1、解讀超高層住宅（深圳）超高層住宅劣勢分析為什么做超高層住宅如何做超高層住宅超高層何為超高層住宅何為超高層住宅？IVIIIIII超高層住宅：建筑高度超過100米的住宅建筑（層數(shù)一般在35層以上）。萬科金域藍(lán)灣華潤幸福里外在特征1：深圳超高層住宅高度普遍150米左右，相比之下，香港超高層住宅普遍都在150米以上外在特征2：外立面特征和普通高層住宅形式上差別不大，以現(xiàn)代風(fēng)格居多，表達(dá)一種高端、現(xiàn)代、時尚的風(fēng)情項目名稱最高建筑高度層數(shù)類型年份德弘天下（深圳）173米52層住宅2011年半島城邦二期（深圳）150米48層住宅2011年蘭亭國際名園（深圳）149米50層住宅2010年瓏園（深圳）133.4

2、米42層住宅2009年幸福里（深圳）160米49層住宅2008年萬科金域藍(lán)灣三期（深圳）160米49層住宅2006年海名軒（香港）232.6米68-73層住宅2001年曉廬（香港）252.4米73層住宅2003年擎天半島（香港）256-206米60-75層住宅2003年君臨天下（香港）255米75層住宅2003年凱旋門（香港）231米65層住宅2005年貝沙灣（香港）超過150米50層住宅2006年香港曉廬半島城邦已經(jīng)入住的超高層住宅項目：幸福里、擎天華庭、萬科俊園、港麗豪園、萬科金域藍(lán)灣在售的超高層項目：半島城邦二期、蘭亭國際、天安高爾夫瓏園、君臨天下、合正榮悅今后將推售的超高層項目：地王國

3、際商務(wù)公寓、東海國際中心公寓、德弘天下華府、碧中園、京基下沙綜合體項目瓏園蘭亭國際超高層住宅劣勢分析IVIIIIII假設(shè)開發(fā)商開發(fā)一座30層的毛坯房一般造價約2200元平方米，如設(shè)計轉(zhuǎn)為50層超高建筑，其額外造價約：330-545元/平方米，造價增幅約為15-24。成本增加項主要有：（1）超高層住宅設(shè)計復(fù)雜，因此其對應(yīng)的設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費(fèi)用可能增加；（2）超高建筑物中每隔一定距離須加設(shè)避難層及增加一些消防設(shè)施，成本會較高；（3）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)方面；（4）機(jī)電及設(shè)備（電梯等）；（5）抗風(fēng)抗震周期長超高層住宅可能會涉及到結(jié)構(gòu)超限、抗震、防風(fēng)等方面的限制，需要更為嚴(yán)格的審核和論證程序，其相應(yīng)的時間也

4、會拉長。時間增加項主要有：（1）審核、報建時間長；（2）施工周期長；超高層住宅建筑高度高，疏散時間長，相比普通高層住宅消防難度增加消防難度增加項主要有：（1）普通高層住宅的消防主要是依靠樓梯間，通過樓梯間疏散到安全地面，超高層住宅由于其高度增加，疏散時間更長，樓梯間安全疏散性能降低，消防難度增加；（2）消防云梯（主要作用是用于消防滅火和解救被困人員）的高度追不上，普通消防云梯的舉高為54米，好在深圳有輛米和多輛米的舉高消防車超高層住宅為了滿足其消防及結(jié)構(gòu)承重等需采取相應(yīng)的措施也會導(dǎo)致可使用空間減小。使用率下降原因主要有：（1）消防樓梯間多（避難層的消防樓梯間），防煙樓梯間送風(fēng)管道（住宅高度超過

5、100m需設(shè)且計入公攤面積），公攤面積大，實(shí)用率降低；（2）住宅底部承重荷載增加，導(dǎo)致下面結(jié)構(gòu)柱加大加粗，使可使用面積減?。唬?）超高層住宅樓層多，電梯使用頻率高，電梯數(shù)量較普通高層有所增加，公攤面積增大，實(shí)用率下降；如左圖:設(shè)計過程中即使采用明樓梯及前室設(shè)計，樓梯間及前室部分仍需設(shè)機(jī)械防煙風(fēng)井，該部分也計入公攤面積超高層住宅可能會涉及到安全顧慮等方面的限制，其住戶對超高層住宅有一定的抗性。接受度低原因主要有：（1）安全顧慮； （2）電梯使用頻率高，運(yùn)行距離長，等待時間較長；（3）管理及運(yùn)行能耗高，費(fèi)用高； （4）使用率低；超高層住宅受消防、結(jié)構(gòu)等方面的影響，其戶型品質(zhì)也受到多方面的影響戶型品

