1、股票估值分析報告姓名：黃新輝學號：3214003778公司名稱及介紹保利房地產股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平臺，國家一級房地產開發資質企業。總部位于廣州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，保利房地產也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產成長力領航品牌。公司完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋40個城市的全國化戰略布局，擁有119家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建

2、筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。公司堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業.證券簡稱證券簡稱：保利地產證券代碼：600048。證券類別：上海A股每股發行價：13.95元，發行量：15000萬股，上市首日開盤價：19.89元，發行日期：2006-07-09上市日期：2006-07-31主承銷商：中信證券股份有限公司中信建投證券股份有限公司行業現狀由wind數據終端查詢可知，房地產行業目前共有上市公司139家，2015年行業全部上市公司收入12014.10億元,同比增長4.25%,凈利潤976.26億元,同比下滑1.52%.一手商品住宅方面，28個重點

3、城市成交面積為580.6萬平方米，環比增長38.5%,同比增長108.1%,201初至今累計同比上升28.6%;其中一、二、三線城市周成交分別環比增長7.3%,61.0%,18.9%。二手商品彳宅方面，8個重點城市周成交面積為195.2萬平方米，環比增長20.6%,同比增長140.3%,年初至今累計同比增長79%庫存方面，所跟北的11個城市可售面積7604.0萬平方米，環比上周大幅下降201.2萬平米，平均去化周期34.7周，環比上周減少0.8周。向晶的淌餐也3%制比*行業前景分析國家近期接連出臺政策，對房地產進行調控。在多重政策之下，房地產板塊整體處于一種弱勢盤整之中。回首過往，從2003年

4、121號文件拉響宏觀調控警報，到2010年新國十條出臺，再到2015年的不限購政策，宏觀調控走過了從單一的“抑制供給”轉變為“增加供給和減少需求”，從圍繞商品房調控向商品房與保障房分而治之的路線圖。但調控歸調控，但是中國的樓市并沒有和中央預期的一樣降下來，一二線城市依舊瘋漲，供不應求，充其量只能說保證在了合理的升幅水平之內。房地產關系著多個行業的興衰，關系著一個國家的多個命脈支柱產業。中國的樓市如果在更加嚴厲的調控下崩盤，中國的每一個國民都要為樓市崩盤分擔經濟損失，如果樓市崩盤引發全面的經濟危機，我們老百姓承受的損失將會更多。所以，在2016年，中央會繼續促進房地產庫存問題。樓市也會在合理的升

5、幅水平內0國家政策兩會政府工作報告及十三五規劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務，著力推進結構性改革，加快新型城鎮化建設。房地產方面，中央提出要完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。2月2日，央行、銀監會發布關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%對于實施限購”措施的城市，個人住房

6、貸款政策按原規定執行。月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬松的環境。貨幣信貸政策的進一步將顯著改善購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。同月，財政部、國稅局、住建部三部門聯合發文調整營業稅優惠政策，在保證稅制轉換平穩過渡的同時，也有利于穩定市場預期，且針對一線城市差異化也仍將持續，符合當前一線調控收緊趨勢。公司財務分析年份20112012201320142015總資產19501456251168613139398536576564P40383320同比土銖28.0228.7924.9916.5110.04總負債15295015:196389092447

7、866728489355F30669281同比土銖27.1328.424.6416.387.65營業收入4703622689057592355521090564912342878同比增長31.0446.534.0318.0813.18凈利潤736720997859118644614231361682771度卻有所下降，總資產從2011年的同比增加28%F降到2015年的同比增加10%總負債從2011年的27%卜降到2015年的7%營業U攵入仄2011年的31%F降到2015年的13%從圖二中可以看出總資產，總負債和營業收入的總趨勢相同，資產比負債和收入表現的更明顯一些。公司的主營業務保利房地產

8、股份有限公司是一家集房地產開發，經營，和物業管理于一起的專業房地產公司，現已形成集商務辦公，酒店，住宅，別墅為一體的產品結構。項目遍布北京，天津，上海，沈陽，濟南等大中城市。主營小區有保利上海上五月花，保利麗京花園別墅，保利林語山莊，保利欣苑等公司的經營狀況分析2015年，全國實現商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%;實現商品房銷售金額8.73萬億元，同比增長14.4%,創歷史新高；全國百城價格指數2015年以來持續回升，12月百城住宅均價上漲至10980元/平方米，同比上漲4.2%。ihqjkhLQpjQQQSD.00040.00040.0002O.CKM3力套F53金徜面注t

9、萬萬）（七元）MB向比ZI.TrlT薦口吊MSM需號1E工T寓年二與拳誓需ai馬1曷售二久I5D1.00OLS0*OM圖一圖二2015年末商品房待售面積7.19億平方米，較2014年末增加9684萬平方米，同比上升15.6%,創歷史新高。另一方面，在行業一系列利好政策的推動下，2015年去庫存也取得一定成效，12月全國商品房待售面積同比增速持續下降，為2011年以來的新低。1S34K山口g3g76口，imaJOOO2OGIJM4JIMAJ,1132Q14事不節哥二品1面柜IF的，市甲嘴置十助函仃,H右：戟訐工冏比*WCEagtt#器gggtSan,口小口二12101Z3.OCiw.m她必w.c

