1、基本流程及審控要點設計研發部設計管理基本流程及審控要點【原則】基本流程與原則業務主線 審控要點 管控要求 決策要素【要點】關鍵路徑審控要點投資分析設計前期 實施方案 施工圖【特點】標桿企業設計管控特點【】基本流程與原則整體業務主線設計審控要點管控基本要求產品決策要素原則：設計研發部開發整體業務流程。三大業務主線市場初步研究產品定位企劃與銷售企劃營銷獲取土地規劃及施工圖設計設計研究設計配合設計項目建設工程報建采購與成本管理物業管理與客戶服務析原則：設計管理基本流程。四大階段2設計前期4施工圖3實施方案1投資分初步設計施工圖設計規劃設計拿地概念設計景觀設計室內設計規劃方案產品戶型立面方案可研報告項

2、目定位規劃草案產品定位指標可施工的圖紙原則:管控要求：3級評審、8個控制節點1.投資分析 2.設計前期 3.實施方案 4.施工圖 項目分類；明確要求，充分授權1、集團或區域重點項目至少審控一、二級評審節點；三級根據實際情況授權或給予技術支持 項目類別，立項時確定2、普通項目集團充分授權區域管理一級評審二、三級授權一線【】關鍵路徑審控要點投資分析設計前期實施方案產品決策層面產品實現層面質量控制層面施工圖1投資分析3實施方案4施工圖2設計前期概念設計拿地初步設計規劃設計施工圖【】投資分析拿地之前。權.事.人投資分析之權：各業務部門職責具備拿地意向決定立項與否項目發展部營銷 部設計部財務部成本 部工

3、程 部投資分析之事：核心工作 項目發展：土地信息，拿地意向，初定容積率設計：根據初定容積率，進行強排方案經設計分析得到初步產品數據（類型、數量）營銷部門初步市場定位提供依據成本部門初步成本測算提供依據其本質是為分析項目財務前景提供技術支持案例分解投資分析：小結以項目發展部門為主導，設計部是協作部門和相關部門動態合作，工作成果互為條件 設計分析支持的兩個方向是市場和成本設計（廣種）：做方案做測算核心:判斷能否贏利4施工圖2設計前期3實施方案1投資分析規劃設計概念設計拿地初步設計施工圖【】設計前期已拿地或意向拿地了。權.事.人職責、仸務、控制重點、工作方法設計前期之權：各業務部門職責設計部“1/2

4、主角”；但工作量繁重項目事務部營銷部財務部/成本部設計部項目部設計前期之事：a.核心工作核心：精準定位,產品決策 權衡客戶/市場/產品，確定贏利模式 設計任務：概念設計預測成本設計前期之事：b.做好概念設計，提高決策效率在對土地認知的基礎上，通過多方案分析比較，確定1、指標產品定位指標2、方案確定規劃草案設計前期之事：c.多方案強排是決策、市場及成本測算的基礎強排方案產品決策確定指標確定規劃結構盈利模式項目定位預估成本預估利潤目標客戶營銷策略市場定位成本測算設計前期之事：d.流程及主要控制要點市場：設計：定位概念設計方案財務/成本：財務指標及預測成本概念設計！設計前期之人：主要工作三步驟同步：

5、市場+客戶分析甲方設計院1基礎分析甲方為主2重要！強排方案3設計院為主，甲方控制做概念設計前提兩大前提一、項目：土地規劃要點確定紅線；容積率；限高；退線；配套二、營銷：項目定位及戶型配比商業；產品類型及配比；住宅面積及配比；會所。宗地分析宗地區域分析宗地現狀分析土地價值分析案例分解設計前期之一：宗地分析控制要點宗地分析小結通過分析，加深對宗地的土地認知1、要分析四至及控規2、一定要對道路進行分析（特別對于改建新區；有助于確定主入口及開發節奏）3、特殊地形或景觀一定要分析4、一定要有土地價值的結論案例分解設計前期之二：產品分析要素競品樓盤分析產品分析意向產品戶型競品選擇標準競品分析內容標桿樓盤：

6、3個“最”區位社區戶型競爭樓盤：3個“同”裝修精細定位:確定市場及競品分析競品分析案例：提高產品力，提高性價比快速開發利潤貢獻性項目差異性競爭設計前期之三：概念設計分析與研究控制要點強排方案概念方案分析與研究規劃結構分析強排方案三步法。目的精準定位。第一步設想目標客戶第二步設計強排方案第三步決策解決方案兩個常用工具：（1）Google兩個常用工具：（2）草模強排方案注意事項1、不要輕易否定前期對宗地分析的結論強排方案要以分析結論為基礎2、一定要牢記強排方案的目的對產品建議指標進行初步評估測算；規劃結構探討強排方案案例概念設計主要工作宗地區域分析宗地分析宗地現狀分析土地價值分析1競品樓盤分析產品

