1、知新 貳零壹貳20122012房地產趨勢分析及工作展望壹淺析當前中國房地產形勢及后市走勢研判l從國際形勢來看，外需下行從國際形勢來看，外需下行將加劇中國目前的去庫存壓力，出口和經濟增長速度均受到負面影響。受美元指數走強的影響，避險情緒升溫導致全球資產價格下跌，中國也面臨著資本外流的風險，這將加劇中國的資產價格下行速度。l從國內形勢來看，持續的調控導致內需萎縮從國內形勢來看，持續的調控導致內需萎縮，中國經濟出現了明顯的回落，在“穩增長”的目標下，明年貨幣政策會繼續當前的轉向趨勢，保持適度寬松的微調，但是受累潛在的中長期通脹壓力，官方口徑依然保持著房地產調控不動搖。因此，中國房地產明年依因此，中國

2、房地產明年依然面臨著較為嚴峻的環境。然面臨著較為嚴峻的環境。一、國際國內宏觀經濟形勢國際形勢一：歐債危機愈演愈烈，嚴重影響中國出口歐債危機：歐債危機：歐債危機越演越劇，投資者大量拋售歐債導致國債收益率和信用違約掉歐債危機越演越劇，投資者大量拋售歐債導致國債收益率和信用違約掉期（期（CDS）飆升。）飆升。希臘極有可能違約：希臘極有可能違約：希臘短期國債已經是名副其實的垃圾債券。一旦歐盟新的援助希臘短期國債已經是名副其實的垃圾債券。一旦歐盟新的援助計劃無法順利開展，希臘必將違約，甚至有可能退出歐元區。計劃無法順利開展，希臘必將違約，甚至有可能退出歐元區。PIGS五國五國10年期國債收益率（周，單位

3、：年期國債收益率（周，單位：%）PIGS五國五國5年期國債年期國債CDS（周，單位：基點）（周，單位：基點）國際形勢二：美國CPI走高，經濟復蘇緩慢，美國國債成避風港QE3暫不推出，實施暫不推出，實施“扭轉操作扭轉操作”是替代方案：是替代方案：外界曾預計美聯儲將在外界曾預計美聯儲將在8月底宣布啟動月底宣布啟動QE3。不過，考慮到不過，考慮到8月份美國月份美國CPI 通脹同比上升至近兩年來的最高點通脹同比上升至近兩年來的最高點3.8%，貨幣政策量化寬松會推升，貨幣政策量化寬松會推升CPI繼繼續走高。最終美聯儲推出續走高。最終美聯儲推出“扭轉操作扭轉操作”，即通過減持短期債券、增持長期債券來調整美

4、聯儲當前的資產，即通過減持短期債券、增持長期債券來調整美聯儲當前的資產組合構成，目的是為了壓低長期利率，刺激投資和支出。出售短期美國國債同時購買較長期國債，以拉組合構成，目的是為了壓低長期利率，刺激投資和支出。出售短期美國國債同時購買較長期國債，以拉長其債券組合的平均期限。其操作效果相當于凈買入長其債券組合的平均期限。其操作效果相當于凈買入4000億美元的億美元的10年期美債。年期美債。歐債危機的惡化，美國經濟復蘇緩慢，對中國產生巨大影響：歐債危機的惡化，美國經濟復蘇緩慢，對中國產生巨大影響：1、國際外需的下行，出口和經濟增長速度均受到負面影響；、國際外需的下行，出口和經濟增長速度均受到負面影

5、響；2、全球避險情緒升溫導致中國出現明顯的資本流出現象，經濟增長、全球避險情緒升溫導致中國出現明顯的資本流出現象，經濟增長會受到影響。會受到影響。國際經濟形勢總結:國內經濟1：GDP增速和CPI雙降，為貨幣政策轉向創造了條件GDP增速和增速和CPI雙降：雙降：受到歐債危機以及國內持續緊縮的影響，總需求持續下降，從而帶來受到歐債危機以及國內持續緊縮的影響，總需求持續下降，從而帶來中國中國GDP和和CPI雙降的結果。短期內通脹已經不是中國經濟的主要矛盾，雙降的結果。短期內通脹已經不是中國經濟的主要矛盾，“穩增長穩增長”成為了成為了中央最新表述的重要內容，同時貨幣政策也具備了轉向的條件。中央最新表述

