1、第一章總論第一節概述一、資產評估的概念:是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。六大要素：主體、客體、特定目的、程序、價值類型、方法二、特點：(1)現實性：以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估 算直接以現實存在的資產作為估價的依據以現實狀況為基礎反映未來現實性強調客觀存在(2)市場性(3)預測性：用資產的未來時空的潛能說明現實(4)公正性(5)咨詢性：為資產業務提供專業化估價意見三、資產評估與會計計價的區別(1)前提條件不同：會計學中嚴格遵循歷史成本原則，同時以企業會計主體不變和持續經營為假設前提的。資產評估用于發生產權變動、會計主體變動或者作

2、為會計主體的企業生產 經營活動中斷(2)目的不同：會計學就資產論資產，是使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量，同時為投資者、債權人和經營管理者提供有效的會計信息； 資產評估就資產論權益， 反映資產 的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、 實體中的權益的依據，同時為資產的交易 和投資提供公平的價值尺度。(3)執行操作者不同：資產計價由本企業財會人員完成；資產評估由獨立于企業以外的具 有資產評估資格的社會中介機構完成。第二節資產評估的對象一、資產的含義：資產是企業擁有和控制的，能以貨幣計量的經濟資源(1)資產是一種權力；(2)資產是一種獲利能力；(3)資產必須為某一主體所擁有和支配 二、資

3、產的分類：(1)按資產存在形態：有形、無形(2)按是否具有綜合獲利能力：單項、整體(3)按能否獨立存在：可確指、不可確指第三節資產評估的價值類型一、資產評估的特定目的(1)產權變動、資產流動時，資產價值需要重新估算(2 )不發生上述情況，對占有國有資產單位下列經濟行為時需要評估 資產轉讓：有償轉讓超過百萬元或占全部固定資產原值20%以上的非整體資產企業兼并企業出售企業聯營前七種必須評估股份經營中外合資、合作企業清算抵押擔保企業租賃 二、資產評估價值的含義1、時效性；2、目的性；3、意見性；4、估計性三、資產評估價值類型1、公開市場價值2、投資價值3、 重置價值4、清算價格：取決于（1）資產的通

4、用性；（2）清算時間的限制第四節 資產評估的假設一、繼續使用假設：資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。充分考慮1、資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經營上期望的收益2、資產尚有顯著的剩余使用壽命3、資產所有權明確，并保持完好4、資產從經濟上、法律上允許轉作他用 5、資產的使用功能完好或較為完好二、公開市場假設：假定在市場上交易的資產，交易雙方地位平等，彼此都有獲取足夠市場 信息的機會和時間。三、清算（清償）假設第五節資產評估的原則一、工作原則：1、獨立性；2、客觀性；3、科學性；4、專業性二、經濟原則：1、貢獻；2、替代；3、預期第二章資產評估的基本方法第一節市場法含義：通過比較

5、被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法前提條件：1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；1、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。參照物差異調整因素：1、時間因素；2、地域因素；3、功能因素程序：1、明確評估對象2、進行公開市場調查，尋找參照物3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。選擇三個或三個以上參照物4、把被評估資產與參照物比較5、分析調整差異，作出結論優點：1、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得2、評估值更能反映市場現實價格；評估結果易于被各方面理解和接受

6、缺點：1,需要有公開市場作為基礎，有時因缺少可比對數據而難以應用2、不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估第二節成本法含義：在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法1、資產的價值取決于資產的成本2、除了市場價格以外，還有：（1 ）實體性貶值：使用磨損和自然力作用；（2）功能性貶值：新技術的推廣和運用；（3）經濟性貶值：資產以外的外部環境因素變化前提條件：1、應當具備可利用的歷史資料2、形成資產價值的耗費是必須的二、各項指標的估算（一）重置成本復原重置成本是指運用原來相同的材料、 建筑或制造標準、設計、 格式

7、及技術等， 以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出（成本較大）更新重置成本是指利用新型材料， 并根據現代標準、 設計及格式， 以現時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的成本（優先選擇）1 、重置核算法：按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構成資產成本支出的部分，按現時價格逐項加總間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、總體設計制圖等項支出可按：（1）人工比例法：間接成本=人工成本總額X成本分配率成本分配率= 間接成本額/ 人工成本額 *100%（2）單位價格法：間接成本

