1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理第二章第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量資金的時(shí)間價(jià)值與等值計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值與等值計(jì)算房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)一、現(xiàn)金流量的定義一、現(xiàn)金流量的定義現(xiàn)金流出：相對(duì)某個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流出系統(tǒng)的資現(xiàn)金流出：相對(duì)某個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流出系統(tǒng)的資金或貨幣量，如投資、成本費(fèi)用等金或貨幣量，如投資、成本費(fèi)用等COcase outCOcase out）現(xiàn)金流入：相對(duì)一個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流入系統(tǒng)的資現(xiàn)金流入：相對(duì)一個(gè)系統(tǒng)，指在某一

2、時(shí)點(diǎn)上流入系統(tǒng)的資金或貨幣量，如銷售收入等。金或貨幣量，如銷售收入等。 （CIcase inCIcase in）凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量: :同一時(shí)點(diǎn)上，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。同一時(shí)點(diǎn)上，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。 經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金建設(shè)投資建設(shè)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資土地費(fèi)用土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)期利息開(kāi)發(fā)期利息建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)銷售費(fèi)銷售費(fèi)調(diào)整預(yù)備費(fèi)調(diào)整預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)管理費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)1 1、經(jīng)營(yíng)收入

3、、經(jīng)營(yíng)收入銷售收入銷售收入= =銷售房屋面積房屋銷售價(jià)格銷售房屋面積房屋銷售價(jià)格出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額商業(yè)營(yíng)業(yè)成本自營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額商業(yè)營(yíng)業(yè)成本自營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)銷售收入經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi)用銷經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)銷售收入經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi)用銷 售稅金售稅金分配利潤(rùn)稅后利潤(rùn)（盈余公積金公益金未分配利潤(rùn)）分配利潤(rùn)稅后利潤(rùn)（盈余公積金公益金未分配利潤(rùn)） 2 2、利潤(rùn)、利潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)3 3、稅金、稅金 （1 1銷售稅金銷售稅金: : 營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)納

4、稅銷售出租收入稅營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售出租收入稅率率 （2 2土地使用稅和房產(chǎn)稅土地使用稅和房產(chǎn)稅 （3 3企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅： 所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率 應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)允許扣除項(xiàng)目得應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)允許扣除項(xiàng)目得金額金額房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)一、資金的時(shí)間價(jià)值一、資金的時(shí)間價(jià)值 資金隨時(shí)間推移而增值的性質(zhì)資金隨時(shí)間推移而增值的性質(zhì)稱資金的時(shí)間價(jià)值。稱資金的時(shí)間價(jià)值。資金具有時(shí)間價(jià)值的前提條件資金具有時(shí)間價(jià)值的前提條件（1 1經(jīng)過(guò)時(shí)間的推移；經(jīng)過(guò)時(shí)間的推移；（2 2經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)

5、二、利息與利率二、利息與利率利息利息 I I 占用資金所付的代價(jià)或放棄使用資金所得的補(bǔ)償占用資金所付的代價(jià)或放棄使用資金所得的補(bǔ)償利率利率 i i 在一個(gè)計(jì)息周期內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比在一個(gè)計(jì)息周期內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比 計(jì)息周期計(jì)息周期表示利率的時(shí)間單位。表示利率的時(shí)間單位。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)1 1、單利與復(fù)利、單利與復(fù)利單利：僅計(jì)算本金的利息，而本金產(chǎn)生的利息不再計(jì)算利息。單利：僅計(jì)算本金的利息，而本金產(chǎn)生的利息不再計(jì)算利息。)1(niPFinPIiPIntn計(jì)息期數(shù)計(jì)息期數(shù)F本利和本利和It 第第t個(gè)計(jì)息期的利息個(gè)計(jì)息期的利息I1 I2 In 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析

6、基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)復(fù)利：當(dāng)期利息計(jì)入下期本金一同計(jì)息，即利息也生息。復(fù)利：當(dāng)期利息計(jì)入下期本金一同計(jì)息，即利息也生息。nnnniPFiFIiPiFIFFiFIiPIPFiPI)1 ()1 ()1 ()1 (12121212111房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)2 2、名義利率與實(shí)際利率、名義利率與實(shí)際利率名義利率：計(jì)息周期利率乘以每年計(jì)息周期數(shù)得到的年利率名義利率：計(jì)息周期利率乘以每年計(jì)息周期數(shù)得到的年利率 實(shí)際利率：考慮了資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)際年利率實(shí)際利率：考慮了資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)際年利率例如：例如：年利率為年利率為12，每年計(jì)息，每年計(jì)息1次次 12即為名義利率又為實(shí)際利率即為名義利率

7、又為實(shí)際利率年利率為年利率為12，每年計(jì)息，每年計(jì)息12次次 12為名義利率，實(shí)際相當(dāng)于月利率為為名義利率，實(shí)際相當(dāng)于月利率為1%房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系(1/)1mIFPPr m/(1/)1miI Pr m設(shè)：名義利率為設(shè)：名義利率為r，一年中計(jì)息次數(shù)為，一年中計(jì)息次數(shù)為m，那么：計(jì)息周期的利率應(yīng)為那么：計(jì)息周期的利率應(yīng)為rm，一年后本利和為，一年后本利和為:一年內(nèi)產(chǎn)生的利息為：一年內(nèi)產(chǎn)生的利息為：按利率定義得年實(shí)際利率按利率定義得年實(shí)際利率i為：為：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)三、資金等值與現(xiàn)金流量圖三、資金等值與現(xiàn)金流量

8、圖1、資金等值的概念、資金等值的概念 不同時(shí)點(diǎn)上絕對(duì)數(shù)額不等的資金具有相同的價(jià)值，或相同數(shù)額的資金在不同的時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。例如：今天擬用于購(gòu)買冰箱的例如：今天擬用于購(gòu)買冰箱的1000元，與放棄購(gòu)買去投元，與放棄購(gòu)買去投資一個(gè)收益率為資一個(gè)收益率為6的項(xiàng)目，在來(lái)年獲得的的項(xiàng)目，在來(lái)年獲得的1060元相比，二元相比，二者具有相同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。者具有相同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。2、現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量圖0 1 2 3.n 200150計(jì)息期的開(kāi)始計(jì)息期的開(kāi)始房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)三、資金等值與現(xiàn)金流量圖三、資金等值與現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)四、復(fù)利計(jì)

9、算公式與系數(shù)符號(hào)定義：符號(hào)定義： P P 現(xiàn)值現(xiàn)值 F F 將來(lái)值將來(lái)值 i i 年利率年利率 n n 計(jì)息期數(shù)計(jì)息期數(shù) A A 年金年值計(jì)息期末等額發(fā)年金年值計(jì)息期末等額發(fā)生的現(xiàn)金流量生的現(xiàn)金流量 G G 等差支付系列中的等差變量值等差支付系列中的等差變量值 g g 等比系列中的增減率等比系列中的增減率房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)一次支付終值公式一次支付終值公式niPF1一次支付現(xiàn)值公式一次支付現(xiàn)值公式niFP11房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)等額支付現(xiàn)值公式等額支付現(xiàn)值公式資金回收系數(shù)資金回收系數(shù) P=(1+i)n -1i (1+i)n AA=P(1+i)n 1 i (1+i)n 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)等額支付終值公式等額支付終值公式存儲(chǔ)基金系數(shù)存儲(chǔ)基金系數(shù)iiAFn1)1 (1)1 (niiFA房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ)四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)四、復(fù)利計(jì)算公式與