6、的重要內容，同時貨幣政策也具備了轉向的條件。國內經濟2：中國PMI（制造業）指數自08年后，再次跌破50%枯榮線PMI（制造業）指數跌破枯榮線：（制造業）指數跌破枯榮線：3-4 月份是傳統上的旺季，月份是傳統上的旺季，9 -10月份是另一個旺季。但月份是另一個旺季。但是，在國內持續緊縮之后，今年是，在國內持續緊縮之后，今年3-4 月的走勢明顯低于過去兩年，而月的走勢明顯低于過去兩年，而9 -10月這個旺季的走月這個旺季的走勢也是低于過去兩年，從而導致經濟增長低于預期。我們得出這個判斷基于：勢也是低于過去兩年，從而導致經濟增長低于預期。我們得出這個判斷基于：1、過去一年、過去一年的基數較高。的基

7、數較高。2、外需下行出口萎縮導致制造業投資下挫。、外需下行出口萎縮導致制造業投資下挫。3、過去兩年的持續調控導致內、過去兩年的持續調控導致內需萎縮存貨飆升。需萎縮存貨飆升。4、制造業的悲觀預期依然在升溫，企業都在實施收縮戰略。、制造業的悲觀預期依然在升溫，企業都在實施收縮戰略。目前中國的目前中國的PMIPMI（制造業）指數走勢明顯低于（制造業）指數走勢明顯低于0909和和1010年，逐步接近年，逐步接近0808年的走勢，可見中國的制造業面臨著較大風險年的走勢，可見中國的制造業面臨著較大風險。中國中國PMI（制造業）指數（制造業）指數國內經濟：從2002年開始，中國經濟的貨幣推動型特征十分明顯，

8、 現在貨幣政策已經轉向，但大幅度放松預期恐難實現1、1998年至年至2002年，年，M2同比增速圍繞同比增速圍繞15%上下小幅波動，上下小幅波動，GDP增速維持在增速維持在9%左右，左右，CPI持續維持在持續維持在3%以下，幾乎不以下，幾乎不存在通貨膨脹的壓力。存在通貨膨脹的壓力。2、2002年年底至年年底至2008年年底金融海嘯之前，年年底金融海嘯之前，GDP同比增速長期維持在同比增速長期維持在10%以上的高位，同期以上的高位，同期M2增速長期高于增速長期高于17%，期間期間31個月個月CPI同比漲幅超過同比漲幅超過3%警戒線。警戒線。3、2008年年底的金融危機導致中國經濟增速迅速放緩，為

9、保增長中央推出了四萬億投資計劃，年年底的金融危機導致中國經濟增速迅速放緩，為保增長中央推出了四萬億投資計劃，M2同比月度增幅超同比月度增幅超21%，GDP增速迅速回升，但增速迅速回升，但CPI也迅速上漲，期間也迅速上漲，期間16個月個月CPI維持在維持在3%以上，目前仍維持在以上，目前仍維持在6%以上的高位。以上的高位。數據來源：國家統計局，中國人民銀行數據來源：國家統計局，中國人民銀行中國經濟充滿了不確定性：中國經濟充滿了不確定性：1、中國的經濟進入了去庫存階段，當下經濟處于回落的階段，增長、中國的經濟進入了去庫存階段，當下經濟處于回落的階段，增長速度低于預期；速度低于預期；2、貨幣政策已經

