1、目 錄第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：二、項目的目標客戶分析第二部分 項目營銷策劃構想與執行思路一、項目營銷策劃構想（一）總體思路（二）項目主題定位（三）項目的推廣語言二、項目的營銷與執行方案：（一）營銷背景；（二）銷售策略（三）營銷計劃（四）銷售進度安排（五）價格策略第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點二、目標客戶對策三、制約項目的抗性分析及解決方案四、市場切入方法（搭建市場平臺）五、總體推廣策略六、推廣策略實施安排七、廣告費用初步預算第四部分 附件附方案一：一期商鋪一年返租方案附方案二：一期商鋪一年低租活動方案第五部分 結束語關于世豪中心營銷策劃的構思和執

2、行方案在對進賢縣房地產市場初步調查的基礎上，以項目為核心,針對當前進賢縣房地產的供求情況和市場同類競爭現狀，做出分析。對項目重新的審視和思考，揚長避短，規僻風險。第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：（一）項目優勢分析：1、項目地段有良好的發展前景，商業的地段價值比住宅更重要，本項目占據了進賢縣勝利路與進賢大道的交匯點，而進賢大道又是進賢縣的主干道，勝利路也是進賢縣商業氣氛最繁華的街道，項目所在地商業價值前景不可限量。2、項目所在位置由于歷史原因已經在市民心中奠定了其商業中心的地位，在短時期內是無法被取代的。3、規模優勢，項目2萬多平米的商業面積，在進賢縣可謂屈指可數，加

3、上周邊交通便利、商貿氣氛濃厚，本項目可依托現有條件，開發為城區內地標性項目，以規模優勢形成商業中心輻射點。4、整個街區整體規劃整潔、大氣富有現代感，特別是中心商業步行街的騎樓式設計，以及街區休閑過道等綜合美化工程，是進賢縣形象整合最好的街區之一。5、小區商業功能配置合理，既有臨街街區的商鋪，室內精品街商鋪、大型超市等，讓市民在休閑中購物、在購物中休閑。這是其他樓盤無可比擬的。6、街區商業特色是先旺道路一邊，項目占據勝利路旺側，緊臨進賢大道，是人流匯聚點，具有旺市的基礎。（二）項目劣勢分析：1、由于火車站的動遷，經營者對該區域的商業前景充滿迷茫，商鋪的價值還不能完全體現，很多投資者既經營者持幣觀

4、望。2、進賢縣大型專業市場沖擊嚴重，在價格上形成的沖擊和競爭，在開發信譽上留下了一些不良后果，打擊了消費者的投資信心。3、消費客戶群體對街區以及專業市場經營的業態形式以及街區之間的功能比較，認識不足，容易被單一的價格因素所困擾，缺乏正確的認識風險和利益回報分析的經驗。4、目前項目外部交通負荷較重，且停車場地不足，缺乏有效管理。項目現有規劃條件與現代商業地產發展的要求有一定差距，如何有效克服眾多限制因素和不利條件成為項目順利前進的難點。5、與一些大型項目相比，本項目的知名度小，缺乏大手筆的宣傳推廣，缺乏營造良好的商業氛圍與一些策劃活動支持。（三）項目機會點分析1、城市中心區的商業鋪面存在市場空白

5、點，未來供應量小，項目發展空間大；2、即將建成的南昌至進賢縣的一級公路，極大地拉近了進賢縣與南昌市的空間距離，能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經營者。3、政府舊城改造力度大，周邊環境可待改善。4、銀行存款利率持續下降，股市低迷，持幣人群增加，商鋪投資熱情高漲。5、城市人口的增加及其對商鋪的需求增長。（四）項目威脅分析1、現階段南昌市周邊市縣房地產市場放量較大（尤其為商鋪），發展水平較高，在很大程度上平抑價格，分流客戶。2、經濟發展不明朗及企業變革，投資更為謹慎。3、政府及市場存在不規范因素。4、市場發展與項目傳統營銷方法的矛盾，如目前坐商式。5、項目現有的賣點無法支撐項目的高價銷售策略。6、

