1、房地產估價師風險責任及現實條件下的對策研究上海立信資產評估有限公司 朱瑩政一、房地產估價師的地位與作用隨著市場對房地產估價服務的客觀需求日益增加，我國從80 年代中期開始嘗試建立房地產估價制度。在借鑒發達國家和地區經驗的基礎上，1988年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度；1992年建立了房地產估價師執業資格制度；1995年實施了全國統一的房地產估價師執業資格考試。迄今為止，全國取得房地產估價師資格者近3萬人，申請執業獲準注冊的房地產估價師超過2萬人，房地產估價從業人員約10萬人。房地產估價師廣泛分布在房地產建設行政管理、國土資源管理、稅務、物價等政府部門和法院、銀行、律師事務所、會計事務

2、所等各類機構。他們在專業領域里發揮著越來越重要的作用，房地產估價師在房地產二、三級市場中也具有舉足輕重的地位，并發揮著橋梁和紐帶的作用。但是也必須正視房地產估價行業在發展過程中存在的問題，正視這些存在的問題給房地產估價師帶來的巨大風險。目前，這些問題的存在已經嚴重制約和阻礙著中介市場的健康發展，亟待解決和規范。二、執業風險發生案例分析近幾年來，我國房地產估價中介市場發生了一些估價虛假案件，這些引爆的虛假估價案件使整個社會對估價師的職業道德產生質疑，也使估價師的行業公信力降到了前所未有的低點，現分析其中幾個比較典型的風險案例來說明一旦風險責任發生將給估價師與估價機構帶來很大的損失。1、四川騙貸造

3、假案2000年11月至2001年6月期間，東方資產評估事務所有限公司受四川泰港實業（集團）有限責任公司的委托，對四川青神中巖風景區旅游開發公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的資產進行評估。但是，東方資產評估事務所的評估師許茂全、王宗芝在未取得兩評估單位土地的全部合法手續，又未到當地有關部門調查核實土地權屬、征地費用、土地等級等一系列涉及資產評估的重要依據的情況下，兩人竟接受同為東方資產評估事務所有限公司人員段志堅的指令，將中巖公司的資產虛高評估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產虛高評估為人民幣2.97億元，委托方據此向金融機構騙貸1.66億元。2004年6月15日，經過庭審，武侯區

4、法院最后認定，東方評估所出具的估價報告是造成泰港實業瘋狂騙貸的主要原因，因此以犯出具證明文件重大失實罪，判東方評估所罰金100萬元，段志堅有期徒刑2年緩刑3年、罰金1.5萬元，許茂全和王宗芝則有期徒刑一半、緩刑兩年、罰金1萬元。分析：該案例的發生比較典型的說明了我國計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌的過程中評估業功能的扭曲，這種功能的扭曲表現在：一、評估缺乏法律依據。評估的方法、手段和方式都沒有上升到法律層次，沒有被形成一種國家意識，大家只是按照行業內部達成的共識和慣例來進行評估。二、評估師自身缺乏法律意識。委托人說怎么評就怎么評，從根本上說就是這種約束評估業的法制匱乏使得評估業的功能扭曲。四川的

5、這一案例也反映出目前中國評估師的法律素養和法律意識不夠，評估師的職業道德水平有待提高。另外，評估機構內部管理不嚴也是導致案件發生的原因之一，換句話說，這種評估機構管理層缺乏防范措施和內部控制。評估體制的變遷導致了評估主體法律責任狀態的改變，原來的行政管理體制一直使評估機構的責任狀態處于行政庇護之下，市場經濟將評估機構推向了社會，評估機構的責任狀態就顯現出來，這就是責任狀態的變化。這就需要評估主體，包括評估師和評估機構大大強化其風險責任意識。2、寧夏改制造假案2001年11月寧夏瑞恒評估公司對中衛縣城鄉建設開發公司擬改制房地產進行了估價，估價基準日為2001年9月30日，瑞恒公司出具估價報告中一