10、轉向，但是幅度不會太大，期待、貨幣政策已經轉向，但是幅度不會太大，期待“穩增長穩增長”的經濟的經濟發展目標；發展目標；3、短期內、短期內CPI正在加速下跌，未來正在加速下跌，未來“高通脹，低增長高通脹，低增長”的滯漲風險仍的滯漲風險仍然存在。然存在。國內經濟形勢總結:l行業調控的復雜：中國房地產處于明顯的去庫存階段，與中國經濟的去庫存周期的疊加效應，加劇經濟下行的風險。l行業調控持續進行：中長期的通脹壓力仍存、資產價格仍處于相對高位、保障房未大量供給。l真正的行業調控才開始：這一輪的行業調控已經由簡單的針對房價的調控轉向了制度變革。二、房產行業調控態勢中央定調：堅持房地產調控政策不動搖；價格調

11、控觀點：從房價控制在合理水平，到促進房價合理回歸4月月13日：日：召開的國務院常務會議強調，要召開的國務院常務會議強調，要堅持調控方向不動搖、堅持調控方向不動搖、調控力度不放松調控力度不放松，鞏固和擴大房地產市場調控成效，鞏固和擴大房地產市場調控成效，嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩定市場預期，把房價控制在合理水平。穩定市場預期，把房價控制在合理水平。7月月12日：日：召開的國務院常務會議稱，當前房地產市場調控正處召開的國務院常務會議稱，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不必須堅持調控方向

12、不動搖、調控力度不放松，繼續加強房地產市場調控工作放松，繼續加強房地產市場調控工作。10月月29日：日：召開的國務院常務會議指出，召開的國務院常務會議指出，堅定不移地搞好房地產堅定不移地搞好房地產調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。12月月14日：日：召開的中央經濟工作會議指出，召開的中央經濟工作會議指出，堅持房地產調控政堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。調控走向：由短期向長期、由“堵”

13、向“疏”的轉變遏制部分城市遏制部分城市房價過快上漲房價過快上漲堵堵房地產市場健房地產市場健康穩定地發展康穩定地發展疏疏近憂：近憂：12年年1、2季度，限購、限售、信貸政策不放季度，限購、限售、信貸政策不放松松中穩：中穩：年中中央換屆領導更替，經濟平穩，政策維穩年中中央換屆領導更替，經濟平穩，政策維穩長好：長好：中國經濟長期向好，房產消費做引擎中國經濟長期向好，房產消費做引擎整體大勢預判：近憂、中穩、長好。近期政策依舊有壓力，長期經濟依舊看好l近期保證房產調控不放松，促進房價回到合理水平；l限購、限售、限貸政策決不放松；l4月份，十八大召開，中央領導換屆；l需保持國內經濟的平穩增長，政策平穩過渡

14、；l出口、投資、消費，三駕馬車，保證國內消費刺激；l城鎮化進程遠未結束，房產發展空間大。l下半年開始，中國房地產市場開始進入由供求力量為主導的階段，市場供應量、購房者預期、庫存及去化時間成為影響量價走勢的核心因素。l調控20個月，政策效力凸顯，多數城市成交量持續低迷，部分項目開始降價促銷，市場觀望氣氛濃厚。l開發企業資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。l在政策效力、市場供應量、購房者預期、庫存壓力、資金壓力的共同作用之下，降價促銷成為四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律。三、全國市場表現從2011下半年開始：中國房地產市場開始進入以供求力量為主導的階段，進入買方市場階段市場供

15、應量：未來潛在供應量將繼續放大城市城市20112011下半年下半年潛在供應量潛在供應量20122012上半年上半年潛在供應量潛在供應量11Q311Q3 11Q411Q4 12Q112Q1 12Q212Q2 12Q312Q3 城市城市20112011下半年下半年潛在供應量潛在供應量20122012上半年上半年潛在供應量潛在供應量11Q311Q3 11Q411Q4 12Q112Q1 12Q212Q2 12Q312Q3北京北京896 1168 平高高高高高高平沈陽沈陽1517 1399 平高高高高高高平上海上海1029 1082 高高高高高高高高高高南昌南昌201 216 低低平平平平深圳深圳137

