1、一個案例，對比不同拿地模式的涉稅前段時間，芽哥群里，投拓朋友圍繞著稅籌，進(jìn)行了幾次討論，盡管大家 都很關(guān)心稅籌，但剖析下來，最主要的還是首先需要對各種交易模式的涉 稅需要一個非常清晰的認(rèn)知，否則，稅籌就無從談起。并且交易模式的選 擇是我們投拓最需考慮的稅籌手段。這篇文章，我們準(zhǔn)備從一個案例開始，去剖析不同交易模式的涉稅，和各 自利弊。（新芽邀請到了大咖一西政何明亞來給大家講地產(chǎn)融資，有興趣的稍 后可以在文尾參與）案例故事：開發(fā)商長跑哥有一個在建工程，預(yù)計總投入需要22億元，其中前期土地價款5億元。目前已發(fā)生資本化利息0.5億元?；ㄈラ_發(fā)成本 5億元。該項目為新項目，已超過立項總投入25% ,滿

2、足轉(zhuǎn)讓條件?，F(xiàn)因資金短缺，和開發(fā)商登山哥關(guān)系好，想將在建工程作價16億，與登山哥探討合作模式。假設(shè)后期仍需投入建設(shè)資金10億元，建設(shè)竣工后，預(yù)計以36億售出。兩公司商量下來，有以下 4種方式，可以考慮a.登山哥以16億收購項目資產(chǎn)b.登山哥以16億收購項目股權(quán)c.長跑哥項目作價 16億入股登山哥d.兩家公司合作開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓稅種介紹我們先簡單的介紹一下稅種，然后展開上述案例分析計算稅神計稅依據(jù)稅率契稅成交價3%乃印花稅合同所載金額85%增值稅差額征收11%增值附加增值稅額企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理2S%土地增值稅增值額累進(jìn)契稅：成交價X 3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款

3、規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況。印花稅：合同所載金額 X 0.5 %。貼花經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。增值稅：銷項稅額-進(jìn)項稅額銷項稅額=（銷售額-當(dāng)期土地價款）+1.1X10%進(jìn)項稅額=進(jìn)項成本+ （1+適用稅率）X適用稅率。增值稅附加：增值稅 X10% -12%市區(qū)城建稅7%、縣鎮(zhèn)城建稅 5%,教育費附加 3%、地方教育費附加 2%企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理產(chǎn)權(quán)交易=（交易總價-房產(chǎn)余值-土增稅-印花稅）X25%。股權(quán)交易二（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得-股本/取得股權(quán)所支付的對價-印花稅）X25%土增稅：增值額X適用稅率-扣除項目金額 X速算

4、扣除系數(shù)增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 -扣除項目金額對于在建工程轉(zhuǎn)讓，由于出讓方繳納土增時已享受一次加計扣除，受讓方在銷售時是否能再次享受加計扣除目前各地方口徑不一?？鄢椆さ厥褂脵?quán)獲取金額(A)土地出讓金+契稅開發(fā)成本(B)土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程 費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用開發(fā)費用(C)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用增值稅附加(D)城建稅' 教育費附加.地方教育費附加加計20%扣除(EE= (A+B) X2O%幡增值額與扣除項目金額的比率(%)稅率(%)速算扣除系數(shù)(灼10-50%(含 50%)30%0%250%-100%40%5%3100%-2

5、00%50%15%4200%以上60%35%普通住宅0-2。 ,稅率0% ,扣除系數(shù)0直接收購長跑哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(出讓方)直接轉(zhuǎn)讓方式下，出讓方涉及的稅費主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、 企業(yè)所得稅印花稅：合同所載金額X 0.5 %貼花16X 0.5%o=0.008 彳乙增值稅：銷項稅額-進(jìn)項稅額(16-5-5 ) +1.1 X10%=0.54億增值稅附加：增值稅x 10% -12%0.54X12%=0.06 億土增稅：增值額X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=16- (16-5) +1.1 X 0.1=15億扣除項(不含稅)=(5+5) + 1.1 X 1.3

