1、2011年4月無錫商業市場調研報告過去的2010年，無錫全年GDP產值達到5758億元，連續5年穩健增長。同時在長三角地區城市排行榜中，無錫的GDP值位列第三。積極穩健的經濟環境、工商城市的政策支持和雄厚的經濟現實為無錫的商業發展提供了良好的環境土壤和濃郁的投資氛圍，2010年，無錫商業發展迅猛，無錫東區的哥倫布廣場、無錫新區的新之城廣場與寶龍廣場、無錫北區的明發商業廣場、無錫西區的萬達廣場、無錫市中心紅豆國際廣場項目的輝煌銷售與成功的商鋪招商完成，以及定位高端檔次的太湖廣場商圈的燕莎百貨與市中心核心區域的恒隆廣場的在建項目，讓無錫的商業規模進入史前的全盛階段。同時，自2009年開始，無錫的商

2、業供銷關系進入了供不應求的階段。以下，主要通過對無錫各不同區域下的購物中心，城市綜合體的商業業態、最近階段的商鋪租金或銷售均價、物業環境進行分析，以期對我司無錫蘇寧廣場項目的后期工作有所協助。一、無錫經濟數據分析。1、無錫歷年國民生產總值走勢無錫連續5年的GDP數據:2006年為3300億元,2007年為3858億元;2008年為4419億元,2009年為4992億元,2010年為5758億元。2006年到2010年無錫年GDP呈現逐年上升的趨勢，良好的經濟大環境為房地產行業的快速、健康的發展提供了穩定的保障。幾年來GDP逐年上升的比例較穩定，體現出市場穩定發展的大趨勢。房地產作為中國經濟體系

3、中一個重要的環節，每年所創造的價值都有大幅度上升，是中國GDP的重要組成部分。那么，它對于大環境的變化也是非常敏感的，整體經濟體系的良好走勢決定了房地產市場節節高升的必然現象。2、長三角各城市主要經濟指標比較分析長三角各城市2010年GDP數據:蘇州9277億元，杭州5946億元，無錫5758億元，南京5100億元，南通3400億元，常州2930億元。2010年，無錫GDP在長三角各大城市中位列第三。蘇州以其特有的人文、地理、歷史價值和高速發展的二三產業，穩居長三角地區GDP龍頭地位。無錫作為蘇州鄰里城市，GDP與蘇州相比差距較大，相比之下體現了無錫總體經濟的落后與不成熟。房地產市場作為經濟體

4、系重要組成部分，也表現出同樣的產出水平。無錫房地產市場相比蘇州而言，競爭力稍顯弱勢，但是在無錫的整體經濟環境中，房地產的發展速度已經超過了大體系的發展速度。二、無錫商圈調研：(一)、無錫市中心商圈：市中心的商業主要是解放路環線以內的商業區域，以中山路與人民中路為核心，其商業條件成熟，商業氛圍濃厚，集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性商業屬性。該區域內的主要商場、購物廣場和商業街如下：無錫八佰伴、商業大廈、三陽百盛、大洋百貨、遠東百貨、崇安寺、中山路、人民路。1、八佰伴：(1)概括:幾度易主，現主人為香港華帝國際企業集團，商場定位高端。營業面積7萬平米。定位無錫高端百貨商場，憑借高端的定位、眾多

5、國際品牌的加盟，獲得了無錫消費者的青睞。同時還引進國際先進的商場設計風格與理念，動線寬敞、視覺明亮，整體采用回廊設計，在商場主入口和電梯處分別設置指示牌。營造了現代風格和精致氛圍。(2)業態介紹：商業大廈引進商家將近700余家，以服裝為主，其中男裝、女裝、童裝和運動系列所占比例將近55%左右；其次是電器類產品占到18%左右；其余如名表、金銀首飾等均為國際國內一線品牌。業態分布：八佰伴共七層，第一層經營名貴鐘表、國際精品男裝與化妝品。第二層經營精品女裝、鐘表、黃金珠寶，第三層經營時尚女裝、文胸、女鞋，第四層經營精品紳士男裝、男包箱、男士配飾，第五層經營運動休閑服飾、少淑裝以及團購中心設立此層，第

