1、渾南區白塔鎮某地塊渾南區白塔鎮某地塊項目可行性研究報告項目可行性研究報告 小組分工小組分工l總策劃：l現場勘查：全體小組成員l文獻查閱及課件制作：全體小組成員l圖表制作：lPPT制作：l主講人：、項目調研情況項目調研情況 報告綱要報告綱要l第一部分：項目政策背景第一部分：項目政策背景l第二部分：區域市場分析第二部分：區域市場分析l第三部分：競爭樓盤分析第三部分：競爭樓盤分析l第四部分：項目解讀第四部分：項目解讀l第五部分：項目開發計劃第五部分：項目開發計劃一、一、項目政策背景項目政策背景 項目政策背景項目政策背景 2015年，國家出臺一系列涉及土地、房地產等的行政、稅收、金融等方面的政策，以加

2、強對房地產行業的宏觀調控。 寬松的金融環境寬松的金融環境l2015年年2月月4日，中國人民銀行決定下調金融日，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣存款準備金率機構人民幣存款準備金率0.5個百分點個百分點內容：自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度，對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。 寬松的金融環境寬松的金融環境l2015年年2月月28日，

3、中國人民銀行決定下調存貸日，中國人民銀行決定下調存貸款基準利率款基準利率0.25個百分點個百分點內容：自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。 2015年年4月月20日起下調存款準備金率日起下調存款準備金率1個百分點個百分點 央行下調存款準備金率1個百分點，超預期降準備金率凸顯實體經濟的困難和央行救市的決心，

4、對樓市也是重大利好。降準1個點釋放超1.2萬億流動性，部分資金會流入樓市，也使得銀行房貸下款更快。資金面充裕對樓市是較大支撐，未來降息降準仍有空間，樓市反彈可期。 寬松的金融環境寬松的金融環境 財政政策財政政策l2015年年3月月18日，中央國家機關住房資金管理日，中央國家機關住房資金管理中心發布中心發布關于進一步調整住房公積金個人貸關于進一步調整住房公積金個人貸款有關問題的通知款有關問題的通知 內容：通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。借款申請人內容：通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前購買首套自住住房且貸款受理前1年之內未提取住房公

5、積金的，將原規定的個年之內未提取住房公積金的，將原規定的個人賬戶余額不足人賬戶余額不足2萬元按照萬元按照2萬元計算，調整為個人賬戶余額不足萬元計算，調整為個人賬戶余額不足5萬元按照萬元按照5萬元計算。同時，將加大對職工購買萬元計算。同時，將加大對職工購買“自住型商品住房自住型商品住房”的貸款支持力度。的貸款支持力度。具體為：自具體為：自2015年年2月月9日起，借款申請人購買日起，借款申請人購買“自住型商品住房自住型商品住房”且為首套且為首套自住住房的，比照政策性住房辦理貸款，借款申請人建立住房公積金賬戶自住住房的，比照政策性住房辦理貸款，借款申請人建立住房公積金賬戶12個月個月(含含)以上，

6、申請貸款前以上，申請貸款前6個月足額連續繳存住房公積金，且申請時處于繳個月足額連續繳存住房公積金，且申請時處于繳存狀態，即可申請住房公積金個人貸款，貸款最高額度為存狀態，即可申請住房公積金個人貸款，貸款最高額度為120萬元。萬元。 財政政策財政政策l2015年年3月月30日央行：日央行：“二套房貸款首付比降二套房貸款首付比降至四成至四成” 內容：央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。 行

7、政條例行政條例l2015年年2月月26日，日，不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例正正式公布式公布 內容：統一的不動產登記簿證樣本正式對外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續有效，新證按照不變不換的原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。各地不能要求當事人強制更換新證，小產權房不會發證。 嚴格的土地供給嚴格的土地供給l2015年年3月月27日國土部住建部聯合發文救市，日國土部住建部聯合發文救市，嚴格控制供地規模，改善供求關系嚴格控制供地規模，改善供求關系 內容：1）合理安排住房及其用地供應規模；2）優化住房及用地供應結構；3）統籌保障性安居工程建