10、w44.0WKj,ooaiE*mz3Tie工ge營一昌之二胃單一喜-1二kFNS,E自dlDOEE工昌昌mDOZWSE圖四2015年，全國商品房新開工面積15.45億平方米，同比下降14%,新開工增速已經連續22個月下滑；全年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%;土地成交價款7622億元，下降23.9%。受此影響，全年房地產開發投資9.6萬億元，同比增長僅1.0%,投資增速降至歷史新低。公司的運營能力分析由中表可以看出，存貨周轉率，總資產周轉率主要是呈現出逐漸上漲的勢態，總體來看上漲的幅度不是很大，而應收賬款周轉率有大幅度下降，這就說明了應收賬款回收能力也較弱，同

11、理變現能力也比較弱，這樣就無法保證了公司充足的銷售收入以及營運資金。從行業以及市場上的排名來看，現在公司處于比較靠后的狀態，也就是說和同行業比起來公司還是處于比較低的運營狀態。年份2011年2012年2013年2014年2015年總資產周轉率0.270.310.330.320.32存貨周轉率0.230.260.290.290.3應收賬款周轉率57.1946.9143.8538.3938.03公司的盈利能力分析2015公司營業收入和凈利潤分別為1234億元和168億元，同比增長13.18%?口18.24%。在行業利潤空間縮小的背景下，公司利潤率水平不降反升,公司綜合毛利率為33.2%,凈利率13

12、.63%,分別較去年同期上漲1.17和0.58個百分點。但是從近五年數據分析，凈資產收益率和主營業務利潤率都是下跌的趨勢。總資產報酬率微微上升，但是幅度也不高。公司的總資產，凈利率在整個行業分別排名在第二第三。但是每股收益卻為落后，排在二十八。說明公司的投資和回報不成正比，盈利能力有待提高。年份2011年2012年2013年2014年2015年凈資產收益舉20.1121.7122.8121.5618.58總資產報酬率5.996.365.965.936.41主營業務利潤率21.1819.4417.3317.418.41企業的優勢公司的最大優勢在于資源優勢，保利公司在全國各主要城市和地區都有豐富的

13、資源，包括土地，資金和人脈，這有利于保利地產在全國各地的擴張。公司的成長性好，增長迅猛，上市時間雖然較晚，但憑借實力已經是房地產行業龍頭之一，在過去五年保利地產的營業額和凈利潤增長分別是72%,75%.遠高于同行業其他競爭對手。公司的發展前景由于房地產行業利益大，眾多小公司都想進入來分一杯羹，造成現在庫存過多，壓力較大的趨勢。但是保利看中了老齡化時代，隨著時代的進步，生活水平的提高，人們對物質生活的要求也越來越多，現在的社會中堅要上忙父母，下忙子女。還要兼顧工作養家。保利看中了這一商機。全面落實公司“三位一體”養老戰略，在繼續做好北京“和熹會”養老機構試點的同時，新增上海西塘和熹會試點項目，并

14、同步推進在廣州、成都等地養老機構的籌備工作；推進居家、社區養老服務，在保利社區內正式啟動健康生活館，全國已經在6個社區完成健康生活館的投入運營；成功舉辦第二屆中國老齡博覽會，進一步提升公司在養老領域的市場影響力。繼續在房地產金融領域發力，持續做大市場規模。2015年內，公司信保基金累計管理規模413億元，連續四年穩居“中國房地產基金十強”榜單。同時，公司與保利投資、中金公司共同成立保利資本，為進一步探索和發展房地產金融業務開辟新的通道.行業內綜合排序一欣映0飛肝等溝尸*刊旬立:她為Stiff?=畫尸曲的FR東皿修比州曰旭不位：E元5M警g31Wirai詞立檔第M揚弱后超網眸Jlyi-E.4-S

15、WrsWSOEKSTw%改取曲.沿：與裙：蟲產看附現里;JRM愴K的些Ik.女R俄匕卓患不忸西比例I內,毛列生百JR平f茂市羽衣從上圖可以看出，保利地產在房地產行業總市值排行榜中位居第二，僅次于萬科，說明在房地產行業頗具規模，實力雄厚，但是萬科的營業收入和凈利潤分別是保利的3倍和兩倍。但是盡管總市值位居考前，但是每股收益卻不與之成正比，每股收益和凈資產收益率分別排在二十一和二十四。但是總體來說，公司的排名、戶j、尸.罪刖。市場表現市語費更8.46CUY0.13(-1.51%)觸資融券余既20田9億52周高低年詣今泰跳帽-17.35%近一月躥幅0.48%近三月轆帕-1CL45%近一年懶幅-23.67%根據上圖可以看出，保利地產的市場表現與行業的總趨勢一致，說明保利地產是隨著大勢發展的，從上證指數看，整個股票市場發展比較好，保利地產與上證線比較貼近，有超過上證線的部分，所以說明保利地產在股票市場表現不錯。但是根據對公司的分析，公司的營運能力有待提高。而且每股收益和股市總市值不成正比，該股票高估了價值。從K線圖中可得知目前保利地產的股票價格是8.50元，2015年開始至今，有3個小股峰，第一次出現在2015.6,此時是2015年大牛市出現的時間，其次是2015.12,最近的是2016.3,