1、可行性研究報告大理海灣生態住宅區可行性研究報告（代項目建議書）昆明劉家駿建設工程項目治理咨詢有限公司滇西辦事處泰宇集團大理泰宇房地產開發有限責任公司二00六年四月可行性研究報告（代項目建議書）編寫人員負責人：楊正貴 經濟學專家參加人：丁榆生 高級規劃師 國家注冊規劃師楊中雄 高級工程師 楊鳳鳴 工 程 師 許連軍 工 程 師 杜德勝 高級工程師 國家一級建筑師 張文鼎 項目投資咨詢策劃專家 寸浩森 項目市場營銷部經理目 錄一、項目背景與建設必要性1、項目背景2、項目建設必要性二、項目概述1、項目差不多情況2、項目性質3、項目開發單位4、規劃的指導思想和開發理念5、用地及要緊經濟指標6、生態住宅

2、區設計原則和方案三、投資估算、資金籌措與投資打算1、總投資額2、資金籌措3、投資打算四、項目資源與建設條件1、項目用地分析2、施工期間交通、水、電供應3、建筑材料的采供：五、項目實施方案和進度安排1、項目實施方案2、項目實施的組織打算3、項目實施的進度安排六、 市場分析與銷售打算1、大理市場基礎與消費狀況2、大理市住宅需求預測3、售價分析4、銷售對象5、銷售打算七、投資效益與財務分析1、社會效益2、環境效益3、經濟效益與財務分析八、環境愛護措施1、可能形成的污染因素2、愛護和治理措施：九、綜合評價與結論附件：1、用地規劃地界平面圖2、項目概念性規劃平面圖3、公司營業執照、法人代碼證、稅務登記證

3、4、法人代碼證5、稅務登記證大理海灣生態住宅區可行性研究報告（代項目建議書）一、項目背景與建設必要性1、項目背景按照規劃，大理市都市性質確定為：滇西經濟區的中心都市，大理白族自治州州府所在地，國家級歷史文化名城和與國際接軌的風景旅游都市，大理市作為滇西地區交通樞紐，滇西商貿旅游中心，滇西經濟區的中心都市。為使大理成為最適宜天下人居住和投資創業的都市，都市人口向50萬人進展；城區面積將達到35平方公里，大理市住宅市場仍在不斷產生新的需求。不管通過何種途徑增加，都市的進展都需要相應的配套建設和住房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之都市外來人口的購

4、買需求和都市拆遷需要，將為房地產業提供寬敞的進展空間。因此，這部分新產生的需求就為我們海灣生態住宅區的項目開發建設提供了一定的市場。2、項目建設必要性（1）住宅建設在大理都市建設中具有重要意義。居住是人們生存活動的重要條件，住宅是人們滿足居住條件的物質基礎，安居才能樂業。都市經濟進展、人民生活水平提高，反映在都市面貌的變化上，其中最直接地反映在都市居民住宅的變化上。都市越發達，居民住宅建設要求越高。不管是新興都市的建設依舊老都市的改造，住宅都需同步規劃建設。大理市政府對都市建設長遠規劃進展中的住宅建設問題十分重視，該項目是充分合理利用荒山荒進行開發建設，對生態住宅建設用地提供了必要的用地保證。

5、 建設海灣生態住宅區符合大理市大力進展旅游、居住產業的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設成為“山水園林大都市,風花雪月大花園”，使大理成為最適宜天下人居住和投資創業的都市的要求，符合省長辦公會和州、市黨委政府開發海東的戰略思路。（2）本生態住宅區建設項目位于海東鎮下和村龍溝箐，已納入大理市建設規劃，要緊為大理州、市的政府機關、企事業單位人員和外來創業人士、經營者提供生態居住條件，是成規模的生態住宅生態住宅區。（3）海灣生態住宅區項目的建設，將帶來社會、環境、經濟方面的效益。一是通過該項目建設，可對大理市投資起到一定的推動和促進作用，提升該區人氣，吸引外來資金投入開發建設；二是該項目建設

