1、地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業管理共九十八頁2富興嘉城項目商業前期策劃(chu)報告2010年10月10日德思勤深圳共九十八頁本報告(bogo)僅供客戶內部使用，版權歸德思勤所有，未經德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告(bogo)中的部分或全部內容。版權(bnqun)聲明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written auth

2、orization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 共九十八頁4第一(dy)部分市場調研第二部分項目商業(shngy)定位第三部分項目業態規劃與物業發展建議2010/09/242010/09/292010/10/102010/10/15項目查勘區域宏觀經濟背景研究區域商業環境研究城市商業發展規劃研究目標消費者市場調研研究內容項目屬性界定與研判問題結構化分析區域環境分析項目定位導出物業發展規劃成果富

3、興嘉誠項目商業前期策劃定位報告項目研究工作及階段劃分共九十八頁5區域(qy)商業市場狀況結論性回顧 .007區域消費者與商家調研結論性回顧 .008項目本體分析 010商業發展方向及典型案例參考 019項目商業定位 010目錄(ml) contents1、報告結構共九十八頁第一部分 區域(qy)商業市場狀況結論性回顧 區域商業市場(shchng)狀況結論性回顧區域消費者與商家調研結論性回顧 12共九十八頁區域商業市場狀況(zhungkung)結論性回顧 主要(zhyo)商業過分集中韶山南路沿線，缺乏合理規劃，競爭激烈，導致差異化趨勢購物型商業格局為主導，“一個主力店帶活一大片”功能較為單一。

4、商業格局存在變數，形成新的區域、社區中心 中低端商業多，商業結構不合理。 大型商業未來加重，機會主要來自結構調整中低檔商業占主導，檔次、業態有待提升未來商業供應競爭力強 以線帶面，以韶山路與芙蓉路兩條商業帶將逐步進行擴展，升級 商業結構調整，業態趨于多元化 商業檔次逐步提升，品位逐步提升 國際零售商、品牌入駐 大型綜合體時代的到來市場分布市場供應市場趨勢市場表現 發展不平衡，總體水平低。 價格理性，有待上升空間， 租金低，預計上漲 新建商業物業空置率高 餐飲經營情況較好，娛樂休閑業缺失。 家居建材專業市場與大型超市百貨競爭激烈，趨于飽和。 其他業態表現穩定，上升空間大 配合城市發展利用區域商業

5、發展機會瞄準市場餐飲與娛樂業缺失避免激烈競爭，細分市場提升檔次與文化內涵多元化，一站式發展方向 主城向南，伴隨著長株潭城市群的規劃的實施與發展，南城的商業檔次與商業結構正不斷地優化與提升，中高端消費人群增加，餐飲娛樂市場的興旺與活躍，項目面臨著前所未有的機遇，也伴隨著挑戰。共九十八頁1比較喜歡在外就餐，本地餐飲業發展態式比較好，餐飲是市民外出消費(xiofi)的一項重要選擇。外出就餐需求較大，本地餐飲(cn yn)發展較好2對菜系的喜好非常明顯，49%的消費者選擇消費湘菜，其次為川菜，最后是粵菜湘川粵菜是最受歡迎的中式餐飲3外出就餐選擇餐廳時考慮的首要因素中對餐廳環境占比24%，其次是價格占比

6、21%，就餐環境重要性超過了價格4在餐廳的選擇上，特色小吃的比例最高，為19%，其次是中式火鍋12%，自助餐廳10%，西式快餐和商務餐廳/咖啡廳分別占9%對餐廳形態選擇的多樣化需求5市民不僅喜歡在外面宴請朋友，一家人也常選擇外出就餐。商務就餐總數占23%，也反映出區域餐飲行業的市場前景非常可觀朋友聚會時主要的餐飲消費目的根據相關 調研資料整理區域消費者與商家調研結論性回顧 6近兩年有購買物業作為投資打算的占54%，有較高的投資意向。投資意向較高，商鋪略大于住宅7可接受的物業總價為20-50萬元的占35%，20萬以下的占23%，50-80萬元的占18%具備較強的投資能力8選擇成熟商圈的占34%，

7、選擇商業街商鋪的占31%，選擇新興商圈占22%投資街鋪最受歡迎，新興商圈接受度也高9私營業主和自由職業者，企業或單位一般員工與企業中高級管理人員。區域調研對象綜合素質較高10家庭人口數平均數值約3.26，家庭年平均收入5-8萬占22%局多數以三口之間居多，收入中上共九十八頁通過對區域市民的抽樣調查，我們可以大致總結(zngji)出以下幾個特點，對本項目的定位及規劃有較大的參考意義。1、被訪者仍然保持著傳統的消費習慣，老商圈以五一商圈最能聚集人氣，商圈內的幾大品牌商場對市民的消費行為具有較強的號召力和引領性。在業態及品牌的引進上，這些商家的主推品牌、產品都應成為我們重點關注和研究的對象。2、購物

8、方面，綜合性的大型百貨公司目前是最受市民歡迎的購物場所，但具備百貨公司的綜合性特點，同時(tngsh)又能提供舒適環境、優質產品的大型購物中心是更能吸引消費者的購物休閑場所，能同時(tngsh)具備這些特點的超大型購物中心能在未來引領市民的消費行為。3、公共交通的暢通對市民選擇消費場所的影響力非常大,我們建議在項目周邊應設置能讓消費者利用公共交通工具順暢到達的停靠點及上下站、等位點等設施，增強購物場所的公共交通可達性。4、被訪者的日常休閑活動以外出就餐和娛樂休閑為主要方式，餐飲業有非常可觀的市場發展前景，湘、川、粵菜系極為受消費者的追捧，但以此為基礎演化而來的新的餐飲品牌、就餐環境、就餐形式受

