1、某市農民集中安置社區建設和管理情況調研報告 某市農民集中安排社區建設和管理狀況調研報告 本文簡介： 隨著城鎮化的加快推動和新鄉村建設的深入實施，一大批農民集中安排社區相繼建成并投入使用，隨之帶來的農民社區管理問題日益特別，成為亟待研究解決的一個重要課題。近期，湖州市xx區人大常委會組成專題調研組，對全區農民社區建設與管理，特別是建成使用后的管理狀況開展調研，聽取有關職能部門狀況匯報，實地走訪12個 某市農民集中安排社區建設和管理狀況調研報告 本文內容： 隨著城鎮化的加快推動和新鄉村建設的深入實施，一大批農民集中安排社區相繼建成并投入使用，隨之帶來的農民社區管理問題日益特別，成為亟待研究解決的一

2、個重要課題。近期，湖州市xx區人大常委會組成專題調研組，對全區農民社區建設與管理，特別是建成使用后的管理狀況開展調研，聽取有關職能部門狀況匯報，實地走訪12個農民社區，召開基層干部、社區管理人員和群眾代表參加的座談會10余次，廣泛聽取群眾看法，全面掌握狀況，深入研討對策。現將有關狀況報告如下。 一、基本現狀 近年來，全區上下把建設新型農民社區作為統籌城鄉發展、推動城鄉一體化的重要載體，按照“兩為主一并重，即在城市規劃區內以拆舊建新、集中建設農民新型社區為主，在城市規劃區外以村莊整治改造提升、向中心村集聚為主，集鎮建設以拆舊建新和整治改造并重的思路;依據“四規合一，即城市總體規劃、土地利用總體規

3、劃、產業發展規劃和生態環境規劃的要求;保持“三進三轉，即生活進社區、生產進園區、商貿進市場和村莊向社區轉、農業向工業轉、農民向市民轉的理念，不斷加快建設步伐，全區已建設農民集中安排社區54個，建筑面積達551萬平方米，安排農戶21948戶;目前在建8個，建筑面積162.01萬平方米，建成后可安排農戶3942戶(詳見附表)。通過集中建設農民社區，有效帶動了區域內人口、產業集聚，促進了公共資源整合，大大提升了鄉村土地利用率，改善了農民群眾生活和居住條件。 目前，我區農民集中安排社區建設的模式主要有以下三種： 一是統規統建商品房。指統一規劃、統一制定、統一建設、統一管理的城市商品房建設模式，主要集中

4、在中心城周邊農房拆遷安排，建筑形式以多層、小高層、高層公寓為主，如高新區金龍家園、環渚街道玉棠橋小區等。此類型嚴格意義上應屬城市社區范疇。 二是統規統建安排房。指統一規劃、統一制定、統一建設、統一管理的農民安排房建設模式，主要集中在東部新城八里店鎮區塊和各中心鎮周邊農房拆遷安排，建筑形式以多層、小高層、高層公寓為主，如八里店鎮前村社區、埭溪鎮上強社區等。 三是統規自建安排房。指統一規劃、統一制定、統一管理、農戶自建的農民安排房建設模式，主要集中在城市規劃區外的農民集中安排社區建設，建筑形式以聯排為主，如埭溪鎮、xx鎮建設的幾個農民社區，織里鎮老的安排模式也是此類型。 在已建農民社區的管理方面，

5、目前尚缺乏統一規范的管理模式，各地在管理方式、服務內容、收費標準等差異很大，不平衡現象十分特別，主要管理模式有以下四種： 一是專業物業公司市場管理模式。如八里店鎮通過統一市場招標，引進專業物業公司管理農民社區。此模式基本按照城市社區管理標準，總體比較規范，但在目前居民物業費基本不收繳，費用全部由政府承當的狀況下，資金投入大，財政負擔重，物業公司工作主動性欠缺，責任和壓力不大，與當地村、社區和居民群眾聯系溝通較少，實際效果不夠理想。 二是組建物業公司自主管理模式。如八里店鎮章家埭村的蜀山花園、環渚街道的玉棠橋小區等，以當地村委會牽頭，在當地村民中選擇威信高、善管理的人員，并招聘一定的專業物業管理