6、，給大理營造高質量的人居環境和漂亮的家園，同時也將促進周圍的環境條件得到專門大改善；三是該項目的實施將給國家帶來稅費和財政收入，也給企業帶來一定經濟收益，解決部分就業安排，對社會、對國家、對企業差不多上特不有益的。二、項目概述1、項目差不多情況項目名稱:大理海灣生態住宅區（暫定名）項目地址：大理海東鎮下和村龍溝箐建設規模與投資： 項目總用地面積：320001.6，480畝 凈用地面積：219048.4，328.6畝 總建筑面積：107470 總居住戶數：332戶總投資：20632萬元，其中：土地投資2450萬元，建筑工程投資10209萬元，基礎設施建設費4269萬元，不可預見費500萬元。建設

7、周期：3年2、項目性質把大理建設成為“山水園林大都市,風花雪月大花園”，最適宜天下人居住和投資創業的都市的重點配套工程海灣生態住宅區。3、項目開發單位泰宇集團大理泰宇房地產開發有限責任公司泰宇集團是以房地產開發為龍頭，以整合社會優勢人才、資金和物資等資源為基礎，集房地產開發、房產營銷、建筑設計、施工、監理等為一體，實行多元化經營的企業集團。集團核心企業為大理泰宇房地產開發有限責任公司、大理市第一建設工程有限責任公司、大理生源水務工程有限責任公司、漾濞縣蒼山西坡大花園生態進展有限責任公司、昆明劉家駿建設工程項目治理咨詢有限公司滇西辦事處、云南監協監理咨詢有限責任公司大理項目部等6個法人實體。集團

8、可在滇西地區同時開展房地產開發、房產營銷、投資咨詢策劃、可行性研究、建筑設計、工程施工、旅游服務等多個門類業務。集團是順應大理市“十一五”規劃：把大理市建設成為滇西經濟區中心都市，建設成為最適宜天下人居住和投資創業的都市，將都市人口進展到50萬人，城區建設面積達到35平方公里這一目標而建立，是響應州、市政府鼓舞進展旅游業、居住業優勢產業而建立。集團堅持“高瞻遠矚、至誠至信”的經營理念，追求合作共贏和共同的成功，集團的建立和進展正是源于社會各界的信任、關愛和支持。泰宇集團的領導團隊：楊正貴：經濟學專家。曾任大理市輕工局局長、黨委書記；大理市計委主任、黨組書記；大理市人大常務副主任、黨組副書記；大

9、理錦興股份有限公司董事長、總經理；中外合資大理永昌祥房地產開發有限公司外方代表、常務副董事長，是泰宇集團的發起人和組織者。現任泰宇集團總裁。楊中雄：高級工程師。昆明劉家駿建設工程項目治理咨詢有限公司滇西辦事處主任、云南監協監理詢有限責任公司大理項目部經理。曾任大理市設計院院長；大理市建委副主任，大理市建設局黨委書記、副局長、總工程師；大理市供排水公司董事長、總經理；中外合資大理永昌祥房地產開發有限公司總經理、總工程師。現任泰宇集團常務副總裁，楊鳳鳴：工程師。大理市第一建設工程有限責任公司董事長、總經理。大理市第一建設工程有限責任公司目前年產值逾億元人民幣，近期建設的標志性工程有大理崇圣寺大雄寶

10、殿，大理風花雪月大酒店、澳霖廣場等。現任泰宇集團副總裁，許連軍：工程師。大理生源水務工程有限責任公司董事長、總經理。現任泰宇集團副總裁，丁榆生：高級規劃師，國家注冊規劃師。曾任下關市副市長，下關市人大副主任，大理市建設局總工程師，中外合資大理永昌祥房地產開發有限公司總工程師。現任泰宇集團總工程師。杜德勝：高級工程師，國家一級建筑師。大理市第一建設工程有限責任公司副總經理。現任泰宇集團副總工程師。大理泰宇房地產開發有限責任公司成立于2003年7月，為泰宇集團的核心企業，已完成房地產開發面積6萬多平方，開發的項目有 “興泰小區”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。公司擁有工程、經濟、會計、統計職稱人員