6、+0.06=11.93 億增值率=(15-11.93 ) + 11.93=25.7%<50%土增稅=(15- 11.93) X30%=0.91 億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理 (16-5-5) +1.1-0.5-0.91- 0.06 X25%=1.12億稅費合計=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64 億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(受讓方)直接轉(zhuǎn)讓和后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，受讓方涉及稅費主要印花稅、有契稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 。契稅：成交價X3%-5%16 X 3%=0.48 億印花稅：成交金額X 0.5 %貼花16 X 0.5 %。=0.008乙增值稅：銷項稅

7、額-進(jìn)項稅額(36-16-10 ) +1.1 X10%=0.9億增值稅附加：增值稅 X10% -12%0.9 X 12%=0.11 億土增稅：增值額 X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=36- (36-16 ) +1.1 X0.1=34.2 億扣除項(不含稅) =(16+10 ) /1.1 X 1.3+0.11=30.8 億增值率=(34.2-30.8 ) +30.8=11%<20%享受土增免稅企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理 (36-16-10 ) + 1.40.48- 0.11 X 25%=2.1區(qū)稅費合計=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62

8、億股權(quán)收購長跑哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(出讓方)關(guān)于股權(quán)模式下是否需要繳納土地增值稅，實踐中存在一定的爭論。股權(quán)轉(zhuǎn)讓并 不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，有的地方也已明 確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。實踐中為盡可能避免個別稅務(wù)機關(guān)適用2000687號文，也可以采取一定的方式避免該條文的適用，比如先轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓1%勺股權(quán)，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起稅務(wù)部門的重大關(guān)注。股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)出讓方應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅、印花稅 印花稅：成交金額x 0.5 %貼花16X 0.5%o=0.008 彳乙企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理(16-5-5-0.5 ) X25%=1.38彳乙稅費合計=1.3

9、8+0.008=1.39 億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)(受讓方)受讓方收購項目公司股權(quán)后，仍以項目公司為主體開發(fā)建設(shè)在建工程，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，因此該環(huán)節(jié)不涉及契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓及后 續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)涉及稅費主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得 稅。印花稅：成交金額x 0.5 %貼花16X 0.5%o=0.008 彳乙增值稅：銷項稅額-進(jìn)項稅額(36-5-5-10 ) +1.1 X10%=1.45 億增值稅附加：增值稅x 10% -12%1.45 義 12%=0.17億土增稅：增值額X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)銷售收入(不含稅)=36- (36-5) +1.

10、1 X0.1=33.2 億扣除項(不含稅)=(5+5+10) /1.1 X 1.3+0.17=23.8 億增值率=(33.2-23.8 ) +23.8=39.5%<50% 使用稅率 30%土增稅=(33.2-23.8 ) X30%=2.82億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理 (36-10-10 ) +1.1 -0.5-0.17- 2.82 X25%=2.76億稅費合計=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21 億模式PK單位/億在建工程轉(zhuǎn)讓模式股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式出讓方受讓方小計出讓方受讓方小計印花稅0.0080.0080.0080.008契稅0.48增值稅0.540.91,45附

11、加稅0,060410.17上增稅0.91免征2.82所得稅1.T22.12L382.761稅費合計2.643.626361.397,218,6凈流入2.866.389244.112.795,9分析不難發(fā)現(xiàn)：本案例中，盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因為不涉及所有權(quán)變更，無須承擔(dān)增值 稅和土地增值稅，雙方的稅負(fù)都較輕，尤其出讓方。但是，由于股權(quán)溢價部分 無法計入在建工程成本，對于將來用于出售的受讓方而言（自持的除外），土 地增值稅的增值額以及所得稅將大幅增加，相當(dāng)于稅費延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。授權(quán)愉土地殛用權(quán) 在建工程轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在建工程作價股權(quán)相讓惜姿合并/分立風(fēng)險程度低：除極個5情兄外（如帶 抵押過戶），一般同歷史風(fēng) 險隔離M :焉要強承目標(biāo)公司的無支 風(fēng)險稅負(fù)收購階段稅負(fù)高.導(dǎo)致項目 資金成本增加，但后期運營 盼段稅負(fù)較低收熨階般稅負(fù)低一但益價部分