6、六層經營家具、玩具與辦公用品，第七層美食、精品超市、美容與家電、手機數碼，煙酒藥品滋補均在此層。2、商業大廈:(1)概括：歷時三年改造，2008年9月商業大廈華麗轉身，整體采用回廊設計，在商場主入口和電梯處分別設置指示牌，動線寬敞明亮，整體檔次由原先的中低端提升至高端。分AB幢，營業面積8萬平米，A幢定位精品百貨，B幢為大眾百貨。商業大廈深受無錫消費者的歡迎，客流量很大。(2)業態介紹：八百伴共進駐商家約500家左右，整體業態以服裝類為主，其中男裝、女裝、童裝等，占到60%以上，其次是運動系列產品，占到11%。國際國內知名品牌占到20%左右；其余如化妝品、金銀首飾等均為國際國內一線品牌。業態分

7、布：A負一層：食品、煙酒滋補品、屈臣氏、眼鏡、電子辭典、文具名筆、學生用品、樂器音像制品。A1:化妝品、鞋苑、黃金珠寶、名表廊，A2-A3:衣都女裝，A4:衣都男裝，A5:運動新城，A6:時尚家飾館A7:東方電器/宏圖三胞。B負一層：珠寶玉器、鐘表，B1:名表、金銀首飾，B2:男鞋、箱包，B3:女鞋、女包，B4:與A4連體，經營衣都男裝，B5:與A4連體，經營運動新城。B6:與A6連體，經營兒童天地、一茶一坐茶吧、大世界影城影院、寶寶貝貝兒童攝影。B7:大世界影城。無錫八佰伴和商業大廈通過不斷的革新改進，稱為無錫高端的百貨商場，鎖住了大量顧客，在無錫市場占有較高市場份額。3、三陽百盛廣場：(1

8、)概括：為無錫的中高檔次百貨商場，營業面積2.8萬平米，主要針對年輕時尚白領一族的消費者。比起商業大廈和八佰伴，檔次較低，設計方面主動線沒有前者寬敞，同時在電梯處的指示牌引導方面，也不是全面。(2)經營業態：第一層：化妝品。第二層：女裝女鞋女包眼鏡。第三層：少淑裝。第四層：男裝男鞋和箱包。第五層：遠動休閑類。第六層：兒童產品，家用產品。第七層：家居產品，數碼電子。第八層設立會員中心。無錫市場中較受年輕時尚白領一族的歡迎，在無錫市場擁有一定份額。4、大洋百貨:(1)概括：中檔次的百貨商場，主要針對年輕時尚白領階層的消費者，商場營業面積2.2萬平米，位于無錫市最核心區域中山路和人民路交接處，且坐落

9、無錫人流量最旺盛的崇安寺商業街內，但是該商場引進品牌中低端，商場設計較老，主動線不寬敞，且服裝區布置較為凌亂，嚴重影響該商場的品牌推廣。其銷售業績也比鄰近的三陽百盛和商業大廈差了一大截。(2)經營業態：第一層：女鞋女包折扣區。第二層：少女裝，女包，化妝品。第三層：淑女服飾、中式服飾。第四層：運動品牌。第五層：流行服飾，男配飾，箱包。青少年裝和童裝。第六層：紳士男裝，美容。大洋百貨雖占盡地利之便，卻內部布置凌亂，其市場份額遠遠落后于近鄰商業大廈和三陽百盛。5、英武百貨：(1)概括：2010年新開的一家定位中高端的百貨商場，采用英國風格布置，動線寬敞、視覺明亮，整體采用回廊設計，在商場主入口和電梯

10、處分別設置指示牌。營造了現代風格和精致氛圍。(2)經營業態：第一層：女鞋，鐘表，眼鏡，名表珠寶，名品配飾。第二層：少女裝第三層：淑女裝。第四層：商務男士，男女休閑。第五層：運動，運動器材。2010年剛剛開業，市場反響度一般。6、保利廣場：(1)概括：保利廣場共經歷了三次轉型，到目前憑借家樂福超市為其帶來一定的人氣，整體商業檔次中等偏上，其中以服裝和餐飲為主，分別占28.5%、13.8%,其次是飾品和兒童用品。保利廣場整體規劃稍顯混亂，內部人流動線規劃過于復雜，各個商業群體直接相互連接，造成岔口過多，消費者在內部穿梭很容易“迷路”。后期商業運營不是很理想，造成現在無法與中山路商圈抗衡。導視牌引導