9、到消費者的較大關注。我們建議項目在餐飲類項目的配置及品牌選擇上，應當在目前購物中心常規性配置的基礎上，增加更具特色、更新的餐飲品牌及品類，使餐飲項目成為購物中心的亮點之一，聚集人氣。5、休閑娛樂項目在市民消費行為中的比重逐步增強，消費能力較強。我們建議最受歡迎的KTV、電影院應當適當配置在項目內，吸引人氣。酒吧項目可以擴大規模，配置于街區商業中。通過開放式問題的調查。書吧或書屋項目，我們建議內街以小型規模配置；大型的書城以及教育培訓等項目，建議設置于集中商業中。6、在投資方面，我們看到有經濟能力的市民在物業投資方面的意愿較強烈，超過50%的投資者能接受20-80萬范圍的投資性物業，因此我們建議

10、如項目商鋪定價在1-2萬區間，項目的中檔商鋪面積應控制在單個60平方米左右，3%的消費者對投資性物業的承受力超過1000萬元以上，可以考慮在本項目整層出售的形式。區域消費者與商家調研結論性回顧 共九十八頁10餐謀天下1200- 32001、要求在商鋪地處城市主要街道，交通便利；2、店面橫向跨度長，縱向深度適中；3、大廳寬敞明亮，支撐柱少；4、有相應的停車場地；5、周邊環境衛生較好。 6、排水,排油煙,獨立衛生間,停車位,用電,消防一應俱全。7、樓板承重（KG/）大于等于500；8、樓層以二樓為主，一樓、二樓層高4.5米以上。佐登妮絲SPA生活館200-4001.城市及商圈;東部經濟發達省會城市

11、、地級市、縣級市等；西部省會城市、二級城市中高端樓盤聚集區；2.合作方式：租賃5年以上；直營方式；3.面積及樓層：200-400平米，樓層無特別要求；4.主體建筑要求，物業形狀要求：使用率高，層高：3-6米，停車位5-個左右老媽家庭廚房200-5001、層高3.5米以上；2、200KW供電容量，冷、熱、燃氣供應充足；3、暖廚房排風通道，垃圾處理通道；4、1020個停車位；5、可樹立店標、廣告牌、門頭標牌；6、建筑主體外立面裝飾；德克士200-500 1.商業物業位于市區商場、購物中心，超市出入口處包括人流量大的社區及校園周邊， 客戶群體具備一定消費能力。2.門店的位置顯眼，店面面積200-50

12、0平方米，樓層一、二樓或負一樓均可；3.有獨立使用的客戶出入口；4.天燃氣管道已接入，符合餐飲經營物業條件；5.除適合餐飲企業的層高要求，供水、供電、供氣和排煙、排油污配套外，消防必須驗收合格6、可樹立店標、廣告牌、門頭標牌；7、建筑主體外立面裝飾；家富富僑800-12001、城市的主要消費區域附近 ;2、交通順暢，有15個停車位以上 ;3、面積8001200m2最佳 二樓或二樓以上的經營場地，所在臨街面要有進入經營場所的門面通道；二樓以上須有電梯。圣西羅中西餐廳400-10001、層高3.5米以上；2、200KW供電容量，冷、熱、燃氣供應充足；3、全天空調、暖廚房排風通道，垃圾處理通道；4、

13、獨立出入前、后通道，1550個停車位；5、可樹立店標、廣告牌、門頭標牌；6、建筑主體外立面裝飾；花之林人文茶館400-15001、800-1200平方米：電量120千瓦、煤氣40立方 ；2、供水充足；排煙及排污管道鋪設方便；提供直線電話； 茗魚匯連鎖1200-20001、繁華商務辦公區域，繁華商業中心，高端住宅聚集區域；2、面積2平方米左右； 3、層高3米以上；4、水電煤氣符合中餐的物業要求。有戶外廣告位置，配置有充足的定車位； 5、樓板承重（KG/）大于等于500；好樂迪1500-30001、城市繁華商業中心、商務辦公區域、高檔住宅密集區域； 2、可輻射區域有一定的消費力支撐；3、有明顯店招

14、的位置；4、面積2000平方米左右； 5、充足的停車位；6、區域內同質競爭對手較少。7、獨立的出入口設置。8、建筑隔音處理，對周邊居民影響較少。華潤萬家1500-50001、消費者步行達到店址所需時間正在10分鐘以內的范圍為焦點商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，2、社區人口密集，要求正在15-20萬人，且周邊人口無必然的刪加趨向；3、樓層不跨越三層，層高以4.5米為最佳，凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業進深以30-50米為佳區域消費者與商家調研(dio yn)結論性回顧 共九十八頁第三部分 項目本體(bnt)分析項目(xingm)經濟技術指標項目規劃設計 項目區位價值項目交

15、通狀況項目四至及資源項目屬性界定123456共九十八頁項目數量備注項目總用地面積60682.13 總規劃建筑面積271198.66住宅面積199092.95規劃總戶數1577戶總停車位1509個商業停車位116個二期沿路車位85個容積率3.8商業總面積29040.99A區9839北部，友誼路南線B區4214東北部，萬芙路西側C區4209東南部，萬芙路西側D區9040南部，韶洲路北側簡歐風格的大型(dxng)生態型居住小區同步開發大型(dxng)商業體3萬中高端住區商業三面臨街，近400米開放式情境街區 涵蓋臨街底商、集中商業、街區商業等多種物業形式項目(xingm)經濟技術指標韶洲路萬芙路DC