6、質(zhì)一般主要體現(xiàn)在：（1）標(biāo)準(zhǔn)層平面較大，戶型面積大或者戶型多，易出現(xiàn)大進(jìn)深或者通透性差戶型；（2）結(jié)構(gòu)墻、柱較多較大，使用空間減??；（3）樓層多，公共部分共享的人多，公共空間品質(zhì)下降；為什么做超高層住宅IVIIIIII城市土地市場特征：（1）地價居高不下（2）城市重要區(qū)域土地極度稀缺隨著中國城市化的進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，超高層的住宅開始在各大城市涌現(xiàn)，一些二線城市也開始出現(xiàn)此類產(chǎn)品形式城市化率發(fā)展段：初期階段：城市化水平30%；加速階段：城市化水平30%65%；后期階段：城市化水平65%；現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.30%上海1176588.70%

7、廣州674478.50%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山3558福州青島3700（數(shù)據(jù)為2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）有待更新信息一.深圳大量的出現(xiàn)舊城改造項目及關(guān)內(nèi)稀缺的土地資源在福田、羅湖、南山、甚至關(guān)外一些重要成熟地段，很少有新地塊用來地產(chǎn)開發(fā)，舊城改造成了用地主要來源之一，舊城改造項目容積率一般都在4.0以上，高容積率直接導(dǎo)致需要超高層來消化更多的建筑面積。據(jù)統(tǒng)計，2010年有20個城市更新項目統(tǒng)一動工，這20個項目規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積440萬平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬平方米，保障性住房7.8萬平方米。加上“蛇口海上世界城市綜合體項目”，同期

8、動工的21個城市更新項目將有約300萬平方米的住宅供應(yīng)量(剔除了需返還村民的量和保障性住房量)。其中賽格日立項目、梅山綠景項目、田廈村改造項目、星河雅寶等多個項目都設(shè)計有超高層建筑。賽格日立項目星河雅寶項目黃金地段，最大化發(fā)揮地塊的地段效益超高層建筑多建于城市核心區(qū)域或一線濱江黃金地段，交通便捷，周邊商業(yè)、商務(wù)、休閑等配套一應(yīng)俱全，能充分享受居住區(qū)生活的便利華潤幸福里位于萬象城南側(cè)，是華潤中心的住宅部分，由三棟49層的住宅組成，樓高164.4米，為深圳最高的住宅建筑之一。小區(qū)建筑面積11萬平方米，容積率高達(dá)7.7 。接受度日益升高住在超高層，視野會開闊一些，生活態(tài)度及人生態(tài)度都會有相應(yīng)的變化，

9、視野開闊、追求豁達(dá)是市場上部分人（以年輕人、海外經(jīng)歷人士居多）追求超高層住宅的原因，尤其是在深圳以年輕人為主的城市接受度更是日益高升。瓏園視野瓏園視野一.減小建筑密度相比高層住宅而言，超高層住宅可以消化更多的建筑面積，小區(qū)內(nèi)所需的樓棟也會減少，從而減小建筑密度，增加園林面積，提高小區(qū)和戶型的舒適度。以下是相同條件下兩種不同的排布高層排布超高層排布二.最大化利用景觀資源超高層住宅相比普通高層視野更加開闊，具有一定的遠(yuǎn)眺性，也是超高層的主要優(yōu)勢之一，所以當(dāng)視線范圍內(nèi)具有較好的景觀資源（海景、江景等），為了最大化利用景觀資源，設(shè)計時通常會考慮超高層。一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，15

10、8m設(shè)計需要案例解析案例世茂濱江花園項目坐落在黃浦江邊上，整體超高層設(shè)計，靠近陸家嘴中心區(qū)，配套齊全。黃浦江景區(qū)位上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國際金融中心南側(cè)規(guī)模占地220668平方米，總建筑面積近70萬平方米周邊配套中小學(xué)：棲霞小學(xué)、臨浦中學(xué)、洋涇菊園小學(xué)；綜合商場：正大廣場、聯(lián)華超市等；郵局；各大中外銀行；東方醫(yī)院開發(fā)周期分為四期滾動開發(fā)竣工時間2006-7-31開發(fā)成本總投資50億園林面積園林占地16萬平方米綠化率70%容積率2.9產(chǎn)品類型6棟48-53層超高層公寓及1棟60層酒店式公寓梯戶比單體為板式，三梯兩戶或四戶，電梯直接入戶，使住戶更安全、擁有更多使用空間，并通過智能化管理保證住戶

