1、寫在提案前寫在提案前2002-20082002-2008，概念時代概念時代2008-20132008-2013，產品時代產品時代2013-20182013-2018，故事時代故事時代20192019年后，年后，咀嚼時代咀嚼時代上層/上諭/上界朝外MEN黑白矩陣就掌燈看不懂的看不懂的就是最厲害的就是最厲害的綠城的mm級施工山水文園的樣式雷建筑滟瀾山的5重園林誰的產品價值體系龐大誰的產品價值體系龐大誰就最厲害誰就最厲害梵悅108*大師故事融創181*酒店故事萬科第五園*中國故事產品天花板時代產品天花板時代誰的故事動聽誰厲害誰的故事動聽誰厲害碎片化時間和生活客戶更專注于品質享受形容詞賣點要嚼碎基于既

2、定真實價值我不說，你不知道我不說，你不知道信息碎片化時代，信息碎片化時代，什么才能吸引客戶的眼球？什么才能吸引客戶的眼球？普普通通的易拉罐普普通通的易拉罐HAHA S Schultchult把它把它“玩大玩大”了，了，變成了一支征服并震撼世界的超級艦隊。變成了一支征服并震撼世界的超級艦隊。一口鐵鍋一口鐵鍋舌尖上的中國舌尖上的中國第三季，捧紅了章丘鐵鍋，第三季，捧紅了章丘鐵鍋，在網絡上被瘋狂搶購。在網絡上被瘋狂搶購。公園里普通的鹿公園里普通的鹿成都的麓湖生態城成都的麓湖生態城一只千變萬化的鹿，一個超級連接一只千變萬化的鹿，一個超級連接IPIP，成為地產圈廣泛被談論的一個項目。成為地產圈廣泛被談論

3、的一個項目。只有只有打造超級打造超級IPIP，才能從競爭中脫穎而出，成為特殊的那一個，才能從競爭中脫穎而出，成為特殊的那一個，從而引發更多關注，成為傳播源，讓傳播事半功倍！從而引發更多關注，成為傳播源，讓傳播事半功倍！IPIP化化，是成功破局的關鍵。是成功破局的關鍵。超級超級IPIP化，化，是對抗碎片時代的核武器。是對抗碎片時代的核武器。移動互聯網時代，信息碎片化，迭代速度快。移動互聯網時代，信息碎片化，迭代速度快。必須必須“跳出來，玩點不一樣跳出來，玩點不一樣”，才能成就事件、新聞直至熱點，才能成就事件、新聞直至熱點，引發關注，并形成傳播的羊群效應。引發關注，并形成傳播的羊群效應。打造超級打

4、造超級IPIP并非只是一句口號，并非只是一句口號，它是基于對市場、環境、人群、項目的深度洞察，它是基于對市場、環境、人群、項目的深度洞察，經過深思熟慮而得出的、最佳傳播策略的、深入淺出的表達。經過深思熟慮而得出的、最佳傳播策略的、深入淺出的表達。超級超級IPIP之戰之戰正式進入提報環節正式進入提報環節Part1Part1 背景解讀：市場及區域競品分析背景解讀：市場及區域競品分析Part2Part2 項目分析：項目價值體系深度剖析項目分析：項目價值體系深度剖析Part3Part3 明確定位：項目差異化市場定位體系明確定位：項目差異化市場定位體系Part4Part4 營銷營銷IPIP化：項目差異化

5、表現和營銷體系化：項目差異化表現和營銷體系Part1Part1 背景解讀：市場及區域競品分析背景解讀：市場及區域競品分析一一、市場背景市場背景1 1、政策導向、政策導向穩價格、穩預期，是調控政策重點，穩價格、穩預期，是調控政策重點，當前限價政策有所放松當前限價政策有所放松，一定程度上，一定程度上可以拉動可以拉動銷售。銷售。2 2、城市規劃、城市規劃天津市總體規劃（天津市總體規劃（20052005年年-2020-2020年）年）天津市總體規劃中確立了天津市總體規劃中確立了“三軸，兩帶，六板塊三軸，兩帶，六板塊”的市的市域空間結構布局，西青區位于域空間結構布局，西青區位于“兩帶兩帶”中的由中的由“

6、薊縣新薊縣新城城寶坻新城寶坻新城中心城區中心城區靜海新城靜海新城”構成的西構成的西部城市發展帶上。部城市發展帶上。城市主中心：中心城區城市主中心：中心城區城市副中心：濱海新區城市副中心：濱海新區新城：薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、漢沽、津南、西青、新城：薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、漢沽、津南、西青、靜海、團泊、大港。靜海、團泊、大港。天津中心城市職能向外埠轉移，西青新城成為天津中心城市職能向外埠轉移，西青新城成為重要承接重要承接地地，起到，起到疏解中心城區人口，承接產業轉移，帶動區域疏解中心城區人口，承接產業轉移，帶動區域發展發展的作用。的作用。張家窩鎮，位于西青區中部，坐擁張家窩鎮，位于西

7、青區中部，坐擁天津南站科技天津南站科技商務區，商務區，東鄰天津高科技產業園區，西依京滬鐵東鄰天津高科技產業園區，西依京滬鐵路，京福公路、京滬高速公路穿鎮而過。張家窩路，京福公路、京滬高速公路穿鎮而過。張家窩鎮鎮距離天津市中心區距離天津市中心區2020公里，距離西青區行政中公里，距離西青區行政中心心1010公里。公里。20162016年年1212月月7 7日，張家窩鎮被列為第三批國家新日，張家窩鎮被列為第三批國家新型城鎮化綜合試點地區。型城鎮化綜合試點地區。依托得天獨厚的地理位置與政策利好，張家窩鎮依托得天獨厚的地理位置與政策利好，張家窩鎮成為西青區承接中心城區產業、人口轉移的核心成為西青區承接