16、 低低平低低合肥合肥798 530 高高高高高高平高高廣州廣州799 515 平高高平平高高鄭州鄭州592 723 平平平平平南京南京655 582 高高高高平高高高高太原太原191 364 平高高高高高高高高重慶重慶2529 2740 平高高高高高高高高石家石家莊莊465 582 低低高高高高高高高高西安西安805 967 平高高平高高平長春長春542 517 低高高高高平低低濟南濟南413 346 高高高高平高高高高哈爾哈爾濱濱458 841 平高高高高高高平青島青島766 553 高高高高平平平呼和呼和浩特浩特389 566 平高高高高高高平天津天津1074 953 高高高高高高高高平海

17、口海口72 96 低低平低低高高平杭州杭州544 724 平高高高高高高高高南寧南寧484 284 高高高高平低低低低武漢武漢896 1035 平高高高高高高平蘭州蘭州145 174 平高高高高高高高高成都成都1052 928 平低低低低平低低昆明昆明342 674 平低低平高高低低蘇州蘇州1026 1093 高高高高高高高高高高貴陽貴陽636 470 高高高高高高平平大連大連564 853 平平平高高平西寧西寧324 117 高高高高平平低低廈門廈門166 256 低低高高高高高高高高銀川銀川399 344 平高高高高高高平長沙長沙1083 816 高高高高平平低低烏魯烏魯木齊木齊199 4

18、18 低低高高高高平低低寧波寧波268 509 低低高高高高高高高高溫州溫州128 256 高高高高高高高高高高無錫無錫686 744 高高高高高高高高高高北海北海258 110 高高高高平平高高福州福州525 595 高高高高高高高高平三亞三亞74 97 高高低低平高高平40個重點城市未來市場潛在供應統計（萬平米）個重點城市未來市場潛在供應統計（萬平米）數據來源：國家統計局，超過過去數據來源：國家統計局，超過過去1年單季最高銷售面積的定義為高，小于過去年單季最高銷售面積的定義為高，小于過去1年單季最低銷售面積的定義為低年單季最低銷售面積的定義為低購房者預期：購房者的市場預期由預期上漲轉變為預

19、期下降全國購房者對未來半年房價的預期全國購房者對未來半年房價的預期三季度購房者預期房價上漲的比例為三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降，比上季度下降12.8個百分點；預期房價下跌個百分點；預期房價下跌的比例為的比例為40.0%，較上季度增加，較上季度增加12.1個百分點。這是個百分點。這是2011年購房者預期未來房價下跌的比年購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產買方市場正在發生一些微妙的變化。例首超上漲的比例，意味著房地產買方市場正在發生一些微妙的變化。數據來源：數據來源：2011年三季度全國購房者信心指數年三季度全國購房者信心指數降價促銷情況：2011

20、下半年以來開發商的降價促銷力度不斷加大，降價20%以上的項目，開始明顯增多2011年下半年度年下半年度24個城市降價樓盤情況變化個城市降價樓盤情況變化從階段來看：市場目前處于全面促銷和局部降價階段1進入觀望進入觀望4全面促銷全面促銷5局部降價局部降價6全面降價全面降價2局部促銷局部促銷3新開項目低新開項目低于預期價格于預期價格NOW，we are here市場量價走勢：2011四季度至2012年上半年市場量價走勢模擬量跌價穩量跌價穩觀望階段觀望階段量升價穩量升價穩促銷階段促銷階段量價齊跌量價齊跌降價階段降價階段量升價跌量升價跌局部回暖局部回暖量價齊升量價齊升全面回暖全面回暖量首次觸底量首次觸底

21、量長期處于低位開發商降價回款市場看空者市場看空者繼續觀望繼續觀望價格下降到部分客戶價格下降到部分客戶的預期成交量回暖的預期成交量回暖成交量快速回升成交量快速回升價格上漲價格上漲量二次觸底量二次觸底價格觸底價格觸底新政出臺，市場觀望新政出臺，市場觀望成交量急劇下跌成交量急劇下跌價格小幅波動價格小幅波動保持堅挺態勢保持堅挺態勢2011.92011.11 2011.12受促銷刺激，受促銷刺激，需求小幅釋放需求小幅釋放注：部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示注：部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示局部局部促銷促銷全面全面促銷促銷局部局部降價降價全面全面降價降價201

