1、地上地下空間綜合開發(fā)利用模式案例十一 中央商務(wù)區(qū)地下空間集成開發(fā)建設(shè)模式摘要：一是秉持集成開發(fā)理念，地上、地下空間一體化規(guī)劃 設(shè)計與整體開發(fā)，實現(xiàn)各類功能復(fù)合利用；二是統(tǒng)籌考慮地上公 共綠地、地下商業(yè)動線設(shè)計和地下空間消防要求，因地制宜地設(shè) 置下沉廣場，實現(xiàn)將自然風(fēng)光水綠引入地下空間；充分利用結(jié)構(gòu) 空腔進行市政管網(wǎng)系統(tǒng)集成化布設(shè)，建立“地面道路一地下環(huán)路 地下車庫三級車行系統(tǒng)，提高地下空間利用強度；三是編制 地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃，出臺地下空間利用管理辦法，探索 地下空間使用權(quán)配置方式。節(jié)地效果：與主要利用地表進行建設(shè)的模式相比，該項目通 過充分利用地表、地下空間實現(xiàn)了節(jié)約用地。（一）項目概

2、況江蘇省南京市江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)地下空間項目，占地面積 約62公頃，最大挖深約48米。地下空間總建筑面積約148萬平 方米，包括地下停車場約55萬平方米，地下配建商業(yè)約24萬平 方米，兩個三線換乘軌道交通站廳及區(qū)間約5萬平方米，綜合管 廊、地下環(huán)路及其他市政設(shè)施約19萬平方米，附屬設(shè)備約45萬 平方米等。項目地下空間正負零以上為新金融中心（區(qū)域共計24 個地塊：商辦用地20塊、文化設(shè)施用地1塊、公共綠地3塊）, 配合地下空間一體化開發(fā)建設(shè)。（二）主要做法及模式特點式取得，用地面積19850平方米（29.8畝），土地用途為公交停 車場。該項目原為普通公交停車場及公交配套辦公用房，用途單 一。隨著

3、經(jīng)濟社會發(fā)展，華林路周邊交通日益發(fā)達，該公交停車 場臨近地鐵出入口，人流密集，原公交停車場已不能滿足日常公 交車調(diào)度、接駁、停靠、維修等多種需求。且周邊區(qū)域地勢低洼， 在臺風(fēng)季易發(fā)內(nèi)澇，上百輛公交車需緊急調(diào)離，亟需改造升級。經(jīng)福州市政府批準，該項目于2017年進行改造，工期歷時 2年。改造后，土地使用功能由單一的公交停車場變?yōu)榧嫒菡{(diào)蓄 池、地下社會停車、公交停車樓等多種功能的綜合性公交車場, 改造后容積率由1.4提升至2.18,開發(fā)模式變?yōu)榈厣系叵戮C合開 發(fā)，停車容量由140輛變?yōu)?50輛。公交場站地上地下空間綜合改造圖（二）主要做法及模式特點地上地下綜合改造。地上部分設(shè)置5層停車樓，樓頂也設(shè)

4、置 為停車場，停車樓可停車250輛，底層設(shè)置公交車維修車間和工 具間等。地下部分共設(shè)置五層，地下一層為社會車輛停車庫，可 停放小汽車200輛及非機動車500輛，地下二至五層為容量約16 萬立方米的調(diào)蓄池。統(tǒng)籌考慮周邊景觀。在場地的中部腹地，利用大面積場地建 設(shè)公交停車樓，避免大體量的停車樓建筑體設(shè)置于路邊，減少對 城市景觀的沖突，也有利于停車樓交通組織。提升社會綜合效益。新建項目充分發(fā)揮土地使用效益的最大 化和最優(yōu)化，利用原公交停車場用地，綜合考慮防澇和公交停車, 在地上設(shè)置公交停車庫、地下設(shè)置調(diào)蓄池，集約化地利用場地空 間，提高土地資源利用效益。項目建成后，澇水可進入調(diào)蓄池, 洪峰過后再抽排