8、設；4）加大市場秩序和供應實施監督力度。 稅收政策稅收政策l2015年年3月月30財政部：個人轉讓兩年以上住房財政部：個人轉讓兩年以上住房免征營業稅免征營業稅 內容：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 二、區域市場分析二、區域市場分析 沈陽市房地產市場總體分析沈陽市房地產市場總體分析l投資分析： 沈陽市固定資產投資完成 6544億元（截至 11月），房地產投資（截至 11月份）完成 1970億元，占固定資產投資

9、30.1%，連續 3 年持續走低施工及開工情況：l2014年，房地產施工面積11494萬平，20%新開工。房地產投資1970億元，首現負增長，占固定資產投資30.1%，連續3年下滑。l截至 2014年 11月，沈陽市施工面積 11494萬平，同比下降 0.7%，為 2008年以來首次下滑； 新開工面積 2309萬平，同比下降 35%，下降幅度近年最高，新開工面積占施工面積 20%（ 2013年為 30%）。 沈陽市土地市場分析沈陽市土地市場分析 2014年沈陽市土地市場急速降溫，成交面積及成交金額分別同比大幅下跌66%、60% 各類土地情況各類土地情況2014年土地成交仍然主要集中二環外區域，

10、占土地成交79% 商品房市場分析商品房市場分析 2014年沈陽市房地產市場全面降溫，供銷大幅回落，成交量滑落至近年低谷l商品住宅市場供銷雙降，成交均價首次下跌l截至2014年，沈陽市商品住宅庫存量2904.23萬 ，去化周期26.36個月（2.19年），市場繼續高庫存運行l渾南新城板塊集中供應，導致存量過高，去化周期高達2.7年l區域均價集體下滑，跌幅渾南新區、蘇家屯區最大、鐵西區最小 白塔鎮市場分析白塔鎮市場分析l1、城市人口、家庭數量及變化趨勢l 白塔堡鎮位于沈陽城南8公里處，轄16個行政村，二個社區，五個居委會，地域面積50.9平方公里，耕地面積5.2萬畝，人口3.6萬人，人口密度:45

11、7人/km2l2、居民居住現狀及改善目標l白塔是周邊鄉村經濟的聚集地，在周邊村鎮中屬于繁榮的集鎮，現在城鎮基本擺脫了農業經濟以逐步向商業經濟靠攏。各家開發商的進入帶動了其經濟發展的速度，多數開發商不選擇貨幣安置而選擇房屋安置，為當地群眾帶來了較大的利益。本地普通居民住宅需求量不大，但學區周邊的房屋建筑需求量較高。l3、白塔鎮居民日常消費支出水平和結構l項目自身主要是通過低價來吸引沈城中檔消費群體到此購買。消費項目自身主要是通過低價來吸引沈城中檔消費群體到此購買。消費人群以年輕首次置業者或者為孩子教育置辦房屋，以及老年人為主人群以年輕首次置業者或者為孩子教育置辦房屋，以及老年人為主（因為此處環境

12、較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年）。（因為此處環境較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年）。l針對初次置業的年輕人，開發企業的產品一般為電梯小高層，面積針對初次置業的年輕人，開發企業的產品一般為電梯小高層，面積區間一般都在區間一般都在70 m130m。其中以。其中以70100 m的二室一廳、二的二室一廳、二室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數的室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數的40%60%之間之間。同時由于經濟條件的約束，本地百姓及中檔消費者在住房的消費。同時由于經濟條件的約束，本地百姓及中檔消費者在住房的消費能力以能力以120 m為較高承受額度。為較高承受額度。l針對在

13、學區周邊買房的，開發企業產品一般為電梯小高層，面積區針對在學區周邊買房的，開發企業產品一般為電梯小高層，面積區間為間為50-90 m，其中兩室一廳的戶型較為暢銷。，其中兩室一廳的戶型較為暢銷。 l針對老年人，開發企業一般為小別墅或者低層住宅，以獲得更好的針對老年人，開發企業一般為小別墅或者低層住宅，以獲得更好的舒適感。舒適感。 白塔鎮不同類型商品房需求分析白塔鎮不同類型商品房需求分析三、競爭樓盤分析三、競爭樓盤分析 周邊環境介紹周邊環境介紹 l擬選擇地塊處于白塔商圈，鄰接全運村，眺望三好街商圈、五里河商圈和奧體商圈。 蘇黎士堡蘇黎士堡l主題：主題：白塔堡數萬人成熟生活圈內的潛力商鋪。 百荷灣百

