1、現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐 的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科 學方法，結合房地產行業的運作流程,逐步實施。其核心內容包括：1、項目投資策劃營銷；2、項目規劃設計策劃營銷；3、項目質量工期策劃營銷；4、項目形象策劃營銷；5、項目營銷推廣策劃；6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；7、項目服務策劃營銷；8、項目二次策劃營銷；第一章項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程 是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了,就

2、意味著項目成功了一 半，在這個過程中多下功夫,以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提 示，還對項目開發節奏提出專業意見。.上市時間要求2、項目開發節奏及結果預測.項目開發步驟.項目投入產出評估.結論第二章項目規劃設計策劃營銷通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階 段。房地產經過多年的發展后,市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規劃和 單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規 劃思想和提高人居環境質量作為目標去實

3、現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基于市場 需求而專業設計的工作流程。項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對 項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引 導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示。-總體規劃1、項目地塊概述.項目所屬區域現狀.項目臨界四周狀況.項目地貌狀況2、項目地塊情況分析.發展商的初步規劃和設想.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避.項目市場定位下的主要經濟指標參數3、建筑空間布局.項目總體平面規劃及其說明.項目功能分區示意及其說明4、道路系

4、統布局.地塊周邊交通環境示意:地塊周邊基本路網項目所屬區域道路建設及未來發展狀況.項目道路設置及其說明：項目主要出入口設置項目主要干道設置項目車輛分流情況說明項目停車場布置5、綠化系統布局.地塊周邊景觀環境示意:地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向.項目環藝規劃及說明：項目綠化景觀系統分析項目主要公共場所的環藝設計6、公建與配套系統.項目所在地周邊市政配套設施調查.項目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設計提示：會所外立面設計提示營銷中心外立面設計提示物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）夕卜立面設計提示 公共建筑平面設計提示：公共

5、建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環境概念設計7、分期開發.分期開發思路.首期開發思路8、分組團開發強度二建筑風格定位1、項邑總體建筑風格及色彩計劃.項目總體建筑風格的構思.建筑色彩計劃2、建鏈體外立面設計提示.商品住宅房外立面設計提示:多層、小高層、高層外立面設計提示不同戶型的別墅外立面設計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示.商業物業建筑風格設計提示三主力戶型選擇1、項目所在區域同類樓盤戶型比較2、項目業態分析及項目戶型配置比例3、主力戶型設計提示.一般住宅套房戶型設計提示.躍式、復式、躍復式戶型設計提示別墅戶型設計提示4、商業物業戶型設計提示.商業瞬平面設計提

6、示.商場樓層平面設計提示.寫字樓平面設計提示四室內空間布局裝修概念提示1、室內空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提小五環境規劃及藝術風格提示1、項目周邊環境調查和分析2、項目總體環境規劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環境利用.項目人文環境的營造3、項目各組團環境概念設計.組團內綠化及園藝設計.組團內共享空間設計.組團內雕塑小品設計提示.組團內椅套造型設計提示.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示4、項目公共建筑外部環境概念設計.項目主入口環境概念設計.項目營銷中心外部環境概念設計.項目會所外部環境概念設計.項目營銷示范中心沿途可營造環境概念設計.針對本項目的其他公共環境概念設計六公共

7、家具概念設計提示1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設.營銷中心大堂管理辦公室2、本項目公共家具概念設計提示七公共裝飾材料選擇指導1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思3、項目營銷示范單位裝修概念設計.客廳敖概念設計.廚房卻概念設計.主人房裝修概念設計兒童房裝修概念設計.客房卻概念設計.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示4、項目營銷中心裝修風格提示5、住宅裝修標準提示.多層、小高層、高層裝修標準提示.躍層、復式、躍復式裝修標準提示.別墅裝修標準提示八燈光設計及背景音樂指導1、項目燈光設計.項目公共建筑外立面燈光設計.項目公共綠化綠地燈光設計.項目道路系統

8、燈光設計.項目室內燈光燈飾設計2、背景音樂指導廣場音樂布置.項目室內背景音樂布置九小區未來生活方式的指導1、項目建筑規劃組團評價2、營造和引導未來生活方式住戶特征描述.社區文化規劃與設計第三章項目質量工期策劃營銷房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流 程之一，因房屋質量、工期延誤等原因,而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有 發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須 樹立的觀念。_建筑材料選用提示1、區域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比2、新型建筑裝飾材讖示3、建筑材料選用提示二施工工藝流程指導1、工麒工規