11、161人，其中工程系列有122人（高中級職稱34人）；持證上崗施工員50人，安全員10人，質量檢查員12人，預算員23人，技師22人，達到符合部級企業資質標準要求。目前，公司注冊資本金已增加到1000萬元人民幣，年開發建設能力可達10萬平方米。4、規劃指導思想和開發理念規劃指導思想：面向二十一世紀人們對高品質、多功能、新理念、生態型住宅的需求，建設山水相映、充滿綠色與陽光的花園式高尚海濱住宅生態住宅區。“全景式觀海建筑 純生態住宅區”是其項目定位。規劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗那個核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡導鄰里交流的場所精神，營造

12、良好的文化氛圍，提供人性化的服務，從實際意義上實現了理想家園的生活意境，達到人對生活的自然向往和回歸。海灣生態住宅區創新的開發理念：（1）以人為本，尊重自然海灣生態住宅區的規劃設計，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續性進展”的思想，以建設生態型居住空間環境為規劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性，制造一個布局合理、功能齊備、交通便利、環境優美、智能化的高品質現代住宅區。規劃布局從實際動身，依照都市總體規劃與設計要求，著眼海東自然風景和洱海自然生態的愛護，在道路、居住組團、住宅單位結合地形進行設計，力求使生態住宅區融于山水優美的自然環境之中，達到以人為本，人與自然和諧融

13、洽。（2）生態先行，愛護原始生態系統。海灣生態住宅區的規劃充分考慮愛護原生態及生態景觀。首先，愛護原生態系統，使地形、溪流、植被等都有其連續性。其次，對周邊的生態環境盡量不破壞，而對所開發區內的環境盡量加強綠化，做到區內區外渾然一體。第三，對人為的破壞進行再恢復設計，使之為大自然增添美色。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設計，既使建筑高低錯落有致，又盡量保持原來地貌。海灣生態住宅區在開發過程中強調選擇地形、愛護地貌，通過藝術的眼光，因地制宜、種植相適應的建筑，營造出具有詩意的棲居之地。（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。園林設計與景觀設計是兩個不同的概念，景觀設計在我國還

14、比較陌生。在海灣生態住宅區的開發中，我們提出了“先造景觀，后蓋房子”的建設思想。在景觀設計的中提出“園林與自然和諧，景觀與文化交融”的設計理念，注重回歸自然，以構筑一幅陽光、清風、綠意與藍天的美景，追求一種“天人合一”的意境，留下的將是“人在畫中居，畫作 長卷 觀”并與山河同存的建筑。（4）人自然建筑的完美融合。海灣生態住宅區講究以人建筑環境的完美融合作為設計理念，以人的生活及生活感受為設計主線，以簡約的形式、細膩的細節、靈活豐富的空間，給人予強大的沖擊力，環境設計上更是以親近自然，以人為本，體現人文關懷。為客戶描繪了一種獨具魅力的生活方式，通過營造出的臨水而居的高尚生活社區，帶給準業主的將是

15、一種全新的生活品質。作為以后都市標志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，成功與自我的實現.海灣生態住宅區建筑形態講究的是通過對地塊山形地貌的理解，找到最佳的人與自然和建筑完美融合構思方案。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地愛護地貌，幸免較多土方工程建筑內部形成不同標高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態，沿等高線隨山體布局設計，形成收放自如、起伏跌宕的氣概；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應山勢，與坡地交錯，既豐富了住宅的立面造型，又幸免了對自然山體的破壞，形成與山體形態相協調的建筑風格。（5）遵循國際文明居住標準。海灣生態住宅區，一切遵循“國際文明居住標準”，最大