16、BA友誼路共九十八頁項目(xingm)設計規劃2-3層開放式集文化、休閑、購物多功能于一體(yt)高品質商業街區。豐富的外立面與藝術造型，具有較強的時代特色與藝術美感。騎樓式布局；扶梯、聯廊人性化配備多個小型入口廣場設立情景式、體驗式、主題化的商業物業。共九十八頁環保(hunbo)產業園汽車(qch)南站本項目長株潭三市融城一體化的核心區域，長沙市中央政務區（CPD），為長沙市政治、文化、經濟三位一體的中心區域，地域升值潛力巨大，未來發展前景優異。天心生態城東北部，兩型社會建設核心，長沙創業、宜居及幸福城區。周邊高端樓盤林立，高端居住人口密集的中央生活區。北臨河東最大的高校聚集區，科教文產業優

17、勢明顯。井灣子紅星商業帶為長沙傳統家居建材、糖酒副食品、工程機電等產業旺地，不斷升級發展。南主城中央，CPD核心區域，天心生態新城內，省府北板塊，區位位置優越，規劃層次高，產業基礎好，發展機會多。植物園林科大東塘五一廣場紅星省政府區政府井灣子中南大學廣播電視大學電力產業園天心生態新城項目區位價值共九十八頁東臨萬芙路、西臨五凌路、南臨新韶東路(dn l)，北臨友誼路。皆為近年新建道路，人流量與車流量相對缺乏，能夠快速到達周邊城市主干道但仍有一定距離。萬芙路北段一旦拉通，將是使得本項目能無縫對接林科大，鐵道學院等學區，帶來極大的發展機遇。友誼路、新韶路與韶山路交匯口存在較大坡度，加上韶山路綠化隔離

18、帶，給韶山南路車流的引入造成一定的干擾。途徑項目的公交線路僅有20、116、140、145、705等五條線路，造成諸多到達不便。屬于地鐵1號線輻射范圍，但離地鐵1號線友誼路站仍有一定距離。三面臨街，商業昭示性較強，縱橫交通四通八達但不臨城市(chngsh)主干道，公交線路少，造成諸多不便，雖地處南主城地理中心但目前還不具備成為區域性商業中心條件。萬芙路友誼路湘府路韶山路芙蓉路新韶路木蓮沖路五凌路項目交通狀況坡度區，隔離帶隔斷坡度區，隔離帶隔斷，彎角不正共九十八頁北南東西項目四至(szh)分析道路：萬芙路東臨：山水洲城、文化創意(chun y)中心再往東：星語林、韶山南路、井灣子道路：韶洲路南臨

19、：超高壓局、天一康園、湘超景園再往南：市委黨校、湘府路道路：友誼路北臨：萬芙錦城、華鐵佳苑、天天向上再往北：林科大、電大、鐵道學院道路：小區車道西臨：環達路橋小區、電力科技園北區再往西：芙蓉南路、友誼路口大量的企事業單位定向開發樓盤與中高端樓盤在此聚集，但周邊商業配套較為缺乏，高等院校、電力國企、黨政機關、家居市場集中分布在項目周邊地區。共九十八頁 建筑面積:100000平方米商業面積：10359 商業規劃：大部分銷售，引入品牌超市(cho sh)、中西餐飲、休閑美容、健身業態，定位中高端。項目周邊商業氛圍不足，預計項目北部萬芙錦城與天天向上將有20000體量商業與項目商業同期上市，未來(wi

20、li)項目北部地區將形成具有一定檔次商圈氛圍。而韶洲路商業也將快速發展項目四至分析建筑面積:130000平方米商業面積：約11000商業規劃：用于集體資產經營創收。建筑面積:580000平方米商業面積：約20000商業規劃：大型綜合超市、銀行證券、康體設施、獨立商鋪、中西餐廳。現有商業規劃中商業共九十八頁區域11萬高校師生(sh shn)、13萬中產階層常住人口，3000名黨政機關與企事業單位人員，3.8萬名商務白領與家居建材業內人士，是長沙最有錢最有權素質最高的人集中區域。項目(xingm)資源中大鐵道學院35700人林科大26000人廣播電視大學26000人商貿旅游職院6500人交通職院6

21、000人富興嘉誠 6000人天一康園 8000人星語林 4500人山水洲城 4400人恒盛世家 4500人滿庭芳 6000人青園花都 1300人單位小區 15000人安置房 20000人鑫遠湘府華城 8200人國家電網 500人市委黨校 1000人報關學校 500人女子大學 7000人家具城18000人建材市場13000人原住民50000人標志商務中心2800人地政局 500人五凌電力 600人省政府1000人天心區政府500人家居廣場 750人CTA財富中心1800人湖南建工 1500人院校住宅黨政機關事業單位商務商貿注：以上人口數據來源包括官方網站、實地監測、居住區人口主要考慮參考戶數而得

22、出共九十八頁項目(xingm)屬性界定交通(jiotng)規模環境區域CPD、天心生態新城“三高”人群居住生活區3萬規模、2-4層布局三面臨街形式住宅底商+集中商業+開放式內街認知：CPD住區成長型大型高品位風情商業步行街區起步晚、層次高、增值潛力大項目本身應具有一定檔次社區型商業難以消化商鋪認可度與含金量高物業形式多元，可塑性強設計風情、現代、藝術街區品位、文化、標志型物業共九十八頁第三(d sn)部分 項目商業發展方向與典型案例研究商業發展機遇分析(fnx)商業定位方向研判典型案例研究123共九十八頁商業(shngy)發展階段第一代（雛形(chxng)）第二代（形成）功能：購物、紀念活動及

23、娛樂活動；形式：開放空間；特點人的集合集市功能：購物；形式：一般為室內封閉的空間；特點：商品的集合第三代（發展）背景：生活方式中心（LifestyleCenter），源于上個世紀末的美國。有別于傳統的ShoppingMall，生活方式中心不是簡單的將多種業態集中在一個大的封閉空間，而是一個開放式的區域，包括商店、公園、餐館、娛樂設施等自成一個“城中城”。概念：國際購物中心協會對Lifestyle Shopping Center有著嚴格的定義：“位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征。主要有中高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的