9、范手冊2、施工工藝特殊流程提示三質量控制1、項目工程招標投標內容提示2、文明施工質量管理內容提示四工期控制1、項目開發進度提示2、施工組織與1五造價控制1、建筑成本預算提示2、建筑流動資金安排提示六安全管理1、項目現場管理方案2、安全施工條例第四章項目形象策劃營銷項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工 形象及其項目視覺形象等。房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。 其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要 突出個性，形象鮮明,便于記憶，便于宣傳,以統一運用于項目形象包裝。其

10、他形象（略）一項目視覺識別系統核心部分1、名稱.項目名.道路名.建筑名.組團名2、標志3、標準色4、標準字體二延展及運用部分-項目用地周邊環境分析1、項目土地性質調查.地理位置地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規劃使用性質.七通一平現狀2、項目用地周邊環境調查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環境污染狀況3、地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀4、周邊市政配套設施調查.購物場所1、工岫境包卻覺.建筑物主體.工地圍墻.主路網及參觀路線.環境綠化2、營銷中心包裝設計.營銷中心室內外

11、展示設計.營銷中心功能分區提示.營銷中心大門橫眉設計.營銷中心形象墻設計.臺面設計展板設計.營銷中心導視牌.銷售人員服裝設計提示.銷售用品系列設計示范單位導視牌.示范單位樣板房說明牌3、公司及物業管理系統包裝設計.辦公功能導視系統設計物業管理導視系統設計第五章項目營銷推廣策劃房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌 劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合,需 要高度的專業化運作。區域市場動態分析1、項目所在地房地產市場總體供求現狀2、項目周邊競爭性樓盤調查.項目概括.市場定位銷售價格銷售政策措施廣告推廣手法.主要媒體

12、應用及投入頻率公關促銷活動.其他特殊賣點和銷售手段3、結論二項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策1、項目主賣點薈萃2、項目強勢、弱勢分析與對策三目標客戶群定位分析1、項目所在地人口總量及地塊分布情況2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況3、項目所在地家庭情況分析.家庭成員結構.家庭收入情況.住房要求、生活習慣4、項目客戶群定位.目標市場：目標市場區域范圍界定市場調查資料匯總、研究目標市場特征描述.目標客戶:目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料四價格定位及策略1、項目單方成本2、項目利潤目標3、可類比項目市場價格4、價格策略.定價方法均價.付款方式和進度.優惠條款.樓層和方位

13、瀚.綜合計價公式5、價格分期策略.內部認購價格入市價格.價格升幅周期.價格升幅比例.價格技術調整.價格變化市場反映及控制.項目價格、銷售額配比表五入市時機規劃1、宏觀經濟運行狀況分析2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析3、入市時機的確定及安排六廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創意表現4、廣告效果監控、評估、修正5、入市前印刷品的設計、制作.購房須知.詳細價格表.銷售控制表樓書.宣傳海報、折頁.認購書.正式合同.交房標準.物業管理內容.物業管理公約七媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇媒體總策略.媒體圈革.媒體創新使用2、軟性新聞

14、主題3、媒介組合4、投放頻率及規模5、費用估算八推廣費用計劃1、現場包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關活動九公關活動策劃和現場包裝十營銷推廣效果的監控、評估、修正1、效果測評形式.進行性測評結論性測評2、實施效果測評的主要J旨標.銷售收入.企業利潤.市場占有率.品牌形象和企業形象第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺,同時,他又是自成一體的的嚴密科學系統。一銷售周期劃分及控制1、銷售策略.營銷思想（全面營銷）：全過程營銷全員營銷.銷售網絡：專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）兼職售樓員.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶.銷售階段

15、:內部認購期蓄勢調整期開盤試銷期銷售擴張期強勢銷售期掃尾清盤期.政策促銷.銷售活動.銷售承諾2、銷售過程模擬.銷售實施：顧客購買心理分析樓房情況介紹簽定認購書客戶檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷售合同執行監控成交情況匯總.銷售合同執行監控：收款催款過程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環節控制客戶檔案客戶回訪與親情培養與物業管理的交接.銷售結束：銷售資料的整理和保管銷售人員的業績評定銷售工作中的處理個案記錄銷售工作總結二各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施三各銷售階段廣告創意設計及發布實施四銷售前資料準備1、批文及銷售資料.批文：公司營業執照商品房銷售許可證.