22、2.42012.62012年，房地產形勢5大預判1、2012年不是年不是2009年，不會出現超級大反彈；年，不會出現超級大反彈；2、2012年上半年完成尋底過程，下半年放量成交；年上半年完成尋底過程，下半年放量成交；3、土地價格向下松動，全年維持在低位運行；、土地價格向下松動，全年維持在低位運行；4、頂替限購的政策還在試點，但部分房價大幅下降的城市將率先取、頂替限購的政策還在試點，但部分房價大幅下降的城市將率先取消限購；消限購；5、明年為行業整合年，剩者為王；、明年為行業整合年，剩者為王；右道對開發商的一些建議1、現金為王，保證公司現金流；、現金為王，保證公司現金流；2、快速回現，積極定價策略

23、，把握剛需項目，快速促銷買房；、快速回現，積極定價策略，把握剛需項目，快速促銷買房；3、謹慎拿地，更看重位置和規劃條件；、謹慎拿地，更看重位置和規劃條件；4、控制成本，通過降低開發成本、管理成本等，控制預算；、控制成本，通過降低開發成本、管理成本等，控制預算；5、苦練內功，剩者為王。、苦練內功，剩者為王。 直面2012中天地產各行銷個案及企業品牌拓展執行建議貳步步為贏 跑贏大市正確的營銷才能贏銷無論旺市，淡市，項目成交都需關注兩個關鍵問題：1 1、提高項目的、提高項目的有效上門量有效上門量（淡市下，客戶觀望，比競爭對手有更多的客戶上門，已經成功了一步）（淡市下，客戶觀望，比競爭對手有更多的客戶

24、上門，已經成功了一步）2 2、提高項目的、提高項目的有效成單率有效成單率（淡市下，客戶比黃金更寶貴，成交率需要天時、地利和人和）（淡市下，客戶比黃金更寶貴，成交率需要天時、地利和人和）2012入市前，中天各個項目所面臨的問題1、營銷費用效費比受限，線下為主，線上為輔；、營銷費用效費比受限，線下為主，線上為輔；2、各個銷售中心現場展示不到位；、各個銷售中心現場展示不到位；3、均沒有樣板房與樣板段作項目體驗營銷支撐、均沒有樣板房與樣板段作項目體驗營銷支撐（除金御華府（除金御華府1期現房外）期現房外）；4、全球經濟低迷，房產調控深化，客戶購房信心受挫，觀望情緒濃厚；、全球經濟低迷，房產調控深化，客戶

25、購房信心受挫，觀望情緒濃厚；右道建議制勝法寶：目標第一！主動出擊！變守為攻！目標第一！主動出擊！變守為攻！回歸淡市營銷本質！回歸淡市營銷本質！線下渠道做細、做深、做透！線下渠道做細、做深、做透！p 中天品牌通過一年多的耕耘積淀，已經具備一定的知名度，中天品牌通過一年多的耕耘積淀，已經具備一定的知名度，但仍需進一步給到客戶信心感知但仍需進一步給到客戶信心感知p 后期產品從戶型、景觀而言資源皆更好，需將景觀資源等后期產品從戶型、景觀而言資源皆更好，需將景觀資源等做更多展示做更多展示p 綠城物業逐漸更加被客戶認可接受，作為優勢繼續發揮最綠城物業逐漸更加被客戶認可接受，作為優勢繼續發揮最大力量大力量把

26、各個項目價值發揮最大化切實給到客戶更多體驗和感知3大實戰攻略-品牌護航+實景呈現+物業保障叁營銷策略分解聚焦項目核心價值，落地聚焦項目核心價值，落地“幸福生活在中天幸福生活在中天”的理念的理念。淡市營銷，新老并拓，層層淡市營銷，新老并拓，層層鎖客，小步沖量。鎖客，小步沖量。我們的策略：基于一個主題框架之下的個案推廣【“幸福生活在中天”總攻略】推廣攻略推廣攻略明確差異化明確差異化 形成差異化形成差異化 傳播差異化傳播差異化中天生活中天生活秀場秀場客戶攻略客戶攻略推售攻略推售攻略展示攻略展示攻略一軸到底一軸到底突出主題突出主題新老并拓新老并拓 精準鎖客精準鎖客營銷攻略營銷攻略小步沖量小步沖量各個擊