6、幢建筑面積為5,684平方米、土建已封頂的在建商品房美利新村6號住宅樓，竟然“以核實后的實際付款額（鑒證費150元）作為估價值”。對此，公司財務人員解釋說，房地產估價時該樓還沒有動工，只花了150元的簽證費。記者在當地建筑質量檢查站查閱了該樓的施工檔案，發現該樓開工的時間為2001年6月8日，竣工的時間為2002年7月19日。也就是說，在2001年11月進行房地產估價時，該樓已經施工4個多月。該樓于2002年竣工后，60套商品房很快銷售一空，平均每平方米的售價就達800元左右。繼而又“構想”出巨額“應付賬款”，使數千萬元的房地產被“估價”所吞沒。另外如：槐樹南巷商住樓，建筑面積780平方米，2

7、001年7月15日開工，同年12月7日竣工，當時只估價了1,000元。美利新村8號住宅樓，為5層20套住房，建筑面積2,728平方米，2001年7月19日開工，2002年7月17日竣工，當時只估價了2,200元，等等。資產評估結果為：城鄉開發公司資產總額1,557.3萬元，負債總額1,571.75萬元，凈資產為14.45萬元,加上剝離鍋爐房等房地產，實際剩余的凈資產為50.4萬元，在這幾年房地產市場日趨火熱的情況下，國有資產不僅沒有增值，反而瀕臨破產邊緣？在記者采訪中，中衛市許多干部群眾對此表示懷疑，認為這中間存在大量國有資產流失情況。分析：這是一起典型的國有企業改制中國有資產流失案例，誠然，

8、估價師在這一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否認，估價師由于技能低下出具了質量低劣的估價報告，在這起國有資產的流失中的確起到了推波助瀾的作用。而從經濟學視角看，由于違規成本不高等原因，一些估價師根本不怕違規，也就不用擔心評估質量，更不用為了提高評估質量而去提高評估成本，因此評估成本低而又低，造成許多評估機構敢于任意壓低價格搶攬業務，使整個行業的價格機制無序而又混亂，加上一些地方的強勢部門甚至公開要求評估機構收費打折，或通過投標競標招攬生意，這種在收費上嚴重違反專業標準的項目，必然導致評估過程的"偷工減料"，不講章法的低價格注定成為評估結論低劣的"導

9、火線"。在我國，各方普遍高估評估師的能力，對評估師的評估風險沒有給予應有重視，評估機構自身對此也不重視，事前不準備、不投保，出事了只好自認倒霉。筆者認為，國內對估價風險度普遍關注不夠，相關制度欠缺，一旦估價風險發生，相關受害人的利益將無法得到保障。3、麥科特上市造假案2001年月日，中國證監會新聞發言人表示：麥科特上市前三年虛構利潤9,074萬港元，涉及偽造合同、虛開發票、偽造海關印章，有關負責人已被依法送公安機關追究其刑事責任。廣東大正聯合評估有限公司因涉嫌在惠州市麥科特公司造假上市一案中提供虛假報告，公司副總經理鄭炳南增大對麥科特光電股份有限公司資產評估報告的資產評估值，還授意其

10、公司人員陳志紅補提了進口機器設備一個百分點的成新率，從而使評估值又虛增了2,205,136.00元人民幣，最終使公司凈資產達到1.1億元人民幣。日前廣東大正聯合評估有限公司被廣東省高級人民法院取消了其在全省各級法院的年度委托評估資格。公司副總經理鄭炳南因涉嫌提供虛假證明文件被捕，現關押于博羅縣第二看守所。“大正”是全省為數不多的幾家擁有證券類評估資格的公司，曾經被廣東高院確定為全省法院2001年度的委托估價機構十強之一，但卻在惠州麥科特公司造假上市一案中涉嫌提供虛假估價報告，在社會上造成了不良影響。分析：在目前的惡劣的執業環境下，估價師執業獨立性差，完全依附于被評估企業，依附于評估機構的老板們