8、中心城區產業、人口轉移的核心區域。區域。2 2、城市規劃、城市規劃天津南站科技商務區，天津南站科技商務區，區域總規劃面積區域總規劃面積1010平方公里，規劃總建筑面積平方公里，規劃總建筑面積731731萬平方米，規劃人口萬平方米，規劃人口1515萬，其中核心區占地萬，其中核心區占地5 5平方公里，規劃了科技研發區、科技商務區和配套住宅區三大功能區，平方公里，規劃了科技研發區、科技商務區和配套住宅區三大功能區，是承接科技、商務、會展等高端產業、資源的重要載體，是承接科技、商務、會展等高端產業、資源的重要載體，是是“天津西部門戶天津西部門戶”，將建設成為，將建設成為面向京津冀的面向京津冀的“綜合交

9、通樞紐綜合交通樞紐”和和“科技商務區科技商務區”。“面向京津冀面向京津冀”是其對接區域的范圍，將以自身特色和優勢為依托，全面對接京津冀；是其對接區域的范圍，將以自身特色和優勢為依托，全面對接京津冀；“綜合交通樞紐綜合交通樞紐”是其核心功能之一，將依托著高鐵、高速、公路、軌道、城市干道網絡等是其核心功能之一，將依托著高鐵、高速、公路、軌道、城市干道網絡等綜合交通優勢輻射帶動周邊地區發展；綜合交通優勢輻射帶動周邊地區發展；“科技商務區科技商務區”是其另一核心功能，將以科技商務為特色對接京津冀，以綜合服務功能整是其另一核心功能，將以科技商務為特色對接京津冀，以綜合服務功能整合帶動周邊功能區發展。合帶

10、動周邊功能區發展。天津南站科技商務區，天津南站科技商務區，“天津西部門戶天津西部門戶”&“”&“綜合交通樞紐綜合交通樞紐”，未來將成為，未來將成為天津中心城市西部天津中心城市西部入市第一印象區域，發展潛力巨大。入市第一印象區域，發展潛力巨大。2 2、城市規劃、城市規劃3、區域市場、區域市場20192019年環城四區成交總額（億元）年環城四區成交總額（億元）環城作為市場重心地位持續鞏固，其環城作為市場重心地位持續鞏固，其中中西青西青以區位、產業、規劃、配套等以區位、產業、規劃、配套等優勢優勢穩居環城成交價格榜首穩居環城成交價格榜首。環城高流量產品總價環城高流量產品總價180-20

11、0180-200萬萬，西青區高流量產品總價，西青區高流量產品總價150-250150-250萬，萬，呈現以呈現以剛需、剛改剛需、剛改為主的市場特征。為主的市場特征。3、區域市場、區域市場3、區域市場、區域市場張家窩板塊成交多集中在張家窩板塊成交多集中在90-10090-100、總價、總價180-200180-200萬萬小戶型住宅產品成交率較高，改善型產品難有流量小戶型住宅產品成交率較高，改善型產品難有流量3、區域市場、區域市場中北張家窩精武李七莊大寺高新區津門正榮府洋房20500-22000融僑方圓小高層18500-20000華僑城萬科翡翠嘉和高層25000-27000洋房29000-3100

12、0金地藝墅家高層20000洋房22000-23500錦廬19000-21000聯發錦里洋房23000-25000萬科翡翠大道高層24000-25000洋房27000-29000遠洋萬和城高層21000-24000本案在售項目二手房中心城區天房領世郡洋房23000-24000區域競爭關系：區域競爭關系：西青各板塊已出現分化，西青各板塊已出現分化，張張家窩板塊受南站家窩板塊受南站& &3 3號線交通號線交通牽引利好，吸引各大開發商牽引利好，吸引各大開發商進駐。進駐。市場背景小結市場背景小結政策方面政策方面穩價格、穩預期，是調控政策重點，當前限價政策有所放松穩價格、穩預期，是調控政策

13、重點，當前限價政策有所放松，一定程度上，一定程度上可以拉動銷售。可以拉動銷售。城市規劃：城市規劃：天津中心城市職能向外埠轉移，西青新城成為重要承接地。天津中心城市職能向外埠轉移，西青新城成為重要承接地。依托得天獨厚的地理位置與政策利好，張家窩鎮成為西青區承接中心城區產業、人口轉移的核心依托得天獨厚的地理位置與政策利好，張家窩鎮成為西青區承接中心城區產業、人口轉移的核心區域。區域。天津南站科技商務區，是天津南站科技商務區，是“天津西部門戶天津西部門戶”&“”&“綜合交通樞紐綜合交通樞紐”，未來發展潛力巨大。，未來發展潛力巨大。區域市場：區域市場：西青區以區位、產業、規劃、配套等優

14、勢穩居環城成交價格榜首。西青區以區位、產業、規劃、配套等優勢穩居環城成交價格榜首。西青區高流量產品總價西青區高流量產品總價150-250150-250萬，呈現以剛需、剛改為主的市場特征，萬，呈現以剛需、剛改為主的市場特征，小戶型、低總價領跑市場。小戶型、低總價領跑市場。張家窩板塊受南站張家窩板塊受南站&3&3號線交通牽引利好，吸引各大開發商進駐。號線交通牽引利好，吸引各大開發商進駐。二二、競品分析競品分析45321本案1 1、招商公園、招商公園187218722 2、津門正榮府、津門正榮府3 3、社會山西苑、社會山西苑4 4、融僑方圓、融僑方圓5 5、融僑陽光城皓玥融僑陽光城皓