27、破各個擊破步步為贏步步為贏淡市營銷，價值展示；淡市營銷，價值展示；緊隨市場變化推售節奏緊隨市場變化推售節奏新老并拓，層層鎖客，新老并拓，層層鎖客，主題突出，深入人心。主題突出，深入人心。幸福生活在中天（2012年）“幸福生活在中天幸福生活在中天”的推廣理念貫穿于的推廣理念貫穿于2012年度，但分階段活動中則分別年度，但分階段活動中則分別側重于側重于“好房子，中天造好房子，中天造”“”“好物業，綠城管好物業，綠城管”“”“好鄰里，中天找好鄰里，中天找”“”“好好地段，中天選地段，中天選”“”“好景觀，中天賞好景觀，中天賞”等不同的價值點。等不同的價值點。設計上：集中展示價值點，分階段重點時突出某

28、一個設計上：集中展示價值點，分階段重點時突出某一個 價值點則由中天業主語錄呈現價值點則由中天業主語錄呈現幸福第一季：好房子中天造（2012年4月份）2012年年4月：結合樣板間及實體樣板段正式開放的時間節點，開啟幸福月：結合樣板間及實體樣板段正式開放的時間節點，開啟幸福生活第一季生活第一季“好房子，中天造好房子，中天造”。 主題活動一主題活動一產品推介會：產品推介會：設計師介紹房屋建造過程，演繹設計師介紹房屋建造過程，演繹“中天讓城市生活更美好中天讓城市生活更美好”理念。理念。主題活動二主題活動二家裝收納大比拼：家裝收納大比拼：模仿中央電視臺模仿中央電視臺“置換空間置換空間”，布，布置我未來的

29、家，增加客戶參與互動。置我未來的家，增加客戶參與互動。主題活動三主題活動三樣板房情境模擬：樣板房情境模擬：邀請客戶周末在樣板房體驗生活，邀請客戶周末在樣板房體驗生活，切實給到客戶體驗。切實給到客戶體驗。幸福第二季：好物管綠城保（2012年5-6月份）2012年年5-6月：通過安保、保潔等物業人員的真實輸出展示，啟動幸福生月：通過安保、保潔等物業人員的真實輸出展示，啟動幸福生活第二季活第二季“好物管，綠城保好物管，綠城保”。 主題活動一主題活動一我對物業提要求：我對物業提要求：“你來問我來答你來問我來答”，邀請客戶對未，邀請客戶對未來小區物業提出要求，由物業進行來小區物業提出要求，由物業進行解答

30、或展示，充分給到客戶信心解答或展示，充分給到客戶信心 。主題活動二主題活動二物業技能大比武：物業技能大比武：安保、保潔等基本技能的展示，邀安保、保潔等基本技能的展示，邀請客戶參觀體驗。請客戶參觀體驗。主題活動三主題活動三我愛赤峰：我愛赤峰：組織項目組及物業一起做環保公益組織項目組及物業一起做環保公益活動，將中天品牌及物業品牌輸出活動，將中天品牌及物業品牌輸出市場。市場。幸福第三季：好鄰里中天找（2012年7-8月份）2012年年7-8月：炎炎夏日，通過家庭聚會、鄰里合作等溫情活動，延續幸月：炎炎夏日，通過家庭聚會、鄰里合作等溫情活動，延續幸福生活第三季福生活第三季“好鄰里，中天找好鄰里，中天找