16、可能的保留了現有的生態環境，讓建筑與自然和諧融合。“全景式觀海建筑，純生態不墅”是住宅區的項目定位，其設計理念、環保指標、人居文化必將領航于大理海東片區的住宅產業開發。5、用地及要緊經濟指標（1）海灣生態住宅區用地平衡表項 目占地面積（畝）占地比率（%）總 用 地475.8100凈 用 地328.670其中:建筑用地6413.6山 坡 面 積146.330.8道路、綠化用地265.555.6（2）生態住宅區技術經濟指標居住總戶數 332戶居住總人數 1660人總建筑面積 107470M2建筑密度 13.36%容積率 0.34綠地率 63%住宅層數 局部3層6、生態住宅區設計原則和方案（1）設計

17、原則：以人為本，追求舒適的人居環境。具有前瞻性，使用新材料、新技術，引入新理念，配備現代化治理系統。達到功能齊全、安全舒適、治理便捷的優良效果。（2）設計方案單體設計：獨立庭院生態住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計332戶。套型設計：獨立庭院生態住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M2、雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2，連排住宅住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2。疊拼住宅建筑面積約180M2。底層設停車房、會客廳、廚房、餐廳、衛生間、工人房，二樓以上為臥房、起居室（或客廳）、書房等，三樓為臥房、建身房、露臺等。結構設計：按九度

18、設防、確保結構體系的安全性、合理性、經濟性。考慮當地常年有風的情況，趨利避害。為適應住宅空間的靈活性、多樣性、適應性和可改性的要求，采納框架結構形式，層高2.8米。線網設計：生態住宅區內采取地下隱蔽線網設計，不架設明線。所有電線、電視、通訊等線路采納專用地溝埋設。三、投資估算、資金籌措與投資打算投資估算要緊是依照地價、地形、地質狀況，大理市當前各種要緊建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場價格，以及大理市房地產開發平均投資成本，結合本項目規劃設計思路和定位為高尚住宅生態住宅區的要求來進行測算并適當放寬投資數額，以免物價上漲或不可預測的情況導致投資增長，造成實際資金緊張。1、總投

19、資額本項目總投資20632萬元，其構成如下：（1）土地費： 2450萬元出讓費： 475.8畝5萬/畝=2379萬元契 稅23793%=71萬元（2）前期工程費 1450萬元勘察設計費： 250萬元三通一平及土石方工程： 1200萬元（3）建安裝飾費 10209萬元基礎工程費： 107470M250元/M2=537萬元建筑安裝工程：107470M2800元/M2=8598萬元裝飾工程： 107470M100元/M2=1074萬元（4）基礎設施建設費 4269萬元供電： 107470M25元/M2=54萬元供、排水： 107470M215元/M2=161萬元通訊、郵電： 107470M25元/M

20、2=54萬元 綠化、道路、照明等： 4000萬元（5）公共配套設施費 500萬元保安 100萬元停車場、棚 200萬元公廁、拉圾清運站、消防等 200萬元（6）治理費（2450+1450+10209+4269+500）=188783%=566萬元（7）財務費用（包含貸款資金利息及其它費用）：50005.5%2.5=688萬元（8）不可可能費： 500萬元 合計： 20650萬元單位產品投資額為：20632萬元107470M2=1921元/M2。2、資金籌措建設項目所需資金要緊通過以下渠道解決：自籌資金（含銀行貸款） 4600萬元預售商品房收入資金 10083萬元引入合作資金 6000萬元3、投

21、資打算在投資打算中，土地采取一次辦理使用手續后，一次付清土地出讓金。開發打算采取滾動開發，分期建設。第一期2007年一2008年,為其建設投資期, 要緊集中在2007年和2008年,完成80%建設；第二期為2009年2008年為收尾時期,要緊完成20%建設和室外道路、管網、綠化等。四、項目資源與建設條件1、項目用地分析位置：位于海東鎮下和村龍溝箐，屬大理市滿江規劃片區。（1）依山面水，符合中國五千年來對住宅科學選址的原則。古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：“背山面水稱人心，山有來龍昂秀發，水須圍抱作環形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關煞二方無障礙，光明正大旺門庭”（清姚延鑾陽宅集成），這