6、部分投資者對投資的認識不足。由項目SWOT可知，應積極主動宣揚、發揮優勢與機會，消除劣勢及威脅、障礙的影響。揚長避短，抓住機會，張揚優勢，彌補劣勢，通過不同的操作手法消除障礙，使企業的經營目標盡快的以實現。二、項目的目標客戶分析：商鋪投資是一個投資大，經濟利益長遠的固定資產投資。購買商鋪，最重要的是投資者發現商鋪的價值，會從經濟性，實用性，增值性，回報性等綜合因素考慮問題。分析客戶心理才能制定出因地制宜的營銷策劃思路，才能做到有的放矢，本項目的客戶主要包括：三個客戶群體分析表目標客戶購鋪目的決策因素及特點購買方式客戶來源個體戶、私營企業主經營為主以進店經營為主，商鋪即是家產，價格影響較大，銷售

7、的引導能增強購買信心散購本地固定資產投資者收租、店鋪增值經濟基礎較好，對商鋪升值及長遠發展期望較大團購批購周邊縣市企、事業單位領導、老總商業網點同行業動態的影響較大，單位購買本地固定資產投資者分析表：類別購鋪目的決策因素購買方式客戶來源專業的投資者商鋪炒作商鋪能否升值團購、批購周邊縣市單位的領導化解資金與專業的投資商比較，經驗較少，一般熟人介紹，或直接找公司老總，因此良好的口碑傳播和建立良好的關系網，對促進此類客戶有良好的銷售效果散購本地富裕家庭出租為主，養老或置業收入較為穩定豐厚的雙職工或多職工家庭，看重物業的升值與回報散購本地本項目商鋪平均每間總價約40余萬元，若按揭如6成10年，則首付1

8、9萬元,加契稅等其他費用則20萬元.月供則為2975.28。如此，目標客戶至少首先應具有較大儲蓄,另月平均應有4000元以上收入支撐,看進賢縣目前的收入水平,普通百姓難于承受。因此其客戶群體應為：A民營企業主(如一些瓷廠承包人等)；B部分經營從商人員；C國家公務員及事業單位人員；D國有企業中高層領導干部；E金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷業高收入者；F少量其他高收入者。其中A、B、C、D、E為主力客戶群。目標客戶特征：A類：睿智而大膽，大都行事果斷，有主見。少有時間看電視，但會從報紙上關注業內動態及其他信息若從某點沖擊打動，則易落定成交，年齡為50歲之間B類：眼光獨到，精打細算，有較多時

9、間閱讀報刊雜志，此類客戶應比其算得更精、更細從視覺上多次沖擊，講城市發展前景，利用政府、權威言論增加投資信心。年齡多為歲之間。C類：小心謹慎，多有時間閱讀報紙及進行戶外活動、看電視。此類客戶應不斷轟炸其視覺及精神，既要細算經濟帳，又應從心理上反復攻擊，專家效應更為有效。年齡范圍較廣。D類：精明而深沉，多有灰色收入，投資欲望較強烈。應首先使其認知本 項目，不斷增加其印象，心理易說服。年齡多為歲之間。E類：多為專業技術人員，辦事理智，自主意識強，自由活動時間較少關注媒體信息，應展示項目高品質，活力形象，從主觀上折服他們，從視覺上多次沖擊，使之認知本項目.尊重而引導，使之獲心理滿足，年齡多為歲之間。

