1、XX 麗都玉園項目質(zhì)量計劃1=1XX 麗都玉園是XX公司和XX公司強聯(lián)手之后開發(fā)的第一個高檔項目。項目總建筑面積約為8.4萬平方米。由于三環(huán)路的硬性分割，此項目分A B兩個區(qū)域開發(fā)。A區(qū)（外側(cè)）為5層、6層的花園洋房和4層的疊拼別墅，B區(qū)（內(nèi)側(cè)）為12層小高層電梯公寓。此項目由于位置、配套、周邊環(huán)境較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)等諸多原因，想做成高檔社區(qū)，需付出更多努力。因此，本項目要在產(chǎn)品設(shè)計、推廣 定位和銷售定位方面做足功夫。本案的重點在于產(chǎn)品力、環(huán)境、營銷策劃、賣場 執(zhí)行等4個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項目的開發(fā)思路要圍繞“花園洋房收藏玉質(zhì)空間”做文章, 重點做好項目的品質(zhì)，將玉園做成真正的高品位社區(qū)。整個項目的運作

2、要點在于: 盡最大可能提高銷售價格，降低開發(fā)成本，縮短營銷周期，達(dá)到利潤最大化的目 的。第一部分 項目概況XX 麗都玉園位于光華大道和三環(huán)路交界處，清水河邊。項目總用地（含綠 化用地）約148畝，其中A區(qū)總用地約94畝，凈用地30.8畝；B區(qū)總用地約54 畝，凈用地約27畝?？偨ㄖ娣e約84020.4平方米。A、B區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如玉園A區(qū)（外側(cè)）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)用地：20531.05平方米。規(guī)劃總建筑面積：29432.3平方米。其中:住宅：22974.6平方米。社區(qū)服務(wù)及物管用房：370平方米。地下車庫：6037.7平方米。垃圾房：50平方米?？倯魯?shù)：110戶。180平方米以下40

3、戶，180平方米以上70戶。容積率：1.14。建筑基底面積：5331平方米。建筑密度：26%。綠地率：32.5%。機動車位：170輛。地上22輛，地下148輛。非機動車位：250輛。道路及其他面積:4890平方米。道路:3690平方米。室外停車:330平方米。游泳池:450平方米。健身用地:250平方米。入口廣場:165平方米。玉園B區(qū)（內(nèi)側(cè)）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：18132.5平方米。規(guī)劃總建筑面積：54588.1平方米。其中住宅： 47183.94 平方米。物管用房：120.3平方米。架空層面積：820.2平方米3居住戶數(shù):容積率:建筑基底面積:建筑密度:綠地率:半地下建筑面

4、積：6026.9平方米。278 戶。2.6 8。4518.82平方米。25%。30.8%。其中：總綠地面積：5574.8平方米。人均居住用地指標(biāo):16.4m /人（戶均4人）。機動車位:208 輛。道路及其他面積：8038.88平方米。其中道路:4525.28 平方米。室外停車:1280平方米。游泳池:268平方米。健身用地:280平方米。入口廣場及鋪地:1685.6 平方米。建筑風(fēng)格：建筑以簡潔、現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，顯露出優(yōu)雅、端莊的從容氣派。考慮與周圍環(huán)境的結(jié)合，建成后成為三環(huán)路一宜景。建筑結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)擬米用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)米用獨立基礎(chǔ)。第二部分項目質(zhì)量目標(biāo)1、所有工程一次交驗合格率1

5、00%2、顧客滿意率95%以上。3、及時交付率100%4、顧客投訴處理率100%第三部分機構(gòu)設(shè)置和資源配備本項目機構(gòu)按工程、預(yù)算為項目部、策劃和行政兩大塊設(shè)置，各部門按部門 崗位職責(zé)執(zhí)行，管理制度按公司行政、人力資源管理制度執(zhí)行。策劃、技術(shù)、行政、銷售和報建工作分別由XX策劃部、技術(shù)部、行政部、銷售部和發(fā)展部負(fù)責(zé)，各部門主管為主要負(fù)責(zé)人。前期項目可行性研究分析、規(guī)劃設(shè)計和園林設(shè)計由XX戰(zhàn)略策劃中心提供技術(shù)銷售部:主管1名，銷售代表6名、銷售助理1名。5支持。工程部：A區(qū)：工程項目主管1名，兼現(xiàn)場甲方代表及土建監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師1名；現(xiàn)場水電監(jiān)理工師1名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名；工程