5、入河，16萬立方米的調(diào)蓄容量將使周邊0.46平 方公里區(qū)域的內(nèi)澇防治標準從現(xiàn)狀的20年一遇提高至50年一 遇，貫徹了海綿城市滲、滯、蓄、凈、用、排的建設(shè)理念。公交場站地上地下空間綜合改造圖（三）配套政策該項目通過辦理審批手續(xù)，辦理了項目增容總平面規(guī)劃審批 手續(xù)，重新核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，推動市公交集團公司利 用自有劃撥地進行提升改造。（四）節(jié)地效果項目通過地上地下綜合改造，實現(xiàn)土地利用效益最大化。（五）適用范圍適用于在用地緊張的情況下兼容停車、防澇等公共服務(wù)配套 功能的新建及改造項目，將集約利用土地和城市功能相融合，實 現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益共同提升。案例十四 利用地下空間建設(shè)生態(tài)智能糧食倉模式

6、摘要：在經(jīng)過環(huán)境影響評價和地質(zhì)災(zāi)害危險性評價的基礎(chǔ)上, 一是挖掘地下空間，利用山區(qū)地下洞庫群建設(shè)糧食倉，既不占耕 地，又不破壞地表地貌，節(jié)約地表占地，拓展糧食儲備用地的范 圍；二是優(yōu)化庫區(qū)布局和倉型結(jié)構(gòu)，采用特殊的直墻段倉型結(jié)構(gòu)， 庫容利用率比地表糧庫提高19.7%以上，物流主通道采用隧道方 式建設(shè)，最大限度減少運輸?shù)缆氛嫉兀蝗琼椖恳宰赓U方式獲得 地表荒山的經(jīng)營管理權(quán)，對山體地表進行限制性生態(tài)保護。節(jié)地效果：倉儲庫區(qū)主體全部在山體內(nèi)部，以地下洞庫群方 式建設(shè)，與同規(guī)模地面糧庫相比，主體庫區(qū)可以節(jié)約土地近200 公頃。（一）項目概況該項目位于河北省石家莊市西郊的井隆縣孫莊鄉(xiāng)。規(guī)劃建設(shè) 智能化地

7、下生態(tài)倉儲洞庫46萬平方米（14米高），其中：糧食 32萬平方米、庫容200萬噸，棉花14萬平方米、庫容50萬噸。（二）主要做法及模式特點1 .主要做法一是整體利用山區(qū)地下洞庫群建設(shè)倉儲庫區(qū)、原糧處理中心 和倉儲輔助設(shè)施近60萬平方米，既不占耕地，又不破壞地表地 貌，項目單位支付村集體一定的租金費用，以租賃方式獲得地表 荒山的經(jīng)營管理權(quán)，對山體地表進行限制性生態(tài)保護，庫區(qū)工程 建設(shè)具備了建設(shè)前的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可等手續(xù)，通過了環(huán)境影響 評價，地質(zhì)災(zāi)害危險性評價；二是優(yōu)化庫區(qū)布局和倉型結(jié)構(gòu)，采 用特殊的直墻段倉型結(jié)構(gòu)，庫容利用率比地表糧庫提高19.7%以 ;三是采用隧道方式建設(shè)2千米物流主通道，最

8、大限度減少運 輸?shù)缆氛嫉兀凰氖琼椖拷ㄔO(shè)期間專門投資建設(shè)1.8千米輸送皮帶, 將建設(shè)過程產(chǎn)生的渣土及時外運消化，既節(jié)省了廢渣堆場占地, 又保護了生態(tài)環(huán)境。2 .模式特點把地下洞庫開發(fā)利用作為項目建設(shè)的方式，實現(xiàn)了 “四個結(jié) 合和“兩個轉(zhuǎn)變：“四個結(jié)合”：一是節(jié)地與文化結(jié)合。在節(jié)地的同時，繼承 了隋唐時期“含嘉倉地下儲糧的歷史傳統(tǒng)文化。二是節(jié)地與生 態(tài)結(jié)合。本案將地下洞庫恒溫恒濕的自然生態(tài)特點用于糧食、棉 花等對溫濕度有較高要求的專業(yè)溫控型倉儲，實現(xiàn)了節(jié)地與生態(tài) 利用的有機結(jié)合。三是節(jié)地與節(jié)能結(jié)合。地下洞庫保溫密閉效果 較好，與地上糧庫相比噸糧節(jié)電18.5千瓦時，節(jié)能效果明顯，在 碳達峰、碳中和的

