1、37 團恒成物業(yè)公司管理方案常規(guī)性 公共效勞1、房屋管理及維修養(yǎng)護 1 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平 面圖。2物業(yè)外觀完好、整潔、 外墻 無脫落，無亂貼、亂 涂、亂畫現(xiàn)象。 3 空調安裝統(tǒng)一。2、公共 設備管理 ，保證設備與機房環(huán)境整潔， 設 備 良好，定期保養(yǎng)無 事故隱患 。1供電系統(tǒng) 。保證正常供電， 停電提前 1 天通 知 用戶，備用應急 發(fā)電機 可隨時起用。 2 弱電系統(tǒng) 。保證系統(tǒng)正常工作。 故障及時排 除。 3 消防系統(tǒng)。 24 小時值班； 設備設施齊全、 完 好 無損，可隨時起用；組織開展 消防法 規(guī)及消防知識的 宣 傳教育， 明確各區(qū)域防火責任人； 消防疏散通道暢

2、通； 保證無火災 平安隱患 。4給排水系統(tǒng) 。每半年清洗水池 1 次，保證水 質 符合 國家標準 ；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前 1 天通知； 消防泵 每月進行 1 次操作， 每 年進行 1 次全面檢查； 排水系統(tǒng) 通暢，汛期 道路無 積水， 地下室、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故， 維修人 員在 20 分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水； 制有 應急處理方案。3、共用設施管理。 共用配套效勞設施完好， 道路、 樓 道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及 車輛管理 。1專業(yè)保安隊 伍，24 小時值班，保安文明執(zhí)勤， 言語標準，處理 突發(fā)事件 。2出入車輛有序，無堵塞

3、交通現(xiàn)象，不影響行人通行。3車輛出入管理嚴格，有登記。4停車場停放整齊，場地整潔。 5 危及 人身平安 處設有明顯標志和防范措施。 6聯(lián)系群眾，搞好 群防群治 。 7在公安派 出所 指導下搞好 治安管理 。5 、環(huán)境 衛(wèi)生管理 。做到定人、定地點、定時間、 定任務、定質量。 1 環(huán)衛(wèi) 設施完備。 2 實行標準化清掃保潔。3垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。4共用部位保持清潔， 無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大 堂、 樓梯等保持潔凈， 共用場地無紙屑、 煙頭等廢棄物。 5 做好 環(huán)衛(wèi) 宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。6、綠化管理1綠地 無改變使用用途和破壞、 踐踏、占用現(xiàn) 象。 2 花草樹木修剪整齊美觀，

4、無病蟲害，無折損。3綠地 無紙屑、煙頭、石塊等雜物。 4綠化完好率到達 95% 以上。7、房屋租售管理。 1 催促外來人員在三天內辦理? 暫住證 ?手續(xù)。 2 配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、 流動人 員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活平安。8、社區(qū)文化1設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。2制有居民精神文明建設公約。3配合團、派出所開展各項工作。 三、公司擬采取的 管理方式“對物業(yè)進行 嚴格管理 ，為業(yè)主 提供優(yōu)質效勞 是本 公司的根本理念， 標準化管理 ，貼心效勞，鑄造品牌 物業(yè)公司的信譽與形象。一標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對 物業(yè)管理效勞 內容、 標準、檔次很難進行全面了

5、解，業(yè)主對效勞質量與 收費關系 的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一 個主要原因。房 屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道 的根本原因。本公司從工程前期管理、 房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備 管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民效勞，均實施全 面的、標準化 質量管理，使本公司物業(yè)標準化 在 內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以到達管理嚴格有序、服 務質量高的管理目標，使團領導放心、業(yè)主滿意、公 司信譽 度得到提高。二溝通效勞至上組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺 的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往 可以大 事化小、小事化無；反之，那么誤會重

6、重，隔膜加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所 致。為此，本公 司專門設 置業(yè)主聯(lián)絡處， 通過禮貌走訪、 接待業(yè)主投訴、 較好解決業(yè)主提出的問題合理要求、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄 等方式，開展與業(yè)主 的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一 項具體、繁瑣的業(yè)務, 公司要求管理人員 親力親為 ，實 行 走動式管理 ，親臨服 務一線，直接了解業(yè)主需求，認 真負責，講道德，重老實， 對業(yè)主 有求必應 ，保證效勞 質量。但凡業(yè)主提出的涉及有 關的問題，我們將利用規(guī) 范物業(yè)公司的耐心、親切的效勞優(yōu) 勢對業(yè)主進行溝通、 疏導和撫慰，有效化解局部業(yè)主 似懂 非懂 的怨氣、誤解 或投訴