15、玥項目基礎信息項目基礎信息開發商開發商正榮正榮地址地址南站西側瑞雪路與嘉泰道交匯處南站西側瑞雪路與嘉泰道交匯處建筑面積建筑面積17.917.9萬萬容積率容積率1.31.3產品形式產品形式7-9F7-9F洋房洋房( (類洋房）類洋房）面積段面積段共共4545棟，棟，8012580125總戶數總戶數14161416戶戶車位車位1 1：1.21.2開盤時間開盤時間19.9.2219.9.22成交均價成交均價均價均價2100021000元元/ /物業費物業費裝修標準裝修標準8080戶型裝配式精裝戶型裝配式精裝其余毛坯其余毛坯南站片區當前最熱銷項目南站片區當前最熱銷項目緊鄰南站高鐵站，全洋房低密社區緊鄰

16、南站高鐵站，全洋房低密社區7-97-9層洋房產品，層洋房產品，1.31.3容積率容積率一環雙軸八園全齡園林一環雙軸八園全齡園林核心訴求：園林、核心訴求：園林、TODTOD生活模式生活模式SloganSlogan：時代所向時代所向 南站正榮南站正榮南站芯南站芯 雙鐵上雙鐵上 80-125 80-125寬景洋房寬景洋房津門正榮府津門正榮府招商公園系產品，主打綠化中心景觀招商公園系產品，主打綠化中心景觀3 3萬平米公園觀景萬平米公園觀景10001000平米中央會客廳平米中央會客廳人車分流雙大堂設計人車分流雙大堂設計111111米樓間距米樓間距與為明學校簽署戰略合作與為明學校簽署戰略合作核心訴求：區位

17、、公園核心訴求：區位、公園Slogan:Slogan:南站正芯南站正芯 地鐵地鐵3 3號線旁號線旁 理想公園人居理想公園人居南站芯南站芯 地鐵地鐵3號線號線500米米項目基礎信息項目基礎信息開發商開發商招商招商地址地址天津市西青區柳靜路與嘉泰到交口天津市西青區柳靜路與嘉泰到交口建筑面積建筑面積1212萬萬容積率容積率2.02.0產品形式產品形式21-26F21-26F高層高層面積段面積段共共1212棟，棟，8711887118總戶數總戶數11631163戶戶車位車位1 1：1.21.2開盤時間開盤時間預計預計1111月底月底成交均價成交均價預計均價預計均價1900019000元元/ /綠化率綠

18、化率45%45%裝修標準裝修標準毛坯毛坯招商公園招商公園18721872低密度社區低密度社區本區域內唯一一個做到同層排水的項目本區域內唯一一個做到同層排水的項目部分洋房一梯一戶部分洋房一梯一戶出房率高出房率高，產品多樣化產品多樣化核心訴求：產品核心訴求：產品SloganSlogan： 真墅區真墅區 臻洋房臻洋房項目基礎信息項目基礎信息開發商開發商天津融津置業有限公司天津融津置業有限公司地址地址天津西青區張家窩鎮楓雅道以北天津西青區張家窩鎮楓雅道以北建筑面積建筑面積20.320.3萬萬容積率容積率1.571.57產品形式產品形式11F11F小高小高7F7F洋房洋房4F4F疊拼疊拼面積段面積段小高

19、：小高：9090、115115洋房：洋房：127127、137137、143143疊拼疊拼143143、154154總戶數總戶數18981898戶戶車位車位1 1：1. 1.8 8開盤時間開盤時間20192019年年5 5月開盤月開盤20192019年年9 9月加推月加推成交均價成交均價1900019000-21000-21000元元/ /綠化率綠化率45%45%裝修標準裝修標準9090精裝，其余毛坯精裝，其余毛坯融僑方圓融僑方圓低密度社區，產品類型豐富低密度社區，產品類型豐富整個小區全部為地下車位，電梯地下直接入庫整個小區全部為地下車位，電梯地下直接入庫核心訴求：產品核心訴求：產品Sloga

20、nSlogan： 城市歸心處城市歸心處 筑東方風骨筑東方風骨項目基礎信息項目基礎信息開發商開發商融僑、陽光城合作融僑、陽光城合作地址地址西青區張家窩鎮京福支線與辛老路交口以南西青區張家窩鎮京福支線與辛老路交口以南建筑面積建筑面積12.212.2萬萬容積率容積率1. 1.4848產品形式產品形式3-4F3-4F疊拼疊拼7-8F7-8F洋房洋房11-14F11-14F小高小高面積段面積段9898、118118總戶數總戶數車位車位1 1：1 1以上以上開盤時間開盤時間20192019年年5 5月首開月首開 成交均價成交均價9898178-180178-180萬萬118118210210萬萬綠化率綠化