24、百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。” 解讀“生活方式中心”社區、區域購物中心功能：購物主導，多功能化；形式：室內開放空間；特點：商業集合大型購物中心第四代（休閑游憩化）功能：休閑主導，多功能；形式：室外自然空間；特點：多業集合生活方式中心商業發展機遇分析共九十八頁生活方式中心核心資源文化第一精神至尚環境第一品位至尚休閑第一娛樂至尚住區商業開放式街區高品位規劃設計密度(md)較高的居住區35萬公務員、國企員工、白領、私營業主(yzh)、學生集中居住生活區域露天開放環境良好近400米超長臨街情景式街區，具有強

25、烈的藝術現代元素與風格休閑消費場所消費者更傾向于在優美的街區環境中實現體驗性的娛樂休閑消費高素質倡導人群消費層次更高，符合區域消費人群的消費特征生活方式中心項目核心資源生活方式中心與項目核心資源的對接共九十八頁我們通過類似案例的研究，來尋找適合本項目商業的發展(fzhn)方向案例(n l)研究目的：通過對與本案類似的商業案例的研究，指導本項目商業的發展方向案例篩選條件：、生活方式中心、住區商業&新興商圈、特色街區、經營成功典型案例研究共九十八頁24典型(dinxng)案例研究通過研究(ynji)我們發現存在以下商業業態其發展模式值得本案借鑒大拇指商業廣場SOLANA藍色港灣東城十三碗研究案例運

26、河東1號星河城帕薩迪納 共九十八頁大拇指廣場是一個以餐飲(cn yn)、休閑為主的中高檔社區購物中心項目基礎(jch)資料大拇指廣場開發商開業時間建筑形式商業體量所屬類型社區購物中心2005年7月9日建筑面積11萬平方米開放式建筑群上海證大商誠房地產開發有限公司 目標客戶附近居民及周圍工作、辦公人士商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場由上海證大投資(集團(jtun)有限公司、上海愛建信托投資有限公司聯合投資，上海證大商誠房地產開發有限公司開發、運營項目(xingm)投資、開發商投資商：上海證大投資（集團）有限公司、上海愛建信托投資有限公司上海證大投資（集團）有限公司創建于1993年 ，主營業

27、務為：證券投資管理、企業資產委托管理、資產重組及收購兼并、企業財務顧問、證券投資咨詢、實業投資等，目前注冊資本為3億元人民幣，管理和運營的資產規模約為20億元上海愛建信托投資有限公司是由上海愛建股份有限公司于1986年8月投資組建，系全國首家民營非銀行金融機構，公司注冊資本金10億元 開發商/運營商：證大商業旅游投資發展有限公司上海證大商業旅游投資發展有限公司是證大集團房地產業務的旗艦公司 ，在香港主板上市，連續三年躋身上海市房地產開發50強，并于2004年榮獲上海市房地產業四大著名商標之一 項目獲得榮譽2003年被市商委等有關部門列為 “上海十大社區商業示范點”之一 被中華工商聯合會評為“中

28、國商鋪100強”，被浦東新區政府部門稱作“亮點工程” 2004年CIHAF上海房地產優秀商業地產”稱號 2004年入選“海外影響力 中國藍籌物業” “上海2005十大城市景觀建筑” 2004年2005年商業案例大拇指廣場共九十八頁本項目位于上海浦東著名的高檔社區聯洋社區中心位置，主要客戶為周邊(zhu bin)高收入居民商圈地理信息(d l xn x)天安花園金橋出口加工區世紀廣場世紀公園碧云國際社區張江高科技園區花木行政文化區竹園商貿區陸家嘴金融中心聯洋社區洋涇項目所在區位概況項目交通情況項目商圈類型說明項目地點位于上海市浦東區芳甸路247號 數十條公交線路在此設立站點，地鐵2號線上海科技館

29、站距此10分鐘路程項目位于浦東聯洋商圈，商圈輻射范圍主要在浦東新區，屬于區域級商圈商業案例大拇指廣場共九十八頁項目所在區位概況偶得客戶(k h)離散(lsn)客戶核心客戶目標客戶分布于聯洋社區、碧云社區、花木文化行政區和張江高科技園區 主要包括金橋出口加工區、洋涇、主要商貿區商圈地理信息陸家嘴金融貿易中心大拇指廣場商圈核心區域為聯洋住宅區，局限性比較強商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場(gungchng)坐落于高層住宅中間，交通較為不便，以周圍居民為其主要目標客戶公交車站隔離帶TT出租車上車(shn ch)點商業案例大拇指廣場共九十八頁項目(xingm)全景照片大拇指廣場采用開放式建筑形式

30、，其錯落、不經意的設計風格(fngg)給人以舒適、隨意、休閑的感覺商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場共有地上(d shn)2層、地下半層商業樓層，各樓層功能均比較綜合，主要突出了餐飲業的主導地位各樓層租戶(zh)分布樓層功能樓層主題舉例家樂福、停車場唐朝酒店、影酷數碼、sport 100、證大藝術管以服裝為主，配套有影院、藝術館、高檔餐廳B1家樂福、皇后餐廳、好樂迪以餐飲為主，配以購物和娛樂，滿足居民基本生活需求購物及公共服務1F2F商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場商戶數量(shling)中餐飲占了絕大部分，突出了廣場的餐飲主題大拇指廣場功能租戶數量占比購物(u w)餐飲娛樂餐飲娛樂

