1、房產估價技術報告創作：歐陽學時間：2021.03. 03一、估價方法選用（一）、對房產評估選用的方法估價人員認真分析了所學握的資料并進行了實地查 看，根據估價對象的特點和實際情況，因此采用了如下方 法進行評估：1、本次估價的估價目的是對房產進行抵押價值的估 價，根據估價人員掌握的資料，估價人員考慮估價對象作 為住宅的實際情況，所以選用市場法作為笫一種估價方 法。市場法：市場法是將估價對象與在估價時點有過交易 的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作 適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的 方法。2、估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象 進行實地查看后，根據估價對象的

2、特點及實際情況，遵照 國家標準房地產估價規范，經過反復研究，選取收益 法作為本次評估的第二種方法。收益法是預計估價對象未 來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點 后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方 法。3、對上述兩種方法所得結果進行綜合，對兩種方法 的估價結果進行算術平均，確定最終的估價結果。二、估價測算過程（一）市場法分析測算過程1、比較案例選取估價人員在廣泛搜集房產交易案例的基礎上，逍循替 代性原則，選取與估價對象相近地段、相同用途、交易情 況類似，處于同一供求圈的交易實例 A、B、C 作為比較 實例，求取估價對象房產比準價格。（具體情況見表一）比渝th、估價對象

3、ABC座落溫泉花園溫泉花園溫泉花園溫泉花園地段等級一級一級一級級用途住宅住宅住宅住宅結構混合混合混合混合交易情況止常正常正常交易時間近期近期近期交易單價3455342534452、編制比較因素指數表表二比較因素待估房產案例1案例2案例3交易價格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100100100100地址100100100100交易時間100100100100房產用途10()100100100區域因素產業聚集規模，商業 繁華程度100100100100基礎設施，公共設施 完善程度100100100100交通便捷程度100100100100IX 例 案2 例 案3 例

4、案553425345443途 用 產 房區域因素個別E素量 質 程 工層 樓553425345443自然條件狀況100100100100環境質量、周圍景觀100100100100城市規劃限制100100100100臨街狀況、地勢100100100100建筑物折舊程度10()102100101面積1001009899裝修悄況100100100101設施設備100100100100平面布置10010199101工程質量100100100100建筑結構100100100100樓層100991()11003、編制比較因素修正系數表個別因素取平均值，得估價對象一層房產平均比準單價：(3455+3425+

5、3445) /3=3442 (元/n?)2、采用收益法測算估價對象價格(1)求取年有效毛收入根據目前安新縣同類房產市場狀況并結合估價對象具 體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每 年按360天計；空宣期按10天、空宣率按5%計。確定其 年有效毛收入。(2) 求取年運營費用a、管理費按照同類物業一般水平以年毛收入的3%計算：b、維修費按市場一般慣例取童宣價的0.5%c、保險費按市場一般慣例為童宣價的0.5%。d、稅費出租房稅費：房產稅按年租金收入的12%征收；營業 稅按租金收入的5%征收；城市理設維護稅按營業稅的1% 征收；教育費附加按營業稅的 4%征收； 其他稅率為 0.75

6、%;綜合稅費率為年租金收入的18%o年運營費用=a+b+c+d(3) 求取年凈收益年凈收益=有效毛收入-年運營費用童置價的確定：童宣價格參考安新縣近期同類工程造價并結合估價對 象的結構、裝修、設備、設施綜合確定估價對象的童置價 格為2000元/irf。(4) 收益法求取估價對象房產價格評估對象恣筑物建成于 2002年，鋼混構建筑物耐用年 限剩65年,故其剩余經濟壽命按65年計算。資本化率取 7% （以近期的一年期定期存款利率作為安 全利率，加上一定的風險調值系數后綜合確定），根據公 式：式中：V有限年期房產價格；a未來笫一年純收益；r資本化率，此處取7%;g租金增長率，取2%11估價對象剩余房

7、產使用權年限。此公式的假設前提是：收益年限為有限年n;凈收益未來笫一年為a,此后按數額 g逐年遞增；資本化率為r, r不等于零。評估測算表測算數據計算公式1建筑面積185.602爪位租金（元/平方米. 年）302.540. 75*30*123重宜價格2000.004年租金56152.171*25空宜期0.976可出租率0.957有效毛收入51862.76P2*5*68管理費用1555.887*3%3%9維修費1856.00"3*0.5%0.50%10保險費185.60l*3*0.5%o0.05%11綜合稅費9335.307*18%18%12稅費小計12932.788+9+10+11+1213凈收益（A）38929.9814還原率（Y）0.0715剩余年限（n）65.0016房地產價格（V）743895.66V= ( A/Y ) 1-1/(1+Y) n713S95. 6617土地價格400S. 0618房產價格743895.66400S.0585113、估價結果評估人員根據估價目的，本著公平、公正、客觀的原 則，按照評估工作程序，運用科學合理的評估方法，并在 認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳 細考慮了影響房產價格的各項因素，根據保定市同類房產 的房價水平及評估人員的估價經驗綜合，認為將兩種方法測