1、萬科A 償債能力分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993

2、年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入

3、房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。二、萬科A償債能力分析企業的償債能力是指企業用其資產償還長期債務與短期債務的能力。企業有無支付現金的能力和償還債務能力，是企業能否生存和健康發展的關鍵。（一）短期償債能力分析1.流動比率2008年年末流動性比率= =1.762009年年末流動性比率=1.922010年年末流動性比

4、率=分析：萬科所在的房地產業08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業比率，萬科存在的流動負債財務風險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務風險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態，說明公司的短期償債能力下降了，企業的財務狀況不穩定。2.速動比率2008年年末速動比率:=0.432009年年末速動比率:=0.592010年年末速動比率:=0.56分析：萬科所在的房地產業08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業相當。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務風險有所下

5、降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產市場調控影響，償債能力稍變弱。3、現金比率2009年的現金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%分析：從數據看，萬科的現金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業的即刻變現能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。（二）長期償債能力分析1.資產負債率2008年年末資產負債率= =0.6742009年年末資產負債率= =0.6702010年年末資產負債率= =0.747分析：萬科所在的房地產業08年的平均資產負債率為0.

6、56，萬科近三年的資產負債率略高于同行業水平，說明萬科的資本結構較為合理，償還長期債務的能力較強，長期的財務風險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務上趨向穩健。10年，資產負債率上升說明償債能力變弱。2.負債權益比2008年年末負債權益比:= = =2.072009年年末負債權益比:= =2.032010年年末負債權益比:= 分析：萬科所在的房地產業08年的平均負債權益比為1.10。分析得出的結論與資產負債率得出的結論一致,10年萬科的負債權益比大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。3.利息保障倍數2008年年末利息保障倍數:=10.622009年年末利息保障倍數

7、:=16.022010年年末利息保障倍數:=24.68分析：萬科所在的房地產業08年的平均利息保障倍數為3.23倍。可見，萬科近兩年的利息保障倍數明顯高于同行業水平，說明企業支付利息和履行債務契約的能力強，存在的財務風險較少。已獲利息倍數越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。總結:萬科房地產的流動比率低，說明其缺乏短期償債能力。現金流量比列逐年增高，說明其當期償債能力在逐漸增強，資產負債率較高，股東權益比率較低，也說明公司償債能力較差。但公司利率保障倍數較大，其支付利息的能力較強。 萬科A營運能力分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業股份有限公司成立于

8、1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在

9、深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底

10、已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。二、萬科A營運能力分析營運能力體現了企業運用資產的能力, 資產運用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長期和短期兩方面來分析萬科的營運能力:（一）短期資產營運能力1.存貨周轉率。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性, 控制失敗會導致成本過度, 作為萬科的主要資產, 存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業務規模擴大, 存貨規模增長速度大于

11、其銷售增長的速度, 因此存貨的周轉率逐年下降若該指標過小, 則發生跌價損失的風險較大,但萬科的銷售規模也保持了較快的增長, 在業務量擴大時, 存貨量是充足貨源的必要保證, 且存貨中擬開發產品和已完工產品比重下降, 在建開發產品比重大幅上升, 存貨結構更加合理。因此, 存貨周轉率的波動幅度在正常范圍, 但仍應提高存貨管理水平和資產利用效率, 注重獲取優質項目, 加快項目的開發速度, 提高資金利用效率, 充分發揮規模效應, 保持適度的增長速度。2.應收賬款周轉率。7 年來萬科的應收賬款周轉率有了較大幅度的上升( 見表) , 原因是主營業務的大幅上升,較嚴格的信用政策和收賬政策的有效實施。年份200

12、6200720082009應收帳款周轉率13.9016.0023.7628.07 3.長期資產營運能力固定資產周轉率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產及近年來主營業務量的大幅增長所致, 說明萬科保持了高度的固定資產利用率和管理效率, 同時也反映了其固定資產與主要業務關聯度不高。總資產周轉率取決于每一項資產周轉率的高低, 該指標( 見下表) 近年的下降趨勢主要是由于存貨周轉率的下降, 但其毛利率, 應收賬款和固定資產利用率的提高使其下降幅度較小, 萬科要提高總資產周轉率, 必須改善存貨的管理。年份2006200720082009總資產周轉率0.620.690.600.57 總結:萬科的資產營運能

13、力較強, 尤其是其應收賬款、固定資產的營運能力非常優秀, 堪稱行業典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多, 存貨管理效率下降較為明顯, 因此造成了總資產管理效率降低, 管理層應關注存貨的管理。萬科A獲利能力分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配

14、售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有

15、限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。二、萬科A獲利能力分析盈利能力關系投資者的回報, 是債權人收回債權的根本保障, 是企業至