11、的私密性主力戶型230平方米的三房二廳二衛(wèi)，330平方米的四房二廳三衛(wèi)總價區(qū)間約250-1200萬元案例世茂濱江花園項目主體建筑沿江弧形排列，擴(kuò)展近一公里，前后弧線錯落布置，視線互不遮擋，且最大化江景面，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋世茂濱江花園整體超高層，建筑密度小，更多的面積用來做“六大主題花園”，主體建筑弧形單排布置，保證戶戶“前江后園”。六大主題花園如何做超高層住宅IVIIIIII超高層由于高度過高帶來的恐懼可以通過兩方面來處理：（1）超高層建筑多單元聯(lián)體布局，或成排超高層建筑群（但需控制高寬比），

12、以調(diào)整視覺的建筑高寬比與穩(wěn)重感。（2）建筑高度盡量控制在200米以下很多香港超高層住宅建筑高度與標(biāo)準(zhǔn)層平面的比值過大，導(dǎo)致形體細(xì)長，安全感不夠，內(nèi)地很難接受香港某超高層住宅（高度超過200米）上面為采用四單元與三單元聯(lián)體做法，尤其是標(biāo)準(zhǔn)層平面較小時，通過多單元聯(lián)體減少視覺與心理上的對超高層的排斥感?？剐蕴幚硎褂寐试黾拥?層整體采用250mm-300mm厚剪力墻第36層整體采用200mm厚剪力墻精簡結(jié)構(gòu)往上走柱子越來越小，增加上層住宅的使用空間和實(shí)用性精簡管道井超高層建筑，戶型的設(shè)計需平衡采光、節(jié)能、易于維護(hù)、減少公攤，要盡量使核心筒等空間能夠自然采光通風(fēng)，減少風(fēng)井、煙井等管道井的使用，減小公攤

13、，增加實(shí)用率如上圖:設(shè)計過程中采用明空間設(shè)計核心筒部分可以減少的管道井有煙井、室內(nèi)水井與風(fēng)井等等抗性處理使用率增加框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)一、超高層住宅常用的結(jié)構(gòu)體系有幾種？1.剪力墻結(jié)構(gòu)（最常用）2.框架-剪力墻結(jié)構(gòu)3.框支剪力墻（底部框架+上部剪力墻）4.框架核心筒結(jié)構(gòu)5.筒中筒結(jié)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)筒中筒結(jié)構(gòu)框架-核心筒結(jié)構(gòu)二、超高層住宅結(jié)構(gòu)與適用高度關(guān)系？1.根據(jù)超限高層建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定(建設(shè)部令第111 號)及建設(shè)部2010 年超限高層建筑工程抗震設(shè)防專項審查技術(shù)要點(diǎn)，房屋高度超過下表規(guī)定時，屬于超限高層建筑工程，須進(jìn)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防專項審查三、在1

14、00米，120米，150米時超高層一般采取何結(jié)構(gòu)選型100米時：剪力墻、框架剪力墻、框架-核心筒120米時：剪力墻、框架剪力墻、框架-核心筒150米時：一般采用框架-核心筒左圖為天安高爾夫瓏園一戶型平面：采用“T”字型平面布局，高度42層。結(jié)構(gòu)體系為純剪力墻結(jié)構(gòu)，墻體布置比較規(guī)則，局部區(qū)域結(jié)構(gòu)比較薄弱。四、在100米，120米，150米時超高層墻體厚度有何不同100米時：純剪力墻300mm，框剪的剪力墻500mm120米時：純剪力墻300mm，框剪的剪力墻500mm 150米時：框架剪力墻的剪力墻一般大于400，底部700以上。其結(jié)構(gòu)成本：100米：約2000元/平米120米：約2100/平米

