土地增值稅企業所得稅對于開發費用和開發間接費用扣除的不同規定_第1頁
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文檔簡介

1、房地產開發企業計算土地增值稅和企業所得稅開發費用扣 除不同規定土地增值稅的開發費用是指與房地產開發項目相關的銷售 費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅清算時，三大費 用的扣除不同于企業所得稅。企業所得稅計算中允許扣除： 企業發生的期間費用、已銷開發產品及稅成本、營業稅金及 附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。（一）土地增值稅的管理費用和銷售費用”扣除土地增值稅清算流程對于管理費用與銷售費用的扣除一般 采取了計算扣除的辦法，利息支出滿足一定條件時才能據實 扣除。土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定：開發 土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有 關的銷售費用、管理費用、財務費用。財

2、務費用中的利息支 出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明 的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸 款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不 能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機 構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計 算的金額之和的10 %以內計算扣除。（三）開發費用與開發間接費用的區分土地增值稅暫行條例實施細則第七條第二款規定：開發 間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工 資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動 保護費、周轉房攤銷等。這些費用必須

3、與直接組織、管理開 發項目有關才能被稱之為開發間接費用。開發間接費用不僅 可以據實列支，還可以作為房地產開發費用扣除基數和財政 部規定的其他扣除項目加計扣除的基數。（四）土地增值稅對于費用扣除與企業所得稅存在較大差異 首先，企業所得稅可以據實扣除期間費用（管理費用、營業 費用、財務費用），土地增值稅扣除項目的開發費用不是按 納稅人開發項目實際發生的費用進行扣除。銀行罰息、超過 貸款期限的利息、上浮利率產生的利息在土地增值稅扣除項 目中是不允許扣除的，而企業所得稅可以在稅前扣除。在房 地產開發業務中，預提費用在土地增值稅扣除項目中不允許 扣除，應據實扣除，而企業所得稅中，可以計提相關費用， 在年度匯算清繳結束前取得正式發票即可。其次，清算期間 不同。土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于 分期開發的項目，以分期項目為單位清算，開發項目中同時 包含普通住宅與非普通住宅的，應分別計算增值額。

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