31、購物大拇指廣場功能租戶面積占比BASE=11萬平方米商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場(gungchng)主力店項目(xingm)主力店情況唐朝餐飲2F高檔中式正餐，滿足高收入人群消費主力店名稱與logo行業所在樓層概述家樂福購物1F、B1大型超市，滿足周邊居民日常生活需要好樂迪娛樂1F大型連鎖KTV，為居民提供娛樂次主力店名稱與logo行業所在樓層概述商業案例大拇指廣場共九十八頁主要行業租戶(zh)舉例項目品牌租戶情況(qngkung)舉例購物餐飲娛樂休閑/服務商業案例大拇指廣場共九十八頁店鋪布置相關(xinggun)圖片大拇指廣場(gungchng)店鋪實景圖1/2餐飲街面PAUL商業

32、案例大拇指廣場共九十八頁店鋪布置(bzh)相關圖片大拇指廣場(gungchng)店鋪實景圖2/2酒吧 服裝店商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場以“丁”字形的主動(zhdng)線布局，給顧客自由出入的輕松感廣場(gungchng)平面布局圖神奇漂漂船商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場整體設計(shj)偏向時尚、潮流風格1/2設計(shj)風格隨意、自我的建筑風格敞開的購物環境巨大的廣告牌商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場(gungchng)整體設計偏向時尚、潮流風格2/2設計(shj)風格風格各異的店面布置輕松、愜意的就餐環境商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場店鋪(dinp)分布

33、向導圖標示與導向(do xin)系統圖片商業案例大拇指廣場共九十八頁大拇指廣場在配套設施建設上比較(bjio)普通配套設施(shsh)介紹中央廣場可以根據需要進行重新布置，既能形成新的消費項目，也能舉辦各種推廣活動室外自動扶梯室外自動扶梯不僅方便消費者上下樓層，更是對整個廣場建筑的點綴停車場大拇指廣場把地下層的一半規劃作為停車場，在很大程度上緩解了廣場停車壓力LED展示屏循環播放租戶品牌廣告，讓顧客對廣場消費信息有一個直觀的了解導向牌門口的大導向牌清楚地標明了各租戶名稱及所在位置，方便顧客快速找到目標店鋪商業案例大拇指廣場共九十八頁項目(xingm)選址大拇指廣場把項目(xingm)地選在了聯

34、洋社區的正中心位置，與其“鄰里中心”、“步行到達”的定位保持一致 租戶選擇考慮到聯洋社區的居民特點，大拇指廣場在商戶引進上傾向于選擇國外的中高檔世界知名品牌項目可鑒優點大拇指廣場在項目選址、租戶選擇、項目布局與建筑設計、業態分布上比較有特點項目布局與建筑設計大拇指廣場在項目布局上采用開放式結構、T字型大街式主動線，寬敞的動線空間給人以寬松、舒適的感覺，緩解都市的緊張與壓力在建筑風格上也以自由、閑散的設計突顯輕松環境業態分布大拇指廣場把餐飲業績中分布在主動線上，突出廣場餐飲主題，對吸引人流起到至關重要的作用商業案例大拇指廣場共九十八頁43商業(shngy)案例北京SOLANA藍色港灣 SOLAN

35、A藍色港灣國際商區SOLANA總建筑面積為15萬平方米，由19棟2到3層的地中海式建造構成。是中國首家符合國際標準的Lifestyle Shopping Center，他在露天和開放的消費(xiofi)環境中集娛樂、休閑、購物、餐飲等多種業態為一體，匯集了旗艦名店街、時尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、Banyan Tree（悅榕）酒店等不同的消費熱點，多業態間相互支持，將引發消費者更多的目的性消費和非目的性消費。 。藍色港灣SOLAN的餐飲主要分布在亮馬食街和東南部湖畔，共計30余家餐廳，包括

36、大型自助日餐、阿拉伯餐飲、青島啤酒坊、東南亞菜餐飲、南美美食體驗拉丁餐廳、純正法式大餐、沸騰漁鄉、韓國料理等風味獨特的餐廳 亮碼頭酒吧街位于SOLANA東南部，朝陽公園北湖岸邊，由4棟獨立的意式小樓組成。20家風格各異的酒吧來自世界各地業態還包括傳奇時代8廳高端影院，大型的KTV、冠軍滑冰俱樂部、華聯BHG精品超市、別墅式的精品度假酒店等，以滿足消費者不同的需求。業態組合:零售：餐飲：休閑娛樂=51：26：23分為餐飲區、百貨區、酒吧區、時尚活力區，統一招商、統一推廣，少量出售大量出租共九十八頁44商業(shngy)案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁45項目特點：“啞鈴型”布局，主力店兩邊

37、擺，主力店包括美瑞家居服飾商場、每克拉美鉆石商場，SAGA傳奇(chunq)時代影城，BHG精品超市，全明星滑冰俱樂部，屈臣氏。 燈光照明系統、園林景觀系統、環境及標識系統都由國際知名的設計公司設計規劃了一條巧妙的8字型的動線，無死角鋪面。商業案例北京(bi jn)SOLANA藍色港灣共九十八頁立面風格(fngg)交通流線街區設計廣告導示特點透視色彩質感尊貴休閑符合客戶群品位與住宅(zhzhi)產品風格銜接與城市和諧延續歷史文化記憶文化塑造項目內涵商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁立面風格交通(jiotng)流線街區設計廣告導示特點透視選址在小區主入口附近(fjn)，對外保持與道路交通

38、良好接駁對內既與小區住宅保持隔離又保持動線貫通街區內部動線設計不能出現死角立體動線技術處理方式：緩坡、扶梯、引導式建筑結構商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁立面風格交通(jiotng)流線街區設計廣告導示特點透視街面利用率最大，增加(zngji)商業內街或內廷， 構造凹進帶形空間或折線; 造型點與面結合，商鋪造型采用點面結合，高低錯落，一方面使商鋪具有較強的標志性和可別性，另一方面使整個商業街生動銜接，消除顧客疲勞感，增加休閑意境和購物趣味。:商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁立面風格交通流線街區設計(shj)廣告導示特點透視標志性入口設計1)商業街形象標志；2)標志商業街入口