16、關重要的能力。1. 營業收入分析營業收入是企業營銷能力的綜合反映, 是獲利能力的基礎, 也是企業發展的根本。從下表可見, 珠江三角洲及長江三角洲地區是其利潤的主要來源。企業初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地域為主, 以其他區域經濟中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業績獲得快速增長的主要因素。 2009主營業務收入凈利潤比例結算面積比例珠江三角洲區域27.03%37.16%25.08%長江三角洲區域32.38%36.46%26.06%京津以及地區32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期

17、間費用分析期間費用是企業降低成本的能力, 與技術水平, 產品設計, 規模經濟和對成本的管理水平密切相關。在營業費用增長率有所降低的3 年間, 銷售增速仍保持上升態勢,除市場銷售向好外, 還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見, 管理費用的增長幅度不小, 良好的管理關固然是企業發展的核心, 但也應進行適度的控制。由于房地產業需要大量資金作后盾, 銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此, 萬科在存在大量借款的情況下, 其財務費用卻為負數, 管理層應注意提高資金利用效率。 各項目增長幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營業務利潤57.01%39.0

18、4%56.79%營業費用66.48%55.99%41.83%管理費用43.17%0.48%42.82%3. 主營業務利潤及利潤構成分析主營業務利潤率分析: 由下表可見, 06- 09 年銷售毛利率逐漸增長。07 年根據市場供需兩旺, 房價穩步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預期, 企業調高了部分項目的售價, 項目毛利率明顯增長。08 年凈資產收益率為近年來最高點, 效益取得長足進步。其項目階梯形的收入, 具有穩定性和較強的抗風險能力, 抹平了行業波動帶來的影響。年份2006200720082009銷售凈利潤8.368.511.4512.79銷售毛利潤20.0922.5125.7528.

19、72利潤構成分析: 由上表可見, 萬科主營業務利潤呈上升趨勢, 其中房地產業務為其主要來源, 毛利率保持穩定的增長態勢, 而物業管理業務獲利能力有待加強。2006 年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業利潤的增長, 同時投資收益的比重下降趨勢明顯。營業外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(1) 資產報酬率和凈資產報酬率。這兩項指標呈上升趨勢( 見下表) 。說明企業盈利能力不斷提高。年份2006200720082009資產凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 經營指數與每股現金流量。經營現金凈流量與凈利潤的比率反映

20、了企業收益的質量。下表顯示該指標波動幅度較大, 說明現金流缺乏穩定性, 存在較大的風險。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應加強現金流的管理, 降低市場風險, 提高運作效率, 保證業務開展的靈活度。例如, 08 年, 加強對項目開發節奏的管理, 加快銷售, 對不同的采用不同的租售策略, 進一步消化現房庫存, 加快項目資金周轉速度; 09 年貫徹“現金為王”的策略,調減全年開工和竣工計劃, 以減少現金支出, 都取得了不錯的效果。年份2006200720082009經營指數0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年實行了10 增10 的股票股利政策,

21、 因此, 實際股東的收益還是增長了。該指標一直保持較平穩的態勢, 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說明萬科有較強的獲利能力。09 年行業平均每股現金流量為0.404。該指標偏低, 主要是由于每年公積金轉股使股本規模擴大, 其次, 反映了萬科獲取現金能力偏低。年份2006200720082009每股現金流量0.26-1.060.460.23總結:萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩定性。在行業滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣。萬科A財務報表

22、綜合分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公

23、司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，

24、1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。二.杜邦分析原理介紹 杜邦分析法，又稱杜邦財務分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務比率指標間的內在聯系，對企業財務狀況及經濟利益進行綜合系統分析評價的方法。該體系以凈資產收益率為龍頭，以資產凈利率和權益乘數為核心，重點揭示企業獲利能力，資產投資收益能力及權益乘數對凈資產收益率的影響，以及

25、各相關指標間的相互影響作用關系。 杜邦分析法中涉及的幾種主要財務指標關系為：凈資產收益率=資產凈利率*權益乘數資產凈利率=銷售凈利率*資產周轉率凈資產收益率=銷售凈利率*資產周轉率*權益乘數三杜邦分析數據。杜邦分析法中涉及的幾種主要財務指標關系為：凈資產收益率=資產凈利率*權益乘數資產凈利率=銷售凈利率*資產周轉率凈資產收益率=銷售凈利率*資產周轉率*權益乘數  杜邦分析       總資產收益率0.7878%X權益乘數1/(1-0.68)=資產總額/股東權益=1/（1-資產負債率）=1/（1-負債總額/資產總額）

26、x100 凈資產收益率2.94%        主營業務利潤率15.0111%X總資產周轉率0.0525%=主營業務收入/平均資產總額=主營業務收入/(期末資產總額+期初資產總額)/2期末:148,395,955,757期初:137,507,653,940           凈利潤1,126,579,449/主營業務收入7,504,969,755 主營業務收入7,504,969,755/資產總額148,395,955,757        主營業務收入7,504,969,755-全部成本6,202,756,893+其他利潤200,022,269-所得稅375,655,681 流動資產140,886,939,320+長期資產7,383