1、房地產估價理論房地產估價理論 主主 講講 人：黎人：黎 明明20092009年度估價師助理后續教育培訓課程年度估價師助理后續教育培訓課程目錄目錄第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估

2、價概述 房地產估價概述房地產估價概述 第1章第1節定義定義房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定的目的，遵守公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動 。本質本質房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內 房地產估價既是一門科學又是一門藝術 房地產市場是典型的不完全市場，價格影響因素眾多，且市場信息不對稱，不會自動地形成常

3、人容易識別的適當價格，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門的知識和經驗，所以需要估價人員進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于建立合理的房地產市場秩序，促進房地產公平交易，將房地產價格導向正?；?。必要性必要性房地產估價分類房地產估價分類 第1章第1節根據提供的專業意見的用途和作用進行分類根據提供的專業意見的用途和作用進行分類鑒證性估價（或稱證據性估價、公證性估價） 咨詢性估價（或稱參考性估價） 根據估價目的進行分類根據估價目的進行分類 土地使用權出讓價格評估 房地產轉讓價格評估房地產租賃價格評估房地產抵押價值評估房地產保險估價房地產課稅估價征地和房屋拆遷補償估價房地產分

4、割、合并估價房地產糾紛估價房地產拍賣底價評估企業各種經濟活動中涉及的房地產估價其他目的的房地產估價VS第1章第1節房地產估價對象房地產估價對象 定義定義即估價客體，也稱被估價房地產估價房地產，估價標的估價標的，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權利及相關其他財產。 房地產存在的三種實物形態房地產存在的三種實物形態純土地純建筑房地合一被估價權利被估價權利： 當為房屋所有權和建設用地使用權以外的某種房地產權利時，例如租賃權、地役權、抵押權。 第1章第1節房地產估價目的房地產估價目的 定義定義指一個估價項目中的估價委托人對估價報告的預期用途。任何估價項目都有估價目的，并且一個估價項目通

5、常只有一個估價目的。估價對象的范圍可能不同估價時點可能不同評估的價值類型可能不同估價的依據可能不同估價應考慮的因素可能不同估價方法也可能不同土地使用權出讓作價入股房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅征地和房屋拆遷補償房地產分割合并、糾紛、拍賣投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價（如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合并兼并等）不同的估價目的將影響估價結果不同的估價目的將影響估價結果原因估價目的估價目的分類第1章第1節估價時點估價時點 定義定義也稱價值時點，通常為價值日期，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。估價時點估價時點 估價對象狀況估價對象狀況 房地產市場狀

6、況房地產市場狀況 備注備注過去（回顧性估價） 過去 過去 出現在房地產糾紛案件中 現在過去 現在出現在房地產損害賠償和保險理賠案件中 現在估價中最常見的、最大量的，包括在建工程估價未來評估期房的價值 未來（預測性估價） 未來未來 房地產投資分析，預計未來房地產價值第1章第1節估價原則、方法估價原則、方法 謹慎原則 基本原則基本原則獨立、客觀、公正原則普通技術性原則普通技術性原則合法原則 最高最佳利用原則估價時點原則 替代原則特殊原則，也屬于技術性原則特殊原則，也屬于技術性原則三大基本方法三大基本方法市場比較法 收益法 成本法 衍生的其他方法衍生的其他方法假設開發法 長期趨勢法 基準地價修正法

7、路線價法 目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第1章第2節房地產估價術語房地產估價術語 房地產房地產 指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的綜合體。

8、 房地產權益房地產權益 房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處.主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權等。公開市場公開市場 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排它性。價值價值 1、客觀合理價格或價值2、公開市場價值可比實例可比實例 符合一定條件(市場比較法），可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例 。最高最佳利用最高最佳利用 必須同時滿足以下四個條件：法律上許可；技術上可能；經濟上可行；價值最

9、大化。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規模、最佳的集約度和最佳的檔次。 第1章第2節房地產估價術語房地產估價術語 收入、收益與收入、收益與費用費用 1、潛在毛收入；2、有效毛收入； 3、運營費用； 4、凈收益。建筑物重新購建筑物重新購建價格建價格按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為重置價格重置價格和重建價格重建價格。折舊折舊 根據引起建筑物折舊的原因，將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊物質折舊、功能折舊和外部折舊外部折舊。價值價值 1、客觀合理價格或價值2、公開市場價值房屋新舊程度房屋新舊程度 完好房（十、九、八成新）;基本完好房(七、六成新);一般損壞房(五、四成新);嚴重