9、大背景下更顯寶貴。四是節(jié)地與節(jié)費結(jié)合。本 項目每年可為國家節(jié)約糧食輪換費用上億元，比傳統(tǒng)地表建設(shè)項 目節(jié)約管理、維護、運行成本50%以上。“兩個轉(zhuǎn)變，：一是在地下空間開發(fā)的區(qū)域區(qū)位上，由注重 城市地下空間開發(fā)利用實現(xiàn)向郊外、近郊、淺山區(qū)地下空間開發(fā) 利用的轉(zhuǎn)變，進一步提升了地下空間開發(fā)利用的視野和內(nèi)涵；二 是在地下空間的利用性質(zhì)方向上，由單純?nèi)朔拦こ獭⑸虡I(yè)設(shè)施向 專業(yè)倉儲工程、產(chǎn)業(yè)工程全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)利用的轉(zhuǎn)變。（三）配套政策一是關(guān)于推進土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見（國土資發(fā)2014） 119號）規(guī)定“制定地上地下空間開發(fā)利用管理規(guī)范， 統(tǒng)籌地上地下空間開發(fā)，推進建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合 利用

10、，提高空間利用效率二是關(guān)于加強城市地質(zhì)工作的指 導(dǎo)意見（國土資發(fā)2017） 104號）規(guī)定“實行地下空間資源開 發(fā)利用激勵政策，鼓勵工業(yè)、倉儲、商業(yè)等經(jīng)營性項目合理開發(fā) 利用地下空間。”（四）節(jié)地效果項目的辦公、科研設(shè)施用地1.06公頃，在山坡地（洞口）外， 采用招拍掛方式取得；倉儲庫區(qū)主體全部在山體內(nèi)部，以地下洞 庫群方式建設(shè)。與同規(guī)模地面糧庫相比，主體庫區(qū)可以節(jié)約土地 近200公頃，運輸主通道以隧道方式建設(shè)可節(jié)省土地1.8公頃， 辦公、生活設(shè)施利用荒山山坡建設(shè)可以節(jié)約土地2公頃；建設(shè)過 程免建廢渣堆場可以減少臨時用地3.3公頃。（五）適用范圍地下洞庫特別是近郊淺山區(qū)的地下洞庫，通過地質(zhì)等評

11、估的, 不僅是儲存糧食、棉花的最理想場所，也是冷鏈包括乳制品、飲 料、酒類、藥品等溫控型倉儲的理想場所；不僅可以儲存生活資 料，還可以儲存天然氣、原油、成油品、應(yīng)急物資、危化品等；不僅可以用于倉庫倉儲，還可以用以恒溫恒濕的高等級地下廠房、 污水處理、廢物處置，垃圾處理等產(chǎn)業(yè)工程的建設(shè)，具備節(jié)約土 地、節(jié)能、環(huán)保、節(jié)省運營成本和環(huán)境設(shè)施投資的優(yōu)點。項目規(guī)劃鳥瞰圖中勘天下糧倉地下洞庫總體規(guī)劃布置圖項目總體規(guī)劃布置圖案例十五學(xué)校體育場立體建設(shè)模式摘要：一是項目設(shè)計依山勢展開，采用地上地下“一體化” 開發(fā)模式，形成了 “靜-動-靜”依地起伏連接整個校園，小學(xué)教 學(xué)生活區(qū)、運動區(qū)和進修學(xué)校教生活區(qū)合理劃