22、是合符科學的選址。山地要選朝陽、背山面水，植被繁茂，地面寬敞者，才適宜于人們建宅、居住。“風水”是中國傳統民宅選址的講究之一，玄學講究“藏風聚氣”，求得“人興財聚”。建筑風水學選址法則：好的風水要后方高起有靠山，前方開闊有水；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成“四神相應”，坐如龍椅。這是風水學上講的場氣（微波）最好的態勢， 而海灣生態住宅區的選址恰好符合建筑風水學上講的條件：其地勢確實是像一把龍椅，背靠東南，面向西北，其地形簡潔明朗，背風而聚氣，是藏龍臥虎，出人才之地。在縱的方向上，與自然相融 一氣哈成，可縱觀洱海全景，蒼山全貌，坐覽四時的風花雪月。(2) 交通便利，符合人們“

23、回歸自然”的心靈追求。對海灣生態住宅區，可用八個字概括：“親近都市，擁抱自然”，這正是人類追求居所的最高境地。因為它位于大理市繁華與寧靜交匯處的海東鎮下和村，地處機場路右邊，環境優美，交通便利（距州政府行政中心區僅為3里，距開發區管委會擬建的辦公樓為2里，距大理機場約3里，距大理火車站和客運中心5里，驅車從州政府行政中心區到海灣生態住宅區僅為5分鐘，從大理市區到海灣生態住宅區僅為10分鐘），既滿足了人們生活、工作的便利，想享受都市生活的種種繁華，又遠離都市的喧囂、感受大自然的沐浴，滿足了人性渴望回歸自然的本真。孔子講過：“智者樂水，仁者。智者動，仁者靜。”（論語雍也），南朝宋的聞名文人謝靈運寫

24、有“山居賦”（宋書謝靈運傳）詳講山居的由來，講山居具有“網羅天地于門戶，飲吸山川于胸懷”的景觀意識。受其阻礙人們在保存并進展現代文明的同時，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然呼喚進入人們的生活，海灣生態住宅區其依山面水的地理區位，既可樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園。(3)符合生態環境對人類的健康要求。國際上有一種頗為流行的“綠視率”理論，認為綠色在人的視野中達到25%時，人的感受最為舒適。而且森林作為“都市之肺”，其獨特的生態服務功能，早已獲得人們的充分認可。 海灣生態住宅區現狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現著原始質樸本色，環境優美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。(4)符

25、合時代居住進展的主流。大理是個多山的都市，依山而居有著十分悠久的歷史。隨著都市的迅速進展，人口的不斷增多，道路的暢通為都市居民遷出市中心、到都市周邊的山地建筑優美的住宅制造了條件，住宅勢必向著資源豐富的山地移動，山地生態住宅勢必成為時代居住進展的主流。海灣生態住宅區倡導的是自然環境與生態健康的低密度生態住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風采光條件，將受到人們的青睞。海灣生態不墅的建設了符合時代居住進展的主流。(5)片區開發已初具規模：東北有馬尾山不墅項目和在建的東海岸國際花園；西南有新大陸和云南地礦開發的石房子山不墅區，以及差不多啟動的滿江住宅片區，把項目和下關城區連為一體，區位優勢不言而喻

26、。 2、施工期間交通、水、電供應交通：目前已有可供大型車輛進出海灣生態住宅區的機耕道和礦山盤山路從海灣生態住宅區山頂通過，施工中材料運輸較為方便。電力：施工動力用電可從就近引入。施工用水：都市自來水管網尚未進入地塊，可臨時取洱海水用于施工。3、建筑材料的采供：現在差不多所有的建筑材料均已全部取消打算供應。依照工程打算和進度安排，可從市場、廠家或商家直接訂貨和購進。要緊建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應渠道，大宗材料直接從廠家訂貨，其它從專業市場選購。五、項目實施方案和進度安排1、項目實施方案采取總體規劃、分期滾動實施的方法。擬分為兩期開發，自下而上，先易后難。第一期建雙拼住宅140戶和