7、，并按物業(yè)管理的標準要求登記 下來，書面 呈報 團領導。絕對禁止加劇業(yè)主與團、團與物 業(yè)公司、物業(yè) 公司與業(yè)主之間 錯綜復雜 矛盾的做法與行為。五、物業(yè)管理的具體操作公司貫徹 “以人為本 、業(yè)主至上 的效勞理念 ，從 項 目前期管理、入伙、房屋維修與養(yǎng)護、 給排水 及 電氣 設 備管理、消防、平安、保潔、綠化以及便民效勞，均實 施 全 面的、標準化 質量管理 。逐步建立完善的平安保 衛(wèi)系 統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護 系統(tǒng)、共 用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動 組織系統(tǒng) 。3.規(guī)章制度制定制定嚴謹、 科學的管理文件 各項守那么、 管理規(guī)定， 各級員工 崗位職責 及工作程序并在入伙前

8、完成。二物業(yè)管理的啟動1. 物業(yè)的 接管驗收1、 產(chǎn)權資料 工程批準文件、用地批準文件、建 筑 執(zhí)照。平安防范管理。裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證 件, 接受管理處管理，施工人員由業(yè)主或代理人書面擔 保，防范 治安事件 發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、 明火平安管 理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期 間，加強平安 防范 重點宣傳，有針對性地采取措施，確 保不遺留 平安隱 患。環(huán)境衛(wèi)生管理。標準二次裝修材料及垃圾的運輸和 堆放，嚴禁投入 下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整 潔; 加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲 隔離, 最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影 響，控制入住 和二

9、次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用 消防設 施，使其正常運行。外二次裝修管理。嚴禁破壞 外墻整體美觀，不得在 夕卜 墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、 架設私家物品及 構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝 鐵 門0三完善的日常物業(yè)管理效勞A 、平安保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體平安 環(huán)境管理 在社區(qū)四周、社區(qū)出入口，電 梯轎廂內設置 閉路監(jiān) 控系統(tǒng) ，建立 24 小時不間斷監(jiān)控資 料。在出入口處對來訪客人進行登記，控制 樓宇 內 流動 人 員 數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告

10、傳單或無關人員流 竄；建 立我公司覆蓋全且末的物業(yè)保安 呼叫系統(tǒng) ，遇有 突發(fā)事態(tài)， 可以立即調配全公司人力和物力集中支援； 制定應急準備和 應急措施，如沙塵、防地震方案等。2、對出租戶管理租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、 身份 也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理 中較難處 理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入 手，對租戶進行 分類拜訪與重點關注；配合派出所、居 委會對小區(qū)內租戶、 流動人員 的調查。 確保樓宇內業(yè)主、 租戶的生活平安與人 際和諧。3、車輛交通及道路管理樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機 動 車輛出入有登記； 非機動車 車輛按規(guī)定位置停放；每

11、天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋 無 缺損、無喪失，路面 井蓋 不影響車輛和行人通行及業(yè)主 的日常生 活。4、科學管理 記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加 強巡邏及 監(jiān)控，消滅平安隱患。A 、設備設施維護系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護 主出入口設樓宇平面示意圖，幢、 單元門 、戶 標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損 及時修補，確 保房屋外觀完好、整潔， 外墻面磚 、涂料等 裝飾材料 無 脫落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一；設立小 告 示 板，開 展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。2.共用 設備管理 本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防 為主，堅持日 常保養(yǎng)與方案維修并重，使設備始終處于良好

12、 狀態(tài)；二 是對房屋設備做到 “三好， “四會和“五定 三好是指 用好、修好和管理好重要的房屋設備。 “四會 是指物業(yè) 維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、 會排 除故障。 “五定 是對房屋主要設備的清潔、潤滑、 檢修 要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè) 人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為 主，同 時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進 行局部的 小型維修。四是完善 設備管理 和定期維修制 度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡 片管理，合理制定 定期維修方案。1、給排水 設備管理管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、 管 道 工 作正常，無

13、 跑冒滴漏 ，方便住用戶生活。供水設備 包括 蓄水池 、供水泵、 管網(wǎng)、屋頂水箱、 水表 、閥門等 。對生活水泵、 給水管網(wǎng) 定期檢修及防 腐 保養(yǎng)，確保 供水設備 運行正常、設施完好、無滲漏、 無污 染；每天 2 次巡視水 泵房、給水管網(wǎng) 、屋頂水箱； 水泵、 水池、水箱有 嚴格管理 措施，無污染隱患； 生活 用水 的 水質符合 衛(wèi)生標準 ；對 二次供水蓄水池 、屋頂水 箱每半 年清洗、消毒一次，無二次污染，保存 二次供水 衛(wèi)生許可 證 、 水質化驗 單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視 排水管道 等設施，確保排水、 排 污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象； 汛期道路、 車庫、 設備 房

