1、綜合商業(yè)體業(yè)態(tài)解析綜合商業(yè)體業(yè)態(tài)解析目錄 業(yè)態(tài)主分類(lèi)業(yè)態(tài)細(xì)分 通過(guò)業(yè)態(tài)組合打造不同商業(yè)體業(yè)態(tài)主分類(lèi)業(yè)態(tài)主分類(lèi)餐餐 飲飲流行購(gòu)物中心流行購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)時(shí)尚生活中心時(shí)尚生活中心大型賣(mài)場(chǎng)大型賣(mài)場(chǎng)酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓餐飲業(yè)大型餐飲（香雪海大飯店、吳地人家大酒店。）主題餐飲（海鮮魚(yú)坊、干鍋。）休閑美食（民俗小吃、特色風(fēng)味、方便快速）西餐、料理店 普通餐飲 連鎖快餐（藍(lán)加白、大娘水餃。） 火鍋店（789自助、傣妹。） 休閑餐飲（KFC、街客。） 咖啡廳、茶坊、酒吧（迪歐、三萬(wàn)昌。） 西點(diǎn)、面包房（克里斯汀、85度c。） 面館（近水臺(tái)、陸鴻興。）大眾餐飲商務(wù)餐廳時(shí)尚生活中心美容美發(fā)店（文峰、屈臣氏

2、。）減肥美體、養(yǎng)生保健店（SPA、永琪、大足神農(nóng)。）護(hù)膚、彩妝、美甲飾品、禮品、工藝品眼鏡店、鐘表店、書(shū)店、音像店煙酒店家居飾品店汽車(chē)用品店、車(chē)洗中心酒店、浴場(chǎng)、托兒所、幼兒園、寵物超市銀行、營(yíng)業(yè)廳便利店、小型超市、水果店、藥店（可的、好德、海王星辰。）攝影館流行購(gòu)物中心服飾店（流行休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾/男裝、女裝、內(nèi)衣。）皮具、箱包、鞋帽店香水、化妝品店花飾、花藝珠寶首飾嬰童服裝店（寶大祥。）流行飾品店高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店休閑娛樂(lè)大型影城、小型數(shù)字影院電子娛樂(lè)、動(dòng)漫城商務(wù)娛樂(lè) 會(huì)所、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、桑拿浴場(chǎng)大眾娛樂(lè) 慢搖吧、健身房、 KTV酒吧、迪廳、溜冰場(chǎng)，臺(tái)球吧、網(wǎng)吧、碰碰車(chē)、兒童樂(lè)園、大型賣(mài)

3、場(chǎng)家居生活廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)、歐尚、聯(lián)華。）建材家具廣場(chǎng)（月星、紅星、第六空間。）家電廣場(chǎng)（蘇寧電器、國(guó)美、五星。）數(shù)碼城（友通數(shù)碼港、宏圖三胞。）大型購(gòu)物廣場(chǎng)（泰華商城、奧特萊斯、四季青。）業(yè)態(tài)組合形式 社區(qū)配套型 小型商圈型 商務(wù)型商圈 核心大商圈型 城市綜合體社區(qū)配套型商業(yè) 家庭、個(gè)人消費(fèi)為主的餐飲店；足浴、浴場(chǎng)、棋牌、超市、水果店、藥店、美容美發(fā)店。 該類(lèi)型商業(yè)體商業(yè)體量和所在社區(qū)規(guī)模以及輻射人群類(lèi)別有一定聯(lián)系，不過(guò)一般都是2萬(wàn)平米以下規(guī)模。時(shí)尚生活區(qū)大眾餐飲區(qū)大眾休閑娛樂(lè)區(qū) 該類(lèi)型商業(yè)體的輻射區(qū)域和周邊的商業(yè)格局有一定的關(guān)系，主要從供給和稀缺兩方面來(lái)考量業(yè)態(tài)的規(guī)模和輻射范圍。一般以商業(yè)為中

4、心，15分鐘步行路程為半徑為輻射圈例：新升新苑社區(qū)內(nèi)商業(yè)社區(qū)商業(yè)體規(guī)劃借鑒 首先首先，應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。 主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用； 必備性商業(yè)：滿(mǎn)足生活基本需求； 特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。 其次其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定 (如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)。 再次，再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商

5、業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開(kāi)如醫(yī)療診所與餐飲店。小型商圈類(lèi)商業(yè)體商務(wù)餐飲、西餐料理店、咖啡茶室+流行購(gòu)物/特色購(gòu)物一般小型商業(yè)體無(wú)非兩種形式存在，一是主題型特色商業(yè)體，一是因附近有強(qiáng)烈需求而應(yīng)運(yùn)而生的小型綜合商業(yè)街形式。所謂主題型特色商業(yè)體多指有一定文化底蘊(yùn)或業(yè)態(tài)歷史的區(qū)域聚集而成的商業(yè)街，如古玩市場(chǎng)、瓷器一條街、古街等另一種因?yàn)闆](méi)有特色而能強(qiáng)勢(shì)生存下來(lái)無(wú)非因?yàn)橹苓呌袕?qiáng)勢(shì)的需求，且因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣和區(qū)位原因?qū)е滤氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，這樣的商業(yè)體一般業(yè)態(tài)組合較綜合，但多以小型商家為主。商務(wù)類(lèi)商圈型 商務(wù)區(qū)商圈商業(yè)主要針對(duì)人群是周邊商務(wù)人群和居住的中高端消費(fèi)人群。 商業(yè)規(guī)劃多以商務(wù)配套和中高檔消費(fèi)場(chǎng)所為主 會(huì)展