39、使街道具有封閉感和內聚效應，具有內吸作用；3)人流引導能抓住人的視線，具有極強的識別性商戶廣告1)入口處設置規劃(guhu)引導圖或LOGO;2)店面設置櫥窗（規劃預留廣告位）商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁藍色港灣設計(shj)特點總結空間高效合理(hl)利用；專門主題、具有鮮明的時代個性；高標準，自然與城市迅速融合的規劃手法；與時俱進，展現都市身份色彩；商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁空調系統：所有商鋪，均為中央空調系統，分戶計量給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24小時提供酒店餐飲等用戶生活熱水(r shu)中水：直接連通市政中心系統網 智能化：樓宇設備監控自動

40、化系統電梯：客梯8部,客貨梯7部,觀光梯1部,扶梯34部酒店管理系統 停車場管理系統 綜合布線系統 數字程控交換機系統 有限電視及衛星電視系統（酒店、酒吧、SPA、KTV等處設衛星電視） 電視會議系統 背景音樂及緊急廣播系統 高標準智能化商業(shngy)案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁藍色港灣經營業態(y ti)規劃分析；藍色港灣國際商區19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區位，商業功能劃分為美瑞時尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭(m tou)酒吧街、中央廣場等區域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇 美瑞百

41、貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場品牌街商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁53藍色港灣的經營業態主要為餐飲、零售/服務和藝術休閑娛樂等其中餐飲所占的比重最大，為22%，然后依次為兒童服飾的19%、鞋子(xi zi)和運動專賣14%藍色港灣經營(jngyng)商家配比分析類別餐飲健康美容中心運動專賣兒童服飾居家用品珠寶鞋子合計數量31122027151420139百分比22%9%14%19%11%10%14%商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁北京中高端收入(shur)的人群北京(bi jn)藍色港灣項目目標客戶界定商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁招商(zho shn

42、)為王 -引狼入室、狼羊共舞 藍色港灣(gngwn)經營模式分析項目為開發商自身持有物業，全部物業只租不售不是招商，而是選商：不是被動的接受客戶租賃商鋪，而是要對入駐商家的信譽、經營管理、經營產品、公司經營狀況等方面進行全方位考察，優秀者才能如駐。先大后小：大型主力商家的招商成功是項目成功營銷的前提商業案例北京SOLANA藍色港灣共九十八頁56商業(shngy)案例星河城帕薩迪納 帕薩迪納是東莞區域中心頂級的購物和休閑場所，華南第一家“啞鈴型”區域購物中心，座落在東莞富人區東城區，是集購物、餐飲、娛樂、商務、辦公、居住的復合型設施。 項目采用全球最領先的LifeStyle Center商業體設

43、計理念日本商業設計專家正木直弘、三宅設生執掌設計，以日式商業規格為標準打造，完全基于商家經營需求而規劃，并沿襲配備先進綜合設施，內飾及外立面風格鮮明，啞鈴型布局全面帶動客流，平臺花園(huyun)、露天廣場開放性十足，在建筑設計、空間設計、環境設計、業態設計上，強調兼具美觀與人性化、環保化。設施形態：啞鈴型區域購物中心；設施檔次定位：中高檔的消費檔次；商業總建筑面積：13萬平方米（地面三層8.3萬平米，地下兩層5.3萬平米）；停車場可供約1600輛小車停放（地下停車場約1500輛，地面約100輛）；包括多種中央管理系統：空調系統、智能化管理系統、消防系統、扶手梯、電梯、觀光梯、貨梯等交通系統、

44、中央咨詢發布系統、導視系統于一體業態組合:零售：餐飲：休閑娛樂=35：33：32分為餐飲區、百貨區、娛樂區，統一招商、統一推廣，租后銷售共九十八頁57商業(shngy)案例星河城帕薩迪納 共九十八頁581層2層3層“啞鈴型”產業布局就是在啞鈴的兩頭是主力店，中間是專賣店和主力店鋪。 外街鋪面多為27-50小鋪，內街主力鋪面80-120之間，增加了夜間型消費店鋪，安排(npi)營業時間較長的餐飲、娛樂、屋頂休閑廣場的設施；準備了2100個停車位街道頂部選擇性加裝隔熱防曬防雨玻璃人性化措施，有小孩用的小便池，甚至可以將小孩的后背遮住，不至于跌倒。商業案例(n l)星河城帕薩迪納 共九十八頁59項目

45、整體業態定位為以餐飲、休閑娛樂為主，以突出項目體驗式餐飲、休閑娛樂模式為特色。使項目在規模及經營特色上打造目前東莞市真正意義上的首席餐飲、休閑娛樂MALL！規劃特點：采用現代簡約風格，打破傳統休閑型商業概念，富于現代文化特色二樓大鋪均配設獨立升降電梯及走梯，獨立交通系統創造良好經營條件；二樓大鋪層高達6米以上(yshng)，落地玻璃營造出色休閑環境；整體商業采用曲徑通幽的園林式布局；商業案例(n l)東運河東一號業態組合:零售：餐飲：休閑娛樂=15：63：22餐飲為主，統一招商、統一推廣，正常銷售共九十八頁60商業(shngy)案例東城十三碗共九十八頁61商業(shngy)案例東城十三碗共九十