10、以上客戶都注重售后服務。第二部分 項目營銷策劃構想與執行思路一、項目營銷策劃構想（一）總體思路采取一系列有效的活動策劃；擴大項目的知名度，從而聚集人氣；營造火熱勢頭，渲染出項目所在區域強烈商業氛圍和前景。（二）項目主題定位項目現有主題為“世豪中心，經商首選”，該主題未能充分展示項目商業物業及本街區的商業化功能，且片面強調于經營方的選擇，未從消費者的根本出發，殊不知只有營造項目的消費氛圍才能成就良好的經營氛圍，故我們建議項目總體主題思路為：突出項目優勢和特色“打造全方位一站式購物中心”。以刷新城區內購物環境為主，同時強調完善配套功能，為市民提供最好的消費場所，為經營者打造最佳經營空間；項目憑借規

11、模大、檔次較高、品種齊全、利潤豐厚的優勢吸引大量消費群及商戶。現代現代的商業中心現代形象現代理念現代文化對比周邊或其他購物場所落后的購物環境，強化項目的現代化氣息。融合休閑、購物、人居的融合經營理念及文化的融合和交流（國際化商業中心的體現）人與人的相互融合（增強人流互通，鄰里關系）多元項目開發物業類型的多元化（居住、商業、休閑）“現代、時尚、實用生活空間”居住物業體現時代特征，倡導“現代、快節奏生活”。現代生活緊張、快節奏，人們更加追求自由、時尚的生活空間。尤其是隨著生活水平的提高，越來越多的人希望在繁忙的工作之余，營造出更趨精致、品位化的生活居屋，以獲得心靈的舒展和享受。在經濟高速發展的今天

12、，創造富有時代特色、充滿個性意味的小小生活“休憩站”，是人們所共同期盼的。商業物業 “現代商業的領舞者、商品定位上的挑戰者和補缺者”經營理念的領導者：充分利用項目地塊現有條件，發揮土地的最佳商業價值，建立以日常消費為特色的全方位一站式購物中心項目；在經營傳統商品的基礎上，強調經營規模與特色，完善配套服務：項目以特色主題經營拉動傳統商業文化（傳統超市、百貨類），改變全面提升經營形象，爭取長遠市場競爭優勢；現代商業的“領舞者”：采用全新概念的騎樓步行街形式。居住物業休閑、購物和生活的完美嫁接商業物業衣食住行所以本項目的形象主題提煉為：打造全方位一站式購物中心支持點：、位于城核心商業圈，交通發達，商

13、業前瞻價值巨大，鄰火車站窗口，經濟效應強。、項目精品廊店、品牌專賣、茶藝咖啡廳、家居飾品街、家用電器，首創地下大型商業超市，綜合功能強，完全能滿足消費者一站式購物需求。3、典型商業街區特征，因唯一性，具備代替其他商業街區能力，成為新一代財富聚集地4、外觀上項目現代而具特色，符合窗口形象，在街區功能上符合現代商業街功能，具有極強的區域代表性，與本項目所建地段及潛質諧然吻合5、項目完善的質量體系及操作中將展示的優勢品質以及現代而又具特色的外立面設計所表現的支持力6、未來城市人口的增長及本地塊輻射力，經濟水平的增長創永遠升值空間（三）項目的推廣語言（1）主廣告語世豪中心，一站式購物天堂（2）輔助廣告

14、語零風險投資，超級升值空間（配合返租，描繪市場前景）核心商圈，買鋪就選勝利路，（展示地段優勢）流動的商業財富，特色的商業長廊二、項目的營銷與執行方案：（一）營銷背景；了解優勢自身的優、劣勢以及對商鋪客戶群分析和消費心態把握，為制定科學的營銷決策提供了重要的依據，為真正完成既定的銷售目標打下良好的基礎。目前，項目的銷售狀況是住宅熱銷，商鋪尚未啟動，而商鋪又是本項目實現效益最重要的組成部分，因此，對商鋪的啟動銷售完全是目前營銷工作的重點。商鋪的構成中，臨街商鋪相比較而言存在著設計上缺乏特色，進深過長，預期商業分區及定位遭人為破壞等劣勢，但它對公司的資金回籠非常重要。因此，臨街商鋪啟動首當其沖。二樓