7、分析進入第三意向階產品戶段型最新強排結論：強排方案概念方案分析與研究2規劃結構分析概念方案深化設計院做；我們控制3確定規劃結構。在這個階段我們干什么？1、把舵2、提升3、確定4、聯絡5、算帳概念設計兩個案例？如何提高概念設計效率重視設計前提掌握基本盈利模式注意積累固化之一：重視設計前提土地要點項目定位政府政策？如何提高概念設計效率之二：掌握基本盈利模式秘訣：【掏干吃凈】用足容積率：用足“高貨值”產品容積率用足建筑密度：用足溢價空間基本盈利模式12個案例之三：注意積累固化-拿來主義“走出去！引進來！”從“盈利模式”角度，對規劃模式：調研、認知、積累、固化風之玫瑰競品、標桿項目調研形成產品庫 藍本

8、差異化產品實現（創新）4施工圖2設計前期1投資分析3實施方案規劃設計概念設計拿地初步設計施工圖【】實施方案規劃草案確定產品定位及戶型配比確定進行詳細的深化方案權.事.人職責、任務、控制重點、工作方法實施方案之權：主要工作成果示意設計成為“100主角”營銷部設計部項目事務部財務部/成本部項目部實施方案之事：核心工作通過規劃、單體深化：規劃解決盈利模式1單體強兵提高產品溢價保證效益效率23實施方案：5個關鍵要素基于客戶需求做好道路交通嚴格規劃審控清晰盈利指標密切政府溝通之一：基于市場分析及客戶需求規劃層面1可售比（架空層）/附送率停車方式及地下室商業及業態會所及配套234戶型及立面、性能景觀精裝修

9、可售比：高容積率項目需評估測算1架空層：被遺忘的角落地下室：定時炸彈or地下黃金寸土寸金：會所、管理用房、設備用房、不可分攤的走廊產品附加值怎么確定（哪種我們最合算？）21、綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關系確定贈送價值比例2、高地價一般采取高附加值、高售價策略低地價一般采取低附加值、平均售價策略3、優先贈送客戶既喜歡建造成本又低的贈送形式4、重點控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺、陽光室、地下室、2.2米下夾層面積停車率與車庫形式如何選擇：挖掘“地下黃金”3A.營銷定位各種產品車位配置比例B.規劃要點：數量測算停車方式地上/地下比例 架空？ 半地下？ 地下？C.商業及業態4商業面積與位

10、置業態：租or售；主力店餐飲？層高：4.5？5？商業地下室應用會所及配套：之一【削減龍套】該大的大該小的小5嚴格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積會所配置、架空層設置要和項目定位一致實施方案之人：5個關鍵要素基于客戶需求之二：做好道路交通嚴格規劃審控清晰盈利指標密切政府溝通規劃道路作為居住區規劃結構中空間形態骨架，是居住區功能布局的基礎控制規劃道路三個核心形態骨架流線設計總圖裝置控制一【形態骨架】確定規劃結構后，需對道路進行規劃、分級【形態骨架】二級道路次干道一級道路主干道三級道路組團道根據居民生活習性,確定各類道路的數據規律和設置形態，獲取最適合的指標形成道路裝置。以保證在規劃設計前

11、期預留合理寬度、流線設計的合理性一級道路：主干道。路寬15-17m雙向車行道雙向人行道中間隔離帶綠化帶一級道路主干道盡快到達組團連接區內所有公共設施道路寬度15-17m基本組成二級道路：次干道。路寬7.7-10.4m4500-5000雙向車行道雙向人行道綠化帶二級道路次干道進入組團后，最便捷連接各管理 單元的入口道路寬度6.5m-7.5m三級道路：組團路。路寬7.2-7.7m4500-5000三級道路組團路到達停車場、停車位單行道、雙行道TH區地面停車路。路寬4.5+2*1.5+1m道路交通之二：流線設計在確定道路基本骨架基礎上細分：1、車行、人行；隔離帶2、消防及登高面3、注意預留寬度4、流

