1、3月上海商品住宅市場月報 3 月上海商品住宅市場月報：成交規模小幅上漲，但未達到" 金三銀四' 水平 3 3 月 月 3 3 日 3 月 3 日，上海發布進一步加強土地市場和商品住房市場管理的通知，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保本市房地產市場平穩健康發展，通知包括：一、強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。二、深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。三、嚴格新建商品住房價格備案管理。四、強化商品住房交易管理。進一步優化房屋交易網簽備案制度，拓寬網簽備案數據應用范圍。五、進一步加強房地產中介管理。持續整頓規范

2、房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平臺監管。六、 嚴格規范企業購買商品住房。七、實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿 5 年后方可轉讓。 分析: 第二條提出的限價競價是希望在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價，通過在土地出讓的前端控制地價、達到穩房價的目的。此種土拍方式在其他城市已經有實施的案例，雖然強制實施了限價政策，但對于開發商來說，可能會采取減配或后期銷售時價外款、捆綁銷售等方式變相增加利潤。 第七條，在上海首次提出居民購買住房限售。但同時也明確限售的范圍僅包括"優先購房政策購買的新建商品住房'。目前上海僅有三個樓

3、盤為優先購房政策的試點，現階段來看，試點項目的體量在上海市占比小，對市場預期的影響還不明顯。 3 3 月 月 2 12 日 3 月 12 日，人民銀行上海總部印發2021 年上海信貸政策指引，指引強調，金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求，加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。 分析: 指引中強調的，差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求，配合了上海樓市之前出臺的向剛需傾斜政策，堅持"房住不炒'的原則。 在2021 年年底，央行發布關于建立銀行

4、業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，于今年開始實行，該通知發布后，房貸申請周期可能延長，對貸款人的資質審查也會更加嚴格，但首套房房貸等剛需受到的影響比較小，本次的指引再一次細化了該政策。 3 3 月 月 5 15 日 3 月 15 日，國家統計局發布 2021 年 2 月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。據測算，2 月份，4 個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.5%，漲幅比上月回落 0.1 個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲 0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲 1.1%，漲幅比上月回落 0.2 個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別

5、上漲 1.2%、1.3%、1.0%和 0.9%。31 個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲 0.4%，漲幅均與上月相同。35 個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.3%，漲幅比上月擴大 0.1 個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲 0.2%，漲幅比上月回落 0.1 個百分點。 分析: 從環比來看，一線城市二手房環比增加高達 1.1%，新房價格受限價政策影響小幅上漲 0.5%；二線城市新房和二手房價格環比均上漲 0.4%，漲幅與上月持平，去年底是 2021 年二線城市二手房市場同環比價格增速的最低點，本月這一漲幅繼續維持表明二線城市二手住宅價格漲幅可能已經走出低點。 從城市來看

6、，上海新房市場受政策影響供應大幅減少，需求在二手房市場釋放，由于二手房增值稅"二改五'新政導致部分未滿五年的二手房退市，二手房供應資源稀缺，導致價格上漲明顯；深圳自樓市新政推出以來，變相提高二手房首付比例，市場需求受到較大影響，環 比增速開始放緩。 3 3 月 月 6 26 日 3 月 26 日，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知。一、加強借款人資質核查，銀行業金融機構要切實加強經營用途貸款"三查'，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。二、加強信貸需求審核

7、，對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核。三、加強貸款期限管理，根據借款人實際需求合理確定貸款期限。四、加強貸款抵押物管理，對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。五、加強貸中貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業通過關聯方規避受托支付要求。六、加強銀行內部管理，加強對分支機構經營用途貸款的監測分析。七、加強中介機構管理，各銀行業金融機構要制定各類中介機構準入標準，建立合作機構"白.'。八、繼續支持好實體經濟發展。九、強化協同監督檢查。 分析: 在出臺的 9 條通知中，通過加強中介機構管理來嚴格控制經營貸進入房地產市場最為直接，很多

8、中介機構存在為了促成成交，引導購房者通過非法經營貸去籌集資金，從而將此類貸款風險引入房地產市場；在購房過程中，中介機構對于購房者的影響力非常大，對中介機構的嚴格管理尤為重要。 企業申請經營性貸款而違規挪用于房地產市場，一定程度上擠占了實體經濟的信貸資源，限制了實體經濟的合理發展，通過對此非法挪用的嚴格管理，將釋放更多信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟良性循環。 商品住宅市場特征 商品住宅市場 3 月份上海商品住宅市場較 2 月相比供應成交規模小幅上漲，但未達到"金三銀四'水平，房企受政策影響推盤謹慎；本月供應總面積僅為 15.77 萬平米，環比上漲明顯但仍處于歷史低

9、位；成交總面積 101.71 萬平米，環比上漲 51%， 市場需求在存量房釋放，；本月外環外商品住宅成交占比增加，全市均價受結構性影響下降至 54453 元/平米。 商品住宅- - 成交排名 3 月，閔行區浦江板塊的建發浦上灣項目為商品住宅成交面積冠軍，該項目均價約 39958 元/平米，于 3 月開盤，為新政后的第一個觸發積分搖號的項目，但由于項目認購早于滬 7 條的實施，所以不屬于限售 5 年的項目。 公寓市場 3 月公寓市場少量供應，較 2 月供應小幅上漲。本月供應面積 15.77 萬平米，環比上漲 163%；成交量為 83.43 萬平米，環比上漲 51%；成交均價為 53630元/平米