8、=工作量（按工時或工日）X單位價格/工時或工日（3）直接成本百分率法：間接成本=直接成本X間接成本占直接成本百分率2 、物價指數法：在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本資產重=資產歷X資產評估時物價指數或 資產重=資產歷X1+物價變置成本 史成本 資產購建時物價指數 置成本 史成本 動指數物價指數法與重置核算法區別：（ 1 ） 物價指數法僅考慮了價格變動因素，確定的是復原重置成本；重置核算法考慮了價格因素外， 還考慮了生資技術進步和勞動生資率的變化因素， 可以估算復原和更新重置成本（ 2 ） 物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資資的物價變動水平上；重置核算法建立在現

9、行價格水平與構建成本費用核算的基礎上3 、功能價值法： （生資能力比例法）尋找一個與被評估資資相同或相似的資資為參照物，計算其每一單位生資能力價格或參照物與被評估資資生資能力的比例， 據以估算被評估資資的重置成本前提條件是假設資資成本與生資能力呈線性關系被評估資產重置成本=被評估資產年產量/參照物年產量X參照物重置成本4、規模經濟效益指數法被評估資產重置成本=（被評估資產年產量/參照物年產量）XX參照物重置成本1 、 統計分析法（二）實體性貶值：由于使用和自然力作用形成的貶值1、觀察法：（成新率法）資產實體性貶值=重置成本X （ 1-成新率）2 、公式計算法：資資實體性貶值 =總使用年限= 實

10、際已使用年限+ 尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限X資產利用率資資利用率=（三）功能性貶值：由于技術相對落后造成1 、將被評估資資的年運營成本與功能相同但性能更好的新資資的年運營成本比較2、計算二者差異，確定凈超額運營成本（超額運營成本* （1-所得稅） ）3 、估計被評估資資的剩余壽命（用于計算年凈超額運營成本）4、確定適當折現率：被評估資產功能性貶值額=超 （年凈超額運營成本X折現系數）也可通過超額投資成本計算：功能性貶值= 復原重置成本-更新重置成本（四） 經濟性貶值： 主要根據由于資品銷售困難而開工不足或停止生資形成資資的閑置， 價值得不到實現等因素，確定其貶值額（五）成新率1

11、、觀察法2、使用年限法3、修復費用法：成新率 =1-修復費用/重置成本成本法程序：1、確定被評估資產，并估算重置成本2、確定被評估資產的使用年限3、估算被評估資產的損耗或貶值4、計算確定被評估資產的價值優點：1、比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理2、有利于單項資產和特定用途資產的評估3、在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛應用4、有利于企業資產保值缺點：工作量較大；是以歷史資料為依據，必須充分分析假設的可行性；經濟性貶值不易全面準確計算第三節收益法一、 概述含義：通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法前提條件：1

12、、被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產2、資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的二、應用形式分未來收益有限、未來收益無限期（年金化） 、未來收益無限期（不等額）三、各項指標確定（1） 收益額：稅后利潤、現金流量、禾I潤總額（2） 折現率和本金化率：無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率（三）收益期限四、評估程序1、收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料2、計算和對比分析有關指標及其變化趨勢3、預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率4、將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值五、優點1、能真實和較準確地反映企業本金化的價值2、與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受六

13、、缺點1、預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響2、在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估第四節 資產評估方法的比較和選擇一、市場法和成本法區別1、成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產的價值，市場法是按市場上該項資產的交易價格確定的2、市場法中的現行市價指的是資產的獨立的價格，是交易過程中采用的。重置成本不僅包括該項資產的自身價格，還包括該項資產的運雜費、安裝調試費等3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯系，成本法中的某些計算要利用原始成本和資料4、成本法是按全新資產的購建成本扣除各項損耗后確定評估價值；市場法則是按參照物 價格，