6、內(nèi)業(yè)1名。B區(qū)：工程項目主管1名，兼現(xiàn)場甲方代表及水電監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師2名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名（由外側(cè)園林監(jiān)理工程師兼 任）；工程內(nèi)業(yè)1名（由外側(cè)工程內(nèi)業(yè)兼任）預(yù)算部:預(yù)算部主管兼土建預(yù)算師1名，土建預(yù)算師1名，水電安裝預(yù)算師1名。策劃部:策劃人員1名，平面設(shè)計1名。技術(shù)部:建筑設(shè)計1名，結(jié)構(gòu)設(shè)計1名，資料管理1名。行政部:主管1名，人力資源、行政管理、采購各1名。辦公室:主任1名，員工4名。財務(wù)部:設(shè)現(xiàn)場收銀員1名。第四部分項目實施流程7辦理產(chǎn)權(quán)和國土分戶手續(xù)第五部分項目總體時間進(jìn)度安排A區(qū)總體時間安排表 2003年12月3日市場調(diào)查（出市場調(diào)查報告）。 2004年4月15

7、日開始編制項目質(zhì)量計戈嘰 2004年5月25日編制項目營銷策劃方案。 2004年7月27日質(zhì)量計劃會審。 2004年9月16日開始進(jìn)入營銷推廣階段。 2004年1月一一2004年9月A、B區(qū)外圍環(huán)境景觀方案設(shè)計。 2004年1月一一2004年10月總平方案設(shè)計。 2004年9月23日開始進(jìn)入營銷推廣階段。 2004年9月接受誠意金。 2004年9月上旬一一2004年12月中旬方案報建。 2004年11月下旬一一2004年12月下旬施工圖設(shè)計。 2004年12月31日確定A區(qū)總平環(huán)境景觀設(shè)計方案。 2004年12月10日調(diào)整質(zhì)量計劃。 2004年12月底以前完成開發(fā)貸款所需資料的收集、撰寫。 2

8、004年12月上旬 2004年12月中旬地質(zhì)勘察。 2004年12月底以前完成總承包單位招標(biāo)選擇，確定施工單位。 2004年12月31日取得施工圖。 2005年1月4日施工圖報審。 2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行。 2005年1月31日完成A區(qū)環(huán)境施工圖設(shè)計。 2005年2月4日取得施工圖審查合格證。 2005年2月11日計算完銷售面積。 2005年2月11日前拿出投資概算。 2005年2月25日確定銷售價格、戶型面積、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管協(xié)議、業(yè)主公約。 2005年3月4日辦理招投標(biāo)手續(xù)。 2005年3月11日辦理規(guī)劃許可證。 2005年3月18日辦理施工許可證。 2005年3

9、月15日前基本完成銷售資料制作。 2005年3月中旬接受預(yù)訂，具體確定房屋位置。 2005年3月，四證齊全，銀行放款。 2005年4月29日辦理預(yù)售許可證。 2005年4月30日正式銷售。 2005年3月15日一一5月31日為強銷期，銷售率達(dá)到 90%。 2005年10月31日 交質(zhì)監(jiān)站驗收。 2005年12月31日交房。B區(qū)總體時間安排表 2004年1月2004年10月方案設(shè)計。 2005年1月20日取得施工圖。10 2004年9月接受誠意金。 2004年11月下旬一一2004年12月下旬施工圖設(shè)計。 2004 年9月上旬一一2004年12月中旬方案報建。 2004 年12月上旬一一2004

10、年12月中旬地質(zhì)勘察。 2004 年6月下旬2004年12月底環(huán)境設(shè)計。 2005年1月21日施工圖報審。 2005年1月31日確定B區(qū)總平環(huán)境景觀設(shè)計方案。 2005年3月11日取得施工圖審查合格證。 2005年3月18日計算完銷售面積。 2005年3月25日確定銷售價格、戶型面積、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管協(xié)議、業(yè)主公約。 2005年3月25日辦理招投標(biāo)手續(xù)。 2005年3月31日完成B區(qū)環(huán)境景觀施工圖設(shè)計。 2005年4月完成臨時銷售部設(shè)計。 2005年4月5日辦理規(guī)劃許可證。 2005年4月11日辦理施工許可證。 2005年4月B區(qū)四證齊全，銀行放款。 2005年6月28日辦理預(yù)售許可證。 200