11、方面，雖然在多處設谿導視系統，但由于項目整體規劃過于混亂，不統一，缺乏整體感，導視系統實際幫助效果一般。(2)商鋪情況：租金地下：統一營運。1層：7-8元/平米/天，4-5年后遞增18%,對進駐品牌有監督，不得轉讓。2層：6-7元/平米/天，大多是提成租約形式。3層：4-5元/平米/天。7、紅豆國際廣場：業態：(1)遠東百貨：概括遠東百貨為臺灣著名的百貨品牌，是無錫中高端的商場。引進國際先進的商場設計風格與理念。主動線兩處用花草綠色植物布置，讓購物環境充滿愉悅。動線寬敞、視覺明亮，整體采用回廊設計，在商場主入口和電梯處分別設置指示牌。營造了現代風格和精致氛圍。經營業態：負一層：煙酒、藥品滋補，

12、精品超市。第一層：化妝品，女鞋，女包。第二層:淑女裝，高級淑女裝。第三層：少女，少淑女裝，雜貨，SPA美容，名品飾品。第四層：精品男士，配件，箱包。第五層：家用電器，數碼，童裝，孕婦裝，貴賓區。第六層：主題餐廳，美食區。與民生銀行信用卡組成戰略合作，2009年底開業，顧客接受度仍不是很高。(2)酒店公寓：紅豆國際廣場酒店式公寓面積段分布較廣，從最小的57平米到最大的143平米，選擇面廣；層高3.3,得房率61.8%,酒店公寓共467套(總量3.74萬平米)，主力戶型：52-68平米。銷售均價：26000元/m2。(3)辦公寫字樓：總套數260套，銷售價格：19000元/平米。(4)物業費用：物

13、業公司為上海世邦魏理仕物業顧問有限公司，酒店公寓為：5.5元/平米/月。辦公寫字樓為：18元/平米/月。8、崇安寺商業街：(1)概括：崇安寺，作為無錫商業文化的源點和中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀并稱四大商市。長期鼎盛的人氣使崇安寺成為無錫雅俗共賞、富有特色的休閑集市場所。崇安寺作為市中心黃金地段的商圈商鋪，它給城區商業購物活動添加了地方特色，適應了消費多元化的需求，商業區每天的客流量都在10萬人次以上，成為市中心人氣度最高的特色商業街。(2)業態：崇安寺商業以中檔特色小型商業為主，其中服裝、餐飲所占比例較大，分別達到27.3%、19.7%;其次是手工飾品(均為10-15itf小鋪

14、)，占到15.8%。(3)商鋪租金：1樓：25-30元/平米/天。2樓：15-25元/平米/天。地下：入口處：15-25元/平米/天，其余位置8-10元/平米/天。雅俗共賞的市民商業文化，針對的是游客及普通的消費者。9、中山路租金：中山路全長2100米，寬40米，店鋪約790家。租金為25-35元/平米。(二)、無錫東區商圈：(1)概括：哥倫布廣場體閑購物公園是無錫首個濱水風情的集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等于一體的、國際化、一站式休閑消費中心。總建筑面積20萬平米，其中一期建筑面積12.8萬平米，由美洲海洋風情“一站式”休閑購物公園(約6萬平米)、無限LOFT創意中心(約2萬平米)、海頓國

15、際公寓(約2.7萬平米)三大功能板塊組成。哥倫布廣場以“大賣場、大餐飲、大家居、大娛樂”的業態組合原則，依托崇安新城商圈固有商業優勢，規劃了國際大超市、濱水風情美食街、家居數碼街區、兒童游樂天地、時尚流行街區、休閑娛樂會所等多個主題業態(2)商鋪情況：售價為：1樓均價60000/02,2樓均價30000元/m2。租金為：樓6元/平米/天，2樓為3-4元/平米/天。物業費：免物業費(3)公寓售價：1.1萬元/m2物業費2.9元/平米/月。(三)、無錫東南新區商圈：1、新之城廣場：(1)概括：位于無錫新區商貿商務功能核心區域，占地6萬平米，總建筑面積23萬平米，整個項目分為A/B/C三區。(2)商

