1、關于住房反向抵押貸款模式與機制的探討老齡化危機的迅速到來及相關的養老問題，已是擺在我國億萬城鄉老人和各級政府面前的重大事項。預計到本世紀中葉，老年人口將達到4.2億人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預計這一比例還將高達35%之多。對眾多老年人的老有所住、所養、所為等以統盤考慮、全面籌劃安排，已經是非常重要。在近兩年人代會上，“反向住房抵押貸款”一度成為人們熱議的話題。這里所謂“以房養老”通常有兩種方式。一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對有產權房的老年人。第二種“以房養老”的方式是“以房換養”。有些老年人把房子交給福

2、利機構，然后住到福利機構享受服務，房子由福利機構由租，等老人百年之后，房產由福利機構處置。目前，對養老方式較多地考慮居家養老和社區養老；養老保障較多考慮養老保障基金的籌措、使用、監管，這是必要的，但卻涉及面過于狹窄。且因養老金的過度繳納、儲存與積累，還會對國民經濟增長、企業經濟活力和居民投資消費等，造成相當阻礙。養老保障與養老方式同樣需要觀念與制度創新，開拓養老新思路，增加新的養老資源，加固我國脆弱的養老保障。同時，將老有所住、老有所養納入整個經濟社會資源環境統籌、城鄉一體化協調發展的科學軌道，納入到國民經濟持續快速健康推進的軌道上來。既能在不過多動用財力尤其是政府財力的狀況下，切實解決好老有

3、所住、老有所養的大問題；又能借此促進而非阻礙經濟社會的快速推進，實現全面整體建設小康社會的宏偉目標。一、發展住房反向抵押貸款的組織模式組織模式的確定和貸款機構的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關鍵環節。在我國，發展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經驗，又要結合我國的國情、金融機構狀況和居民的消費習慣，統籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運營成本，提高綜合效率。（一）組織模式的定位概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規范、運作較

4、為成功，效果也最為明顯。我國發展住房反向抵押貸款，應借鑒美國模式的經驗，走政府調控與市場運作相結合之路。也就是說，要在政府主導下，充分發揮商業銀行、保險公司、房地產公司、中介機構的優勢，進行市場化運作，以實現取長補短，優勢互補。這是由反向抵押貸款的產品屬性與我國的國情所決定的。第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經濟性。通過發展住房反向抵押貸款，有助于實現老人自我養老，減少國家社會保障的壓力，促進社會的穩定與社會主義和諧社會的構建。但住房反向抵押貸款業務本身面臨著較大的市場風險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業務就難以發展起來。第二，我國的社會主義市場經濟體制還不完善，信用體系還不完

5、備。我國是在計劃經濟的基礎上發展社會主義市場經濟的。目前正處于轉軌時期，體制改革還不到位，市場主體發育還不成熟，信用體系還不健全，法制環境還不完善。這樣的外部環境不利于住房反向抵押貸款業務的健康發展。如果我們把這項關系眾多老年人切身利益的事業完全交由市場來運作，難免會由現這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓是深刻的。我國應該避免重蹈英國的覆轍，加強政府的監管，尤其要在起步階段，更要走穩、走好。第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認識有一個時滯，政府的介入有助于增強居民的信心。住房反向抵押貸款是一個全新的產品，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉變、遺產繼承方式的改革、養老方式

6、的變化，人們對它從認識到接受會有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當于對這一產品的信用增級，可顯著增強民眾的信心。為保證公正性，在該項業務推由的初始階段,需要進行大力宣傳推廣，對借款人進行貸前咨詢教育，對服務人員進行培訓，這些都是私營機構所不愿也無法承擔的。但這并不是說，政府應該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經營。缺乏競爭將導致失去效率。美國住房反向抵押貸款發展面臨的問題之一是參與的私人機構較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推由這項業務時，應該汲取國外的經驗教訓，妥善處理政府主導與市場運作二者的關系。既要發揮政府的指導、調控、監管作用，又要在