16、樓宇說明書：項目統一說詞戶型圖與會所平面圖會所內容交樓標準選用建筑材料物管內容.價格體系：價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產權證有關程序及費用入住赫入住收費明細表物業管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.文化教育.醫療衛生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區位影響二區域市場現狀及其趨勢判斷1、宏觀經濟運行狀況.國內生產總值:第一產業數量第二產業數量第三產業數量房地產所占比例及數量.房地產開發景氣指數國家宏觀金融政策:貨幣政策利率.合同文本：預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人住房抵押合同個人住房公積金借

17、款合同個人住房商業性借款合同保險合同公證書2、人員組建.銷售輔導：發展商銷售隊伍A主管銷售副總B銷售部經理C銷售主管或銷售控制D銷售代表E銷售/事務型人員F銷售沛場人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作A專職銷售經理B派員實地參與銷售C項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持.專業銷售公司全國銷售網絡資源調動使用.銷售代理:發展商與專業銷售公司配合A負責營銷的副總B處理法律事務人員C財務人員.專業銷售公司成立項目銷售隊伍A銷售經理（總部派出）B銷售代表C項目經理（職能上述）.專業銷售公司總部銷售

18、管理及支持.專業銷售公司全國銷售網絡資源調動使用3、制定銷售工作進度總表4、銷售控制與銷售進度模擬.銷售控制表.銷售收入預算表5、銷售費用預算表.總費用預算.分項開支:銷售人員招聘費用銷售人員工資銷售提成/銷售輔導顧問費銷售人員服裝費銷售中心運營辦公費用銷售人員差旅費用銷售人員業務費用臨時雇用銷售人員工作費用.邊際費用：銷售優惠打折銷售公關費用6、財務策略.信貸：選擇適當銀行控制貸款規模、周期合理選擇質押資產銀企關系塑造信貸與按揭互動操作.付款盡:多種付款選擇優惠幅度及折頭比例科學化付款方式優缺點分析付款方式引導付款方式變通.按揭：明晰項目按揭資料盡可能擴大年限至30年按揭比例首期款比例科學化

19、及相關策略按揭銀行選擇藝術保險公司及條約公證處及條約按揭各項費用控制.合伙股東：實收資本注入關聯公司操作股東分配換股操作資本運營7、商業合作關系.雙方關系：發展商與策劃商發展商與設計院發展商與承建商發展商與承銷商發展商與廣告商發展商與物業管理商發展商與銀行（融資單位）.三方關系：發展商、策劃商、設計院發展商、策劃商、承銷商發展商、策劃商、廣告商發展商、策劃商、物業管理商發展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關系：發展商、策劃商、其他合作方8、工作協調配合.甲方主要負責人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同 完善能有效工作的組織架構和人員配備分權銷售部門，并明確其責任全員營銷的發動和組織.直接合

20、作人：合同洽談銷售策劃工作對接銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤信息反饋催辦銷售策劃代理費劃撥工成果總結.財務部：了解項目銷售工作進展參與重大營銷活動銷售管理工作，配合催收房款配合銷售部核算價格，參與制定價格策略及時辦理劃撥銷售策劃代理費.工程部：工程進度與銷售進度的匹配嚴把工程質量文明施工。控制現場形象銷售活動的現場配合.物業管理公司：工程驗收與工地形象維護人員形象銷售文件配合銷售賣場的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷售培訓1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、

21、個人收入目標物業詳情:項目規模、定位、設施、買賣條件物業周邊環境、公共設施、交通條件該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況項目特點A項目規劃設計內容及特點,包括景觀、立面、建筑組團、容積率、綠化率等B平面設計內容及特點,包括總戶數、總建筑面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶 型優缺點、深、寬、高等C項目的優劣分析D項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段競爭對手的優劣分析及對策.業務®B培訓課程:國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定房地產基礎術語、建筑常識A術語、常識的理解B建筑識圖C計算戶型面積心理學基礎銀行按揭知識，涉及房地產交易的費

22、用國家、地區的宏觀經濟政策，當地的房地產走勢公司制度、架構和財務制度.銷售技巧:售樓過程中的洽談技巧A如何以問題套答案B詢問客戶的需求、經濟情況、期望等C掌握買家心理D恰當使用電話的方法展銷會場氣氛把握技巧A客戶心理分析B銷售員接待客戶技巧推銷技巧語言技巧身體語言技巧.簽定買賣合同的程序:售樓部簽約程序A辦理按揭及計算B入住程序及費用C合同說明D其他法律文件E所需填寫的各類表格展銷會簽訂合同的技巧和方法A訂金的靈活處理B客戶跟蹤物業管理課程：物業管理的服務內容、收費標準管理規則公共契約.銷售模擬:以實際樓盤為例進行實習，運用所學的全部方法技巧完成一個交易利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程