14、并考慮被評估資產與參照物的各項差異因素進行調整來確定。二、方法的選擇1、與資產評估價值類型相適應2、與評估對象相適應3、受可搜集數據和信息資料的制約4、考慮不同的評估途徑第三章資產評估程序第四章 機器設備評估第一節機器設備評估的特點一、機器設備的特點a)單位價值高，使用期限長，要求充分認識其功能的適用性和可能的風險性b)屬于動產類資產，評估價值高低與其所處地域不具有直接關系c)屬于有形資產，同時要考慮附于機器設備中的無形資產d)更新換代比較快，對于政策規定的高能耗、低效能、污染大的機器設備，盡管實體成新 程度高，但仍應按低值甚至按報廢處理二、設備的分類1、按其在生產中的作用，分(1)生產工藝類

15、設備：直接改變產品原材料的物理狀況或化學性能(2)輔助生產設備：保證生產工藝設備完成生產任務的二級設備(3)服務設備2、按機器設備技術性特點分類(1)通用機器設備(2)專用機器設備：進一步分專用機器制造、石油化工專用、冶金礦山專用、紡織專用、 輕工專用、食品工業專用、電力工業專用、運輸專用、郵電通訊專用、其他行業(3)非標準設備3、按照機器設備的自動化程度分(1)自動化設備(2)辦自動化設備(3)其他設備4、按其價值高低分類（3） A類設備；(2) B類設備；(3) C類設備；5、按使用狀況分類：(1)在用設備；(2)封存設備；(3)庫存設備三、機器設備評估特點：1、機器設備類資產一般是企業整

16、體資產的一個組成部分，它通常與企業的其他資產共同 完成某項特定的生產目的。一般不具備獨立的獲利能力。通常采用成本法和市場法2、對于整體的機器設備，整體的價值不僅僅是單臺設備的簡單相加3、機器設備中，一部分屬于動產，一部分屬于不動產或介于動產與不動產之間，移動這 些資產將可能導致機器設備的部分損失或完全失效4、影響機器設備磨損的因素很多，確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態進行調查、 鑒定5、設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，還有功能性貶值和經濟性貶值?？茖W發 展，國家有關能源政策、環保政策都可能對設備的評估價值產生影響四、評估的程序1、明確評估目的：2、清查機器設備，明確評估對象3、對

17、機器設備進行必要鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術參數4、研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料第二節機器設備的核查與鑒定一、機器設備核查（1） 逐項清查（2） 抽樣核查，采用分層抽樣二、機器設備的鑒定目的是通過確定評估對象的存在狀態，為價值判斷提供依據第一階段統計性鑒定（宏觀、微觀）；第二階段判斷性鑒定（總體、分結構）第三節 機器設備評估中的成本法評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值成新率=1-（實體性貶值+功能性貶值+經濟性貶值）/重置成本一、機器設備重置成本的構成單臺設備：設備購置費、運雜費、建設期資金成本、稅金（固定資產投資方向調節稅）需要安裝的單臺設備：除以上外

18、，還包括安裝費、基礎費原地繼續使用前提下的整體性機器設備： 除以上外，還包括一些間接費用：建設單位管理費、 建設單位臨時設施費、 工程監理費、研究實驗費、勘察設計費、工程保險費、聯合試運轉費、 施工單位遷移費、其他合理費用進口設備還包括進口從屬費用：海外運費、海外保險費、進口關稅、增值稅、公司代理手續 費、銀行手續費、海關監管手續費、商檢費二、進口設備常見價格條件：FOB 離岸價；CIF 到岸價；C&F （CFR）離岸價加海運費；FAS 船邊交貨EXW 工廠交貨；FCA 貨交承運人；DES 目的港船上交貨；DEQ 目的港交貨關稅已付； DAF 目的地邊境交貨；DDP 目的地完稅交貨三、機器設備

19、重置成本的估算（1） 設備現行購置成本的確定方法目前還在生產和銷售的機器設備，考慮下列因素1、市場價格的多樣性2、報價與成交價的差異3、折扣因素4、 市場價格的時間和地域性5、替代產品與評估對象品質難以直接取得現行市場價格的1、物價指數法：重置成本=過去某一時點原始成本 或=過去某一時點原始成本X過去某一 時點至基準日環比物價指數還應注意：（1）使用的物價指數一般為某一類產品的綜合物價指數；（2）注意審查原始成本的真實性；（3）分別計算運雜費、安裝費、基礎費以及其他費用；（4）注意80年代；（5）用物價指數法計算進口設備的重置成本，應使用進口國的分 類物價指數2、規模經濟效益指數法，前提是生產