10、損壞房及危險房(三成新以下) 。折現率折現率 采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。 目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語

11、常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第2章第1節房地產價格房地產價格 定義定義房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。形成條件形成條件五大特征五大特征有用性 受區位的影響很大稀缺性 實質上是房地產權益的價格 有效需求 形成的時間通常較長 容易受交易者的個別情況的影響 既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產

12、估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 成交價格成交價格 簡稱成交價，是指在一筆房地產交易中交易雙方實際成達交易買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或實物、無形資質和其他經濟利益。 市場價格市場價格 簡稱市價，是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（如平均數、中位數或眾數）。 理論

13、價格理論價格 是在經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 評估價值評估價值 也稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。第2章第2節成交價格、市場價格、理論價格成交價格、市場價格、理論價格和評估價值和評估價值 一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下動，就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產估價是評估房地產的市場價格。第2章第2節所有權價格、土地使用權價格和其他所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利的價格房地產權利的價格 房地產所有權價格房地產所有權

14、價格 指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者房屋所有權和土地所有權價格。 土地使用權價格土地使用權價格 由于土地使用權有建設用地使用權（其中又分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權）、宅基地使用權、土地承包經營權等，所以土地使用權價格又有相應的使用權價格。中國目前有償出讓和轉讓土地的價格主要是建設用地使用權價格 。 其他房地產權利價格其他房地產權利價格 泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如租賃權價格、地役權價格、抵押權價格等。第2章第2節市場調節價、政府指導價和政府定價市場調節價、政府指導價和政府定價 市場調節價市場調節價 由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。如正常在市

15、場上可以自由流通的市場商品房價格就是市場調節價格的一種。 政府指導價政府指導價 由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及浮動幅度，指導經營者制定的價格。如經濟適用住房出售價格就是實行政府指導價，按保本微利原則確定。 政府定價政府定價 由政府價格部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。如房改房價格、準成本房價格、廉租房價格等執行的就是政府定價。 土地價格土地價格 簡稱地價，一般理解為土地使用權價格，如果是一塊無建筑物的空地，是指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，是指其中的土地部分的價格，不包含該土地上的建筑物的價格。 建筑物價格建筑物價格 指建筑物部分

16、的價格，不含建筑物所占用范圍內的土地使用權價格。 第2章第2節土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格、建筑物價格和房地價格 房地價格房地價格 又稱房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占用范圍內的土地的價格，或者土地及其上的建筑物的價格。該價格等同于人們平常所說的房價。 房地價格土地價格+建筑物價格 土地價格=房地價格-建筑物價格 建筑物價格=房地價格-土地價格同一房地產同一房地產 總價格總價格 簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內的房地產整體的價格。房地產的總價格一般不能反應房地產價格水平的高低。 單位價格單位價格 簡稱單價，其中，土地單價指單位土地面積的土地價格，建筑物單

17、價指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。第2章第2節總價格、單位價格和樓面地價總價格、單位價格和樓面地價 樓面地價樓面地價 是一種特殊的土地單價，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。 在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。這時，樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價土地總價總建筑面積第2章第2節基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價、標定地價和房屋重置價格 基準地價基準地價 也稱為城鎮基準地價，是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、辦公、居住、

18、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。 標定地價標定地價 指政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設用地使用權價格，它是該類土地在該區域的標準指導價格。 房屋重置價格房屋重置價格 指不同區域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期開發建設所發生的必要支出和應當獲得的利潤。 城市房地產管理法第三十三條規定:“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。 買賣價格買賣價格 也稱銷售價格，簡稱買賣價，是房地產權利人采取買賣方式將其房地產轉移給他人，由房地產權利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付

19、的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。 租賃價格租賃價格 通常稱為租金，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在城鎮住房制度改革中，把房租又分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金 。 抵押價值抵押價值 房地產抵押估價指導意見明確了房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。第2章第2節買賣價格、租賃價格、抵押

20、價值、征買賣價格、租賃價格、抵押價值、征收價值、保險價值、計稅價值收價值、保險價值、計稅價值 征收價值征收價值 征收價值也稱為征收補償價值，是為國家征收房地產確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產價值。 保險價值 是指將房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。 計稅價值 也稱課稅價值，有些場合稱為計稅租金，是為稅務機關核定計稅依據提供參考而評估的房地產價值或租金。具體的計稅價值如何，要視稅種而定。第2章第2節買賣價格、租賃價格、抵押價值、征買賣價格、租賃價格、抵押價值、征收價值、保險價值、計稅價值收價值、保險價值、計稅價值第2章第2節 房地產投資價值房地產投資價值 某個特定的投