21、率4 40 0%裝修標準裝修標準毛坯毛坯融僑陽光城皓玥融僑陽光城皓玥十余年老項目，價格低十余年老項目，價格低2626萬自持商業配套萬自持商業配套所有產品底層帶院，頂層帶閣樓，贈送面積多所有產品底層帶院，頂層帶閣樓，贈送面積多產品多樣化產品多樣化核心訴求：自持配套、產品核心訴求：自持配套、產品SloganSlogan： 南站核芯南站核芯 宜居住區宜居住區 百萬平米成熟大盤百萬平米成熟大盤項目基礎信息項目基礎信息開發商開發商國民地產國民地產地址地址西青張家窩鎮祥和大道181號建筑面積建筑面積2020萬萬容積率容積率1.51.5產品形式產品形式16-18F16-18F高層高層6-7F6-7F洋房洋房

22、聯排聯排面積段面積段高層：高層：9595、9898洋房：一二層為洋房：一二層為121121頂層為頂層為8484中間層為中間層為9494、9797總戶數總戶數13331333戶戶車位車位1 1：1 1開盤時間開盤時間成交均價成交均價19000-2100019000-21000元元/ /綠化率綠化率4 45 5%裝修標準裝修標準毛坯毛坯社會山西苑社會山西苑按目前市區項目去化，按目前市區項目去化，待本項目入市時，區域內剛需、剛改產品存量較少，待本項目入市時，區域內剛需、剛改產品存量較少，津門正榮府、招商津門正榮府、招商18721872將與本項目存在直接競爭關系。將與本項目存在直接競爭關系。區域內競品

23、市場小結區域內競品市場小結1 1、資源：區域內的配套資源為競品共享價值。、資源：區域內的配套資源為競品共享價值。2 2、業態：張家窩板塊在售、業態：張家窩板塊在售/ /待售產品業態種類豐富。待售產品業態種類豐富。3 3、存量：區域內剛需剛改產品存量較少，未來競爭市場環境相對寬松。、存量：區域內剛需剛改產品存量較少，未來競爭市場環境相對寬松。4 4、主要競品：招商、主要競品：招商18721872、津門正榮府位于南站商務區核心，交通及配套資源優質，且均為近、津門正榮府位于南站商務區核心，交通及配套資源優質，且均為近期入市項目，產品對位目前市場需求，為本案主要競品。期入市項目，產品對位目前市場需求，

24、為本案主要競品。5 5、產品：區域內競品、產品：區域內競品多為低密生態住區，多為低密生態住區，產品主要為高層產品主要為高層95-10095-100和和110-125110-125，洋房，洋房105105及及115-130115-130，小高，小高90-10090-100及及115115；6 6、價格：洋房、價格：洋房2.05-2.22.05-2.2萬萬/ /，高層，高層1.8-1.91.8-1.9萬萬/ /。大熱張家窩，知名開發商云集，八仙過海各顯神通。大熱張家窩，知名開發商云集，八仙過海各顯神通。文化與精神文化與精神平分秋色平分秋色土地和口碑土地和口碑平起平坐平起平坐品牌和產品品牌和產品各有

25、千秋各有千秋Part2Part2 項目分析：項目價值體系深度剖析項目分析：項目價值體系深度剖析大家的產品都差不多，區域內競品同用一樣的賣點，大家的產品都差不多，區域內競品同用一樣的賣點，客戶對這些東西早已形成超強客戶對這些東西早已形成超強“免疫力免疫力”，我們如何形成自己獨特的項目符號，是營銷的首要問題。我們如何形成自己獨特的項目符號，是營銷的首要問題。1 1、目標客群鎖定、目標客群鎖定45%35%5%5%5%5%0%20%40%60%80%100%南開區河西區河東區紅橋區地緣人群新天津人西青重點板塊新房客戶（西青重點板塊新房客戶（2010-20142010-2014年）年）25%20%5%5

26、%10%35%0%20%40%60%80%100%南開區河西區河東區紅橋區地緣人群新天津人西青重點板塊新房客戶（西青重點板塊新房客戶（2015-20182015-2018年）年）20%10%15%55%0%20%40%60%80%100%南開區河西區地緣人群新天津人西青重點板塊新房客戶（西青重點板塊新房客戶（20192019年）年）1 1、目標客群鎖定、目標客群鎖定客戶來源：客戶來源：外來新天津人（周邊產業、交通牽引）、市區外溢首置外來新天津人（周邊產業、交通牽引）、市區外溢首置置業目的：首置為主置業目的：首置為主 總價承受：主力總價承受：主力200200萬以內萬以內小戶型、低總價的房子，是新

27、天津人的置業、市區外溢改善的首選小戶型、低總價的房子，是新天津人的置業、市區外溢改善的首選近郊環外項目近郊環外項目小戶型、低總價產品小戶型、低總價產品背井離鄉，渴望扎根的新天津人天津中心城區主動外溢20-30歲（90-00后）本案的第一目標客群：本案的第一目標客群：背井離鄉，渴望扎根的背井離鄉，渴望扎根的20-3020-30歲的新天津人歲的新天津人他們在這里奮斗、追夢，渴望一種歸屬感，他們在這里奮斗、追夢，渴望一種歸屬感，工作中快節奏、敢拼搏、敢進取，生活中樂于嘗試新事物，追求生活的品質與享受，工作中快節奏、敢拼搏、敢進取，生活中樂于嘗試新事物，追求生活的品質與享受，他們被稱為他們被稱為“新天