15、150米：約2500/平米以上結(jié)構(gòu)體系墻體厚度結(jié)構(gòu)體系抗風(fēng)設(shè)計五、抗風(fēng)設(shè)計的幾種做法（1）結(jié)構(gòu)選型：采用圓形、弧形戶型平面形式，或者方形平面四個方角弧形倒角等都比較有利于樓棟的抗風(fēng)性能（2）減小高寬比:H(高)/B(寬)1/18H(建筑高度)方正外形設(shè)計有利于抗震低于4的高寬比疏散梯1疏散梯2剪刀樓梯一、樓梯間要點(diǎn)設(shè)計（1）超高層住宅為一類建筑，每個防火分區(qū)需設(shè)有兩個疏散口（2）多采用兩部疏散樓梯間，塔式住宅可以采用一部剪刀梯（3）樓梯間需為防煙樓梯間且需通至屋頂（4）樓梯間主要作用起安全疏散作用，一般不會用來作為主要垂直交通方式二、樓梯間要點(diǎn)設(shè)計（5）避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位

16、或上下層斷開（6）除通向避難層錯位的樓梯外，疏散樓梯間在各層的位置不應(yīng)改變，首層應(yīng)有直通室外的出口垂直交通電梯一、電梯要點(diǎn)設(shè)計（1）至少兩臺電梯，一臺消防（面積超過1500至少兩臺），一臺客梯，客梯需根據(jù)平面大小和需求增加（2）電梯從底部到頂部運(yùn)行時間不超過60S（3）超高層住宅電梯一般需三臺及以上，普通的超高層為60戶/臺（4）電梯是超高層住宅的主要交通方式半島城邦二期48樓下到1樓，只要50秒金域藍(lán)灣三期戶型四臺電梯設(shè)計二、電梯需要分區(qū)設(shè)計不？（1）高度在150米以下普通塔式高層（標(biāo)準(zhǔn)層平面600以下且8戶及以下）一般不需要分區(qū)（2）當(dāng)采用大平面（600以上且多戶）或者高度150米以上應(yīng)考

17、慮低區(qū)有三臺電梯（標(biāo)準(zhǔn)層面積近1000）高區(qū)有四臺電梯（標(biāo)準(zhǔn)層面積近1000）低區(qū)電梯高區(qū)電梯三、電梯如何分區(qū)？（1）電梯層數(shù)超過25層或者高度超過75m,宜采用電梯垂直分區(qū)設(shè)計（2）住宅電梯垂直分區(qū)的方式有奇偶層停站、高低二區(qū)、高中低三區(qū)、低，中，中高，高四區(qū)分區(qū)，一般情況，層數(shù)越多，分區(qū)也越多高度100m以上的建筑物，一旦遇有火災(zāi)，要將建筑內(nèi)的人員完全疏散到室外比較困難。加拿大有關(guān)研究部門提出以下數(shù)據(jù)，使用一座寬1.10m的樓梯，將高層建筑的人員疏散到室外，所用時間見表9。除十八層及十八層以下的塔式高層住宅和單元式高層住宅之外的高層民用建筑，每個防火分區(qū)的疏散樓梯都不會少于兩座，即便是采用

18、剪刀樓梯的塔式高層建筑，其疏散樓梯也是兩個。從表9中的數(shù)字可以看出，疏散時間可以減少1/2。即使這樣，當(dāng)層數(shù)在三十層以上時，要將人員在盡短的時間里疏散到室外，仍然是不容易的事情。因此，本規(guī)范提出高度超過1OOm的公共建筑，應(yīng)設(shè)避難層或避難間。超高層為什么要設(shè)置避難層？不同層數(shù)、人數(shù)的高層建筑，使用樓體疏散需要的時間表9建筑層數(shù)疏散時間（min）每層240人每層120人每層60人50131663340105522630783920205125131038199消防疏散流程：火災(zāi)發(fā)生報警系統(tǒng)-及時滅火或逃生-樓梯間a.逃至室外 b.逃生困難，逃至避難層等待消防人員及消防車營救滅火及營救方式：1.消

19、防車接室外消火栓利用云梯滅火及營救2.消防員通過消防電梯進(jìn)入起火點(diǎn)開啟室內(nèi)消防栓滅火及營救3.自動噴水滅火系統(tǒng)（起火初始階段用）煙氣感應(yīng)超高層建筑的消防登高面與高層有何區(qū)別？符合高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范即高層建筑的底邊至少有一個長邊或周邊長度的1/4且不小于一個長邊長度，不應(yīng)布置高度大于5.00m、進(jìn)深大于4.00m的裙房，且在此范圍內(nèi)必須設(shè)有直通室外的樓梯或直通樓梯的出入口。消防體系消防登高面何為避難層？避難層：建筑高度超過1OOm的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。超過100米建筑17層，33層為避難層消防體系避難層超高層住宅需要設(shè)置避難層（間）不？規(guī)范要求：高層民用建筑