27、部份連排住宅以及獨立庭院生態住宅，建筑面積82971平方米。第二期完成其它住宅，建筑面積24499平方米和室外道路、管網、綠化等，第二期待第一期住宅銷售至60%時開工。二、項目實施的組織打算（1）現場組織治理項目的組織與實施由大理泰宇集團負責，由項目開發單位、施工單位和工程監理單位組成現場指揮部（或聯合辦公室），各方緊密配合，現場研究解決施工中出現的問題。現場指揮部 項目單位現場辦公室 施工單位項目經理部 工 程 監 理單位現場辦公室現場指揮部設指揮長一人，由大理泰宇集團工程負責人擔任，要緊負責召集、協調各方關系，共同研究解決現場的有關問題，成員為項目單位、施工單位、監理單位現場負責人。（2）

28、施工力量的組織施工隊伍的選擇：采取招投標方式選擇專業施工隊伍。要求：具備科研、設計、采購、施工、服務的能力，具有治理、技術、資金實力和較高的社會信譽。工程質量保障措施：聘請工程監理公司進行工程監理。同時本公司現場督促治理。施工隊伍的來源：選擇知名度較高的正規建筑公司。3、項目實施的進度安排項目實施進度，對項目的經濟效益有著直接的阻礙。嚴密有效的實施進度安排和高質量的施工組織打算，是保證項目順利實施的關鍵。本項目的實施，應依照開發區統一規劃布局要求和基礎設施配套工程建設情況而確定。為使工作順利開展，暫制定項目實施的具體進度打算，到時可依照實際情況順延和調整。（1）辦理項目前期有關手續： 2006

29、.04一2006.061、可行性研究報告 2006.04一2006.062、項目評估、立項 2006.04一2006.083、辦理用地手續 2006.04一2006.104、報批初步規劃設計方案 2006.04一2006.10（2）完成前期預備工作 2006.04一2006.121、勘察、設計、審定方案和圖紙 2006.04一2006.082、辦理規劃建設的有關手續 2006.04一2006.093、項目用地的三通一平 2007.01一2007.06（3）項目開、竣工日期 2007.01一2009.12一期工程 2007.01一2008.12二期工程 2008.06一2009.12六、 市場分

30、析與銷售打算 1、大理市場基礎與消費狀況（1）市場基礎大理市房地產業從起步到進展，大致經歷了三個時期：1988年至1993年為第一時期，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二時期，統代建行為逐步消逝，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業進展與規范時期。以舊城改造和項目的成片開發為起點，掀起了都市建設新一輪高潮。尤其2002年后，都市基礎設施建設步伐加快，都市建成區人口、規模迅速擴張，都市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序進展時期。到目前為止，大理市房地產業差不多實現了創業任務，完成了原始積存。居民住房質量顯著改善

31、，產業結構趨向合理，市場體系差不多建立。大理市房地產經營特點要緊表現：一是新區開發與舊城改造相結合；二是外來私營大客商入圍開發比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點，投資項目一經確定，房地產商即異域貸款或民間融資購置土地，以預定和預售的方式收取購房款，在建筑市場處于賣方市場的條件下，迫使建筑企業墊款施工。從購房能力看：伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，盡管房價上漲，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長期低迷，銀行存款利率低，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，目前通過按揭貸款購買商品房的比例大為提高。從消費結

32、構看：隨著房地產市場的進展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。房地產開發與住宅市場：目前,大理市房地產開發企業共有五十家，有80%左右開展了正常業務，60%的公司差不多售房或開始預售房，另外有少數昆明及縣區的房地產開發公司已涉足大理市的房地產開發，但開發規模不大。 2、大理市住宅需求預測（1）住宅需求特點：對環境和戶型設計要求提高，人們喜愛生態住宅區環境優美、陽光充沛、單元住宅戶型在80一130M2/戶，二室二廳至四室二廳；不墅戶型在160一350M2