28、津青年新天津青年”。新天津青年新天津青年個性中個性中的共性的共性？時代在發展，社會在進步，時代在發展，社會在進步，剛需的剛需的新人類新人類時代已經到來。時代已經到來。我們通（我們通（guoguo）常（）常（ququ）意義上的剛需盤，都是這樣與年輕人溝通的）意義上的剛需盤，都是這樣與年輕人溝通的青春青春/ /加班加班/ /同學同學/ /9090年代年代一家之煮一家之煮自己的孩子自己的孩子有些年輕人有些年輕人已經老了！已經老了！在新世紀走到第在新世紀走到第2020個年頭時，個年頭時，我們忽然發現，我們忽然發現，20002000年出生的人都已經年出生的人都已經2020歲了，歲了，他們已經從談情說愛到

29、了談婚論嫁的年紀了。他們已經從談情說愛到了談婚論嫁的年紀了。90后，乃至后，乃至0000后，后，到底是一群什么樣的人？到底是一群什么樣的人？潮流一：美顏相機潮流一：美顏相機拍照離不開美顏相機拍照離不開美顏相機潮流二：微商、海淘潮流二：微商、海淘追捧進口物品及網絡爆紅產品追捧進口物品及網絡爆紅產品潮流三：網絡新成語潮流三：網絡新成語我太南了、好嗨喲、雨女無瓜我太南了、好嗨喲、雨女無瓜特征一：特征一：他們眼中的社會一一他們眼中的社會一一沒有層級之分，只有方向不同沒有層級之分，只有方向不同他們眼中的資本論一一他們眼中的資本論一一“拼爹拼爹”、“拼臉拼臉”= =努力、奮斗努力、奮斗特征二：特征二：他們

30、眼中的移動互聯網一一他們眼中的移動互聯網一一微博、抖音、朋友圈、微博、抖音、朋友圈、Ins.Ins.展示自己的需求已經從強關系逐漸轉向陌生人的大規模展示展示自己的需求已經從強關系逐漸轉向陌生人的大規模展示特征三：特征三：8080后的青春后的青春7070后的青春后的青春9090后的青春后的青春關于他們，你更需要知道的是！關于他們，你更需要知道的是！和移動互聯網一起長大和移動互聯網一起長大互聯網語系的使用者互聯網語系的使用者極度自我極度自我彰顯個性彰顯個性消費主義消費主義工作認可興趣、發展工作認可興趣、發展正在改變影響著移動互聯網正在改變影響著移動互聯網互聯網流行語的創造者互聯網流行語的創造者但不

31、自私但不自私趣味相投趣味相投只買喜歡的只買喜歡的高薪不是追求高薪不是追求他們喜愛新鮮事物，他們喜愛新鮮事物，勇于嘗試最新科技成果對生活帶來的改變。勇于嘗試最新科技成果對生活帶來的改變。他們通常是忠實的果粉，從他們通常是忠實的果粉，從iPhoneiPhone到到IPadIPad，從，從IPodIPod到到IMacIMac，也許是盲目的喜愛，但也許是盲目的喜愛，但更多的是對蘋果更多的是對蘋果IPIP的認可，的認可，對其代表的生活方式的認可。對其代表的生活方式的認可。他們追求卓越，追求更鮮明的個性；他們追求卓越，追求更鮮明的個性；愿意為更好的體驗、更好的產品，付出更多的財力、物力、時間愿意為更好的體

32、驗、更好的產品，付出更多的財力、物力、時間。品質升級，產品品質升級，產品IPIP化，城市歸屬感化，城市歸屬感打造專屬新天津青年的個性鮮明的打造專屬新天津青年的個性鮮明的IPIP化產品化產品以品質升級營造新天津青年向往的生活方式以品質升級營造新天津青年向往的生活方式給予給予新天津青年強烈的城市歸屬感新天津青年強烈的城市歸屬感基于對新天津青年的解讀，我們給出的策略是基于對新天津青年的解讀，我們給出的策略是品牌品牌IPIP金融街控股，布局京津冀、金融街控股，布局京津冀、長三角、珠三角、成渝、長長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群的江中游五大城市群的1515個城個城市及區域，締造了多座城市市及區域

33、，締造了多座城市人居精品，成為城市綜合運人居精品，成為城市綜合運營服務商。營服務商。以布局全國九大城市的高端以布局全國九大城市的高端住宅產品系住宅產品系金悅府之名，金悅府之名，集全國九大金悅府精粹，以集全國九大金悅府精粹，以全新的建筑準則匠筑西青金全新的建筑準則匠筑西青金悅府，致敬西青人居。悅府，致敬西青人居。產品產品IPIPLifeLife金融街金融街悅生活悅生活金品家：匠心鑄就品質金品家：匠心鑄就品質金智家：科技智造人居金智家：科技智造人居融社區：生活從融開始融社區：生活從融開始打造美好人居生活打造美好人居生活生活生活IPIP先看，金悅府的外部物理屬性先看，金悅府的外部物理屬性地段屬性地段

34、屬性天津中心城區城市職能向外轉移，西青成為產業、人口的重要天津中心城區城市職能向外轉移，西青成為產業、人口的重要承接地，對拉動區域發展意義重大。承接地，對拉動區域發展意義重大。天津南站科技商務區，定位為天津南站科技商務區，定位為“天津西部門戶天津西部門戶”，未來發展潛，未來發展潛力巨大。力巨大。交通路徑交通路徑比鄰天津南站，京津城際、京滬高鐵，半小時通達首都，比鄰天津南站，京津城際、京滬高鐵，半小時通達首都，4 4個半個半小時直抵上海。小時直抵上海。距離地鐵距離地鐵3 3號線直線距離約號線直線距離約800800米，便捷換乘米，便捷換乘1 1、2 2、5 5、6 6、9 9號線，號線，便捷接駁中