12、線設計：避免交叉5、控制物業管理口部3個案例分解道路交通之三：入口裝置入口裝置是在規范管理模式的前提下將必備的功能模塊化，確保規劃設計中硬性指標的準確和完善住區入口裝置小區入口裝置 鄰里單元入口裝置 泛.大堂小區主入口裝置三條路兩個場保安亭 入口減速裝置 道閘 標識景觀 廣告牌 公共停車位小區次入口裝置兩條路保安亭 入口減速裝置 道閘廣告牌圍合式組團入口可視對講外終端人行刷卡或密碼停留空間組團告示牌總圖裝置之四：住區大堂【泛.大堂】門廳景觀信報間連廊門廳+景觀信報+童車存放公共客廳中心大堂組團入口連廊序列案例分解總圖裝置做好實施方案之三：嚴格規劃審控1、退線2、間距3、消防4、超寬超限5、配套

13、指標6、規劃指標7、報建風險做好實施方案之四：清晰盈利指標在規劃方案基礎上進行指標分析銷售銷售周期及售價成本花多少錢財務利潤做好實施方案之五：密切政府溝通土地要點政府政策面積規定政策紅利報建風險實施方案詳細案例【】關鍵路徑審控要點投資分析設計前期實施方案產品決策層面產品實現層面質量控制層面施工圖4施工圖2設計前期1投資分析3實施方案規劃設計概念設計拿地 初步設計/施工圖 【】施工圖完成可報建及施工的圖紙質量控制如何做管理層面做什么技術層面質量管理主要內容設計指導書標準設定設計深度要求設計審圖要點過程控制條件圖 審圖 結果評價出圖 技術交底 質量管理方法協調跟進總結行為內外溝通嚴格執行經驗教訓設

14、計院其他部門理念要求對象施工圖管理之一：設計指導書層高墻體材料 異性柱 樓地面沉板 門窗廚房 衛生間 陽臺平臺 屋面空調室外 公共空間 設備配置施工圖設計指導書（內容）明確技術要求設計統一技術要求設備配置裝修標準設計配合 其它特殊設計要求明確技術要求預防常見問題統一設計作法提高設計質量案例分解施工圖指導書注意：確認施工圖指導書 三個問題 是否到達各設計師手中？各專業的反饋意見？是否在施工圖中執行了？施工圖管理之二：設計深度要求施工圖設計深度要求保證設計質量（形式）注意：按流程推進工作相關的工作互為條件 對整體工作有明確的認識（內容） 保證設計進度要求（時間）案例分解施工圖設計深度要求施工圖管理

15、之三：設計審控要點技術審控前置，全過程控制將被動的施工圖審控前置于“方案、地下室、基礎、擴初”把技術問題在方案階段解決控制重點：技術方案合理、土建成本優化施工圖管理之三：設計審控要點工具：四階段質量控制表核心：重在“控”非被動的“審”審控重點車庫/設備用房/結構/人防樓梯/空調/結構/欄桿/規范間距/消防/配套空調/管井/規范戶型技術審控規劃方案地下室施工圖適用階段規劃方案報建立面確定后出基礎圖之前施工圖使用對象：項目負責人及設計院；必須對相關內容進行審核 審控之1：規劃7大審控內容 退線間距消防 超寬超限 配套指標 規劃指標 報建風險1.2.3.4.5.6.7. 審控之2：戶型8大審控內容

16、1.2.3.4.5.6.7.建筑方案玄關 核心筒 衛生間 廚房 空調 雨水管8.洗衣機、熱水器及晾衣 審控之3：地下室8大審控內容 位置與規范口部剖面構造 正負零層 結構設備1.2.3.4.5.6.7.8. 消防施工圖管理之四：條件圖確認戶型平面確認立面設計確認平面布局結構墻柱門窗設計廚衛設計 設備管井、機房 空調雨水管 規范復核檐口入口門窗陽臺 確定外檐裝飾材料 重點核對立面與平面設計是否吻合條件圖是各專業在技術層面，結合設計指導書對實施方案的深化設計確定一些具體的設計要求 最終目的是保證施工圖設計的設計質量施工圖管理之5.1：五個階段審圖方案設計圖地下室/主體結構與戶型施工圖5階段審圖裝修施工圖景觀工程施工圖門窗百葉欄桿施工圖施工圖管理之5.2：明確職責，強化管理強化施工圖設計院質量控制要點：1、合同條款：保障時間，強化質量和成本考核2、審圖時間：保障7-10天3、要求：按我們要求審圖4、甲方“審”審圖結果，并進行評估施