15、商鋪目前處于尚未啟動階段，這主要由于客戶對二樓商業價值認識不足，二樓的定位劃分不明朗，經營模式不清晰等客觀原因影響。本項目營銷策略表：類別銷售狀況劣 勢優 勢銷售策略住宅熱銷噪音地段、配套平穩銷售臨街商鋪滯銷進深過長人氣足重點二樓商鋪幾乎未銷定位、劃分不清價位較低重新劃分大型超市洽談中為進賢縣最大重點（二）銷售策略帶動目前項目商鋪銷售的三個重要手段：1、全新的宣傳手法，強大的市場推廣勢頭，營造良好的市場預期。2、商鋪一年還租計劃和一年低租計劃，詳見方案。3、商鋪的重新定位、功能劃分及策略，細則另擬方案。（三）營銷計劃從前面的客戶定位、形象定位中，我們不難發現我們的營銷推廣是一個階段性的策略：1

16、、第一階段（預熱期） 主要計劃：銷售現場重新包裝；銷售現場管理制度出臺銷售人員入場；接待客戶；電話，來訪咨詢客戶的統計調查，深入分析；內部認購部分新的導示系統投入使用；項目圍墻的重新包裝；在主要的項目客戶群積聚地做戶外廣告。前提條件：售樓部內部裝修基本完成；項目全面建設；銷售熱線開通；宣傳折頁、樓書等基本介紹資料印刷。廣告重點：現場戶外廣告、網絡廣告、DM單或傳單。目 的：通過對客戶的調查分析檢驗定位；印刷媒體：樓書、折頁第一批內部認購方案總思路：低開高走價格，同時先放位置、朝向、等較差的戶型及商鋪單位以低價首先推出；在營銷手法上第一批內部認購單元可以采用：買籌增值的方法。即客戶可以預先購買購

17、房籌碼，這些籌碼是增值的，以每天增值的形式，吸引意向客戶下定，到開盤時一定能烘托人氣，增加購買效果。具體的銷售人員執行方案以及增值幅度，具體的推出單元、價格策略，折扣等將會提供專項執行方案。2、第二階段（強銷期） 主要計劃：全面銷售；展現項目產品價值感；提高開發商的品牌知名度。前提條件：項目工程進度到主體工程封頂廣告重點：項目建筑外立面條幅等促銷活動：結合活動營銷、持續進行營銷；現階段主要對已認購籌碼的客戶，通過對這批客戶價格，折扣的營銷，聚集人氣。目 的：通過活動營銷和報紙廣告銷售大部分房源；推出單位：根據內部認購銷售情況確定具體的推出單位；價格策略和推廣手段。3、第三階段（成熟期） 主要計

18、劃：重點宣傳項目的文化內涵，提升項目的價值，進一步擴大開發商的品牌知名度；進一步挖掘客戶；根據不同時段不同主題內容，間隔性的反復營銷攻勢，促使成交，擴大業績。前提條件：所有房屋達到竣工；園林基本完工。廣告重點：報紙廣告，戶外廣告，樓體條幅及道路廣告的更換促銷活動：結合活動營銷、持續進行客戶營銷，現階段主要對已成交的客戶，通過對業主舉辦活動，讓新老業主參加家園的建設。目 標：總銷售量的60%-80%4、第四階段（掃尾期） 主要計劃：重點宣傳項目即將形成的商業氛圍，配合現房情形，優惠手段，進一步挖掘客戶。前提條件：所有房屋可以交房。廣告重點：報紙廣告，DM單，樓體條幅及道路廣告的更換目 標：總銷售

