1、規劃設計】房地產開發工程的規劃設計 一 一、房地產開發工程與城市規劃的關系一房地產開發工程與城市規劃的內涵、性質及其相互關系城市規劃是為實現一定時期內城市開展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排行動步驟，并不斷付諸實施的過程。城市總體規劃是從宏觀上明確城市的性質、規模和開展方向，從空間上確定城 市布局結構和土地使用功能以及道路交通和市政根底設施網絡，是城 市開展的總框架、總藍圖。詳細規劃是總體規劃的深入，是對各項建 設的綜合部署和具體安排，是指導城市中某一區域進行當前開發建設 的依據和藍圖。與房地產開發工程關系密切的是城市總體規劃和詳細 規劃包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃 。房地

2、產開發工程是指按照城市規劃和社會經濟開展的需要，對土地和 地上建筑物、構筑物及城市根底設施等進行開發建設和經營管理的一 項綜合性社會經濟活動。其內容包括從立項、規劃設計、征地拆遷、 土地開發、房屋建造、工程竣工驗收、經營銷售、交付使用直至物業 管理的全過程。 房地產開發工程的形式有多種： 按開發的對象 客體 而言，可分為土地開發、房屋開發和房地產綜合開發；按開發的主體 而言，有獨資、合資、個人三種開發形式；按開發的區域劃分，有新 區開發和舊區舊城區更新改造開發；按開發的規模劃分，有單項 開發和成片集中開發。無論哪種開發形式，房地產開發工程都是具有 咼投入、咼風險、咼回報的行業。城市規劃的編制、

3、實施和管理一般由規劃設計院和規劃管理部門完成, 它們是政府的職能部門，所以，就其性質而言，城市規劃是政府行為 這一行為結果要求能反映城市中全體公眾的意志，維護公共利益，保 障公民和法人的合法權益，促進城市的全面開展。房地產開發工程主 要是由房地產開發工程公司來承當，其性質是企業行為。這一行為目 標主要是追逐利潤最大化，即克服房地產開發工程工程周期長、投資 長、風險高的不利因素，以期獲得最大的收益。由于城市規劃和房地產開發工程內涵、性質不同，在編制城市規劃和 進行房地產工程開發的過程中，各自考慮問題的側重點也不同：從發 展戰略方面看，城市規劃側重于從宏觀的角度分析城市的開展條件， 確定城市的開展

4、方向，而房地產開發工程那么多從微觀的角度考慮企業 的開展；從時間上看，城市規劃側重考慮長遠的和遠景的效果，兼顧 近期的開展，而房地產開發工程更注重近期的效果；從空間上看，城 市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置，而房地產開 發工程那么多從局部考慮工程的區位選擇；從效益看，城市規劃注重研 究經濟效益、社會效益和環境生態效益的相互統一，側重研究降低社 會邊際本錢， 提高整體綜合效益， 而房地產開發工程更關心開發工程、 開發宗地或企業經濟效益；從信息反應角度看，城市規劃側重聽取市 民的反應意見，滿足大多數市民的需要，而房地產開發工程側重搜集 市場信息，適應市場的需要。歸納以上分析，城市規

5、劃與房地產開發工程是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。但是，不能否認，因兩者的側重點不同，必然會產生矛 盾的一面，假設處理不當，就會給城市建設與開展帶來問題。二城市規劃對房地產開發工程的影響及約束房地產的開發和經營管理活動絕大局部都是在城市范圍內進行的。所以說，房地產開發工程的每一個環節都要受城市規劃的影響和約束。 為此，開發商不僅要全面了解某個城市的規劃意圖，掌握城市規劃的 各項控制指標， 還要正確處理兩者的關系， 使房地產的開發少走彎路， 取得事半功倍的效果。1、城市規劃對房地產開發工程經濟效益的影響。為了使一個城市的經 濟、社會、

6、環境效益統一和諧，城市規劃往往通過一些控制指標實現這一目標。其中與房地產開發工程關系最密切能是對城市土地開發強 度的控制。反映城市土地開發強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和 建筑容積率。容移率綜合了前兩者的內容，直接反映一塊土地上的建 筑容量，因此受到城市規劃師和房地產開發工程商的廣泛重視。在房地產開發工程活動中，開發商總是追求利潤最大化，爭取收益和 支出的差額最大。 根據經濟學中邊際收益 本錢 遞減增的原理， 房地產工程的收益和支出的狀況隨土地開發的強度變化而變化。假定 在一塊面積和建筑密度都已明確的土地上，建設樓字的邊際收益和邊 際本錢隨樓層和容積率的提高，將產牛變化：據天津市的

7、調查，三、 四層房價最高；此外二、五層與一、六層各屬一檔，商品房價相差 10 20；但三、四層的單方本錢卻比僅僅建一、兩層的件宅要低。當樓 房超過一定層數后，由于建筑本身的設施投資大幅度增高，高層樓宇 的根底和支撐結構費用增多， 勘察設計的本錢加大， 而且建設周期長， 貸款利息增加，整個投資的本錢和風險愈來愈高。由此分析，選擇和 確定適宜的容積率對房地產開發工程項日的投資回報將產生較大的影 響。因此，城市規劃確定的建筑容積率，應在保證環境、社會效益的 前提下，尋求充分發揮土地經濟效益的最正確建筑容積率的范圍。2、房地產開發工程必須符合城市規劃。我圈城市規劃法規定，城市規 劃區內的土地使用和各項

8、建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。為 此，城市規劃管理部門通過建設用地規劃許可證等措施，對包括房地 產開發工程在內的各項建沒進行有序有效的管理。具體方法如下。1關于項日選址意見書。由城市管理部門建議的關于工程選址意見 書是房地產開發工程申報立項時必須具備的文件之一。建設單位存進 行工程可行性研究時，要接受城市規劃行政主管部門關于工程選址的 規劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。2建設用地規劃許可證。是城市規劃主管部門根據開發單位，或有 關機構的用地申請以及規劃和建沒工程的用地需要，確定用地位置、 面積、界限的法定憑證。房地產開發工程單位憑借建設用地規劃許可 證，才能到土地管理部門申請

9、開發建設用地，辦理土地征用劃撥或出 讓手續。3建設工程規劃許可證。這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城 市規劃并準予施工的法定憑證之一。 只有在取得建設工程規劃許可證、 建設工程開工許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產項同 才能破土開工。4臨時建設用地規劃許可證和臨時規劃許可證。這和永久性開發建 設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設 地上線路、鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時 占用土地所核發的法定憑汪，這類用地必須在規定期限內予以收回。3、開發商在規劃設計階段的職責。一個工程的規劃設計，往往需要委 托某設計單位完成，但這并不等于開發商不介入這一活動，相反，開 發商必須組織并參與整個規劃設計的研究和論證，以便規劃設計更加 合理、更加切合當時當地的實際情況。開發商主要完成以下協調、管 理的工作。第一，會同城市規劃部門，經過反復勘察、研究論證，選定工程開發 地點，確定用地范圍和建設規模。第二，委托規劃設計，進行多方案比擬，確定規劃方案。第三，參照囝家或地方政