35、心城市。便捷接駁中心城市。津滄高速與榮烏高速在此交匯，快速通達區域內外。津滄高速與榮烏高速在此交匯，快速通達區域內外。未來云軌未來云軌T2T2、T3T3線在此交匯，緊密連接楊柳青、李七莊及賽達線在此交匯，緊密連接楊柳青、李七莊及賽達核心區域。核心區域。生活配套生活配套商業配套商業配套：社會山中心廣場、物美超市、世紀華聯超市社會山中心廣場、物美超市、世紀華聯超市教育配套：教育配套：K12為明學校、華夏未來、逸陽小學、張家窩中學為明學校、華夏未來、逸陽小學、張家窩中學醫療配套：鵬瑞利健康城、張家窩醫院醫療配套：鵬瑞利健康城、張家窩醫院休閑配套：社會山溫泉、張家窩中心公園、濱河公園、楓雅公園休閑配套

36、：社會山溫泉、張家窩中心公園、濱河公園、楓雅公園其他配套：經緯恒潤研發總部、呷哺呷哺總部其他配套：經緯恒潤研發總部、呷哺呷哺總部津西門戶，城市新封面津西門戶，城市新封面醇熟配套，宜居新領地醇熟配套，宜居新領地便捷通達，區域新樞紐便捷通達，區域新樞紐再看，金悅府的內部產品屬性再看，金悅府的內部產品屬性建筑設計建筑設計新中式風格建筑，中魂西技，符合年輕人的審美標準。新中式風格建筑，中魂西技，符合年輕人的審美標準。建筑細節處理考究，歸家禮儀建構尊崇生活意向。建筑細節處理考究，歸家禮儀建構尊崇生活意向。空間機能空間機能81-11381-113瞰景高層，直面剛需首置，歷經多年空間規劃沉淀，瞰景高層，直面

37、剛需首置，歷經多年空間規劃沉淀，呈現生活場景最優配置呈現生活場景最優配置。小高、高層小高、高層戶型，戶型，得房率高，得房率高，豐富空間使用功能，每個空間都豐富空間使用功能，每個空間都悉心考慮規劃悉心考慮規劃。金悅府頂級產品規格保障。金悅府頂級產品規格保障。品牌服務品牌服務金融街控股，金融街控股，30座地標座地標5大城市群，深耕天津大城市群，深耕天津15年，繼融府、融年，繼融府、融匯、武清金悅府后再現人居經典。匯、武清金悅府后再現人居經典。Life金融街金融街悅生活，以金品家、金智家、融社區，打造金質社區悅生活，以金品家、金智家、融社區，打造金質社區生活。生活。新中風格，尊崇新定義新中風格，尊崇

38、新定義國企品牌，金質新標準國企品牌，金質新標準品質設計，生活新格局品質設計，生活新格局Part3Part3 明確定位：項目差異化市場定位體系明確定位：項目差異化市場定位體系外部價值共享外部價值共享內部價值即內部價值即產品價值產品價值，為本案最大發力點，為本案最大發力點金悅府金悅府其他盤其他盤品牌品牌IPIP：美好生活運營商：美好生活運營商產品產品IPIP：金悅府，金融街高端精工住宅：金悅府，金融街高端精工住宅性格性格IPIP：活力的、個性的、智慧的：活力的、個性的、智慧的社群社群IPIP：融社區：融社區品牌：無主張美好生活運營商品牌：無主張美好生活運營商產品：正榮府、招商產品：正榮府、招商18

39、721872為系列產品，其他為系列產品，其他競品無延續性競品無延續性性格：中式的、沉穩的性格：中式的、沉穩的社群：尚無社群運營社群：尚無社群運營金悅府金悅府招商公園招商公園18721872津門正榮府津門正榮府社會山西苑社會山西苑融僑方圓融僑方圓融僑陽光城皓玥融僑陽光城皓玥超級超級IPIP金悅府金悅府金悅府通過品牌金悅府通過品牌IPIP、產品、產品IPIP、性格、性格IPIP、社群、社群IPIP打造出打造出品質升級且符合時代潮流、符合青年人審美的產品品質升級且符合時代潮流、符合青年人審美的產品3 3號線旁號線旁 新青年活力生活區新青年活力生活區項目定位項目定位人生向上路人生向上路 漸入佳境時漸入

40、佳境時項目項目SloganSloganPart4Part4 營銷營銷IPIP化：項目差異化表現和營銷體系化：項目差異化表現和營銷體系一、售樓處包裝建議一、售樓處包裝建議金悅府營銷差異化路線金悅府營銷差異化路線天津首個智能科技會客廳天津首個智能科技會客廳中魂西技，將新中式與智慧化完美融合，中而不古，西而不洋中魂西技，將新中式與智慧化完美融合，中而不古，西而不洋結合結合LifeLife金融街金融街悅生活悅生活- -金智家金智家“十大智慧科技體系十大智慧科技體系”，將傳統的將傳統的售樓處打造成售樓處打造成智能體驗館智能體驗館。從踏入項目開始，就是一次智能的歸家動線：從踏入項目開始，就是一次智能的歸家