23、及時講評、總結、必要時再次實習模擬.實地參觀他人展銷現場2、銷售手冊批文：公司營業執照商品房銷售許可證.樓宇說明書：項目統一說詞戶型圖與會所平面圖會所內容交樓標準選用建筑材料物管內容價格體系:價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產權證有關程序及費用入住流程入住收費明細表物業管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人住房抵押合同個人住房公積金借款合同個人住房商業性借款合同保險合同公證書3、客戶管理系統.電話接聽登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談記錄表.銷售日統計表房地產按揭政策.固定資產投資總額：全國及項目所在地其中房地產開發比重.社會

24、消費品零售總額：居民消費價格指數商品住宅價格指數.中國城市房地產協作網絡信息資源利用2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規.項目所在地的居民住宅形態及比重.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃3、項目所在地房地產市場總體供求現狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現6、商品住宅客戶構成及購買實態分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析三SWOT （深層次）分析.銷售周報表.銷售月報表.已成交客戶檔案表.應收歧控制表

25、.保留樓盤控制表4、銷售作業指導書職業素質準則：職業精神職業信條職業特征.銷售堀出知識與技巧:業務的階段性業務的特殊性業務的技巧.項目概括:項目基本情況優勢點祈求阻力點剖析升值潛力空間.銷售部管理架構：職能人員設置與分工待遇六銷售組織與日常管理1、組織與激勵.銷售部組織架構:主管銷售副總銷售部經理銷售主管銷售控制廣告、促銷主管銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）入住辦成員財務人員（配合）.銷售人員基本要求：職業道德、基本素質、禮儀儀表要求專業知識要求心理素質要求服務規范要求A語言規范B來電接聽C顧客來函D來訪接待E顧客回訪F促銷環節G銷售現場接待方式

26、及必備要素.職責說明：銷售部各崗位職務說明書銷售部各崗位工作職責.考核、激勵措施:銷售人員業績考核辦法提成制度銷售業績管理系統A銷售記錄表B客戶到訪記錄表C連續接待記錄D客戶檔案2、工作赫.銷售工作五個方面的內容：制定并實施階段性銷售目標及資金回收目標建立一個鮮明的發展商形象制定并實施合理的價格政策實施規范的銷售操作與管理保證不動產權轉移的法律效力.銷售工作的三個階段：預備階段操作階段完成階段（總結）.銷售部的工作職責（工作流程）:市場調查-目標市場、價格依據批件申辦-面積計算、預售許可資料制作-樓盤價格、合約文件宣傳推廣-廣告策劃、促銷實施銷售操作-簽約履行、樓款回收成交匯總-回款復審、糾紛

27、處理客戶入住-入住通知、管理移交產權轉移-分戶匯總、轉移完成項目總結-業務總結、客戶親情.銷售業務流程（個案）:公司宣傳推廣挖掘潛在客戶銷售代表多次接待，銷售主管支持客戶簽定認購書付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續資料匯總并跟蹤服務，以客戶帶客戶3、規則制度概念提示.合同管理:公司銷售合同管理規劃簽定預定書的必要程序示枷立管理辦法.銷售人員管理制度：考勤辦法值班紀律管理制度客戶接待制度業務水平需求及考核.銷售部職業規范第七章項目服務策劃營銷房地產全程策劃營銷的同時，積極倡導和推介房地產全程物業管理。房地產物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持。-項目銷售過程所需物

28、業管理資料1、樓宇質量保證書2、樓宇使用說明書3、業主公約4、用戶手冊5、樓宇交收流程6、入伙通知書7、入伙手續書8、收樓書9、承諾書10、業主/用戶聯系表11、遺漏工程使用鑰匙授權書12、遺漏工程和水、電、汽表底數記錄表13、裝修手冊和裝修申請表二物業管理內容策劃1、工程、設計、管理的提前介入2、保潔服務3、綠化養護4、安全及交通管理5、三車及場地管理6、設備養護7、房屋及公用設備設施養護8、房屋事務管理9、檔案及數據的管理10、智能化的服務12、多種經營和服務的開通13、與業主的日常溝通14、社區文化服務三物業管理組織及人員架構1、物業公司人力資源的管理,包括招聘、培訓、考核、調配、述職、