20、能力與價格存在一定的比例關系 3、重置核算法（2） 設備的運雜費、安裝費、基礎費等費用的確定（3） 進口設備從屬費用的確定1、國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，或者按貨價比例計取2、國外運輸保險費=（貨價+海運費）X保險費率3、關稅=到岸價X關稅稅率4、消費稅=（關稅完稅價+關稅）X消費稅率5、增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）X增值稅率6、銀行財務費用=貨價X費率7、外貿手續費=到岸價X外貿手續費率8、海關監管手續費=到岸價人民幣數X費率9、車輛購置附加費=（到岸價人民幣數+關稅+消費稅+增值稅）X費率四、機器設備各項貶值的估算（一） 實體性貶值1、年限法：貶值率=已使

21、用年限/耐用年限或（已使用年限 +尚可使用年限） 應注意（1）折舊年限與耐用年限不同；（2）計算口徑必須一致；（3）需要技術鑒定2、修復費用法3、技術鑒定法（二）功能性貶值1、超額投資成本：更新重置成本低于復原重置成本2、超額運營成本：考慮生產效率、維修保養費、材料消耗、能源消耗、操作工作數量（三） 經濟性貶值第四節 機器設備評估中的市場法一、基本步驟（一） 對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料（二）進行市場調查，選取市場參照物（三）因素比較（四）計算評估值二、比較因素（全部相乘）（一） 個別因素：設備規格型號、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實體狀態（二）交易因素：市場狀況、交易動機及

22、背景、交易數量（三）時間因素（四）地域因素第五章建筑物評估第一節建筑物評估的特性一、建筑物及其特性建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物1、不可移位性；2、產權邊界復雜性；3、功能變異性二、建筑物的分類（一） 按房屋承重結構分類：鋼結構、鋼筋混泥土結構、混合結構（醇混、磚木） 、其他（二）使用功能分：工業用、民用（民用住宅、營業用公共建筑、行政事業用公共建筑）（三） 建筑程度和使用狀況分：已完工、在建三、建筑物評估的特性（一） 建筑物價值的內涵特點（二）建筑物產權受土地使用權年限的制約（三）建筑物功能、用途及評估方法四、建筑物評估時須考慮的因素1、物理因素；2、環境優劣的影響

23、；3、經濟地理因素；4、新舊程度；5、用途；6、產權；7、政策因素；8、供需狀況；9、其他五、建筑物的評估程序1、明確評估目的；2、資料準備；3、準備有關文件；4、資產評估明細表的準備；5、評定測算；6、確定評估結果，撰寫評估說明書或評估報告第二節建筑物評估的原則一、替代原則二、最有效使用原則三、供需原則四、房地合一原則第三節建筑物評估的成本法適用于不改變用途持續使用的房屋建筑物單獨評估一、建筑成本構成：前期費用、建筑安裝工程費、其他費用、間接費用、合理利潤、資金成本、投資方向調節稅二、估算方法：（一） 預決算調整法1、內容和要點：三材差價、地材價差額、人工費和機械調整費、其他直接費調整、計算

24、重置基價、計算重置成本2、前提：具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料3、適用范圍：用途相同、結構相同且數量較多的建筑物（二）重編預算法（1）技術進步（2）設計或結構改進、項目工程量發生變化（3）材料價格和費用項目、取費標準發生變化適用于測算建筑物更新重置成本或構造較簡單的建筑物（三）價格指數調整法只限于單位價值小、結構簡單，運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算三、建筑物有形損耗率及成新率的測算（一） 使用年限法（二）打分法四、功能性貶值由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失五、經濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產收益率

25、第四節 建筑物評估的市場法（房地合一）一、適用于有充足房地產交易實例的地區。應具備的條件主要有：1、要有一定數量的正常交易實例2、選擇的交易實例與待估房地產具有較好的可比性3、交易時間與評估基準日盡可能接近4、交易應具有透明性、公平性和有效性5、交易實例與待估房地產在土地出讓年限和使用需求方面應基本一致二、應用（一）交易實例比較法（直接法）；（二）基準價格對照法（間接法）三、程序1、資料收集；2、選擇作比較的交易實例；3、交易行為補正；4、交易日期的修正；5、區域因素的修正；6、個別因素修正；7、市場法公式：評估值 =第五節建筑物評估的殘余估價法（適用有客觀收益的房地產）第六章土地使用權的評估