41、動線：智能停車智能停車手指靜脈儀門禁手指靜脈儀門禁門口速遞易服務門口速遞易服務門窗感應系統門窗感應系統一鍵報警一鍵報警智能監控屏幕智能監控屏幕社區智慧安防設施社區智慧安防設施建議：在售樓處設置成建議：在售樓處設置成“智能體驗館智能體驗館”，讓這里成為，讓這里成為“科技爆表的會客廳科技爆表的會客廳”契合契合9090后群體的娛樂天性，裝修設計無處不體現著智慧，后群體的娛樂天性，裝修設計無處不體現著智慧，并在具體的智能家居上展現金智家的魅力：并在具體的智能家居上展現金智家的魅力：聲音識別開關門聲音識別開關門/ /手機遠程遙控開啟空調手機遠程遙控開啟空調/ /一鍵開關音樂背景一鍵開關音樂背景/ /一鍵

42、開關家用電器一鍵開關家用電器.觸手可及的功法展示觸手可及的功法展示現場搭建由觸摸屏統一操控的工法展示系統，現場搭建由觸摸屏統一操控的工法展示系統，讓客戶親身體驗未來人居生活體驗，讓客戶親身體驗未來人居生活體驗，提升項目品質感的同時展示品牌實力。提升項目品質感的同時展示品牌實力。現場主題塑造：智能化與新中式的融合現場主題塑造：智能化與新中式的融合閱微閱微烹茗烹茗智享智享鄰家鄰家閱微：社區圖書館閱微：社區圖書館一個讓靈魂慢下來、靜下來的空間，盛滿了藝術的濃郁，心靈的滿足一個讓靈魂慢下來、靜下來的空間，盛滿了藝術的濃郁，心靈的滿足。二、項目落地執行二、項目落地執行策略輸出策略輸出：全年推廣節奏劃分全

43、年推廣節奏劃分 根據我們推測的營銷階段，給出以下的推廣節奏劃分建議：根據我們推測的營銷階段，給出以下的推廣節奏劃分建議：3月4月5月6月7月8月9月10月11月金悅府形象建立金悅府形象建立項目開盤項目開盤前期準備階段前期準備階段品牌形象導入期品牌形象導入期高層產品熱銷期高層產品熱銷期根據策略方向確定產品根據策略方向確定產品對外宣傳語境及階段推對外宣傳語境及階段推廣主題，準備產品物料。廣主題，準備產品物料。配合銷售完成售樓處包配合銷售完成售樓處包裝，以及線下微信運營裝，以及線下微信運營的基礎工作。的基礎工作。網絡網絡/ /渠道物料渠道物料/ /電商物料電商物料戶外戶外/ /圍擋圍擋/ /網絡網絡

44、/ /微信微信/DM/DM攔截攔截戶外戶外/ /圍擋圍擋/ /微信微信/ /網絡網絡12月售樓處開放售樓處開放排卡升級排卡升級超級超級IPIP建立期建立期梳理并充分釋放金融梳理并充分釋放金融街美好生活運營商的街美好生活運營商的品牌賣點，通過線上品牌賣點，通過線上線下為項目入市預熱線下為項目入市預熱制造市場聲音。制造市場聲音。配合區域外展（社會配合區域外展（社會山購物中心）、電商山購物中心）、電商的線下通路持續釋放的線下通路持續釋放活力生活區的形象，活力生活區的形象，針對新天津青年進行針對新天津青年進行定向打擊。定向打擊。配合銷售的階段需求，提供暖配合銷售的階段需求，提供暖場活動、節點公關等對外

45、形象。場活動、節點公關等對外形象。同時更換物料及圍擋畫面，本同時更換物料及圍擋畫面，本階段以傳遞實際價值為主。階段以傳遞實際價值為主。第階段20202020年年5 5月月-2020-2020年年7 7月月 | | 金悅府品牌形象導入期金悅府品牌形象導入期核心策略：核心策略：通過對金融街品牌的價值梳理，提升客戶心理預期，通過對金融街品牌的價值梳理，提升客戶心理預期，與張家窩板塊所有房地產開發商劃分區隔，與張家窩板塊所有房地產開發商劃分區隔，強化金融街美好生活運營商強化金融街美好生活運營商IPIP形象形象。金融街控股金融街控股 護航美好生活護航美好生活階段階段SloganSlogan：走過走過28

46、28年是品牌最好的檢驗年是品牌最好的檢驗城市地產領軍品牌，城市地產領軍品牌，2828年砥礪奮進，金融街控股登頂后再出發年砥礪奮進，金融街控股登頂后再出發全全國第十座金悅府國第十座金悅府| |地鐵地鐵3 3號線旁號線旁| |新青年活力生活區新青年活力生活區|2020|2020鉅制天津鉅制天津文案輸出：文案輸出：開拓開拓1111座城座城 是信賴最好的證明是信賴最好的證明從北京到中國，布局從北京到中國，布局5 5大核心經濟帶，建筑城市精神，提升區域價值大核心經濟帶，建筑城市精神，提升區域價值全全國第十座金悅府國第十座金悅府| |地鐵地鐵3 3號線旁號線旁| |新青年活力生活區新青年活力生活區|202

47、0|2020鉅制天津鉅制天津文案輸出：文案輸出：3030余座地標余座地標 是專注經典的肯定是專注經典的肯定融府、融御、融匯、金悅府、金悅郡、融景城，融府、融御、融匯、金悅府、金悅郡、融景城，不辜負每一座偉大的城市不辜負每一座偉大的城市全全國第十座金悅府國第十座金悅府| |地鐵地鐵3 3號線旁號線旁| |新青年活力生活區新青年活力生活區|2020|2020鉅制天津鉅制天津文案輸出：文案輸出：20002000萬平米運營萬平米運營 是生活信心的長城是生活信心的長城房企百強專筑肯定，美好生活運營值得信賴房企百強專筑肯定，美好生活運營值得信賴全全國第十座金悅府國第十座金悅府| |地鐵地鐵3 3號線旁號線

