逐年上升的態勢，同比漲幅亦有所擴大。2

12、016年-2018年二手成交占比分別為1.09%、1.68%、2.40%,同比分別凈增 0.34%、0.59%、0.72% 。廣州中原研究發展部分析認為，蘿崗二手需求穩定、活躍， 成交占比穩步提升的主要原因有兩方面, 一方面是蘿崗進入存量房市場，早期交樓的一手房源逐漸釋出，區域優質次新房房源較多，如萬科東薈 城、雅居樂富春山居等，受客戶青睞度高；另一方面是，廣州科學城板塊逐漸發展成熟，招商引資情況 基本完成，片區企業員工居住刺激，帶動蘿崗二手住宅成交活躍。2013年-2018年蘿崗二手住宅成交宗數及其占比2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年成交宗數20219

13、0388110018191718成交占比0.53%0.80%0.75%1.09%1.68%2.40%數據來源:陽光家緣，廣州中原研究發展部;備注：2018年數據為1月1日-12月25日五、分區點評番禺區：成交穩居首位，亞運城逐步崛起2018年番禺區陽光家緣中介網簽量為14496宗，再次問鼎全市二手成交榜首；二手住宅網簽均價為24290元/；套均總價為 246萬元/套。2018年，主打“大社區+剛需”的鐘村板塊需求相對穩定，其中代表樓盤為祈福新村，其成交均價僅為28298元/,受不少剛需客戶所青睞。相對而言，華南板塊成交活躍度則有明顯下滑，主要由于華南板塊優質盤源價格居高，并且以大面積居多，入市

14、門檻明顯 高于區域的其它板塊，不少資金有限客戶只能望而止步。以雅居樂劍橋郡、華南碧桂園為例，其套均總 價分別為644萬元/套、476萬元/套。另外，需要指出的是，今年亞運城板塊表現相對“堅挺”，在各區逐漸形成降價來促進成交的熱潮時，亞運城板塊業主心態依舊強硬，議價、讓利空間幅度較小，但二手成交仍然保持活躍。主要由于片區自身配套設施的逐步完善，加上3號線東延線規劃建設利好刺激，未來將直接拉近與珠江新城的通勤距離。從而導致板塊成交活躍且樓價亦有明顯升幅。2018年亞運城二手住宅成交均價為27584元/,同比去年大幅上漲 22.8%，價格基本與目前在售的一手“天軍”組團倒掛。亞運城40分鐘施鐵通勤圈

15、挖21嗎稿攝!中山柳南村萬博口由老荔灣2018 年2018 年2018 年2018 年1季度2季度3季度4季度25.1%25.4%26.1%28.5%74.9%74.6%73.9%71.5%工算甯世*皿* ! 3號妮在他段加劃中、Q -M- 一 1* 一 產荔灣區：芳村利好加持，成交占比攀升2018年荔灣區陽光家緣中介網簽量為4476宗，較2017年下滑39.3% ;二手住宅網簽均價為 29909元/itf；套均總價為 235萬元/套。據廣州中原研究發展部監測，2018年芳村二手成交向好，成交占比上揚。2018年1-4季度成交占比分別為25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度較

16、第一季度占比凈增3.4%。廣州中原研究發展部認為，芳村成交持續上揚主要有兩方面原因：一方面，芳村處于樓價洼地，入市門檻低，有較多的剛需小戶型釋出，對于首套剛需客戶有較強吸引力。如僑興苑的一 42 itf樓梯樓單位，總價不足 80萬元；另一 方面，荔灣區規劃、發展重心位于芳村片區，無論是地鐵 11號線、10號線的規劃建設，還是白鵝潭商務區的規劃發展，皆布局在芳村片區，未來芳村的樓市潛力巨大。因此，吸引了不少投資客戶的關注。2018年荔灣區芳村/老荔灣板塊二手住宅成交占比分布情況數據來源：廣州中原研究發展部白云區：地鐵規劃 + 剛需樓價雙刺激，羅沖圍表現優越2018 年白云區陽光家緣中介網簽量為

17、7144 宗，較 2017 年大幅下滑42.2% ；二手住宅網簽均價為29033元/itf；套均總價為227萬元/套。廣州中原研究發展部分析認為，2018年白云區二手房成交量下滑嚴重主要因為兩方面原因：一方面，去年白云區市場供需兩端旺，部分優質盤源去化速度快，導致今年“筍”房源略顯稀缺，低價樓梯樓房源表現尤為明顯。客戶可選擇性較低，入市熱情不高；另一方面，客戶持幣觀望心態持續升溫，購買周期明顯延長。據了解，周度帶看量從去年的 8-10 位/ 周下滑至今年3-5 位/ 周。但是， 2018 年白云區羅沖圍板塊得益于價格 “實惠” 和地鐵 8 號線北延線建設進度較佳 （預計 2019 年能夠順利開