20、設(shè)計防火規(guī)范（GB 50045-95）（2005年版）規(guī)定：6.1.13建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。由于住宅疏散人數(shù)一般較公共建筑少。所以對住宅沒有特別規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)已建成的超高層住宅來看，150米以下超高層住宅很少設(shè)避難層，150m以上超高層住宅一般都會考慮避難層。金域藍(lán)灣三期（高度160米）瓏園42層（高度133米）某辦公避難層示意圖全敞開式避難層：為不設(shè)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的全敞開空間，一般設(shè)在建筑物的頂層或屋頂上。半敞開式避難層：四周設(shè)有高度不低于12m的防護(hù)墻，上部設(shè)有可開啟的封閉窗，采用自然排煙方式，可防止煙氣的侵害。封

21、閉式避難層：為設(shè)有耐火的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，室內(nèi)具備應(yīng)急照明、獨(dú)立的空調(diào)和機(jī)械加壓防排煙系統(tǒng)，門窗為防火門窗。半開敞式避難層示意圖封閉式避難層示意圖避難層有哪些類型？納入分?jǐn)偟墓珨偨ㄖ娣e：地面以上層高在2.20米以上的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間等。不納入分?jǐn)偟墓珨偨ㄖ娣e：a、建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間；b、建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高在2.20米以上的設(shè)備層建筑空間；規(guī)范要求：有人員正常活動的架空層及避難層的凈高不應(yīng)低于2m避難層面積如何計算？規(guī)范要求：（1）避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。（2）通向避難層的防煙樓梯

22、應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。（3）避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計避難人員避難的要求，并宜按5.00人/m2計算。避難層樓梯間錯開設(shè)計17層，33層為避難層（設(shè)計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計，控制成本避難層如何設(shè)置？規(guī)范要求：（4）避難層可兼作設(shè)備層，但設(shè)備管道宜集中布置。（5）避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口。（6）避難層應(yīng)設(shè)消防專線電話，并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤。（7）封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨(dú)立的防煙設(shè)施。（8）避難層應(yīng)設(shè)有應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明，其供電時間不應(yīng)小于1.00h，照度不應(yīng)低1.00lx。注釋：設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排

23、水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層，除水泵房、供水管道外,其他管道、設(shè)備不應(yīng)直接敷設(shè)在避難層（上海規(guī)定）煙氣在豎向管井內(nèi)的垂直擴(kuò)散速度為3-4ms，意味著高度為100m的高層建筑，煙火由底層直接竄至頂層只需30s左右。如果燃燒條件具備，整個大樓頃刻問便可能形成一片火海。高層建筑的各種豎向管井都是火災(zāi)蔓延的途徑。為了防止火災(zāi)蔓延擴(kuò)大，要求電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等單獨(dú)設(shè)置，不應(yīng)混設(shè)，杜絕煙囪效應(yīng)。煙囪效應(yīng)的防范：規(guī)范要求：1.建筑高度超過100m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔洞，其空隙應(yīng)采用不燃燒材料填塞密實(shí)。2.通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。高層民用建筑防火規(guī)范煙囪效應(yīng)：在有共享中庭、豎向通風(fēng)（排煙）風(fēng)道、樓梯間等具有類似煙囪特征即從底部到頂部具有通暢的流通空間的建筑物、構(gòu)筑物（如水塔）中，空氣（包括煙氣）靠密度差（熱壓）的作用，沿豎向通道很快擴(kuò)散現(xiàn)象，稱為煙囪效應(yīng)。消防豎向防火分隔消防消防滅火住宅內(nèi)部（公共空間）滅火流程：火災(zāi)發(fā)生噴水滅火（一般由消防水箱供水）消防控制室啟動噴淋水泵直至滅火成功溫度感應(yīng)報警信號發(fā)至供水消防水箱自動噴水滅火系統(tǒng)消防自動報警系統(tǒng)規(guī)范規(guī)定：建筑高度超過1OOm的高層建筑，