11、。許多估價機構的老板本身不具備相應專業素質，其出資人、合伙人資格的取得，主要是由于其能通過各種關系獲取大量的評估業務，業務是其立身之本，因此迎合客戶的要求是這些老板的主要工作，而估價師在執業規范與老板的要求之間往往處于兩難境地，出于利益驅動與生存壓力，估價師往往成為各類評估造假案中的“幫兇”，如何保護估價師的利益，如何維護估價師的獨立執業權，這問題不能得到解決的話，將成為阻礙房地產估價行業發展的最大“絆腳石”。三、房地產估價師的法律責任一般來說，房地產估價師的執業風險與房地產估價師的執業操守和勤勉盡職有很大關系，如果房地產估價師沒有按獨立的估價準則的要求去做，出具了不實的估價報告，就應當承擔相

12、應的法律責任；如果房地產估價師嚴格遵循了獨立的估價準則，但由于客戶有意隱瞞事實，精心偽造，致使估價結論在客觀上與實際不符，這種情況是否應承擔法律責任，是需要分析研究的。筆者認為，房地產估價師在執業過程中應達到的最低要求是：在職業道德方面，至少應高于社會平均道德水平；在專業技能上，至少應達到與其他普通估價同等的專業水平、技能、知識和判斷力，并妥善處理好執業風險、收益和法律責任三者之間的關系。按照目前的有關法律和行政規章，我國房地產估價師的法律責任包括民事責任、行政責任、刑事責任三種，這者之間并行不悖，不能相互代替。行政責任和刑事責任可由國家行政主管機關與司法部門主動追究，而民事責任則要由受害方提

13、起民事訴訟，國家機關不能依職權主動介入。1、房地產估價師的民事責任中華人民共和國城市房地產管理法第三十三條：國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正。公平。公開的原則，按照國家規定的幾乎標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。中華人民共和國民法通則第一百一十一條：當事人一方不履行合同義務或者履行義務不符合約定的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。中華人民共和國保險法第一百二十三條：依法受聘對保險事故進行評估或鑒定的評估機構和專家，應當依法公正執行業務。因故意或過失給保險人或被保險人造成損害的，依法承擔賠償

14、責任。2、房地產估價師的行政責任中華人民共和國公司法第二百一十九條：承擔資產評估、驗資或者驗證的機構提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關主管部門依法責令該機構停業，吊銷直接責任人員的資格證書。構成犯罪的，依法追究刑事責任。中華人民共和國證券法第二百零二條：為證券的發行、上市或者證券交易活動出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書等文件的專業機構，就其所應負責的內容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關主觀部門責令該機構停業，吊銷直接責任人員的資格證書。造成損失的，承擔連帶賠償責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。房地產估

15、價師執業資格制度暫行規定（建房【1995】147號）第二十八條：違反本規定，有下列行為之一的，由注冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執行業務、吊銷房地產估價師執業資格證書、房地產估價師注冊證，并可處以罰款，情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：（五）與委托人串通或故意做不實的估價報告和工作失誤，造成重大損失的；。3、房地產估價師的刑事責任中華人民共和國刑法第二百二十九條：承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。四、現實條件下的對策選擇一般來說，惡劣的外部執業環境和不健全的內部

16、管理體制是房地產估價師執業風險的主要成因，要改變這一狀況，僅靠房地產估價師的綿薄之力，看來是“任重而道遠”。在現實條件下，從房地產估價師自身來看，唯一能為房地產估價師掌控的是其所執行的操作程序，通過嚴格遵循法定的估價程序，能使部分風險在工作過程中暴露出來，也為今后一旦發生的糾紛和訴訟作證據上的準備，以有效的規避和控制風險。房地產估價程序，是指房地產估價師自接受委托至估價報告期間所應執行的各個具體操作步驟和環節。根據中華人民共和國國家標準房地產估價規范之規定，評估一宗房地產應包括如下八個基本步驟。擬定估價作業方案 搜集估價所需資料 實地查勘估價對象 選定估價計算方法確定價格評估結果 撰寫估價結果

17、報告 整理估價資料歸檔 明確估價基本事項 一、明確估價的基本事項在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項是估價的基礎，直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱為估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點三個方面。（一）明確估價目的估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣

18、價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮短期強制處分時房地產市場價值的貶損，因此在確定評估價格時應盡量保守，以免金融機構在處分抵押物后仍無法彌補損失時對估價報告出具者進行索賠；課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，以免導致國家稅收流失；保險價格的評估僅指建筑物及其附屬設施的價值等，如包括了土地使用權價值，則會使投保者無端支付額外保費。（二）明確估價對象1、估價實體的確定。即是要明確估價對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、

19、結構等。在估價對象的確指過程中，應由委托方給予確認，并以蓋章、簽字等方式留下相應痕跡，便于日后在法律訴訟中作為重要證據。2、估價對象權利狀態的確定。房地產價格評估實質是一種權利價值的評估，有多少權利評估多少價值，如果權利狀況不清，則無從談起價值的評估，因此在實務中首先要明確所估價的是何種物權，是所有權，還是使用權等，估價對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。在我國，尤其要注意所估價的是通過出讓方式獲得的土地使用權，還是國有劃撥土地使用權。在權利狀況確定的過程中，核對權利證明當然是重要的一環，但是產權證的造假在現實生活中屢見不鮮，有經驗的估價師不會迷信產權證明，在重大的估價

20、項目中，會親自到產權登記部門進行征詢確認，這樣才能避免遭受不必要的風險。（三）明確估價時點房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的價值，這對于房地產估價師是一種保護，在房地產交易中，通常交易雙方違背約定是由于市場發生了根本性的變化，而房地產估價師能置身事外的唯一方法就是將估價值確定在某一特定時點上。二、擬定估價作業計劃明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效有序地展開，應預先擬定出合理的作業計劃，其主要內容包括如下幾個方面：1、擬采用的估價

21、技術路線和估價方法。2、擬調查搜集的資料及其來源渠道。3、預計所需的時間、人力、經費。4、擬定作業步驟和作業進度。擬定作業計劃的過程實質是對整個估價項目風險的預判過程，在計劃過程中，應根據估價任務量的大小、性質及難易程度，在人員配備時充分考慮估價人員的專長，將合適的人安排到合適的崗位上，對于估價執業風險的控制起到關鍵作用。三、搜集估價所需資料（一）對房地產價格有普遍影響的資料房地產價格的普遍影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產的價格有時能產生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現在個別房地產上。（二）對

22、估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料由于房地產市場的區域性，區域市場的資料對估價對象價格的影響更大。區域市場資料主要包括一般影響因素在區域市場上的體現，包括該地區的經濟、社會、城市建設（基礎設施與公益設施的建設）、城市規劃的發展變化，也包括該地區的市場特征及交易情況等。（三）相關房地產交易、成本、收益實例資料主要包括市場交易實例資料、開發建造實例資料和房地產運用收益實例資料（如出租房地產的有關資料）。在估價過程中，無論是否直接運用這些資料，都應盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應整理成表格形式，以便于利用。（四）反映估價對象狀況的資料主要包括估價對象權屬資料如房地產權證、土地證、他

23、項權證等，影像資料如圖片、照片、錄像等，通常權屬資料要核實原件，如有需要應親自到產權等級部門核實，照片等影像資料應自行到現場進行拍攝。必須廣泛收集并深入分析各類有關資料，分析它們對估價對象價格究竟產生何種影響更是一個難度很大、非常復雜的問題。一般來說，沒有固定的數學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經驗，有時甚至體現為估價師的眼力。在資料搜集的過程中，應注意保持全面性，切記不受委托方的影響，以避免搜集資料的片面性，造成估價結果失真。四、實地查勘估價對象由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點

24、，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據委托人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員只有親臨現場，實地查明有關情況，才能對估價對象有一個切身的體會，對估價風險有一個客觀的判斷。實地勘察的內容主要包括如下幾方面：1、對象房地產的位置及其周圍環境。實地勘察時，除應查明地號或門牌號碼外，還應對照地籍圖判明對象房地產的邊界及其與鄰地和道路的關系，這樣才能準確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，應注意誤勘。同時，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛生狀況、地勢高低、日照、通風及周圍土地利用程度等，并進行實地拍照存檔。2、對象房地產的使用情況及現狀。首先要核實對象