29、工資、福利、晉級 等2、物業管理公司應謾循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、權限、隸 屬關系及信息溝通渠道.道守國家有關規定在經營范圍允許下.結合不同的工作重點.把質量責任作為各環節的重點.遵循職責分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則.各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則四物業管理培訓1、在物業交付使用前,培訓內容：.為員工提供公司架構、人員制度及管理職責的了解提供物業管理的理論基礎.物業及物業管理的的概念.建筑物種類及管理.物業管理在國內的發展.業主公約、公共面積及用戶權責.裝修管理.綠化瓣.管理人員的操守及工作態度房屋設備的構成及維修.財務.物業管理法規.人事管理制度.探討

30、一些常見個案2、在物業交付使用后，培訓內容：.現場實際操作.對公司早期工作進行一次鑒定.各部門的管理、工作程序及規章制度五物業管理規章制度1、員工守則2、崗位職責及工作流程4、采購及招標程序5、員工考核標準6、業主委員會章程7、各配套功能管理規定8、文件管理規定9、辦公設備使用制度10、值班管理制度11、消防責任制12、消防管理規定13、對外服務工作辮規定14、裝修工程隊安全責任書15、停車場管理規定16、拊幾動車管理規定17、出租屋及暫住人員管理規定18、進住（租）協議書19、商業網點管理規定六物業管理操作規程1、樓宇本體維護保養規程2、綠化園林養護規程3、消防設施養護及使用規程4、供配電設

31、備維護及保養規程5、機電設備維護保養規程6、動力設備維護保養規程7、停車場、車庫操作規程8、停車場、車庫維護保養規程9、會所設施維護保養及操作規程10、給排水設備維護保養規程11、公共部位保養保潔操作酮呈12、保安設備操作及維護醐呈13、照明系統操作及維護規程14、通風系統操作及維護規程15、管理處內部運作管理規程16、租賃管理工作規程操作及維護規程七物業管理的成本費用1、管理員工支出薪金及福利招聘和培訓.膳食及住宿2、維護及保養.照明及通風系統1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四項目市場定位1、類比競爭樓盤調研.類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結

32、構詳析.項目規劃設計及銷售資料.綜合蹭U2、項目定位.市場定位:區域定位主力客戶群定位功能定位.建筑所定位五項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念.機電設備.動力設備.保安及消防設備.給排水設備 公共設備設施 .園藝綠化.工具及器材.冷暖系統雜項維修3、公共費用.公共電費公共水費排污費.垃圾費.滅蟲4、行政費用.辦公室支出.公關費用.電話通訊費用.差旅費5、保險費6、其他.節日燈飾.審計費用.雜項支出7、管理者酬金8、營業稅9、預留項目維修基金物業管理原則上自員盈虧。八 物業管理IS09002提示1、質量手冊2、程序文件3、工作規程4、質量記錄表格5、行政管理制度6、人力資源管理

33、制度第八章項目二次策劃營銷二次策劃營銷是指發展商已成功地開發一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團， 在社會上已形成一定的知名度和影響力，發展商致力于進一步提升形象和整體競爭力。也可以 說是二次創業。發展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進而促進發展商的可持續經營。一全面策劃營銷1、全過程策劃營銷.項目投資策劃營銷；.項目規劃設計策劃營銷;.項目質量工期策劃營銷;.項目形象策劃營銷；.項目營銷推廣策劃；.項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;.項目服務策劃營銷；.項目二次策劃營銷;2、全員營銷.項目營銷的實現決不只是營銷部門的事情,而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營 銷管理過程.營銷手段的

34、整體性企業對產品的價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合,實現最佳組合以滿足客戶的各 項需求.營銷主體的整體性公司應以營銷部門為核心，各個部門統一以市場為中心，以顧客為導向，參與整個營銷活 動的分析、規劃、執行、和控制，為買家創造最大的價值。二品牌戰略提示1、品牌塑造.了解產業環境，確認自身的強弱點,決定核心競爭力.形成企業長遠的發展目標.擁有一套完整的企業識別系統.全方位推廣企業形象和品牌形象2、品牌維護.品牌管理系統.建立品牌評估系統.持續一致的投資品牌3、品牌提升.持續不斷地深度開發品牌產品.深化品牌內涵不斷強化品牌的正向擴張力三發展商可持續經營戰略提示1、人力資源科學配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進履行職責而不斷培訓員工.創造良好的工作環境.創造能力的激發.績效評估和獎勵機制2、產業