46、八頁62商業(shngy)案例東城十三碗共九十八頁63典型(dinxng)案例研究啟示1、街區式的錯落、層次感營造出的休閑氛圍，使購物成為(chngwi)次要目標，松弛的休閑生活、娛樂游蕩上升到首位。 2、為了滿足顧客多樣化獨特性需求，一方面要求消費環境、消費品位的具有一定的檔次與水準，另一方面，對和諧、人性、藝術的人文氛圍的營造也至關重要。3、對兒童相關業態的更多關注、對家庭化消費環境的營造，是居住區商業區別于傳統城市商業的一大特點，家庭成為消費的重要結構單元。 4、在業態布局方面，都注重主力店的引入，“啞鈴式”布局是最常用的業態布局方式。5、一樓通常為餐飲、精品百貨、旗艦專賣店、超市、概念

47、店、酒吧；二樓通常為餐飲、休閑娛樂中心、超市、美容SPA等；三樓以上主要布局網吧、KTV、教育機構、影院的大型休閑娛樂文化機構。6、以人為本的街道規劃，尺度合理，緊湊而不壓抑。同時，停車大量依靠地下停車場，地上人流的安全性和連續性充分保障,綜合配套比較齊全，電子屏、露天演藝廣場、指示系統等配套都比較完善。共九十八頁64目錄(ml)4項目商業(shngy)定位4.2 項目SWOT分析4.3 項目商業整體定位4.4 商業客戶定位4.1 片區市場定位參考4.5 項目商業形象定位及案名建議共九十八頁區域現有的幾大板塊(bn kui)現有的城市功能如下圖所示片區市場(shchng)定位參考政務中心商務金

48、融中心商貿中心？消費娛樂會展中心注意：本區域功能定位不能與其他區域相重復或沖突本區域功能定位必須建立在自身價值體系基礎上共九十八頁項目(xingm)所在區域定位片區市場(shchng)定位參考支撐：40多家中高端樓盤，近20萬常住人口，且處于不斷增長中。中南大學鐵道學院、林科大、女大、電大約15萬高校人員屬于政府規劃打造的創意文化產業園核心區域 區域內47%的用地將規劃為居住用地，18%的用地將規劃生態綠地。位于芙蓉路與韶山路兩條城市主干道中間位置，具有相對獨立性。居住生活&科教文化中心共九十八頁優勢 Strength劣勢 Weak機會 Opportunity威脅 ThreatenS.W.TO

49、區域數十萬常住人口；區域消費群體高素質、高學歷、高財富三高特征。三面臨街，長臨街面，昭示性好.大體量，開放式內街規劃超前，涵蓋集中商業、底商、街區商業等多種物業形式。開發商品牌積淀。周邊商業氛圍不足公共交通不方便周邊人流車流較少，樓盤入住率較低。離芙蓉路、韶山路等城市主干道有一定距離。從韶山路到項目路段存在綠化隔離帶與坡度地形，造成諸多不便。長株潭一體化，主城向南發展。高校區、商務區、政務區迅速發展屬于政府規劃打造生態宜居區域，區域定位為居住科教文化中心片區住宅發展迅猛，越來越多人口將在此聚集周邊商業以購物型商業為主，有檔次有品位的一站式商業缺乏井灣子商業帶提質改造，規模擴大。新紅星商業中心高

50、標準打造大型城市綜合體對項目造成的競爭壓力。湘府西高標準打造大型購物公園與商務港對對項目造成較大競爭壓力片區其他商業不斷發展造成壓力策略發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減小劣勢，避免威脅發揮優勢，轉化威脅方向打造中高檔次商業中心滿足周邊三高人群對高品質生活的追求。打造體驗式商業街區引入主力店，發展主動型商業。打造特色商業街區兼顧社區生活配套發展一站式商業滿足時尚、住宅、商務等人群不同層面的需求。差異化路線競合策略項目(xingm)SWOT分析共九十八頁生活(shnghu)方式寫真吃得執著(zhzhu)吃得刁鉆吃出感覺玩得專業共九十八頁他們最愛玩(i wn)最會玩最懂得享受他們(t men)

51、講排場愛面子逞強好勝骨子里血性方剛他們在最八卦的城市，話題是永遠的焦點生活的態度，吃喝玩樂，扯扯談！生活方式寫真娛樂之城城市里手活力中心全民娛樂策神之都共九十八頁70項目商業(shngy)整體定位南城小上海一站式吃喝玩樂(ch h wn l)體驗街在形象上要求中高檔次，在功能上要講究價值與價格對位且具有特色。長沙首個生活方式中心長沙前所未見的，體驗式的，最有情調的，具有文化特色的商業步行街共九十八頁71項目商業(shngy)整體定位南城小上海，與上海城市元素(yun s)中熱鬧非凡、不夜城、國際化、美食天堂、K歌國度、酒吧之都等文化不謀而合，借此提升項目形象。為什么說是“南城小上海”、“一站式

52、”、“吃喝玩樂”“體驗街”一站式，彌補區域商業分散、結構單一、功能缺失的市場空缺；為消費者提供更加方便、舒適、人性化的一條龍消費空間。吃喝玩樂，項目地處娛樂之都核心區域。餐飲是最容易起步、最容易做旺、最容易兌現價值、在區域內受廣受歡迎的經營業態；而通過調查發展，KTV、健身、洗浴等休閑娛樂方式已經成為周邊消費群體重要的消費方式。體驗街，一方面是作為第四代商業發展趨勢基本要求，另一方面，項目物業本身3萬開放式內街規劃，具備發展體驗式商業的先天優勢。共九十八頁項目(xingm)商業形象定位形象定位(dngwi)要點以推廣手段確定市場地位以展示樹立專業形象用建筑設計表現形象文化形象定位模型商業市場格