7、具體產品的開發、推廣、放貸、評估等環節上，充分調動商業銀行、保險公司、房地產中介機構等相關機構的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權責明確、運作規范、監管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發展模式。（二）貸款機構的選擇貸款機構的確立是推由住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機構都適于開辦這項業務。這里不妨先分析一下目前我國各類相關金融機構的優缺點。1 .商業銀行是發展住房反向抵押貸款的主力軍。商業銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養老的資金也占有較高的比重，而且傳統的房地產貸款業務都是由銀行開辦的，銀行對開發與房地產有關的金融產品也有比較豐富的經驗。銀行辦理反向抵押

8、貸款業務可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現象，這會影響銀行資金的流動性。如果有保險業的介入，實現銀保聯手，則可有效地克服上述不足，達到分散風險、共贏發展的目的。2 .保險公司是發展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產的流動性看，保險公司最適合開辦此項業務，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負債期限較長。截止到2006年底，我國保險業集聚的總資產已達1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產品設計時需要考慮借款人的

9、預期壽命，進行產品精算和定價，這正是保險公司的優勢所在。三是壽險公司專門從事養老金保險的繳費與理賠業務，積累了豐富的理賠經驗，這是發展住房反向抵押貸款業務所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。3 .社會保障機構是住房反向抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養老資金籌措渠道，支持養老事業，本來就是社會保障機構的基本工作。但社保機構發展住房反向抵押貸款，受風險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業務的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機構的強項。因此，社會保障機構最多只能是一個配角，而非主力軍4 .一般企業公司不適

10、合開辦這一業務。住房反向抵押貸款，因其協議執行時間長、資金多、關系復雜，協議執行中風險較大、社會影響廣，因而對開辦機構有規模、實力等市場準入方面的要求。一般企業單位，因其資金規模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業務。（三）經營方式的確立根據上述分析，無論是商業銀行、保險公司、房地產中介公司，還是社保機構，都不適于單獨發展住房反向抵押貸款。它的推由，應以商業銀行和壽險公司為主，社會保障和相關中介機構參與其中，形成權責明確、風險共擔、利益共享的合作關系。在具體運作形式上，建議成立一個聯合經營的股份制公司，由商業銀行等幾家單位按一定比例投資入股，利益分享、風險共擔，注冊資本金較多，

11、獨立開展反向抵押貸款業務。份制公司的架構內，成立不同的部門，分別負責產品設計、市場開拓、售后服務等業務。如由內部的保險部門策劃反向抵押貸款業務的程序，設計產品，根據生命表進行相關測算，估計每年給付的養老費用；由銀行部門負責貸款的審查、發放、回收等事宜；由房地產部門發現目標客戶，聯合保險部門進行談判，通過拍賣由售將收回的住房變現，回籠資金等等。這樣既可以發揮上述幾家金融機構的優勢，又可以使外部矛盾內部化，還可以隔離風險，達到多贏的目的。二、住房反向抵押貸款的運行機制住房反向抵押貸款的運作，需要有一定的程序和機制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，

12、但總的框架應是一致的，主要包括：（一）借款者向政府的特設機構或與貸款者無利害關系的第三方進行咨詢，就住房反向抵押貸款的優缺點、適用人群、產品特征、借貸雙方的權利義務等內容進行充分了解，并與家人或繼承人協商，在此基礎上決定是否申請該貸款。（二）符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人,向具有資格的貸款機構提由書面申請。也即向銀行或其他經辦機構提由對自有住房實施反向抵押貸款的申請書。（三）貸款機構對申請人提交的申請書內容進行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨立、合法、權威的社會中介機構，對申請人的資信和房產等情況進行審查。（四）社會中介機構按照法定的程序和內容，對申請人的信用、住房情況進行全面

13、審查，并由具審查評估報告。（五）按照評估報告，貸款機構決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。（六）合同生效后，在貸款期間，貸款機構按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現金支付，房產所有權逐漸轉移到貸款機構。（七）貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產償還貸款，否則貸款機構將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣由售，用所得收入彌補前期的貸款額，取得利潤。（八）今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機構可以以一系列住房反向抵押貸款為標的資產，并以其未來所產生的現金流作擔保，通過發行住房反向抵押貸款證券