19、量的80%-95%（四）銷售進度安排工程進度銷售階段銷售比例項目建設一半預熱期10%-20%項目建設到2/3強銷期30%-60%項目基本完工成熟期60%-80%經營商入駐、業主入戶掃尾期80%-95%（五）價格策略：項目的定價策略要根據市場的要求，針對不同的朝向，樓層，景觀，等運用產品價值定價法，用價格創造局部競爭優勢；不做一次定價，根據市場，靈活變化。具體的價格和定價方法，在項目銷售即內部認購前5天提供在制定定價策略時，需要考慮多方面的因素。而三個主要的因素是：成本、客戶需求和競爭對手的價格。成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發點，客戶對產品獨有特征的評價是價格的上限。在價格策略上

20、，目前市場上價格策略基本上有三種：方法1：高開低走高開低走是過去開發商的一貫做法，結果一跌再跌；方法2：低開高走低開高走現在看來也只是開發商的一廂情愿，結果是只能低開，不能高走，甚至出現不漲反跌的現象；方法3：介于兩者之間的中間路線實際上，由于商家的市場敏銳度更高，在購買上更趨理性，對價格的升降并不像住宅客戶那么敏感，換言之，在買方市場條件下，低價不容易起到吸引客戶的作用，高價也不會嚇跑他們。同其他商品一樣，房地產的價格同樣反映價值。通過準確的項目定位，有效的包裝策劃和品牌推廣品牌附加值，完全可以使可戶對本項目的認知價值與他們心目中的產品價值相一致。所以我們建議本項目采取打品牌價格，走中間路線

21、的價格策略，在項目封頂前價格(重新定價后的價格)保持不動。封頂后則相應上調。其出發點一是利于談判，避免在談判過程中出現漲價的情況；二是利于前期大型客戶介入。第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點1、 綜合型的產品規劃優勢體現了發展商的綜合開發實力，我們的產品系“全方位一站式”，引進先進的商業經營理念，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力；2、 城市規劃以及舊城改造，這里完全能成為未來發展的焦點，而這些都是表現的元素。3、 本案的發展潛力，充分展示本案位置、交通路線（物流、貿易以及交通的匯聚之地）、商業優勢等，以及配套設施的齊全，都意在體現這里商業發展的必然和本案的投資價值；4、

22、 進賢縣最大的購物休閑廣場（適當的時候可賦予其shoppingmall概念），不僅表現在商品豐富，而且質量精致、上乘，突出商業特點，結合現代綜合商業模式，著重渲染“一站式購物天堂”的概念，增加這個概念的內涵和外延，明確區分本案與其他傳統街鋪，包括風格、定位、展示系統、服務配套等，訴求上突出本案領先優越性；5、 在客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語”效應，規模化、現代化是我們核心優勢；二、目標客戶對策 針對經銷商營銷方式：直接營銷（點對點模式） 招商，與大商家直接對話推廣訴求：項目的品牌優勢、規模優勢以及地段優勢提供了強有力占據市場空間的平臺營銷通道：DM 發函 完成目標客戶的告之并為后續

23、推廣做鋪墊 SP活動 開盤SP SP路演 主題SP（招商會、聯合商業推廣等） 意向客戶的SP登門社交推動 利用上層社會網絡資源做推廣活動，配合SP展開商業展會 參加縣市級房地產展覽會等備案工作：重要客戶資料收集 展會資料收集 商家的前期接觸 DM、信函、戶外等SP道具準備 政府及媒體部門的公關 招商政策的制定 加盟合作模式，構建項目核心空間 （聯合推廣、合作案、政策優惠等） 營銷團隊組織 針對自營及投資者營銷方式：間接營銷為主（點對面模式） 通過媒體及耳語效應做推廣推廣訴求：自營業主 商業經營利潤 投資客戶 投資回報率（行業收益、商鋪租金及價格升值空間） 自營+投資 “一鋪富三代，無租一身輕”