53、局存在問題本項目將承擔的角色項目優劣勢分析項目特征項目需求投資對項目態度商家進駐意向等形象定位與項目的主題風格定位、經營管理企業的品牌形象定位是同一的形象定位模型由商業市場、項目價值、客戶特征三個維度構成商業市場項目價值客戶特征共九十八頁【第三(d sn)生活空間】傳統商業所能達到的功能，就是(jish)給客戶提供一個簡單的購物、休閑的場所。現代商業所創新出的是將傳統的消費模式向休遣的“生活方式”的傾斜和功能側重。行銷的是一種特殊的心理消費行為可以獨自一人，也可三五相伴，進行深度放松，在很匆忙的現代生活中，享受一段從容的“生活方式”我們把承載這種生活方式的載體稱作：項目商業形象定位共九十八頁7

54、4項目(xingm)商業形象定位城市(chngsh)菁英的第三生活空間 “第三空間”的概念由美國社會學家Ray Oldenburg提出，指除了“第一空間”（家庭居住空間）和“第二空間”（職場）之外，不受功利關系限制的公共空間，如城市中的鬧市區、酒吧、咖啡店、圖書館、城市公園等地方。在第三空間里，人們的關系自由、平等，可以把真正的自己“釋放”出來。共九十八頁75所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種( zhn)“生活方式”的，也是第三生活空間的靈魂所在。休閑(xixin)第一與傳統商業區隔共九十八頁76與Shopping mall和傳統的商業步行

55、街相比，第三生活空間更加注重環境和建筑設計，突出(t ch)合理的布局、特色的風格和環境的干凈、舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。環境(hunjng)第一與傳統商業區隔共九十八頁77與Shopping mall和商業步行街相比(xin b)，第三生活空間從業態上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。第三生活空間將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區分。軟業態(y ti)的注重與傳統商業區隔共九

56、十八頁78精神層次的需求創造了第三生活空間巨大的附加值。中高檔的環境、中高檔的產品和倡導的時尚理念(l nin)，營造了中高檔人群的聚集氛圍，促進了中高端消費。消費(xiofi)中高端與傳統商業區隔共九十八頁城市(chngsh)層面區域(qy)層面競爭對手市場需求資源盤點人口特征競爭對手市場供給科學測試客 戶 群問卷/訪談市場需求問卷/訪談重大設施公共設施常住人口流動人口消費人群競爭格局市場問題市場機會目標客群定位流程其它資源其它物業經營狀況消費群體市場機會城市屬性消費特性問卷/訪談/其它目標客群定位大客戶群梳理客戶群細分目標客群定位共九十八頁80住宅群 體時尚群 體政商群體描述(mio sh

57、)細分市場(shchng)定義時尚人群政商群體住宅群體長沙追逐時尚新潮的一族，含大學生、周邊置業年輕人，預計15萬人左右在芙蓉南路商務中心，韶山路私營業主，政企辦公人員，預計5萬人左右項目所在區域發展相對成熟后的主要住戶群體，預計15萬人左右區域人群主要構成目標客群定位說明：目標客戶群體的選取，以客戶群到達項目的便利度，可能性和數量確定主次關系約35萬人共九十八頁核心(hxn)客戶：周邊居住客戶，黨政機關國企客戶；院校學生；重要客戶：周邊高級白領市場私營(syng)業主邊緣居住客戶游離客戶：普通居民消費者類型消費原因消費特征核心客戶家庭消費，朋友聚會，個人娛樂，交際應酬，禮品公關，生活配套消費

58、。關注消費場所體現風情格調，注重形象、檔次和服務。主要消費類型為特色風情餐飲，文化消費、休閑娛樂。重要客戶中西餐飲，商務聚會，KTV娛樂，洗浴休閑，泡吧休閑，。附近辦公的白領消費主要以中西快餐為主，也會享受相對奢侈的高檔西式正餐周邊家居建材市場私營業主以中高端餐飲為主，同時也會享受KTV、洗浴休閑娛樂設施游離客戶市區其它偶得客戶，可能是因為新穎奇特、慕名而來甚至是偶然路過等原因到項目消費。忠誠度低可能消費的類型多樣目標客群定位共九十八頁我們的核心客戶(k h)是這樣一群人他們大部分是住在周邊或者(huzh)工作在周邊黨政機關、國企的中高高層，或者(huzh)是私營業主、商務白領。大學生也占有一

59、定比例。除學生群體以外，私家車或公務車是他們主要的出行工具他們看重消費環境，關注格調、服務、環境和文化他們認為消費更多應該是一種享受，消費環境應該輕松的、消費過程要沒有任何約束、消費結果應該是非常快樂的。他們渴望體驗和享受與國際潮流接軌的時尚生活方式他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調、高雅時尚、有一定的私密性的處所，或者宴請生意伙伴，于輕松的氛圍中完成商務談判；或者與朋友家人聚會，享受難得的閑暇時光。目標客群定位共九十八頁因此，對于商業目標客群定位并非單一的消費客群定位，還需綜合(zngh)考慮目標商家進駐的可行性目標(mbio)消費群目標商家目標商戶群指入駐零售商、服務商等經營類商家，是

60、招商對象主力商戶優先以核心商戶提升商業價值經營者與租戶達成“利益共同體”定位原則目標客戶定位消費需求消費層次消費特性消費文化 消費習慣消費水平目標商家定位共九十八頁關于本項目(xingm)招商目標商家的初步設想餐飲中式海鮮酒樓中高檔粵式海鮮連鎖酒樓，如：丹桂軒、海港城等中式川湘菜館中高檔川湘菜館，如餐謀天下，57度湘中西商務餐飲中高檔商務連鎖酒樓，如：豪客來等西餐咖啡酒吧如：米羅咖啡、上島咖啡、星期五餐廳、國際特色餐飲日本料理、韓國料理，如：元綠壽司概念餐廳具時尚及概念化的餐飲，素食館、有機館國內特色餐飲湖南小吃、四川小吃、江西小吃、貴州小吃連鎖快餐中式、西式連鎖快餐：德克士、鄉村基休閑健身亮