11、5年6月底以前建好臨時銷售部。 2005年4月1日以前完成施工前的準(zhǔn)備工作。 2005年4月11日一一5月21日基礎(chǔ)土方開挖和地基處理。 2005年5月22日一一6月22日地基施工。成主體驗收。 2005年6月23日一一9月23日主體施工，穿插進(jìn)行砌體施工，完 2005年6月28日正式銷售。12 2005年4月28日一一7月31日為強銷期。16 2005年9月 2006年3月24日一一2006年3月24 日,室內(nèi)外裝飾工程。25日一一2006年5月25 日,單體竣工驗收和總平施工。 2006年6月30日交房。策劃第六部分各部門具體實施時間 2003 年 12 月 3日市場調(diào)查（出市場調(diào)查報告）

12、。 2004年4月15日編制項目質(zhì)量計劃。 2004年5月25日編制項目營銷策劃方案。 2004年7月27日質(zhì)量計劃會審（會審紀(jì)要）。 2004年9月23日正式推廣。 2004年12月10日召開質(zhì)量調(diào)整會議。 2005年3月15日前基本完成銷售資料制作。2005年4月30日A區(qū)正式銷售。2005年3月15日5月31日為A區(qū)強銷期，銷售率達(dá)到90%。2005年12月31日A區(qū)交房。2005年6月28日B區(qū)正式銷售。工程2006年6月B區(qū)交房。A區(qū)工程進(jìn)度安排: 2004年12月底以前完成總承包單位招標(biāo)選擇，確定施工單位。 2005年2月底以前完成臨建搭設(shè)。 2005年3月15日，拿到施工許可證，

13、同時開始施工。 2005年5月1日，施工到地下室0米，拿預(yù)售許可證。 2005年10月31日 交質(zhì)監(jiān)站驗收。 2005年12月31日，竣工后通水、通電調(diào)試以及轉(zhuǎn)交物業(yè)、完成交接資料、交房。B區(qū)工程進(jìn)度安排: 2005年4月1日以前完成施工前的準(zhǔn)備工作：地質(zhì)勘查，水電通，施工臨舍搭建。 2005年4月10日取得施工許可證時開工。 2005年4月11日一一5月21日，基礎(chǔ)土方開挖和地基處理。 2005年5月22日一一6月22日，地基施工。 2005年6月23日一一9月23日，主體施工，穿插進(jìn)行砌體施工，完成主體驗收。 2005年9月24日 2006年3月24日，室內(nèi)外裝飾工程。單體竣工驗收和總平施

14、工。 2006年3月25日 2006年5月25 日， 2006年5月26日 2006年7月30 日，竣工后通水、通電調(diào)試以及轉(zhuǎn)交物業(yè)，完成交接資料，交房。 2006年8月30日，綜合驗收完成。銷售A區(qū)銷售時間進(jìn)度: 2004年9月接受誠意金。 2005年3月中旬A區(qū)接受預(yù)訂，具體確定房屋位置。 2005年4月30日A區(qū)正式銷售。 2005年7月A區(qū)銷售達(dá)90%。 2005年12月A區(qū)交房。B區(qū)銷售時間進(jìn)度: 2004年9月接受誠意金。 2005年6月28日B區(qū)正式銷售。 2005年12月B區(qū)銷售達(dá)90%。 2006年6月B區(qū)交房。預(yù)算 2004年10月12月編制初步投資概算。 2005年2月2

15、0日前完成主體工程單位及材料采購。 2005年3月2006年3月動態(tài)成本控制。 2005年3月2006年3月竣工驗收后的竣工結(jié)算分析。辦公室A區(qū)報建時間進(jìn)度: 2005年1月4日施工圖報審。 2005年2月4日取得施工圖審查合格證。 2005年3.月4日辦理招投標(biāo)手續(xù)。 2005年3月11日辦理規(guī)劃許可證。 2005年3月18日辦理施工許可證。 2005年4月29日辦理預(yù)售許可證。B區(qū)報建時間進(jìn)度: 2005年1月20日取得施工圖。 2005年1月21日施工圖報審。 2005.年 3 月11日取得施工圖審查合格證。 2005.年 3 月25日辦理招投標(biāo)手續(xù)。 2004 年12月上旬一一2004

16、年12月中旬地質(zhì)勘察。18 2005年4月5日辦理規(guī)劃許可證。 2005年4月11日辦理施工許可證。 2005年6月30日辦理預(yù)售許可證。技術(shù)A區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度: 2004 年1月一一2004年10月方案設(shè)計。 2004年9月上旬一一2004年12月中旬方案報建。 2004年11月下旬一一2004年12月下旬施工圖設(shè)計。B區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度: 2004 年9月一一2004年12月方案設(shè)計。 2004 年11月一一2004年12月方案報建。 2004年12月一一2005年1月施工圖設(shè)計。 2005 年1月下旬一一2005年3月底施工圖審查。 2004年12月31日確定總平環(huán)境設(shè)計方案。19 2004年