26、第一節土地使用權及其評估特點一、土地使用權：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。二、分類a）按社會經濟用途，分工業用地、商業用地、交通運輸用地、公用事業用地、文教用地、科技和衛生用地、行政事業機關用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區、公共休息用地、特殊用地b）按經濟地理位置，分市中心區、一般市區、市區邊沿區、近郊區、遠郊區、邊遠區、特區、開放區、開發區、出口加工區、保稅區c）按所有權歸屬，分國家所有、集體所有d）按利用程度，分高度集約使用、正常使用、閑置未用、空地、使用不當土地e）按開發程度與開發趨勢，分已開發、未開發、列入市鎮開發規劃三、特性

27、自然特性：1、土地面積的有限性；2、土地空間位置的固定性；3、土地使用價值的永續性和增殖性；4、土地的不可替代性經濟特性：1、用途多樣性；2、經濟地理位置的可變性；3、可壟斷性四、土地資產價格體系（一）基準地價；（二）標定地價；（三）土地使用權出讓底價；（四）轉讓價格；（五）出租 價格；基準地價、標定地價、土地使用權出讓地價的區別和聯系：1、都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用2、三者相互承接，基準是標定的基礎，標定是土地使用權的參考和依據3、基準地價是大面積評估的區域平均地價，后兩者是具體到宗地或地塊的地價4、基準考慮宏觀區域因素為主，后兩者還考慮微觀位因素5、標定地

28、價是政府認定并公開的地價，出讓底價則是不公開的地價五、土地資產價格的特點1、土地價格不是土地價值的貨幣表現，其價格不由生產成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區域性4、土地價格的上漲性六、影響地產價格的因素（一）一般因素：指土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素行政因素；社會因素；經濟因素（經濟發展狀況、居民收入和消費水平、物價變動、儲蓄和投資水平）；其他一般因素（二）區域因素：指因土地所在地區的特性而影響地價的因素1、商業用地：商業繁華程度、交通便捷度、環境優劣度、規劃限制、其他因素2、住宅用地：位置、交通便捷度、基礎設施保證度、公用設施完備度、環

29、境質量度、規劃限制、其他因素3、工業用地：交通便捷度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量、規劃限制、其他因素（三）個別因素：位置因素、地形地質因素、面積因素、地塊形狀因素、土地利用因素第二節 企業資產重組與改制中土地權屬的處置一、土地權屬的類型：土地所有權、劃撥土地使用權、出讓土地使用權、集體土地所有權、二、企業資產重組與改制中土地權屬的處置（1） 處置方式：1、出讓方式；2、直接投資入股方式；3、租賃方式（2） 需考慮因素：企業資產的凈值；企業的盈利水平；企業融資狀況；股票發行制度第三節土地使用權評估的程序和原則一、程序1、明確委托項目的基本事項2、制定評估作業計劃3、現場勘察、搜集資料

30、，選擇評估方案4、評定估算土地使用權評估結果，撰寫評估報告二、土地使用權評估的原則：替代原則；最有效使用原則；變動原則；供需原則；貢獻原則 第四節 土地使用權評估的市場法一、市場法與適用的條件二、市場法操作步驟和方法1、廣泛搜集資料，確定比較案例2、進行交易情況的修正3、進行交易時間的修正4、進行區域因素的修正5、進行個別因素修正：土地使用年限修正系數，n 比較案例土地使用權剩余年限；M待估土地使用權剩余年限；6、確定待估土地評估值三、基準地價系數修正法應注意：1、基準地價構成內容不同；2、土地使用權使用年限不一致；3、各地基準地價要進行時間因素修正第五節土地使用權評估的收益法一、收益法的應用