12、分，運用草地與硬 地交錯布置的景觀帶自然形成了公共空間，實現(xiàn)與周邊生態(tài)環(huán)境 融為一體的景觀效果；二是由傳統(tǒng)教學(xué)的體育場“平鋪式設(shè)計 建設(shè)改為“立體式”設(shè)計建設(shè)，從上到下分別布置塑膠跑道、籃 球場、足球場、乒乓球場，實現(xiàn)“一地四用、多層開發(fā)。節(jié)地效果：“平鋪式改為“立體式涉及建設(shè)，顯著減少體 育場建筑占地。(一) 基本情況重慶市梁平區(qū)是典型的山地城市，地形地貌起伏不平、空間 緊湊。泰和路小學(xué)項目位于梁平區(qū)泰和路段，東側(cè)毗鄰泰和路公 園，項目占地約42畝，項目區(qū)原為淺丘、高差約20米。為綜 合利用土地，該項目設(shè)計時實行多層次、多功能分區(qū)，教學(xué)生活 區(qū)、運動區(qū)依山而建，整合校園有機融入東側(cè)泰和路公園

13、。(-)主要做法及模式特點1. 主要做法該項目在設(shè)計時依山勢展開，采用地上地下“一體化開發(fā) 模式，形成了 “靜動靜”依地起伏連接整個校園。小學(xué)教學(xué)生 活區(qū)、運動區(qū)和進修學(xué)校教生活區(qū)合理劃分，運用草地與硬地交 錯布置的景觀帶自然形成了公共空間，與東側(cè)泰和路公園融為一 體。合理結(jié)合陡峭地勢地形，將傳統(tǒng)教學(xué)的體育場由“平鋪式” 設(shè)計建設(shè)改為“立體式設(shè)計建設(shè)，從上到下分別布置塑膠跑道、 籃球場、足球場、乒乓球場，實現(xiàn)“一地四用、多層開發(fā)。2 .模式特點該校體育場采用立體式設(shè)計建設(shè)：一是土地節(jié)約，綜合利用 立體空間，建筑占地較少，降低建造成本；二是空間集約，將學(xué) 校所需的運動設(shè)施集中，室內(nèi)運動場所及設(shè)施

14、保管場所布置在跑 道下方空間，利用最小空間實現(xiàn)最大功能空間；三是生態(tài)效益佳， 依山勢建設(shè)避免大填大挖，建成后與周邊生態(tài)環(huán)境融為一體，也 減少了滑坡泥石流等地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險。（三）節(jié)地效果該項目總建筑面積約2.6萬平方米，其中體育場建筑面積 0.36萬平方米，體育場占地僅0.14萬平方米，較“平鋪式”建設(shè) 節(jié)約用地近0.22萬平方米。（四）適用范圍可適用于山地城市的學(xué)校，利用地形優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計建設(shè)。泰和路小學(xué)全景圖泰和路小學(xué)側(cè)面圖1 .主要做法通過地上、地下一體化的規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)施工實現(xiàn)各類功能 的復(fù)合利用。一是進行地上、地下一體化的規(guī)劃體系編制及城市 設(shè)計，將地下空間專項規(guī)劃納入國土空間規(guī)劃體系，并

15、進行地塊 深化圖則設(shè)計；二是地上、地下土地供應(yīng)時，明確各自土地使用 權(quán)范圍及樁基部分施工銜接方式，實現(xiàn)不同權(quán)利人間的一體化施 工建設(shè)，在先行公開出讓的地上部分使用權(quán)出讓合同中約定塔樓 投影部分地下結(jié)構(gòu)及樁基部分由受讓人負責(zé)建設(shè)，建成后移交江 北新區(qū)管委會等。最大程度復(fù)合利用，通過提高開發(fā)利用強度實現(xiàn)節(jié)約集約用 地。一是統(tǒng)籌考慮地上公共綠地、地下商業(yè)動線設(shè)計和地下空間 消防要求，因地制宜地設(shè)置下沉廣場，使用鏡面反射等方式實現(xiàn) 將自然風(fēng)光水綠引入地下空間；二是充分利用結(jié)構(gòu)空腔進行市政 管網(wǎng)系統(tǒng)集成化布設(shè)，并利用空腔創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計江水源供能系統(tǒng)、 真空垃圾管道系統(tǒng)等；三是建立“地面道路一地下環(huán)路一地下