16、業業態：A區規劃為零售、超市、餐飲、健身會所、家電中心和社區商務等，B區位高端百貨、休閑娛樂、文化教育、餐飲、專業店(運動、兒童樂園、兒童用品購物中心)等，C區規劃為精品酒店、國際影城、高端餐飲、家居生活館、美容SPAKTV等。通過購物和休閑2條人流動線，將三個區貫穿起來。目前進駐的商家主要為樂購超市、金錢豹國際餐飲、嘉禾影院、屈臣氏等，目前計劃引進高端百貨和精品酒店。(3)商鋪租金情況：1樓：5元/平米/天2樓：4元/平米/天3樓：2-3元/平米/天物業費：16元/平米/月2、寶龍廣場：(1)概括：位于無錫新區中央商務區，建筑面積達28萬平米，集購物、娛樂休閑、文化美食、運動、國際公寓為一體

17、的商業中心。物業類型：商鋪、公寓，占地面積7.7萬平米，樓層情況：共A/B/C/D四幢，每幢1-4F為商鋪。(2)主要業態情況:國際公寓：層高：毛坯房3米。精裝修為3.8米。公寓總套數：1722套。面積區間：38-78平米，主力面積38-47平米。銷售價格毛坯：8500元/m2,精裝12000元/m2。物業公司：無錫寶龍商業物業管理有限公司。物業費：2元/平米/月商鋪租金情況：1樓：4-4.5元/平米/月2樓：3元/平米/月3樓：2元/平米/月商鋪物業費：18元/平米/月百貨商場：百盛商場。大賣場超市：家樂福超市。影院：中影國際影城。休閑娛樂：繽紛五洲娛樂會所、立新歡樂天地。(四)、無錫南區商

18、圈：無錫南區商圈主要以茂業百貨為代表。(1)概括：整個項目占地面積5萬平米，規劃建筑面積45萬平米，其中購物中心20萬平米，寫字樓7萬平米，五星級酒店4萬平米，高級商務公寓14萬平米，集辦公、購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體。擁有3000多個停車位。(2)經營業態：負一層：茂業百福超市、餐飲。一層-璀璨時尚館：珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋。二層一都會名媛館：精品女裝、女性配飾、女士皮具。三層一窈窕淑女館：淑女裝、女士內衣。四層一青春少女館：少淑女裝，女性配飾。五層一名流紳士館：男士服一家居童樂裝、皮具等。六層一運動休閑館：運動休閑服飾、戶外用品、運動器械等。七層館：兒童用品、床用家居用品

19、等。茂業百貨全部是自營，不對外發售，有利于整體商業規劃和管理。(五)、無錫西區商圈：無錫萬達廣場：(1)概括：無錫萬達廣場居名鎮河埒口正中心，是集商業、辦公、居住、娛樂休閑的一站式生活城，包括11.3萬平米的大型購物中心、約4.6萬平米白金五星酒店、約2.7萬平米5A寫字樓、約6.3萬平米精裝修公寓、約2.5萬平米商業街的建筑面積達23萬平米的大型購物中心。萬達廣場設計為1樓商鋪，2樓為辦公寫字樓。(2)商業業態：超市：世紀聯華百貨：萬千百貨娛樂休閑：KTV、健身會館。影城：萬達國際影城。美食：主題餐飲購物：購物步行街。寫字樓：售價18000元/m2。商鋪租金情況：12元/平米/天售價3900

20、0-48000元/m2主體商鋪是統一招商或銷售規劃完畢，只有公寓樓下的一層商鋪出租。物業費為45元/平米/月。酒店公寓：五星級酒店萬達喜來登大酒店。公寓售價：12000-13000元/m2,主力戶型：50n2、60n2、70n2、80n2。只有二手可售，一手售罄。(六)、無錫北區商圈:1、歐風街金太湖國際：項目總建面積68萬平米。主要業態包括：大型百貨商場、大賣場沃爾瑪超市、國際影院、真冰溜冰場、五星級酒店、中心MALL甲級寫字樓、酒店公寓。擁有地上600個、地下3000個車位。公寓：售價10500-11000元/平米戶型：84m2-140m2,戶型較大。商鋪租金：商鋪對招商有規劃，1樓為：4-5元/平米/天經營首飾、專賣店等。2樓為：3元/平米/天。經營服裝、餐飲等。商鋪售價1樓為70000元/m2,2樓為30000-40000元/m2物業費：商鋪物業費為9元/平米/月，公寓為1.8元/平米/月。2、無錫明發商業廣場：位于惠山區，總建筑面積50萬平米。(1)主要商業業態：金逸電影院、金海華大型家居建材生活館、餐飲美食、KTV等休閑娛樂、