31、形式土地使用權評估值 P=;當二、土地收益額的估算分實際收益和客觀收益，只有客觀收益才能作為評估的依據土地收益包括有形收益和無形收益；計算步驟：1、計算總收入；2、求取總費用；3、求取總收益；4、確定房屋純收益；5、 求取土地純收益；三、土地還原利率及其測算1、利用收益還原法公式；2、各種投資及其風險、收益率排序插入法四、土地收益年限一般是出讓年限減去已使用年限第六節土地使用權評估的成本法一、成本法及其適用范圍評估價值=土地取得費+ 土地開發費+稅費+利息+利潤+ 土地所有權收益適用于新開發土地的評估，特別是土地市場發育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時來用、步驟（1）

32、估算土地取得費（2） 估算土地開發費：基礎設施配套費、公共事業建設配套費、小區開發配套費（3） 估算稅費：耕地占用稅、土地管理費、土地增值稅（4） 估算利息=（土地取得費+ 土地開發費X 50%） X土地開發期X相應利息率（五）估算利潤：1+3（六） 估算土地所有權收益：（1） （1+5） *20%25% ; （2）補交出讓金的40% ; （3）直 接（七）估算土地使用權評估值：上述相加為無限年期土地價格，通過年期修正第七節土地使用權評估的假設開發法一、假設開發法及其適用條件剩余法：地價=樓價-建筑物-專業費用goldenl-禾1J息golden2-禾U潤golden3-稅費-租 售費用二、步

33、驟1、調查待平土地的基本情況2、選擇最佳開發方式3、估計建設期4、預測土地開發價值5、估測開發建設總成本6、租售費用7、計算地價第七章無形資產評估第一節無形資產及其評估特點一、無形資產及其分類（一）特點：非實體性、壟斷性、效益性、不確定性（二）分類：按企業取得無形資產的渠道分自創和外購；按有無法律保護分法定和收益性；按能否獨立存在分可確指和不可確指；二、影響無形資產評估價值的因素無形資產的成本；機會成本；效益因素；使用期限；技術成熟程度；轉讓內容因素；國內外無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度；市場供需狀況；同行業同類無形資產的價格水 平；三、程序（一） 明確評估目的（二）鑒定無形資產（三）

34、確定評估方法，搜集相關資料（四） 整理和報告，作出評估結論第二節無形資產評估的收益法一、無形資產功能特性和評估前體（一）因素：附著性；共益性；積累性；替代性（二）前提：能夠帶來利潤；能夠帶來壟斷利潤二、應用無形資產評估值=最低收費額+最低收費額由以下因素決定1、 重置成本；2、機會成本最低收費額=重置成本凈值X轉讓成本分攤率 +機會成本轉讓成本分攤率=購買方運用無形資產的設計能力 /運用無形資產的總計能力機會成本=無形資產轉出的凈減收益 +無形資產再開發凈增費用三、各項技術經濟指標的確定（一）無形資產收益額=銷售收入（利潤）X銷售收入（利潤）分成率X （1-所得稅率）1、邊際分析法：利潤分成率

35、 =匯追加利潤現值/匯利潤總額現值2、約當投資分成法：利潤分成率=無形資產約當投資量/ （購買方約當投資量+無形資產約當投資量）無形資產約當投資量=無形資產重置成本X （ 1+適用成本利潤率）購買方約當投資量=購買方投入的總資產重置成本X （1+適用成本利潤率）（二）折現率=無風險報酬率+風險報酬率+通貨膨脹率（三）收益期限：1、新技術的出現；2、傳播的擴大；3、人們愛好的改變，銷售量的減少 第三節無形資產評估的成本法一、成本特性：不完整性、弱對應性、虛擬性二、成本法應用：無形資產評估值 =無形資產重置成本X成新率（一）自創無形資產重置成本估算1、財務核算法：匯（物質資料實際耗費量X現行價格）

36、+耗（實耗工時X現行費用標準）2、市價調整法（二）外購無形資產重置成本估算1、市價類比法；2、物價指數法：無形資產帳面價值X評估時物價指數/購置時物價指數（三）成新率估算：專家鑒定法；剩余經濟壽命預測法第四節專利權和非專利技術的評估一、特點：獨占性、地域性、時間性、可轉讓性二、目的：三、程序：證明和鑒定專利權存在；確定評估方法，搜集相關資料；完成評估報告四、方法：（一）收益法；（二）成本法（研制成本交易成本）五、非專利技術特點：實用性、新穎性、價值性、保密性六、二者區別：1、非專利技術具有保密性，專利技術在專利法規定范圍內公開2、非專利技術內容廣泛，專利技術包括三種，發明、外觀設計和實用新型3