16、車 庫”三級車行系統(tǒng)，在實現(xiàn)地下空間區(qū)域內(nèi)外快速交通轉(zhuǎn)換的同 時，釋放地面道路空間資源。2 .模式特點一是平面維度上的地下空間一體化集成。將CBD小街區(qū)密 路網(wǎng)地塊紅線及市政道路紅線下方的地下空間進行一體化規(guī)劃 設(shè)計，多種功能復(fù)合利用。二是豎向維度上的地上地下一體化集 成。將地上地下整體規(guī)劃設(shè)計，將地上建筑方案作為地塊（地上 部分）帶方案掛牌的重要依據(jù)，確保地上競得人按一體化規(guī)劃設(shè) 計方案實施；在出讓合同中約定土地使用權(quán)范圍及樁基部分施工 銜接方式，實現(xiàn)地上地下不同權(quán)利人之間一體化施工建設(shè)。三是 要素維度上的城市功能一體化集成。地塊內(nèi)集合了城市商業(yè)、公 共社交、綜合交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施和企業(yè)服務(wù)

17、等功能，建立了 “地 面道路一地下環(huán)路一地下車庫”三級車行系統(tǒng)。（三）配套政策1 .編制地下空間專項規(guī)劃，納入國土空間規(guī)劃體系。江北新 區(qū)組織編制了南京江北新區(qū)中心區(qū)地下空間規(guī)劃，將中心區(qū) 地下空間規(guī)劃納入江北新區(qū)國土空間規(guī)劃體系，將規(guī)劃內(nèi)容納入 控制性詳細規(guī)劃控制要素中并進行地上地下一體化深化圖則設(shè) 計，為中心區(qū)地下空間項目規(guī)劃條件出具及規(guī)劃總平面布局審定 等提供了依據(jù)。2. 出臺地下空間及復(fù)合利用管理辦法。南京市出臺南京市 城市地下空間開發(fā)利用管理辦法（南京市人民政府令第323號）, 規(guī)范城市地下空間規(guī)劃、用地、建設(shè)、登記、使用等開發(fā)利用管 理活動。南京市江北新區(qū)出臺南京市江北新區(qū)土地復(fù)合

18、利用實 施辦法（試行），規(guī)定土地復(fù)合利用的規(guī)劃審批、地價評估、出 讓年限和不動產(chǎn)登記等。3. 探索營利與非營利性質(zhì)高度復(fù)合的地下空間使用權(quán)配置 方式。南京市江北新區(qū)土地復(fù)合利用實施辦法（試行）規(guī)定主 導(dǎo)用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié) 議方式供地，涉及公益性用地部分的按照劃撥用地管理。（四）節(jié)地效果與傳統(tǒng)的主要利用地表進行開發(fā)建設(shè)相比，本項目新增總建 設(shè)用地面積約74.8萬平方米，其中，地上部分面積約12.55萬平方米，地下部分面積約62.25萬平方米。（五）適用范圍主要適用于大型、特大型城市中央商務(wù)區(qū)的地上地下空間統(tǒng) 一規(guī)劃、地上地下一體化、站城一體化和集成開發(fā)建設(shè)。南

19、京市江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)地下空間項目剖面圖南京市江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)地下空間效果圖案例十二舊城區(qū)地上地下空間立體改造開發(fā)模式摘要：該項目主要是通過地上地下空間立體開發(fā)和改造方式 進行舊城區(qū)改造。一是采用立體開發(fā)節(jié)地模式，地上建設(shè)高層建 筑，地下分層布局，增加了土地開發(fā)利用強度；二是通過規(guī)劃地 下社會停車場和地下商業(yè)步行系統(tǒng)，滿足社會對公共服務(wù)設(shè)施的 需求。節(jié)地效果：改造后，商業(yè)性公共設(shè)施用地容積率提升到4.4, 居住用地容積率提升到2.6,實現(xiàn)了空間資源的有效整合和土地 的節(jié)約集約利用。（一）項目概況天津市新八大里位于天津市河西區(qū)黑牛城道兩側(cè)地區(qū)，總用 地面積273公頃。其中工業(yè)面積131公頃，占