31、”。 主題活動一主題活動一女士美容講座：女士美容講座：結合老帶新，給到女業主結合老帶新，給到女業主“帶朋友帶朋友”來的特權，在炎炎夏日為業主送去來的特權，在炎炎夏日為業主送去清涼和關心。清涼和關心。主題活動二主題活動二一起去看奧運：一起去看奧運：利用利用2012 倫敦奧運契機，舉辦幸倫敦奧運契機，舉辦幸運業主去倫敦為中國加油活動，引運業主去倫敦為中國加油活動，引發大眾關注，淡市下引爆市場。發大眾關注，淡市下引爆市場。主題活動三主題活動三業主運動會：業主運動會：舉辦籃球、羽毛球兩項比賽，以業舉辦籃球、羽毛球兩項比賽，以業主為主，同時可邀請誠意客戶參與。主為主，同時可邀請誠意客戶參與。幸福第四季：

32、好景觀中天賞（2012年9-10月份）2012年年9-10月：在主題活動形成一定規模的基礎上，結合工程進度，月：在主題活動形成一定規模的基礎上，結合工程進度，升華幸福生活總動員升華幸福生活總動員“好景觀，中天賞好景觀，中天賞”,以圈層活動去化剩余住宅。以圈層活動去化剩余住宅。 主題活動一主題活動一金秋游園會：金秋游園會：舉辦英倫風情游園會、水果節等，舉辦英倫風情游園會、水果節等，新老客戶共同參與。新老客戶共同參與。主題活動二主題活動二向老師致敬：向老師致敬：定向對教師類客戶發出問候行動，定向對教師類客戶發出問候行動，引發圈層效應。引發圈層效應。主題活動三主題活動三中秋團圓答謝會：中秋團圓答謝會

33、：邀約新老業主中秋賞月，持續引發邀約新老業主中秋賞月，持續引發老帶新，持續制造市場口碑。老帶新，持續制造市場口碑。幸福總動員：好生活 在中天（2012年11-12月份）2012年年11-12月：結合圣誕、新年等時機，通過舉辦新老客戶聯誼會等月：結合圣誕、新年等時機，通過舉辦新老客戶聯誼會等形式，進一步升華形式，進一步升華 “好生活好生活 在中天在中天”幸福生活概念。幸福生活概念。 主題活動一中天品牌巡展：邀約新老客戶參觀中天幾大成熟個案，再次讓感受中天品牌力量。主題活動二歡度圣誕、迎新新老業主答謝會客服部抓緊啟動招募中天會會員攻略“新老并拓，精準鎖客”肆.客戶攻略新客戶：精準渠道，定向拓展新客

34、戶：精準渠道，定向拓展老業主：持續關懷、感恩、溫暖行動老業主：持續關懷、感恩、溫暖行動老業主：持續感恩、溫暖行動，持續老帶新 溫暖行動一溫暖行動一業主生日會業主生日會溫暖行動二溫暖行動二生日問候到單位生日問候到單位溫暖行動三溫暖行動三天氣、生日、節日等短信電話提醒天氣、生日、節日等短信電話提醒溫暖行動四溫暖行動四專屬包場電影、專屬提前體驗、專專屬包場電影、專屬提前體驗、專屬感恩回饋等屬感恩回饋等伍.中天3大重點個案營銷推廣策略a.2011年全年客戶渠道分析 1.中天御園篇2011年住宅銷售金額約6.2億元，占整體銷售目標的90%。2011年各月銷售業績回顧月份銷售套數/套銷售面積/銷售金額/元

35、1月份108132972月份1720593月份1014344月份1532185月份113163851201330036月份74107287月份住93 車庫161133018月份住45 車庫37 loft3878239月份住24 車庫11 loft 18454710月份 住14 車庫17 loft 13261211月份住9 車庫7 loft1147612月份住1 車庫2166.5992007合計商住商住654 （loft72）車庫車庫239 總計總計893住宅住宅514619176 Loft 28507080車庫車庫 總銷總銷705746911月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份來訪數量33521218013811314777242011年各月來訪數量分析年各月來訪數量分析2011年年5-12月份來訪數量受房地產調控政策及大環境影響，月份來訪數量受房地產調控政策及大環境影響，