24、的小富心態營銷通道：媒體推介 我們可提供相關媒體資料 記者會、論壇 中介會、咨詢會 外圍包裝 引導客戶及形象展示 現場接待 我們可提供現場銷售團隊及相關備案 SP活動 以已購買的客戶資源為核心，推動耳語的傳播并直接與客戶對話： 掃鋪 在服裝行業的集中商業區做針對性的登門推廣 專題促銷 可結合不同客戶的需求特點做促銷推廣備案工作：細化的階段營銷計劃制定 營銷計劃的監控方案、銷售道具制作 銷售價格及控制方案制定現場布置、外圍包裝的選址及設計制作其他三、制約項目的抗性分析及解決方案（一）本項目定位認識程度不足解決方法：、從城市商業街的發展作比較。、作可比案例分析。（二）市政配套不成熟及自身硬件的欠缺

25、解決方法：、明確市政配套時間、工期建設上作調整，爭取騎樓，外立面裝飾與主體建設同時完成，街面管線提前預埋，路燈及其他市政建設提前完成,控制調整施工區域，商鋪提前交付使用。（三） 投資價值風險心理障礙解決方法：、進行專業市場與街面市場作比較2、投資回報經濟效益分析3、實施二年返租方案，消除道路建設不足形成的短期回報問題，零風險投資（與銀行、股市等作比較）促動購鋪。4、從養老、子女教育方面引導消費動機，做家庭理財顧問。5、招商先行，集聚人氣。（四）項目形象差，商業沒有得以體現解決方法：、售樓現場及進賢大道、勝利路銷售一條街的包裝，烘托氣氛。、運用多種市場資源，強力包裝，廣泛宣傳（五）市場缺乏強有力

26、推廣，營銷手法傳統解決方法：、變坐商為行商，主動出擊、舉辦多次活動，實行活動營銷3、整合社會資源，創意營銷（六）硬件較好，軟件較弱解決方法：、物業管理專業化，規范化，物管專家培訓、物業管理提前入場四、市場切入方法（搭建市場平臺）（1）舉行房地產權威、專家高峰論壇（主題待定）（2）招商先行。（3）實施返租計劃（4）物管專家現場指導及論壇（5）舉辦“衛星城市商業地產高峰論壇”，在短時間內吸聚眼球，增加信心，樹立品牌（6）車身廣告、電臺廣告、報紙廣告、戶外廣告的投放（7）物業管理的提前介入及專家參與（8）突發事件利用、重大節日慶典等五、總體推廣策略、預熱期：突出項目形象、強銷期：突出項目形象，展示產

27、品功能、品質、持銷期：利用工期進度展示產品特色、功能品質、掃尾期：做好售后服務跟進六、推廣策略實施安排營銷節點工程進度階段推廣策略推廣安排備注預熱期全面建設項目形象推廣1、戶外廣告2、車體廣告或站臺廣告3、電臺廣告4、街道包裝5、銷售現場重新包裝6、投資理財咨詢活動1、增加認識2、擴大知名度強銷期主體工程封頂突出形象展示品質、活動及開盤儀式、專家論壇、返租活動、部分報紙廣告及軟新聞、創造轟動效應、體現商業價值、消除部分心理障礙、提高樓盤知名度成熟期所有房屋達到竣工；園林基本完工。品質推廣品牌營銷、經營戶主聯誼活動、封頂儀式、竣工慶典、金秋大賣場活動4、電影周促銷活動5、商鋪業主幸運者參觀上海商

28、業街（抽獎形式）、質量保證、人文關懷3、唱響勝利路商業主旋律掃尾期所有房屋可以交房品質兌現宣傳氛圍品牌營銷1、安排展銷（招商）2、以老促新獎勵活動3、物業管理進場（報紙電視廣告配合）4、商鋪業主經營創業會1、創服務品牌2、促進人氣3、促動銷售4、用好已有客戶資源七、廣告費用初步預算1、報紙廣告費用2、車身廣告費用3、折頁、海報等印刷品費用4、掛旗、彩旗、氫氣球、橫幅標語等費用5、專家費用（房地產權威與物管專家）6、促銷活動費用7、形象代言人費用8、小禮品9、軟新聞酬金 10、固定廣告位費用11、贊助社區費用12、房展參展費用13、機動支出以上費用控制于總銷售額1.5%內，各個階段的費用安排具體