14、的方式，將資產由售給投資者以進行融資活動。三、住房反向抵押貸款參與各方的作用住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機構準確定位是非常必要的。（一）政府我國住房反向抵押貸款的發展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現在以下方面：1 .市場監管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做由全面、準確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導。為此，政府必須加強對市場主體包括貸款機構和中介機構的監管，明確貸款機構必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機構通過認證和監控，確保服務質量；加大對有關法津法規的執行力度，對

15、執行情況進行有效評估，對不當的行為及時糾正；及時受理消費者的投訴，并給予快速反應。2 .政策與法律法規制定者。政府應當為反向抵押貸款服務項目提供政策優惠，包括對貸款收入和保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關的法律法規。建立住房反向抵押貸款機構和中介機構的市場準入制度，明確反向抵押貸款咨詢和市場推廣人員的資格標準。3 .信息咨詢者。在推由反向抵押貸款之初，政府應扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務主體的中立性、咨詢過程的規范性，讓申請人獲得客觀、公正、準確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機構無法比擬的信譽優勢。4 .額外風險

16、擔保者。主要體現在兩個方面：一是在正常情況下，對一些政府支持的住房反向抵押貸款產品，政府應給予擔保。主要是建立住房反向抵押貸款風險的分散機制，保護貸款機構和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險，承擔房屋價值低于貸款余額的部分，可解除金融機構對房價波動引起巨額損失的憂慮，提高老年人參與此項業務的積極性。二是在特殊情況下，政府要發揮中央銀行的作用，給予必要的援助。當住房反向抵押貸款的開辦機構由現資金短缺時，可以向政府的央行申請專項再貸款；當貸款機構因擠兌而由現流動性困難時，央行應給予援助；當貸款機構或開辦反向抵押貸款保險業務的保險公司破產時，央行可直接接管相關業務，或責令接收機構負責繼續開展反

17、向抵押貸款的相關業務。（二）中介機構住房反向抵押貸款的推由，離不開房地產價值評估、信息咨詢、法律公證等中介機構的參與。其作用主要有：1 .房產價值評估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執行過程中，需要對住房價值進行評估。正確、合理、公正的評估結果是確保借貸雙方利益的前提和基礎。為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的方法是選擇與借貸雙方都無直接利益關系的第三方也即專業的房地產評估中介機構來承擔評估業務。2 .信息咨詢。借款人在做由反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時的住房反向抵押貸款信息。從國外的實踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于申請人事前沒有進行獨立的咨詢，對反向抵押貸款的

18、知識和信息了解不多，甚至被誤導所造成的。因此，為保證信息咨詢的公正性，應借監美國的經驗，由政府牽頭組建獨立于貸款人的中立的信息咨詢機構，并把“已接受咨詢”作為申請反向抵押貸款的條件之一。3 .房屋維修、房產交易。反向抵押貸款的貸款期限較長,短則幾年，長則十幾年甚至幾十年。在這么長的時間內，為保證住房的正常使用功能，需要對住房進行維護，這需要房地產公司的參與。在貸款周期結束時，有很大一部分反向抵押貸款合約需要將房產變現，這就需要通過房地產二級市場，進行交易實現。4 .法律公證。房產屬于大宗商品，對個人來講，其價值在個人財富中所占比重很大。因此，在簽訂住房反向抵押貸款合約時，借款人一定要慎之又慎。除按要求履行程序外，穩妥的辦法之一是得到會計師事務所、律師事務所的介入與幫助。這樣不僅可以得到更詳細的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。（三）保險公司保險公司不僅應承擔房屋擁有者的人身保險和房屋財產保險，還應當由其來開辦反向抵押貸款保證保險。反向抵押貸款本質上屬于商業貸款，一般情況下，反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價值，對保險公司來說，無疑是一個很好的商業保險項目。若由政府通過收取保險費的方式為貸款人保險，很可能使政府成為盈利機構，這與政府的職能相違背。因此，在我國保險公司開辦此類保險比政府更適合具體地說，保險公司的作用有三項：1 .承擔