25、房地產的實際用途。如果屬于有收益的房地產，還要查明其出租或經營上的收益與費用；其次要查明建筑物的結構、建成時間、新舊程度、完損等級及內部裝修等（應對建筑物進行內外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業用的面積等。不要忽視調查實際使用情況與登記所規定的限定用途是否一致，數量是否相符，權利狀態與產權產籍檔案記載是否一致等。五、選定估價計算方法由于每種估價方法本身的局限性，同時也由于估價中所采用的各種數據資料具有一定的不確定性，單一的估價方法難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。因此在房地產估價規范中，規定對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價方法進行估價，有助于各種估價方法

26、之間的互相補充，有利于消除數據資料的不確定性對估價結果準確性的影響，也有利于消除因技術原因而導致的估價風險。六、確定價格評估結果在如何決定最終估價結果上，有兩種不盡相同的的意見：1、以調整得出的最終估算結果為主要依據。2、以估價人員的經驗為主，參考估算結果。筆者認為第一種意見更為合理，雖然房地產估價是科學性與藝術性的結合，但科學性是根本，經過科學方法合理推算出的結果應作為主要的方案選擇。在一些估價項目中，估價人員通常會依賴于經驗來決定最終估價額，往往估價風險也隨之產生，因此在估價實務中應盡可能減少人的主觀因素對估價結果的影響，即使要采用，也應通過一定的程序如專家論證會等來予以解決。七、撰寫估價

27、結果報告估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應當體現全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。根據筆者的經驗，通過合理完善估價結果報告，能在很大程度上規避估價師執業風險。由于房地產估價反映的是一個特定時點的價值，并且其估價值是建立在大量的基礎資料和市場行情基礎上，因此存在一定的不確定性，通常有經驗的房地產估價師會在估價結果報告中設定很多假設限制條件，或將在對估價對象勘查過程中的一些未盡事項予以揭示，并對估價報告的使用設定明確的范圍。這樣，一旦發生訴訟事項，估價報告將成為有力規避風險的工具。八、整理估價資料歸檔這一工作目前做的較為薄弱，估價師一般認為出具了估價報告，整個估價工作就完

28、成了，因此當估價風險發生時，較難重現估價程序軌跡，一些重要的證據也無法找到。因此，在估價報告出具后，估價師應仔細整理估價資料，將整個估價程序記錄在案，妥善保存估價相關文件、產權證、影像資料等，通常這些資料的保存期為15年左右，對于一些重大項目保存期應更長。估價資料的歸檔保存，無疑保護了估價師的利益，既完整的記錄了估價工作，也為今后一旦發生訴訟案件成為呈堂證供奠定了基礎。結論中國房地產估價師是一個新興的執業資格，是一個新興的行業，在社會主義市場經濟不斷高速發展的今天，房地產估價行業也在不斷的發展，我們房地產估價師一定要認清當前的形勢，不斷地學習和提高自己，通過繼續教育來不斷地充實自己，同時自己也

29、要不斷地注重平時的學習和積累，這樣才能使自己作為一名房地產估價師去真誠的服務社會，確立自己在當前社會的地位，使估價行業得到真正的發展。中國加入WTO，房地產估價行業大門終將會向世界敞開，在技術、實踐經驗、從業人員素質等方面對中國的房地產估價師提出了新的要求，我們需要盡快縮短距離，對房地產估價師執業存在的風險，應該持正確的態度，既不懼怕風險，又不輕視風險。既不能“因噎廢食”，因為有風險就不去估價、不敢估價，又不能對風險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為一名合格的房地產估價人員，提高防范風險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質量求生存、以質量求發展”的競爭觀念，為房地產估價業長遠健康地發展而努力。中國房地產估價行業家底雖然不厚，自身的短處也比比皆是。但它也有所有新生事物的可取之處無陳規、可塑造、充滿活力，因此只要所有從業人員積極努力，在這幾年內共同打好事業的基礎，都把自己的言行看作與行業形象息息相關，不做任何有損行業的事情，中國房