48、旁| |新青年活力生活區新青年活力生活區|2020|2020鉅制天津鉅制天津文案輸出：文案輸出：第階段20202020年年7 7- -9 9月月 | | 金悅府超級金悅府超級IPIP建立期建立期核心策略：核心策略：針對新天津青年進行定向打擊。針對新天津青年進行定向打擊。通過描摹天津新青年租房的窘迫、買房的困境等場景，通過描摹天津新青年租房的窘迫、買房的困境等場景，以自嘲的語言風格，直擊目標客群的內心以自嘲的語言風格，直擊目標客群的內心痛點痛點，引發目標客群的，引發目標客群的共鳴共鳴。趁年輕，在天津有個家趁年輕，在天津有個家階段階段SloganSlogan：不是在路上，就是堵在路上不是在路上，就

49、是堵在路上新青年活力社區，比鄰地鐵新青年活力社區，比鄰地鐵3 3號線，快速通達城市內外號線，快速通達城市內外趁年輕，在天津有個家趁年輕，在天津有個家金融街金融街金悅府金悅府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高層瞰景高層| |恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：人生最扎心的是，如果當初人生最扎心的是，如果當初金融街精品人居，好房不等人，置業要趁早金融街精品人居，好房不等人，置業要趁早趁年輕，在天津有個家趁年輕，在天津有個家金融街金融街金悅府金悅府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高層瞰景高層| |恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：房東叫我，請這邊拜拜房東叫我，請這邊拜拜81-9781-97寬心不動

50、產，無壓力入住，給你想要的城市歸屬感寬心不動產，無壓力入住，給你想要的城市歸屬感趁年輕，在天津有個家趁年輕，在天津有個家金融街金融街金悅府金悅府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高層瞰景高層| |恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：第階段20202020年年9 9- -1212月月 | | 高層產品開盤熱銷期高層產品開盤熱銷期核心策略：核心策略：通過口語化的廣告語言描摹入住金悅府的生活，通過口語化的廣告語言描摹入住金悅府的生活，輸出輸出“金悅府助力人生向上金悅府助力人生向上”的概念，的概念，通過人生晉級的成就感，駕馭金悅府購買的關鍵誘因。通過人生晉級的成就感，駕馭金悅府購買的關鍵誘因。一座金悅府

51、一座金悅府 人生向上時人生向上時階段階段SloganSlogan：成績怎么樣是兒子的事，成績怎么樣是兒子的事，給他拔尖的學校是我的事。給他拔尖的學校是我的事。K12K12為明學校、華夏未來、逸陽小學，讓孩子從小贏在起跑線。為明學校、華夏未來、逸陽小學，讓孩子從小贏在起跑線。金融街金融街金悅府金悅府/ /新青年活力社區新青年活力社區/ /81-9781-97瞰景高層瞰景高層/ /恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：周末我不想上鋼琴課、書法課，周末我不想上鋼琴課、書法課，只想到公園看毛毛蟲變蝴蝶。只想到公園看毛毛蟲變蝴蝶。張家窩中心公園、濱河公園、楓雅公園，與自然為伴的孩子，從小眼界不同。張家窩中

52、心公園、濱河公園、楓雅公園，與自然為伴的孩子，從小眼界不同。金融街金融街金悅府金悅府/ /新青年活力社區新青年活力社區/ /81-9781-97瞰景高層瞰景高層/ /恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：有沒有地兒休閑不是問題，有沒有地兒休閑不是問題，選哪里去玩才是問題。選哪里去玩才是問題。社會山中心廣場、社會山中心廣場、社會山溫泉、民國物語博物館，讓生活更加繽紛。社會山溫泉、民國物語博物館，讓生活更加繽紛。金融街金融街金悅府金悅府/ /新青年活力社區新青年活力社區/ /81-9781-97瞰景高層瞰景高層/ /恭迎品鑒恭迎品鑒文案輸出：文案輸出：小結：線上推廣體系（全年）小結：線上推廣體系（全

53、年）品牌期品牌期亮相期亮相期產品期產品期全年定位：全年定位：3 3號線旁號線旁 新青年活力生活區新青年活力生活區 SloganSlogan：人生向上路人生向上路 漸入佳境時漸入佳境時階段主題：品牌階段主題：品牌金融街控股金融街控股 護航美好生活護航美好生活線下分主題：線下分主題：走過走過2828年是品牌最好的檢驗年是品牌最好的檢驗開拓開拓1111座城座城 是信賴最好的證明是信賴最好的證明3030余座地標余座地標 是專注經典的肯定是專注經典的肯定20002000萬平米運營萬平米運營 是生活信心的長城是生活信心的長城階段主題：亮相階段主題：亮相趁年輕，在天津有個家趁年輕，在天津有個家階段主題：產品階段主題：產品一座金悅府，人生向上時一座金悅府，人生向上時線下分主題：線下分主題：成績怎么樣是兒子的事，成績怎么樣是兒子的事，給他拔尖的學校是我的事。給他拔尖的學校是我的事。周末我不想上鋼琴課、書法課，周末我不想上鋼琴課、書法課，只想到公園看毛毛蟲變蝴蝶。只想到公園看毛毛蟲變蝴蝶。有沒有地兒休閑不是問題，有沒有地兒休閑不是問題，選哪里去玩才是問題。選哪里去玩才是