18、通） ，板塊整體表現較好。同時，板塊多個“富力”剛需大盤亦為一大亮點，成交活躍。如富力半島花園，其成交均價僅為 33007元/itf,套均217萬元/套。其中，樓盤中高層的 70 itf左右的兩 房、90 itf左右的三房的房源相對“搶手”，而業主放盤量相對較少，致使目前中高層單位的優質貨源相對緊缺。天河區：千萬豪宅受青睞，東圃板塊去化難2018 年天河區陽光家緣中介網簽量為 7280 宗， 較 2017 年大幅下降34.7% ； 中介網簽均價為 43889元/itf,屬全市最高。需要指出的是，一向受剛需客戶所青睞的東圃板塊今年成交活躍度明顯下滑，上門客戶數量大不如前。廣州中原研究發展部認為造

19、成東圃成交下滑主要有兩方面原因：一方面，區域一手明星盤蘭亭盛薈、珠江花城今年供應充足，且價格基本與東圃板塊優質電梯房物業相當，致使不少原本打算在東圃置業的客戶轉移至新房市場；另一方面，客戶觀望情緒濃，即使“筍”盤源亦面臨去化難問題。例如，中?？党且惶兹康母邔訂挝晃飿I，原市場價在450 萬元左右?，F放售價格僅425 萬元，且放盤已有數月仍尚未成交。由此可見，現時東圃板塊置業客戶整體入市熱情不高，觀望情緒濃厚。另外， 據監測發現， 即使在樓市處于下行階段的情況下， 天河區千萬豪宅房源成交占比依然在逐步攀升。 2018 年天河區千萬豪宅共成交325 宗，成交占比高達4.45% ，同比凈增1.04%

20、 。其中，珠江新城為絕對的貢獻主力，其代表樓盤有中?；吵恰P旋新世界， 2018 年年底中原指數領先價格為 91767元/mJ 104379元/itf,分別較去年同期增長4.6%、2.8%。廣州中原研究發展部認為，豪宅房源需求依然保持穩定，主要憑借其優質的居住屬性、區位條件和稀缺性，價格始終居高不下，不少資金雄厚客戶 愿意選擇購買豪宅來保值、升值。紀13年2014年3D15軍史K軍2017年軍囁據東海：即犯冢募，廣州中原研究愛底部2013年201 &年天河區千萬豪宅網簽走勢 討-4.50 4.S，3.5C%-3.52.5C%2 .era1.5Cl.tW0.5DS0.00?i海珠區：琶洲利好帶

21、動，赤崗板塊需求穩定2018年海珠區陽光家緣中介網簽量為7736宗，較2017年下降39.0 %;二手住宅網簽均價為 35530元/itf；套均總價為 259萬元/套。2018年，海珠區濱江東板塊成交受阻，業客雙方僵持情況相對嚴重。主要由于板塊業主賣房的期望較高，心態相對強硬，整體放盤價一直居高不下，并沒有明顯降價的現象，如藍色康園目前放盤價仍然 保持在5.8-6.3萬元/平左右。而濱江東板塊客戶多為“買一賣一”的置換需求居多，并無迫切的居住需 求。因此，在業主無明顯讓利、降價的情況下，客戶接受意愿不高，入市熱情較低，本月上門看房客戶 有明顯減少。相對而言，赤崗板塊雖成交活躍度有所下滑，但整體

22、表現仍相對較好。廣州中原研究發展部分析認 為，赤崗板塊成交需求保持的主要原因為：板塊優質樓梯樓小區居多，價格低洼，如板塊成交活躍樓盤 鴻運花園、聚德花園，2018年中原成交均價分別為 39881元/mJ 30199元/itf,因此受到不少剛需客的 青睞。同時，近年來琶洲板塊招商引資情況良好，片區企業員工居住需求外溢至相鄰的赤崗板塊，致使 赤崗板塊租售兩端均處于較為活躍的狀態。越秀區：業主心態強硬，散盤成交僵持2018年越秀區陽光家緣中介網簽量為5156宗，較2017年下降35.6% ;二手住宅網簽均價為 40401元/itf；套均總價為 235萬元/套。相對其它板塊而言，東風東板塊憑借其優質的教育資源及生活配套成熟的優勢，整體成交降幅較低。板塊活躍樓盤為東風廣場、錦城花園，2018年成交均價分別為 87302元/82802 元/ m2根據廣州中原研究發展部監測，今年越秀區散盤成交活躍度大不如去年，置業客戶明顯減少2018年散盤成交占比僅 40.8%,同比去年凈減9.1%。其中，以水