14、荷灣l主題：主題：臨近新沈陽南站 低密度社區 富城銘邸富城銘邸l主題：主題：白塔核心醇熟生活體系，中小戶為主適合剛需置業 府城銘邸府城銘邸l主題：主題：新南站樞紐，都市繁華所向四、項目解讀四、項目解讀 區域規劃區域規劃l 項目宗地處于沈陽市的南部，城市三環交通道路外延，北靠沈陽高新技術產業區，位于沈營路西側，行政區域劃分上歸屬于渾南區。宗地位置宗地位置基本情況基本情況東面用地界，折線長190.79米西面 用地界，折線長185.46米南面165米規劃路中心線北面160米規劃路中心線項目的地塊面積：宗地面積約項目的地塊面積：宗地面積約60畝。畝。 項目地塊情況介紹項目地塊情況介紹l 區位：l 宗地

15、位于渾南區全運路南側，北臨沈陽市渾南二中，東臨沈陽市國際學校，西側為工廠，南側為農田。西、北、南三側有城市規劃道路。 開發現狀開發現狀l開發現狀：地塊內現狀為農業用地，少量村民住宅已拆除地塊本身較為干凈。l銷售項目：百合灣項目正在預售第三期；l正在施工項目：盛榮萬恒項目主體工程已完工；l準備動工項目：府城名邸項目尚未施工。 區域交通條件區域交通條件 l 項目地塊道路與沈營路、沈蘇快速干道連接，交通便利。該地塊距工農橋及渾河橋道路直線距離均不到6公里。序號序號主要道路主要道路位置位置道路走向道路走向車道數量（雙車道數量（雙向）向）道路狀況道路狀況1 1沈蘇快速干道沈蘇快速干道項目西側項目西側南北

16、，市區至蘇家屯南北，市區至蘇家屯8 8良好良好2 2沈營路沈營路項目東側項目東側南北，市區至營口南北，市區至營口8 8良好良好l 2.輕軌1號線途經本項目，在黑牛財富站及國際學院站均可到達本項目，且步行僅需5分鐘線線路路輕軌輕軌1 1號線號線行行駛駛區區間間奧體中心至國際會展中心奧體中心至國際會展中心運運行行時時間間8 8：0000至至2020：0000線線路路走走向向奧體中心始發，途經運行中心、白塔奧體中心始發，途經運行中心、白塔大街、新沈陽南站、航天路，終點至大街、新沈陽南站、航天路，終點至國際會展中心國際會展中心l 公交車188路、333路、335路均經過本項目，步行10分鐘可到達車站，

17、乘公交車可分別到達奧體中心、五愛市場、中街、北站等商業中心及車站線路線路333333334334行駛區間行駛區間蘇家屯客運站至沈陽北站蘇家屯客運站至沈陽北站白塔堡至二十一世紀廣場白塔堡至二十一世紀廣場運行時間運行時間6 6：0000至至2020：00006 6：3030至至1818：0000線路走向線路走向蘇家屯客運站始發，經雪松蘇家屯客運站始發，經雪松路、沈蘇快速干道、沈營公路、沈蘇快速干道、沈營公路、渾南大道（外行）、渾路、渾南大道（外行）、渾河大街、青年大街、文萃路河大街、青年大街、文萃路（文化路）、五愛街、西順（文化路）、五愛街、西順城路、友好街、北站路（內城路、友好街、北站路（內行）

18、，至沈陽北站終點行），至沈陽北站終點白塔堡始發，沈營公路、富民南街白塔堡始發，沈營公路、富民南街、渾南大道、渾河大街、青年大街、渾南大道、渾河大街、青年大街、五愛街、友好街至沈陽二十一世、五愛街、友好街至沈陽二十一世紀廣場終點紀廣場終點項目的土地使用權年限、規劃條項目的土地使用權年限、規劃條件、建筑標準件、建筑標準 l項目的土地使用權年限：50年l規劃條件： l建筑標準：該宗地為城鎮混合住宅用地，容積率不大于1.6，建筑密度不大于30%，建筑高度不超過54米。序號物業類型容積率建筑面積戶型面積戶數棟數1聯排別墅52800220240482花園洋房187200120156065318層電梯小高層