37、、專利技術有明確的法律保護期限，非專利技術沒有4、對專利技術的保護通常按專利法條文進行，非專利技術通過合同法，反不正當競爭法保護七、影響非專利技術評估值的因素使用期限；預期獲利能力；市場情況；開發成本八、評估方法：成本法；收益法第五節商標權的評估一、商標評估對象的確認（一）商標分類：按商標是否具有法律保護的專利權，分注冊商標和未注冊商標；按商標的構成分文字、圖形、符號、文字圖形組合、氣味、色彩、音響、立體；按商標不同作用分商 品、營業、等級、防御、制造、銷售、服務、證明（二）商標權特點同專利權相比：1、專利法規定取得專利權的技術要求是新穎性、創造性和實用性；商標權取得的條件是具有顯著性、不重復

38、性和不違反禁用條款；2、專利權有法定的有效保護期限，一般不準續展，商標權可按每一期十年無限續展。二、評估程序：明確評估目的；向委托方搜集有關資料；市場調研和分析；確定評估方法，搜集確定有關指標；計算、分析、得出結論，完成評估報告三、評估方法（收益法）分商標權轉讓和許可使用第六節商譽的評估一、商譽及其特點1、商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業可確指的資產分開出售2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素，不能以任何方法單獨計價3、商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資 產價值之和的價值4、商譽是企業長期積累起來的一項價值二、商譽評估的方法（一

39、）割差法：評估值=企業整體資產評估值一企業的各單項資產評估值之和（含可確指無形資產）（二）超額收益法：分為本金化（永久）和折現法（若干年）三、商譽評估需要注意的幾個問題1、不是所有企業都具有商譽，只存在于那些長期具有超額收益的少數企業中2、商譽評估必須堅持預期原則3、商譽價值形成與企業中為形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系4、由眾多因素共同作用形成5、企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系6、商譽與商標有區別，反映兩個不同的價值內涵。（1 ）商標是產品的標志，商譽則是企業整體聲譽的體現；（2）商譽作為不可確指的無形資產， 是與企業及其超額獲利能力結合在一起的， 不能夠脫 離企業而單

40、獨存在。 商標則是可確指的無形資產， 可以在原組織繼續存在的同時， 轉讓給另 一個組織（3 ）商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權， 商譽只有隨企業行為的發生實現其轉移或轉讓，沒有所有權與使用權之分goldenl建筑費 *igolden2（地價+建筑費+專業費）*rgolden3（地價+建筑費+專業費）*p 第八章長期投資和遞延資產評估第一節長期投資評估及其特點一、長期投資是指不準備在一年內變現的投資，廣義的長期投資是指企業投入財力，以期獲得投資報酬的活動和行為； 狹義的長期投資是指企業向那些并非直接為本企業使用的項目 投入資產，獲得收益的行為。二、 分類：實物資產、無形資產、證券資產三、

41、長期投資的特點：獲取投資收益及資本增值四、長期投資評估的特點：對資本的評估；對被投資企業償債能力和獲利能力的評估；五、程序：明確有關詳細內容；判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性；根 據長期投資的特點選擇合適的評估方法；評定測算長期投資，得出評估結論 第二節有價證券投資的評估一、債券投資的評估（1） 債券分政府債券、公司債券、金融債券；債券具有特點：收益穩定性、投資風險小（2） 上市債券評估，按評估基準日的市場收盤價（3） 非上市債券評估（收益法）、股票投資的評估第一節股權投資的評估一、股權投資的形式投資收益分配形式a）按投資方投資額占被投資企業實收資本的比例，參與被投資企業凈收益的分配b）按被投資企業的銷售收入或利潤的一定比例提成c）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬投資本金處置方法1、按投資時的作價金額以現金退還2、 返還實投資產3、按協議期滿時，實投資產的變現價格或續用價格作價，以現金返還二、評估方法按收益法第二節遞延資產的評估一、遞