1、品牌案例：倫教城市品牌建設溝通方案(奧斯拓廣告)品牌案例：倫教城市品牌建設溝通方案(奧斯拓廣告)34城市發展戰略城市發展戰略政府政府社會社會經濟經濟環境環境人文人文城市城市品牌品牌567891011121314關愛，愛心，和諧所在關愛，愛心，和諧所在喜歡，魅力所在喜歡，魅力所在151617181920212223 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告24市場市場開發商建筑師消費者1。

2、評估項目所處的市場環境。評估項目所處的市場環境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發展方向和市場定位。制定項目的發展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。評估項目目標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。場分析的結論是進行決策的基礎。開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市

3、場的理性判斷具體起到哪些作用呢？25概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。針對某種特定物業研究市場的供需關系。需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！26區域市場分析專業市場分析項目市場分析廣州經濟環境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析27第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者

4、的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。28+對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。293、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規劃部門的政府官員訪談規劃、房地產等專業人士訪談30人均人均GDPGDP與房地產發展關系與房地產發展關系GDPGDP增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系量與質量并重量與質量并重31房地產

5、市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系32恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 202X202X年我國各主要城市的恩格爾系數年我國各主要城市的恩格爾系數3334對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環境：自然景觀、人文環境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(

6、swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業需求目標客戶的置業需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市場找出項目面對競爭市場的機會點的機會點最終目標最終目標35STOW內部因素內部因素外部因素外部因素36具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：具體地說，針對一個地塊的價值要素包括： 地段要素地段/片區認知度/周邊配套（商業/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度） 環境要素自然環境/四至景

7、觀/社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間） 項目要素目標/開發商品牌/可利用資源等37政配套、開發重點、熱點等）o微觀要素市場競爭（片區、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。 在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優勢和機會，尤其是必須抓住核心優勢和大機會這是我們“挖掘物業價值”的要旨所在。38我們的戰略我們的戰略發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發揮優勢，轉化威脅優勢優勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W391。大環境看好，項目的小環境就一定不

8、錯。大環境看好，項目的小環境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么。以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！40市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數據的整理可用數據的整理可用excel表格統計（尤其是區域類繁雜項目），便于表格統計（尤其是區域類繁雜項目），便于