33、/套的住房。過去曾經熱賣的底層鋪面，樓上住宅的房子已遭到冷落；人們喜愛購地自建，以便節約資金、保證質量、合符自己的愿望。鐘愛不墅，經濟能力較高的人一般都喜愛購不墅；部分人購房具有一種投資行為。（2）住宅供需現狀大理市進行房改較早，多數機關、事業單位和效益好的企業職工都有了住房或通過集資建房擁有了住房。一些私營業主、個體戶和收入較高者最近幾年也相繼購房或購地建房。加上現在房地產企業增加，開發量增大，改變了前幾年購銷兩旺的局面。住宅市場仍在不斷產生新的需求，按照規劃，大理市都市性質確定為：滇西經濟區的中心都市，大理白族自治州州府所在地，國家級歷史文化名城和與國際接軌的風景旅游都市，大理市作為滇西地

34、區交通樞紐，滇西商貿旅游中心，滇西經濟區的中心都市，不管通過何種途徑增加，都需要相應的配套建設和住房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之都市外來人口的購買需求和都市拆遷需要，將為房地產業提供寬敞的進展空間。因此，這部分新產生的需求就為我們的項目建設提供了一定的銷售市場。（3）海灣生態住宅區優勢海灣生態住宅區項目建設符合大理居民的需求特點，同時有明顯的區位環境優勢。依照需求特點，進行規劃設計和建設，使其至善至美，完全能夠滿足消費者的要求。依山旁海，臨風望月，遠眺蒼山如畫，近看洱海似銀，處于最好的位置，海灣生態住宅區區一定是新的需求者最佳置業選擇地

35、點。3、售價分析（1）大理住宅售價情況：調查結果顯示，房價平穩上升，其要緊緣故是土地價格上漲；另外由于對生態住宅區環境綠化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相應增加。（2）價格定位定價的依據和原則：本生態住宅區住宅定位的要緊依據一是建設成本；二是大理住宅市場銷售價格；三是大理市居民對住宅的消費承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生態住宅區的地理位置和環境。定價的原則是高品位、中價位，低利潤。定價的策略：采取成本價、吉祥數字入市，先買優惠，分期定價的方法。住宅差不多定價: 依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算綜合定價為：獨立庭院生態住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M

36、2的一幢生態住宅銷售價格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2的一戶生態住宅銷售價格75萬元。連排住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2的一戶生態住宅銷售價格60萬元。4、銷售對象（1）總體市場定位：為21世紀大理人和事業成功人士量身打造的海濱高尚住宅生態住宅區。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷市場為輔。（2）市場劃分：大理70%，周邊縣市20%，外銷（指大理州以外）10%（3）主力客戶群大理市及其周邊市縣中高收入者,這類客戶擁有年4萬元以上的穩定收入,年齡在30一45歲之間,家庭結構簡單,生活品位較高,擁有較高的學歷層次,并擁有一定的身份和事業。（5）

37、要緊對象：大理知名企業的中高級職員和營銷精英；當地金融、通信、醫療、保險等企業就職的成功中級階層；當地從事個體、小規模加工的私營業主、建筑業老總等；機關、事業單位中層以上干部；投資房地產保值增值的人士；周邊或外地的工商界人士、私營業主；二次置業者。5、銷售打算（1）銷售的分期目標打算總銷售面積107470 M2，其中：一期工程的銷售面積50000M2，二期工程的銷售面積57470M2。（2）銷售工作的組織人員、機構由公司策劃品牌室、銷售部負責實施營銷打算，售后服務由公司組建總管中心或托付專業屋業公司負責。（3）銷售工作的內容和時刻打算制訂銷售方案，進行銷售人員培訓，做好銷售的預備工作，時刻為2