14、無積水、浸泡發(fā)生；每年一次 清理化糞池 、 污水 井； 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修， 無大 面積跑水、 泛水 、長時間停水現(xiàn)象。2供電設備管理供電設備變壓器、 電表 、供電線路、總開關、戶 外 型負荷開關 、戶內型 漏電保護自動開關 、避雷針 等。 建立 24 小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每 天檢查 供電線路，確保正常供電，道路、 樓道 等公共照 明完好； 建立 配電室 巡查制度每班巡查一次，每月細 查一次，半 年大檢修一次 ，并做好運行記錄；停電提 前一天通知各 用戶；臨時施工及住用戶裝修制定 臨 時用電 管理措施； 發(fā)生地震、火災、 水災 等情況及時切 斷電源；備用應

15、急 發(fā) 電機 隨時起用。配電房 管理。由 機電技術人員管理 和值班，無關人 員 禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查 1 次，每月 細查 1 次，半年大檢修 1 次，查出問題及時處理，并做 好記錄； 室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明 顯，停電拉閘 要掛 標志牌 ，檢修停電，更應掛牌；操作 及檢驗時，必須 按規(guī)定使用電工絕緣工具、 絕緣鞋 、 絕 緣手套 等。供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓 是 否正常，使用電流的變化情況， 頂峰用電時的電流數(shù) 值， 三 相電流 是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差 異；核對 各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件 整 定值相符合； 配電箱

16、固定是否牢固，箱內器件是否完好 無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及 接點 有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、 熔斷器 有無 焦痕； 導線絕緣是否良好，各類 絕緣導線 的絕緣是否老 化，各接 頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭 之間有無腐蝕 現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無 虛脫或腐蝕，各種 管路 固定是否牢固。管子接頭有無脫 扣拔節(jié) 現(xiàn)象，管路有無塌腰變形； 各用電器具是否牢固； 各種地板的 接地電阻 是否符合規(guī)定。3弱電設備管理每天對 門禁對講系統(tǒng) 進行維修保養(yǎng)，確保故障能及 時 排除。4消防管理 建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消 防系統(tǒng)設 施設備，每月全部檢查一

17、次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災 平安 隱患，確保 消防設施 齊全、完好，標識完整，可隨時 起 用；在明顯處設立消防疏散示意圖。 照明設施、 引 路標 志 完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消 防設施 設備的使用方法并能及時處理各種問題； 組織開 展消防法 規(guī) 及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責 任人；建立 義 務消防隊 ，制訂突發(fā)火災應急方案；每年 舉行一次 消防演 習 ，增強應急技能、 提高業(yè)主消防意識。C、環(huán)境保結系統(tǒng)環(huán)境 衛(wèi)生管理 的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一 個 清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將 嚴格 “五定 管理，即定人、定地點、定時間、定任務、 定質管理標準

18、 ：垃圾箱、 果皮箱 等環(huán)衛(wèi) 設備完備；標準 化保潔專職人員及清潔衛(wèi)生責任制 ；垃圾日產(chǎn)日清， 定 期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋 公共部門 共用設施無蟻 害；樓 宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房 屋共用部位 保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、公共 玻璃窗等保持潔 凈。1、日常保潔范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注2 掃地板及樓梯 1 次 / 天 無雜物，無積水3 沖洗樓梯 1 次 / 周 無雜物，無積水4 擦樓梯扶手 1 次 /周 無灰塵5 擦公共天花板 1 次 / 周 無灰塵、 蜘蛛絲6 擦消火栓 1 次 /月 無灰塵7 路面 循環(huán)清掃 無雜物8 路邊 綠地 2 次 / 天 無

19、雜物9 水泵結合器 1 次 / 周 無灰塵10 路燈柱 1 次 /周 無灰塵11 綠地 清理 2 次 /周 無灰塵、 枯葉2、四害 消滅 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定 期一次采 取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周 圍區(qū)域對 四害 滋生地消毒處理D 、綠化維護系統(tǒng)制定綠化 管理標準 ，定期對樓宇綠化進行澆水、 施 肥、 修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種； 綠地無改 變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹 木長勢良好， 修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無 禿；綠地無紙屑、煙 頭、石塊等雜物。工程措施標準綠化澆水 澆水依 氣候變化 澆足澆透 草皮 修剪 按季節(jié)進行 草皮 美觀平整 雜草 去除每周一次 確 保根本無 雜草 防蟲 病蟲害防治 一年 2 次 無病蟲害 養(yǎng) 護 施肥一年 4 次 綠化生長旺盛 喬灌木 修剪造型一年 4次E、共用設施管理系統(tǒng) 制定共用設施管理標準，對業(yè) 主的共用設施： 毛球場 等制定相應的管理方法，定期對共 用設施進行維 護