29、的分布為：內容投放所占的比例第一階段40%第二階段40%第三階段15%第四階段5%合計100%附方案一：一期商鋪一年返租方案（所涉價格為暫擬價）一、關于一期臨街商鋪一年返租計劃的構想；1、實施此計劃是帶旺項目整個商業氛圍的重要手段，是保證銷售推進的重要措施，是推動作為投資型商鋪銷售的重要前提。2、引商入鋪是繁榮項目商業氛圍的基本保證，為超市招商和外地招商奠定了堅實的基礎。二、返租策略及標準：取消現在的“買商鋪送夾層”的策略，在一期的價格基礎上上調200元，調整后的價格為7598元/M、7498元/M。購買客戶可實行98折優惠，對購買客戶實行一年的返租，租金為30元/M。三、活動時間：實施日起2

30、005年12月31日止四、租金計算方式：購買者在簽定合同之日起即按照租金標準計算租金。五、返租可行性效益分析：當前的售價是7398元/M或7298元/M銷售折扣：97折實際售價：7176元/M或7079元/M調整后售價：7598元/M或7498元/M銷售折扣：98折折后價：7446元/M或7348元/M以55M商鋪為例，租金為30元/M，按當前售價折后計算總額為717655=394680元如果按調整折后價為：744655=409530元每平米上調200元實際增加金額為：14850元商鋪年租金為：553012=19800元實施返租一年后實際讓利：4950元出租收益；88812=10656元綜合得

31、利：5706元。六、效益分析：一年返租計劃內每平方米實際讓利為90元，55平方米商鋪實際讓利為4950元，占售價的1.2%.這比“裝修送夾層”更經濟，同時，公司可收取888元的租金，年租金每間商鋪10656元，綜合分析，公司通過此活動每間商鋪實際得利5706元。但解決了顧客投資心理的顧慮，投資后即可獲利是算得到，看得見。解決了投資無回報的心理壓力，直接促進了一期的銷售。同時，商業的繁華必將帶動物業的升值。3、實施一年返租計劃，明確了租金標準，形成了今后衡量站前路商鋪出租的一個租金標準。這對投資者收益起到了一個穩定的作用，增強了客戶信心。4、實施一年返租計劃重要的一點是先買先得租金，這必將促進消

32、費者投資決策加快，投資欲望增強。5、實施一年返租計劃是實施一年低租計劃的連環計，為世豪商業中心商業氛圍的形成創造良好前景，對商業投資者的影響起到重大的作用。對于一期商鋪的銷售，實現銷售目標，對于投資者的信心保證，對于帶動世豪商業中心形成一個成熟的商業街區，將獲得很大的經濟效益和社會效益，可謂是一箭三雕之計。6、通過本次活動的實施，強化成熟的商業街區的市場形象。七、實施程序： 1、將一期商鋪店面未銷售部分統一推出：先買先得實惠，先享受租金。租金計算為正式簽定合同后2005年12月31日。一年租金依據合同按季繳納，在業主強烈要求充當房款的情況下，通過上報也可一次性繳納。2、簽訂回租合同后，如客戶所

33、購店鋪暫未租出，客戶有優先租賃權。同時將扣除888元的租金后享有每月每平方米15元的租金優惠。如果店鋪已經租出，客戶有優先選擇其他鋪位的權利。也同樣享有每月每平方米15元的租金優惠。如全部租出，客戶只享受每月每平米30元的租金，等合同結束后，返回店鋪給客戶使用。八、其他重要措施；1、對方案實施之前購買一期商鋪的客戶解釋和說明其購買的商鋪已經升值了。通知其在統一行動下催促其快速營業，并申明購買后已出租的店鋪不考慮在免租單位中，對此售樓部做好解釋工作。2、對世豪商業中心已出租的店鋪其租金按每月每平米30元收取。我們的目的不是租賃，實施一年返租計劃的目的是要從大局出發，以公司的長遠利益考慮，要從繁榮