20、比48%o有30多 家工業(yè)企業(yè)，現(xiàn)已大部分外遷，現(xiàn)狀保留部分住宅。原天津市土 地整理中心（現(xiàn)天津市土地利用中心）對新八大里地塊的工業(yè)用 地進行收儲，自然資源主管部門對收儲土地進行招拍掛公開出讓, 中海、中冶、天房、天地源、格調(diào)、北大資源在內(nèi)的6家企業(yè)（包 含央企、國企和私企）拍得并進行整體開發(fā)，現(xiàn)已完成全部開發(fā) 活動。新八大里總建筑面積254萬濘，其中辦公建筑面積48萬 m2,占19%；商業(yè)建筑面積33萬nf,占13%；居住建筑面積112 萬仃，占44%；公寓建筑面積53萬廿，占20%；教育建筑面積 5萬nf,占1.5%；文化建筑4萬nf,占1.5%o（二）主要做法及模式特點1 .主要做法采用

21、立體開發(fā)節(jié)地模式。一是地上建設(shè)高層建筑，布置連續(xù) 街墻，形成梯次遞增的天際線。采用窄路密網(wǎng)模式，緩解交通擁 堵問題。二是在地區(qū)整體規(guī)劃初期就開展了地下空間專項規(guī)劃編 制工作，統(tǒng)籌考慮地下空間布局，根據(jù)各地塊地上開挖強度，預(yù) 測其需挖地下深度用以確定地下空間層數(shù)，按照分層布局的模式 確定地下空間用途，并將軌道交通、人行通道和公共設(shè)施按照其 地下空間深度布置在其適宜的位置。除此之外，還將地塊間道路 地下空間進行充分利用，采用整體聯(lián)通的布局模式，分別采用地 下通道和全部開挖的模式統(tǒng)籌布置地下車庫、商業(yè)和下沉廣場, 提高土地利用效率。項目整體規(guī)劃了 2處地下社會停車場，解決了 230個社會停 車需求。

22、同時，結(jié)合地鐵站點位置規(guī)劃地下商業(yè)步行系統(tǒng)和跨越 黑牛城道的地下通道，解決了南北連通問題的同時，解決居民地 鐵換乘需求。地下空間開發(fā)以“里為單位，在各單元內(nèi)部跨路 整體開挖，地下空間共三層，合計113萬nf,合計地下停車位達 22719個。結(jié)合院落底商沿街布置生活配套服務(wù)設(shè)施，包含：高 級中學(xué)、初級中學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)文化活動中心和老 年人服務(wù)中心等。地下空間采用結(jié)建的方式，由本地塊開發(fā)企業(yè) 進行同步建設(shè)，提高了利用率與使用效率。2 .模式特點一是通過提高地面土地利用的集約率和緊湊度，優(yōu)化用地結(jié) 構(gòu)，合理布局用地。二是提升土地利用強度和土地功能的適度混 合，提高公共建筑和基礎(chǔ)設(shè)施項目共享度，節(jié)約用地空間。（三）配套政策天津市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于促進土地 節(jié)約集約利用實施意見的通知（津政辦發(fā)2014） 78號）規(guī)定 “軌道交通項目使用地面以下空間的，不受其上方土地使用權(quán)屬 的限制。軌道交通項目涉及安全、環(huán)境保護、文物保護、社會穩(wěn) 定等其他行業(yè)管理內(nèi)容的，項目實施單位嚴格按照行業(yè)主管部門 的有關(guān)規(guī)定和要求做好落實/“鼓勵經(jīng)營性項目合理開發(fā)利用城 市地上和地下空間。對利用地下空間建設(shè)的