17、12月底一一2005年1月初地質(zhì)勘察。財務(wù) 2004年12月底以前，完成開發(fā)貸款所需資料的收集、撰寫。 2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行，與銀行商談貸款金額、期限等。 2005 年 2 月,銀行內(nèi)部上會、審查。 2005 年 3 月,麗都玉園A區(qū)四證齊全，銀行放款。 2005 年 4 月,麗都玉園B區(qū)四證齊全，銀行放款。園林A區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度: 2004年1月一一2004年9月外圍環(huán)境設(shè)計。 2005年1月31日完成環(huán)境施工圖設(shè)計。B區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度: 2004年1月一一2004年9月外圍環(huán)境設(shè)計。 2005 年 1 月 31日確定總平環(huán)境設(shè)計方案。 2005 年 3 月 31日

18、完成環(huán)境施工圖設(shè)計。第七部分各部門質(zhì)量目標(biāo)和主要工作內(nèi)容21策劃部:按照XX公司質(zhì)量體系的要求，策劃部是質(zhì)量計劃的歸口管理部門，在本質(zhì)量 計劃中，策劃部參加質(zhì)量計劃的編制、審定和報批工作。本項目的關(guān)鍵在于做好環(huán)境和產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上提高售價，降低成本來實現(xiàn)公司利潤的最大化。期間要重點研究相關(guān)專業(yè)市場，最大可能的提高項目的銷售 價格，同時通過本計劃 的討論和實行，盡量減少重復(fù)建設(shè)，在保證質(zhì)量的前提下壓縮各項成本和開支。另外，還要根據(jù)市場變化，搞好營銷策劃和賣場執(zhí)行，盡最大努力縮短銷售周期, 從而實現(xiàn)利潤最大化的開發(fā)目標(biāo)。質(zhì)量目標(biāo)。1、與項目有關(guān)的周邊市場調(diào)查率100%2、項目VI系統(tǒng)的使用統(tǒng)一、規(guī)

19、范，準(zhǔn)確率 100%。3、顧客滿意率98%4、各種銷售資料及時交付率100%5、合同金額5萬元的合同簽訂評審率100%6、銷售人員產(chǎn)品認(rèn)知培訓(xùn)率100%7、各種營銷推廣有效率、評估率、廣告發(fā)布真實率100%主要工作內(nèi)容。1、出具詳細(xì)的市場調(diào)查報告，為項目定位提供基本資料。2、寫出操作性極強的營銷策劃報告，內(nèi)容包括項目定位、市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位和通路定位的建議。3、4、提供詳細(xì)的銷售說辭并對銷售人員進(jìn)行產(chǎn)品認(rèn)知培訓(xùn)。確定項目的案名、logo和推廣主語，并提煉出主力賣點。5、設(shè)計制作完整的銷售資料和銷售道具，包括項目VI系統(tǒng)、DM單、樓書、戶型單頁、沙盤模型、戶型模型等等。6、跟蹤設(shè)計、制

20、作、發(fā)布報紙、媒體、電視廣告等等7、9、編制、審定和報批質(zhì)量計劃及其他工作。根據(jù)項目銷售需要裝飾銷售部、樣板房、銷售通路和現(xiàn)場包裝等等。根據(jù)營銷需要策劃、組織各種促銷活動，整合各種社會資源為銷售服務(wù)。項目部:工程、工程部質(zhì)量目標(biāo)。1、工程質(zhì)量合格率100% 2、顧客滿意率95% 3、及時交付率為100% 4、安全目標(biāo)：杜絕重大安全事故發(fā)生。、驗收標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。中華人民共和國建筑安裝工程驗收規(guī)范、中華人民共和國建筑安裝工程質(zhì) 量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照施工圖和設(shè)計變更進(jìn)行驗收。三、質(zhì)量控制及驗證方法。1、組織相關(guān)專業(yè)進(jìn)行施工圖會審并形成紀(jì)要。2、審查及批準(zhǔn)所提交的施工組織設(shè)計與其他技術(shù)資料。3、檢驗