21、資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產所評估出的價值 。 殘余價值殘余價值 是指在非繼續使用條件下的價值。它一般低于市場價值 。 補地價補地價 是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而向國家繳納的土地使用權出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等 。需要補地價的情形需要補地價的情形 1、改變土地用途、容積率等規劃條件；2、延長土地使用期限；3、轉讓、出租、抵押以劃拔方式取得建設 用地使用權的房地產。投資價值、殘余價值、補地價投資價值、殘余價值、補地價 目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產

22、價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第2章第3節房地產價格影響因素房地產價格影響因素房地產房地產自身因素自身因素 房地產房地產外部因素外部因素 區位因素 實物因素 權益因素 人口因素 制度政策因素 經濟因素 社會因素 國際因素 心理因素和其他因素 區位因素

23、區位因素 指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。房地產區位因素是一個綜合性因素，可分為位置、交通、周圍環境和景觀、位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施外部配套設施等方面。 實物因素實物因素 實物因素主要包括土地實物因素土地實物因素和建筑物實物因素建筑物實物因素 權益因素權益因素 （1）權利狀況；（1）使用管制；（3）相鄰關系。第2章第3節房地產自身因素房地產自身因素第2章第3節房地產外部因素房地產外部因素人口因素人口因素 房地產特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業等需求量或市場規模大小的一個基礎因素，人口數量、構成、素質等狀況對房地產價格有著很大的影響。下面主

24、要從人口數量、結構人口數量、結構和人口素質人口素質三方面說明人口因素對房地產價格的影響。制度政策因素制度政策因素 影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收制度政房地產制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關特殊政策策、金融制度政策、相關特殊政策以及相關規劃和計劃等。 經濟因素經濟因素 影響房地產價格的經濟因素主要有經濟發展、居民收入、利率、匯率經濟發展、居民收入、利率、匯率和物價物價等。社會因素社會因素 影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產投機市化和房地產投機等。國際因素國際因素 隨著世界經濟一體化的發展，國

25、際因素對某一國家或某一地區房地產價格的影響日益明顯。影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。心理因素心理因素 、購買或出售時的心態；個人的欣賞趣味（偏好）；時尚風氣、跟風或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風水或吉祥號碼。其他因素其他因素 （1）行政隸屬變更;（2）重要政治人物的健康狀況等目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格

26、影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第3章第1節房地產估價原則房地產估價原則謹慎原則謹慎原則 獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則合法原則合法原則 最高最佳利用原則最高最佳利用原則估價時點原則估價時點原則 替代原則替代原則知識回顧知識回顧基本原則基本原則普通技術普通技術性原則性原則特殊原則特殊原則第3章第1節房地產估價原則房地產估價原則獨立、客觀、獨立、客觀、公正原

27、則公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。 合法原則合法原則 要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況特別是權益狀況下的價值。 最高最佳利用最高最佳利用原則原則 求估價結果是在估價對象最高最佳利用下的價值。估價時點原則估價時點原則 要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。 替代原則替代原則 要求估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 謹慎原則謹慎原則 評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則。要求在存在不確定性因素情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到限制、未來可能發生的風

28、險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。 目錄目錄第三章第三章 房地產估價房地產估價原則和估價方法原則和估價方法 第二章第二章 房地產價格房地產價格第一章第一章 房地產估價房地產估價第一節第一節 房地產估價原則房地產估價原則 第三節第三節 房地產價格影響因素房地產價格影響因素第二節第二節 房地產價值和價格種類房地產價值和價格種類第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述 第二節第二節 常見房地產估價術語常見房地產估價術語 第一節第一節 房地產估價概述房地產估價概述 第二節第二節 房地產估價方法房地產估價方法 第3章第2節房地產估價方法房地產估