6、中心、酒店、酒店式公寓、咖啡廳茶吧等休閑商務(wù)場(chǎng)所；主題餐飲、西餐廳、料理店等飲食場(chǎng)所；健身館、俱樂(lè)部、美容美發(fā)等康體中心；KTV酒吧、足浴保健等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；核心大商圈型商業(yè)大型購(gòu)物中心流行購(gòu)物中心全類(lèi)餐飲休閑娛樂(lè)中心例：觀前商圈、南門(mén)商圈 城市購(gòu)物中心、城市shoppingmall、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、折扣店、批發(fā)市場(chǎng)、大眾化及商務(wù)類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施。 城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)議中心/會(huì)展中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個(gè)英文字母的縮寫(xiě)。也就

7、是說(shuō)，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱(chēng)為“城中之城”。 城市綜合體是一個(gè)城市的微縮體，因?yàn)樗旧砗w了眾多物業(yè)類(lèi)型，基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。而綜合體項(xiàng)目按重要性排序是：商業(yè)(含商業(yè)街及購(gòu)物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫(xiě)字樓(含SOHO)、住宅。業(yè)態(tài)類(lèi)別則分為城市購(gòu)物中心、社區(qū)大賣(mài)場(chǎng)、城市或社區(qū)商業(yè)街、城市shopping-mall，以及主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施等 洛克菲勒中心的實(shí)踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購(gòu)

8、物、居住和娛樂(lè)是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，而景觀和環(huán)境則是開(kāi)發(fā)取得效益的前提。 城市綜合體城市綜合體城市綜合體分類(lèi)有些可以是單一綜合體，有些可以是復(fù)合綜合體，有些可以是地塊綜合體，還有些可以是區(qū)域綜合體 目前的城市綜合體按所處位置分為城市成熟中心區(qū)、新中心區(qū)、衛(wèi)星城的綜合體；按土地性質(zhì)分為舊城改造、帶特定條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體；按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分為以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體；按綜合體配套的優(yōu)勢(shì)分為地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念綜合體。 城市綜合體具有很高的價(jià)值，通過(guò)各種功能的有機(jī)組合，能夠產(chǎn)生的能量和價(jià)值

9、，是不可用普通的房地產(chǎn)、住宅或商業(yè)的價(jià)值來(lái)衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大地節(jié)約每一個(gè)人的生活成本和時(shí)間成本。第二，它通過(guò)高端酒店、超市、百貨、步行街、娛樂(lè)樓、餐飲樓等功能的組合，能夠產(chǎn)生極高的社會(huì)價(jià)值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價(jià)值提升，而且能夠帶動(dòng)整個(gè)周邊土地價(jià)值大幅提高。 概括而言，城市綜合體至少有四個(gè)方面的作用。一是創(chuàng)造城市價(jià)值。通過(guò)多種功能的組合，功能協(xié)同，能夠創(chuàng)造極高的社會(huì)價(jià)值，被稱(chēng)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎。二是完善城市功能。城市綜合體是城市空間布局的創(chuàng)新模式，能夠優(yōu)化城市土地及空間資源配置，進(jìn)一步完善城市功能。三是豐富城市

10、生活。城市綜合體以科學(xué)合理的方式整合各種消費(fèi)資源，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享，提升了居民的生活質(zhì)量，豐富了城市生活。四是提升城市品位。城市綜合體是城市的地標(biāo)性建筑，是城市的標(biāo)志和名片，能夠大幅提升城市的形象和品位。在我國(guó)，超大空間尺度和通道樹(shù)型交通體系已經(jīng)成為城市綜合體項(xiàng)目的兩大特征。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。另一方面，通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通

11、和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（AccessTree）體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。城市綜合體功能特征當(dāng)城市人均GDP在4000美元左右時(shí)，城市綜合體為初始發(fā)展階段，以傳統(tǒng)的購(gòu)物中心為主，寫(xiě)字樓、公寓的比例較小。當(dāng)城市人均GDP在5000-8000美元之間時(shí)，城市綜合體有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，隨著城市的發(fā)展，新的業(yè)態(tài)不斷豐富，城市綜合體步入發(fā)展階段。當(dāng)城市人均GDP突破10000美元時(shí)，城市綜合體進(jìn)入高速發(fā)展期，所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)也最為齊全，城市綜合體有郊區(qū)化趨勢(shì)，各種主題型項(xiàng)目增多。另一種說(shuō)法，當(dāng)城市