34、世豪商業中心商業街區全局考慮，并敦促客戶轉為購買。早買早獲利。3、加強物業管理保安工作，維護正常的商業秩序是實施此活動的重要條件。近期世豪商業中心陸續出現業主及商業被盜事件，這對世豪商業中心的商業繁榮造成了不良的影響，從客觀上也損害了公司形象。我司建議物業管理必須加強，必須增加保安人員，實施24小時巡邏或與當地派出所聯系設置社區派出所，實行聯防政策。可優先考慮工作辦公地點，此舉越早越好，最遲不超過12月15日。4、如購買者在其商鋪已出租的情況下，還強烈要求經營。公司盡可能與所租業主達成協商，若協商不成，原則上只能享受租金，或引導客戶購買二期店面。5、銷售部可按規定要求租戶元旦前裝修入場完畢，元

35、旦統一經營。九、宣傳計劃；1、方案批準后，即對進賢縣主要商業街道和專業市場進行資料的派發和宣傳。售樓部組織落實有關返租方案的學習，做好客戶的促銷宣傳及相關解釋工作。2、在廣播電視報進賢縣日報分別做一期硬性廣告，介紹宣傳實施內容，同時購買5000份做為宣傳用。3、以軟性文章配圖的形式介紹世豪商業中心店鋪經營動態及商業的繁榮，并作出站前路投資升值潛力分析，增強客戶投資信心。同樣購買5000份再次派發，鞏固促銷方案的實施成果。4、戶外大型廣告支持十、實施時間：方案通過后即日起實施十一、費用預算；A、此活動帶有強烈的促銷性質，每店鋪優惠5000元左右，按照客戶簽約時間和物業的增值，讓利金額將逐漸消除。

36、如果在此活動進行半年后客戶再簽約，讓利則為零。且隨著物業的升值，其潛在效益更多。B、宣傳費用：樓書需盡快印刷，以配合宣傳。樓書1000份，配以宣傳單張，共計4000元。C、報紙廣告廣播電視報整版一期：進賢縣日報1/2版硬廣告 9000元，軟文一篇：附方案二：一期商鋪一年低租活動方案一、實施目的：任何商業活動都是為了商業利益，天下沒有免費的午餐，實施低租計劃是在正確貫徹返租計劃的前提下同時進行，以活動刺激市場，引起社會良好反映為根本目的。這對于繁榮世豪商業中心商業市場，加快提升商業價值以及形成市場強勢沖擊起決定性的作用。二、實施策略及方式：一年低租是以擇優入駐為先決條件，是有條件的入店經營，不是

37、無選擇而雜亂經營。至宣傳之日起，登記到80100家，開始綜合評比。入選者只需交888元錢的租金和*元的一年物業管理費及2000元押金就可進駐。大量的報名參加者就是我們的目標客戶，銷售部依照相關聯系，做好促銷工作，是真正的動機。三、活動主題；“號外”天上掉下大餡餅888元錢租世豪商業中心黃金旺鋪建國以來進賢縣商業史上再創奇跡四、實施時間；方案通過后即日起實施五、可行性分析；1、租金來源是以返租計劃相輔相成的，每平米上漲200元，以及公司讓利5000元左右，保證了此方案實施的可行性。2、此舉動必將引起社會的強烈反響。擇優入店必將帶來物業的升值。公司可根據市場的情況反映，及時做出價格調整策略，以保證公司的經濟利益不受任何影響。3、增加和明確了大批當地客戶群，是一個有的放矢的行動。4、商業的繁榮和價值認可，增加外地商鋪投資者的投資信心，為進行外地招商取得良好效果做好鋪墊，這種利益是無法衡量的。5、此活動僅限一期商鋪，它必將帶動二期商鋪的銷售和增值，對