38、006年10月一2006年12月進行廣告制作與投放，規劃設計銷售環境，營造銷售現場，樹立公司形象，推廣項目的品牌和概念，提高公司和項目的知名度，推動項目的預售和內部認購。時刻為2006年12月一2008年6月完善銷售環境,組合推出廣告,展開現場銷售和直銷活動,全面進入強勢銷售。時刻為2006年10月-2009年6月 尋求銷售難點,針對性地進行突破,做好銷售工作。時刻為2009年6月-2009年12月。（5）做好廣告與公關抓住四個有利時機進行公關：一是奠基儀式（開盤）；二是內部認購（造市）；三是結構封頂（展開）；四是全面竣工（強化）。抓好廣告的優化組合。充分利用電視、報紙、網站、廣播、路牌、宣傳

39、冊以及車身廣告等形式，優化組合進行公布投放，形成全方位、立體的促銷網絡。七、投資效益與財務分析1、社會效益海灣生態住宅區項目的開發實施，所產生的社會效益要緊體現在以下幾方面：（1）增加就業機會：本項目形成的社區治理、服務系統將提供約200人以上的就業機會，對社會穩定具有積極作用。（2）為社會提供了高尚住宅：增加了住房的有效供給，為國家推行住宅商品化和貨幣分房增加物質基礎。（3）為國家財政增加收入：本項目建設將為國家和地點帶來上千萬元的稅費收入，為當地經濟建設作出一定貢獻。（4）促進經濟開發區基礎設施建設：項目啟動后，政府必將啟動用地及周圍片區的基礎設施建設，才能保證項目實施。（5）促進大理市項

40、目招商引資：本項目建設將使周圍環境得到改善，帶動基礎設施完善，集聚人氣，增強投資者的信心，從而促進招商引資工作。2、環境效益（1）社區及周圍交通條件得到改善：生態住宅區建設將使該片區形成新的、四通八達的路網，向周圍輻射，增加都市的可入性。（2）促進新的社區文化形成：高尚住宅社區的建成，將使這片本來毫不引人注意的冷清地點顯現出生機勃勃的景象，隨著商業、教育、娛樂等各種設施的完善，住戶的入住把各種知識、信息、技術帶進社區，社區將形成獨特的文化氛圍。（3）改善了社區及周圍環境質量：生態住宅區建設不僅因上述交通條件改善和社區文化形成，給周圍村莊居民帶來生活環境方面質的改善，而且生態住宅區獨特的建筑和區

41、內綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環境綠化，以提高環境質量。3、經濟效益與財務分析（1）銷售收入與稅金本項目除去各種配套公建設施外，實際銷售面積為107470M2。銷售定價為獨立庭院生態住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M2，每一幢生態住宅銷售價格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2，每一戶生態住宅銷售價格75萬元。連排住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2，每一戶生態住宅銷售價格60萬元。A銷售總收入： 23550萬元36套105萬元+188戶75萬元+96戶60萬元+12戶*45萬元=23550萬元B稅金： 1273萬元營業稅 23550萬元5%=1

42、177萬元城鄉建設維護稅 1177萬元5%=59萬元教育費附加 1236萬元3%=37萬元單位稅收： 1273107470=118元/M2（2）成本估算A直接成本 18878萬元土地出讓費 2450萬元前期工程費 1450萬元建安裝飾費 10209萬元基礎設施費 4269萬元公共配套設施費 500萬元B間接成本： 2133萬元治理費用 592萬元銷售費用 235501.5%=353萬元財務費用 688萬元不可預見費用 500萬元C項目總成本： 18878+2133=21011萬元D單位銷售成本： 21011107470=1955元/M2E單位經營成本：單位銷售成本+單位稅收=1955+118=2073元/M2（3）利稅總額利稅總額：銷售收入一項目總成本=23550-21011=2539萬元利潤總額：利稅總額一銷售稅金=2539-1273=1266萬元企業所得稅：126633%=418萬元企業凈利潤：利潤總額一所得稅=1266-418