29、價方法房地產價格可從三個途徑來求取房地產價格可從三個途徑來求取1、參照類似房地產近期的市場交易價格；2、參照重新建造類似房地產所需要的費用；3、依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。市場比較法 收益法 成本法 衍生的其他方法衍生的其他方法假設開發法 長期趨勢法 基準地價修正法 路線價法 殘余法購買年法利潤法分配法三三大大基基本本方方法法第3章第2節市場比較法市場比較法使用關鍵因素使用關鍵因素可比案例選擇、因素修正（交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整）適用條件適用條件市場成熟、交易案例資料可靠、真實、具有替代性適用對象適用對象住宅、寫字樓 、商鋪 、標準廠房 、房地產開發用地還可以用于

30、其他估價方法有關參數的求取， 如房地產市場租金及成本法、收益法、假設開發法中重新購建價格、房地產價格各個構成部分等定義定義也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對他們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。 理論依據：替代原理理論依據：替代原理第3章第2節市場比較法市場比較法搜集交易實例：即從現實的房地產市場中搜集大量的實際成交的房地產及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。選取可比案例：即從搜集的大量交易實例中選取一定數量、符合一定條件的交易實例。價格換算、價格修正、價格調整價格換算、價格修正、

31、價格調整：就是對可比實例的成交價格進行適當的處理。求取比準價格：即把對多個可比實例的成交價格進行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。操作步驟一操作步驟一 操作步驟三操作步驟三 操作步驟二操作步驟二 操作步驟四操作步驟四 百分率法下的修正和調整系數連乘公式百分率法下的修正和調整系數連乘公式待估對象的比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數市場狀況調整系數 房地產狀況調整系數差額法下的公式差額法下的公式待估對象的比準價格=可比實例成交價格交易情況調整數額市場狀況調整數額房地產 狀況調整數額第3章第2節市場比較法市場比較法主要技術參數確定主要技術參數確定 （1）選取可比實例要求（2）建立比較基準（

32、3）交易情況修正 （4）市場狀況調整（5）房地產狀況調整市場法的注意事項市場法的注意事項選取可比實例的數量要求：一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可；選取可比案例質量上應符合4個要求：1、與估價對象房地產類似；2、交易類型應與估價目的吻合；3、成交日期盡量接近估價時點；4、成交價格應盡量為正常價格。1、統一房地產范圍2、統一付款方式3、統一價格單位（采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和單位 ）1、每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20，綜合調整不得超過30。2、采用加權平均法計算評估結果時對權重選取應做適當的技術說明。市場比較法市場比較法第3章第2節可

33、比實例A可比實例B可比實例C成交價格 20000元/人民幣/ m2 22000元/人民幣/m2 19000元/人民幣/m2成交日期 2007年3月 2007年4月 2007年3月 交易情況 +5 +2 0房地產狀況 -2 -1 -1 例：例：為評估某寫字樓2007年5月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見下表： 在上表的交易情況中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常市場價格的幅度；房地產狀況中，正（負）值表示可比實例房地產狀況優（劣）于估價對象房地產狀況導致的價格差異幅度。該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2007年

34、1月至2007年2月基本保持不變，2007年2月至2007年5月開始平均每月比上月上漲5，試利用上述資料測算該寫字樓2007年5月1日的正常市場價格。 市場比較法市場比較法第3章第2節【解】該寫字樓2007年5月1日的正常市場價格測算如下： 測算公式：比準價格可比實例成交價格交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整系數求取比準價格VA 求取比準價格VB 求取比準價格VC 將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場比較法的測算結果，則估價對象價格（單價）（21429+22876+21159）3 21821（元人民幣/ m2）收益法收益法 第3章第2節理論依據：預期原理理論依據：預期原理 定

35、義定義也稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。根據將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法，本節主要針對報酬資本化法進行分析。 適用條件適用條件房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測） 。適用對象適用對象有經濟效益或有潛在經濟收益的房地產，例如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐飲、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。收益法收益法 第3章第2節確定未來收益期限。求取未來凈收益。求取報酬率。選用恰當的報酬資本化法公式

36、計算收益價格。操作步驟一操作步驟一 操作步驟三操作步驟三 操作步驟二操作步驟二 操作步驟四操作步驟四 一般公式一般公式 )1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnYYYAYYAYAV 其中：V - 房地產在估價時點的收益價格，通常也稱為現值； A - 房地產的未來凈運營收益，簡稱凈收益，其中A1、A2、An分別為相對于 估價時點而言的未來第1期、第2期第n期末的凈收益； Y - 房地產的報酬率（折現率），其中Y1、Y2、Yn分別為相對于估價時點而 言的未來第1期、第2期第n期末的報酬率； n - 房地產的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可獲得收益的持續時間， 通常為收益年限。