21、和批準(zhǔn)工地上使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備。4、檢查和監(jiān)督整個施工過程，組織隱蔽工程等分部分項工程質(zhì)量驗收。5、對項目質(zhì)量保證體系進(jìn)行考核，對技術(shù)工人進(jìn)行資格考核。6、按程序文件規(guī)定對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。7、監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場的部署情況。&進(jìn)行最終的檢驗和驗收。四、安全文明施工控制。1、審查施工組織設(shè)計中的施工安全措施以及大型機械的監(jiān)督和控制措施。2、組織人員檢查安全規(guī)程的執(zhí)行情況。3、定期召開安全工作例會。預(yù)算、項目質(zhì)量目標(biāo)。1、嚴(yán)格控制工程建設(shè)費用的開支，預(yù)算指標(biāo)實現(xiàn)率100%從而確保項目利潤;2、負(fù)責(zé)與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處核對分戶面積， 誤差控制在國家標(biāo)準(zhǔn)± 3%之內(nèi)。3、對供方和采購過程進(jìn)

22、行有效控制，確保采購符合公司采購控制程序的要求。、驗收方法。1、四川省建筑工程計價定額及其配套文件;2、四川省安裝工程計價定額及其配套文件;3、四川省市政工程計價定額及其配套文件;4、四川省維修工程計價定額及其配套文件;5、建安成本控制在投資概算的經(jīng)濟指標(biāo)之內(nèi)，若有超標(biāo)情況，應(yīng)進(jìn)行指標(biāo)分析和說明原因后進(jìn)行調(diào)整。銷售項目質(zhì)量目標(biāo)。1、合同簽定評審率達(dá)100%2、客戶接待滿意率達(dá)100%3、售房承諾真實率達(dá)100%4、因銷售服務(wù)中的質(zhì)量問題遭顧客投訴的次數(shù)W3 次/年。5、兩個工作日內(nèi)配合相關(guān)部門回復(fù)顧客投訴的處理意見，處理率 100%行政 、質(zhì)量目標(biāo)。1、確保提供滿足要求的人力資源。根據(jù)項目需求

23、，嚴(yán)格控制人員編制，人員超編、缺編率w10%人員年流動率w 20%2、提供優(yōu)良的工作環(huán)境，合理配置資源。為各部門及員工提供足夠的辦公場地，并配置足夠的設(shè)施及物品，辦公設(shè)施完好率95%負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽訂物管協(xié)議，監(jiān)督物業(yè)公司進(jìn)行辦公環(huán)境的清潔與維護(hù)，辦公環(huán)境得分95分。3、加強管理，嚴(yán)格督導(dǎo)。嚴(yán)格按照計劃，每年至少組織一次質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核和管理評審。每季度行政部組織一次檢查各部門質(zhì)量目標(biāo)完成情況，考評各部門質(zhì)量表現(xiàn)。每個月組織召開兩次工作例會(即月中和月末各一次)，并對會議決議進(jìn)行追蹤督導(dǎo)和保留檢查記錄。4、兩個工作日內(nèi)配合相關(guān)部門回復(fù)顧客投訴的處理意見，處理率 100%、行政部主要工作內(nèi)容

24、。1、內(nèi)部審核：執(zhí)行質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核程序(Q/ZXSY-CX-8T02)。圍繞該項目開發(fā)建設(shè)覆蓋公司質(zhì)量管理體系的所有過程，對于審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項和問題，由各相關(guān)責(zé)任部門組織進(jìn)行整改，進(jìn)行根本原因分析及制定糾正預(yù)防措施并經(jīng)內(nèi)審組審批，整改完成后應(yīng)向內(nèi)審組匯報整改結(jié)果，接受內(nèi)審組的驗證。2、加強公司質(zhì)量管理體系在項目的實施貫徹力度，行政部將每季度組織一次全面檢查和考評各部門質(zhì)量目標(biāo)的完成情況，同時不定期地檢查各部門質(zhì)量管理體系的執(zhí)行情況并予以指導(dǎo)。對于施工過程中的特殊過程或關(guān)鍵工序,行政部亦將進(jìn)行抽查監(jiān)督，堅決杜絕重大質(zhì)量隱患；同時加大對施工現(xiàn)場的安全文明作業(yè)監(jiān)督（包括重大機械的安全狀態(tài)、施工現(xiàn)場安全管理制度、施工現(xiàn)場工作環(huán)境等），杜絕重大安全事故的發(fā)生。凡涉及安全、重大質(zhì)量隱患的問題,應(yīng)督促監(jiān)理工程師責(zé)成施工單位立即進(jìn)行整改并追蹤到底。2、質(zhì)量管理培訓(xùn)：行政部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門按年度培訓(xùn)計劃實施，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評價和對受訓(xùn)人員進(jìn)行考核。公司各級人員均應(yīng)接受IS09000及質(zhì)量管理相關(guān)知識的培訓(xùn)，各崗位人員需達(dá)到相應(yīng)崗位的能力要求。3