19、2880010028844商業面積8000合計0.94 2768002088117 項目分析項目分析 l項目優勢分析項目優勢分析l1、項目規模適中，形狀較為規則，且地塊平整，有利于小區規劃。l2、宗地東西兩側是沈蘇快速干道及沈營公路，為沈陽城郊主要交通干道，且處于城區三環外延，位于城市主要發展軸線上。l3、 地塊內為農用地，有很少量住宅，已拆遷完畢，地塊本身較為干凈。l項目劣勢分析項目劣勢分析l1、 地塊雖臨近三環，但目前看來區位較偏，項目周邊生活配套尚不完善，周邊環境不佳，公共交通相對缺乏。l2、地塊缺乏市政配套，污水管道待項目西側的白塔堡污水處理廠建成后才能接入排水管網。l3、 項目位于沈

20、蘇快速干道和沈營公路中間地帶，高尚居住的大環境社區尚未形成。l 項目機會分析項目機會分析l 1、 近年來，沈陽市城郊化發展迅速，在可見的未來幾年內，宗地周邊會有較大的發展契機。l 2、 項目地處三環外延，在大渾南區域內，隨著城市中心南移，擴城三環以外是城市化發展的必然選擇，大渾南將成為沈陽新中心， 該地塊有一定的發展潛力。l 3、項目宗地附近的新沈陽南站將為項目地區帶來出行方便的同時，也將進一步推動該地區的商業、經濟的發展。 項目功能定位項目功能定位 l功能定位：學區房l宗地規劃容積率為1.6，根據項目區位、客戶需求，擬將本項目打造成低密度社區，物業形態以聯排別墅和花園洋房為主并輔以少量18層

21、小高。 項目價格定位項目價格定位l項目的價格：項目的價格：l1.與轉讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費用和一些規費），轉讓方作價3.8億包含該地塊。l2. 項目產品計劃的價格定位：l聯排別墅：均價7200元/l花園洋房：均價5500元/l小高層/高層：均價4000元/五、項目開發計劃五、項目開發計劃項目名稱：翰林欣苑項目名稱：翰林欣苑項目設想項目主題：學府旁、自然里，翰林苑、育英才項目主題：學府旁、自然里，翰林苑、育英才翰林欣苑，豪宅風范翰林欣苑，豪宅風范比鄰學府，謙遜境界比鄰學府，謙遜境界明德育人，書香府邸明德育人，書香府邸四面環路，順捷交通四面環路，順捷交通自

22、然共生，珍惜靜土自然共生，珍惜靜土 項目客戶定位項目客戶定位l基于本項目區域及體量，建議按以下原則對目標客戶進行界定：l主體目標客戶的地域分布應以沈陽市區為主，同時綜合考慮白塔堡和蘇家屯客戶l目標客戶群職業特征：l大中型企業中高層管理人員；l學校教師（主要來自大學城、渾南二中、附小及國際學校）l周邊工業園中高層管理人員；l政府公務員及事業單位中層以上管理人員；l中高收入白領階層；l私營業主； 項目價格定位項目價格定位l項目的價格：項目的價格：l1.與轉讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費用和一些規費），轉讓方作價3.8億包含該地塊。l2. 項目產品計劃的價格定位：l

23、聯排別墅：均價7200元/l花園洋房：均價5500元/l小高層/高層：均價4000元/ 項目銷售計劃表項目銷售計劃表 l 按年劃分按年劃分 物業類型物業類型建筑面積建筑面積2009201020112012聯排別墅聯排別墅528005.28 2.52.78 花園洋房花園洋房18720018.72 2.55.00 5.50 5.72 18層電梯小高層層電梯小高層288002.88 20.88 商業商業80000.80 0.80 合計合計27680027.68 57.787.57.4l 按期劃分按期劃分 物業類型建筑面積 一期二期三期四期聯排別墅5.283.89 1.39 花園洋房18.725.00 5.25 5.61 2.86 18層電梯小高層2.881.00 1.44 0.44 商業0.80.40 0.40 合計27.688.897.647.453.7 項目經濟測算指標項目經濟測算指標 l 測算說明：l 1、項目擬于2016年三季度