37、收益法收益法 第3章第2節例：例：某旅館法定土地尚可使用年限35年，已知其共設有300張床位，平均每張床位每向客人實收50元，年平均空房率30，平均每月運營費用14萬元。根據調查，當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30。該類房地產的資本化率為10。請選用所給資料測算該旅館的價值?！窘狻吭擃}主要是區分實際收益與客觀收益及在何種情況下應當采用何種收益進行估價 的問題：在估價中，一般除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。因此，該旅館 的價值測算如下：年有效毛收入30045365（1-20） 394.20（萬元）年運營費用394.230

38、118.26（萬元）年凈收益394.2118.26 275.94（萬元）旅館價值275.94101-1/（1+10%）35 2661.2（萬元）成本法成本法 第3章第2節理論依據：生產費用價值論理論依據：生產費用價值論 定義定義是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱為積算價格。 適用條件適用條件假設價格正好等于成本加平均利潤。要求估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、設備、裝飾裝修、工程造價等方面 的資料。適用對象適用對象新開發土地、新建房地

39、產的評估、在建工程、沒有收益的物業等，如學校、圖書館、公園等以公益、公用為目的的房地產以及化工廠、機場、油田、碼頭等有獨特設計或只對個別使用者的特殊需要而開發建設的房地產等。 成本法成本法 第3章第2節弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料。測算估價對象的重新購建價格。測算估價對象的折舊。求取估價對象的積算價格。操作步驟一操作步驟一 操作步驟三操作步驟三 操作步驟二操作步驟二 操作步驟四操作步驟四 最基本公式最基本公式 房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊新開發的房地的基本公式新開發的房地的基本公式新開發的房地價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售 稅費+開發利潤

40、舊的房地的基本公式舊的房地的基本公式 舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊 成本法成本法 第3章第2節例例：某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為2000 m2。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當時取得的費用為18萬元/畝，現時重新取得該類土地需要的費用為620元/ m2，建筑物是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積700元，現時建造類似建筑物的建筑造價為每平方米1200元，估計該建筑物有八成新。請選用所給資料測算該宗房地產的現時總價和單價。 解解 該題主要是注意重新購建價格應是估價時點的價格，該宗房地產的價值測算如下： 該宗房地產的現時總價土地重新構建價

41、格+建筑物重新構建價格成新率 6201000+1200200080 2540000（元） 該宗房地產的現時單價該宗房地產的現時總價建筑面積 25400002000 1270（元/ m2）房地產常用估價方法比較表房地產常用估價方法比較表市場法市場法收益法收益法成本法成本法假設開發法假設開發法理論依據替代原理預期原理生產費用價值論預期原理適用的估價對象同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產有經濟效益或有潛在經濟收益的房地產新近開發建設完成的房地產、可以假設重新開發建設的現有房地產、正在開發建設的房地產、計劃開發建設的房地產。很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制

42、了收益法運用的房地產。化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特涉及或者只針對個別使用者的特殊需要而開發建設的房地產，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分。房地產保險（包括投保和理賠）及其他房地產損害賠償。房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易實例較少的地區，難以采用市場比價法估價的?？瑟毩㈤_發建設的整棟房地產的價值。凡是具有開發或再開發潛力的房地產開發用地并且其開發完成后的價值可以采用市場比較法、收益法等方法求取的房地產。包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地）、在建工程（包括房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建）。需具備的條件在估價時

43、點的近期有較多的類似房地產的交易收益法評出的價值取決于估價師對未來的預期，收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）假設價格正好等于成本加平均利潤。要求估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、設備、裝飾裝修、工程造價等方面的資料。是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳適用原則；是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了開發完成后的房地產價值。市場法市場法收益法收益法成本法成本法假設開發法假設開發法操作步驟搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例或成交價格做適當的處理；求取比準價格。搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如估價對象及其類似房地產的收入、費用等數據資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數；選用適宜的收益法公司計算收益價格。弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。調查待開發房地產的基本狀況；選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；估算后續開發經營期；預測開發完成后的房地產價值；測算后續開發建設的必要支出和應得利潤； 進行具體計算，求出待開發房地產的價值?；竟酱缹ο蟮谋葴蕛r格=可比實例成交價格交易情況修正系數市場狀況調整系數房地產狀況修正系數房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊待開發房地產價值=