10、，環比下降 9%，同比下降 9%。 公寓市場- - 成交排名 本月公寓市場銷冠為建發浦上灣項目，成交均價為 39958 元/平米；成交排名第二的為嘉定區嘉定北部板塊的金地峯范項目，該項目在 3 月首開，項目位置臨近 11 號線和嘉閔線，交通便利，去化良好。 別墅市場 3 月上海別墅市場持續停止供應，成交規模為 18.28 萬平米，環比上漲 53%，處于歷史平均水平；成交均價受結構性影響小幅下降至 58211 元/平米。 別墅市場- - 成交排名 3 月，嘉定區安亭汽車城板塊的萬科萊茵半島項目成交面積最高，該項目于 1 月加推，陸續成交，本月均價為 41501 元/平方米，與上月相比成交價格 小

11、幅下降。因別墅本月無新增項目，本月成交面積排名前十項目與上月差別不大。 商品住宅存量 3 月上海商品住宅市場存量環比小幅下降，供應小幅上漲，成交環比大幅上漲導致去化周期下降至 5.9 個月。 上海各環線商品住宅存量 2021 年 3 月，上海外環外商品住宅存量占比環比上漲，內外環和內環內存量占比環比下降，全市商品住宅總存量面積環比下降，存量依舊主要集中在外環外區域。 上海各區域商品住宅存量 3 月浦東新區為存量最大區域，其次為奉賢、金山。 上海地區單月訪客指數 本月上海地區來人量為 8567 人次（上月為 3233 人次），訪客指數為 60，較上月（23）上漲，環比上漲 160.9%。 市場結

12、構性成交分析 成交區域結構 3 月成交區域結構中，奉賢、嘉定、閔行成交量排列榜單前三，其中閔行區成交均價最高。奉賢區金匯板塊的龍湖春江天越項目于 1 月底加推，本月去化良好；嘉定區的成交主力金地峯范項目臨近地鐵 11 號線和嘉閔線，交通優勢突出，但總價相較周邊二手房較高。 成交板塊結構 3 月，金匯板塊位于成交榜首，其次為安亭汽車城和浦江板塊；其中，金匯板塊龍湖春江天越項目為成交主力，均價為 38352 元/平米，環比小幅上漲；安亭汽車城板塊正榮悅瓏府項目為成交主力，均價約為 36284 元/平米；浦江板塊建發浦上灣項目為成交主力，均價為 39886 元/平米。 成交環線結構 受供應影響，外郊

13、環仍為成交主力，3 月整體占比環比增加 5%，郊環外成交占比與上月持平，內中環成交占比減少 3%。 成交環線結構- - 項目排名 3 月，老西門新苑項目為內環內銷冠，均價為 14.32 萬元/平方米；內中環，去年底開盤的古北.公園銷量奪冠；中外環，經緯城市綠洲銷售占比最高，該項目為積分搖號新政后的第一批新盤，去化良好；郊環外，金地峯范項目為本月銷售冠軍，該項目于二月新開，臨近 11 號線和嘉閔線，交通方便，同時配備了多個學校，教育資源豐富。 成交總價結構 上海 300-500 萬總價項目為市場成交主力，該總價段在 3 月成交占比上漲4%，200-300 萬總價項目成交占比減少 1%；1000

14、萬以上總價段的商品住宅占比減少至 13%，受供應影響，市場豪宅化需求被抑制。 成交總價結構- - 項目排名 3 月，總價 300-500 萬項目銷售占比最高，其中銷冠為浦江板塊的建發浦上灣項目；總價 500-800 萬項目中，徐涇板塊的招商虹橋公館項目銷量占比最 高；泗涇板塊的綠城蘭園項目在 800-1000 萬項目中銷售面積最高；老西門新苑項目在總價 1000 萬元以上的商品住宅中成交套數最多。 成交均價結構 3 月，3-5 萬元均價段依舊為成交主力，總成交 4,976 套，占比 52%，較2 月相比成交占比上漲 3 個百分點；均價 5-10 萬的商品住宅成交量占比環比下降 4 個百分點，1

15、0 萬以上的豪宅總成交 754 套，相比 2 月成交占比下降 2個百分點。 成交均價結構- - 項目排名 3 月，受市場供應影響，均價 3-5 萬項目的成交量最高，其中 2 月新開盤的建發浦上灣項目在該均價段內銷量尤為突出；均價 5-10 萬元項目中，寶山 區大場板塊的經緯城市綠洲項目去化良好；均價 10 萬元以上的項目中，老西門板塊的老西門新苑成交套數最多，該項目于去年年底開盤，成交面積環比大幅上漲，該樓盤地理位置優勢突出，周邊資源稀缺，價格和周邊二手房倒掛，去化良好。 成交戶型結構 3 月，上海商品住宅市場成交 9615 套，銷售套數環比上漲 62.6%；戶型上，90-120 平米成交套數居多，