6、人員，組建物業公司，資金來源主要以村集體資金補助為主。從調研座談和實地走訪狀況看，目前這種管理模式的實際效果最好，物業公司與當地村、社區的聯系比較緊密，溝通比較順暢，現場管理有序、環境整潔。 三是社區居委會直接管理模式。如織里鎮以前的安排模式建設了一大批臨街開放式小區，目前由16個社區居委會負責日常管理。管理費用由鎮財政承當，全年僅環境衛生費一項就需6000萬元，而衛生費收繳僅300萬元左右，財政負擔很重。加上社區日常事務繁忙，專業物業管理人員缺乏，社區與行政村職能分工不明等因素，導致管理難于到位。 四是無組織機構松散管理模式。目前城市規劃區外的農民社區管理大多數是這種模式，還是按照原來的村莊

7、管理形式，由村委會落實幾名垃圾清運員和日常保潔員，負責社區環境衛生管理，社區安全保衛、公共設施維護、綠化養護等缺乏專業管理，整體面貌難于得到全面提升。 二、存在的主要困難和問題 農民社區建設和管理尚處于起步探究階段，缺乏完善的政策體系支撐和成功經驗借鑒，需要在施行中不斷摸索和總結。當前我區農民社區建設和管理特別是建成后的長效管理中主要存在以下困難和問題，需要引起高度重視。 1、設施配套不夠完善。部分農民社區特別是前些年建造的社區，污水管網、公共綠化、活動場所等公建設施配套不齊，社區辦公用房和物業用房沒有配套建設或配套不夠。部分社區車庫制定不夠，導致難于處置，如環渚街道玉棠橋小區內的汽車庫至今沒

8、有投入使用。八里店鎮富田小區一期建設時地下污水管網沒有與城市管網接通，導致常常出現污水外溢現象。各別農民社區建設質量監管不夠到位，導致出現外墻脫落、屋頂漏水等房屋質量問題，群眾凡響較大，同時給社區管理帶來很大難度。 2、物業管理不夠規范。目前很多農民社區尚未成立物業管理機構，或者即便成立但運作不夠規范，管理水平不高。一些農民社區硬件建設并不比城市社區差，但由于建成后物業管理跟不上，影響了整體檔次和形象。八里店鎮雖然通過市場招標形式，聘用了幾家專業物業公司，但由于目前經費全部由政府承當，物業公司不需要向居民收繳物業費，導致物業公司與社區居民聯系不夠，工作不夠積極主動，往往存在應付思想。比如對社區

9、違章搭建發現不及時，制止不利，富田家園二期等小區違章搭建現象泛濫。 3、資金壓力十分嚴峻。目前建成并投入使用的農民社區中，大部分社區沒有向社區居民收繳物業費，全靠政府財政或村級集體資金彌補，僅東部新城八里店鎮區域，政府每年需支付農民社區物業管理資金近2000萬元。當前正是農民社區建設高峰期，一大批社區正在建設并馬上投入使用，長期以往，政府資金壓力越來越大，給各級財政帶來很大負擔。另外由于大部分農民社區建設時房屋修理基金沒有配套或配套不夠，一旦建筑單位房屋工程質量保修期過后，房屋修理和電梯保養、改換等造成的資金缺口較大。 4、管理體制尚需理順。目前農民社區管理缺乏明確的主管部門，相關職能部門之間

10、職責不清、權責不明;行政村、社區、物業公司三者之間存在職能交叉、堆疊或者缺位現象，互相推諉等狀況時有發生。社區管理人員缺乏，一方面原有的村干部缺乏社區管理經驗，另一方面招聘的社區干部缺乏做基層群眾工作的經驗。八里店街道成立后，對促進和規范東部新城社區管理發揮了積極作用，但目前街道與鎮政府之間、街道與行政村之間的管理職責尚未完全理順，存在“看得見的管不著，管得著的看不見的狀況，特別是行政村參加當地社區管理不夠，自我服務、自主管理的機制不健全。 分析上述困難和問題存在的原因，主要有以下幾方面： 一是基層領導對農民社區管理思想不夠重視。“重建輕管、“重硬件輕軟件現象普遍存在，部分基層領導干部對農民社

11、區管理缺乏深入思索和研究，社區經營管理的理念比較落后，還是按照以前管理村莊的模式來管理社區。一些新建的農民社區硬件設施已達到城市社區標準，但在物業管理等軟件建設方面還存在很大差距。 二是農民群眾自主參加管理的主體意識不強。“三進三轉中“農民向市民轉的理念轉變需要一個過程，長期單家獨戶分散居住形成的思想觀念和生活習慣一下子難于適應生活環境的改變，特別是老年人尤為特別。亂搭亂建、亂種亂養、亂丟亂放等現象屢禁不只，嚴重影響農民社區環境面貌和整體形象。農民居住進社區后，缺乏交納物業費的意識，目前，我區各個農民社區均沒有向拆遷安排的居民收繳物業費，各別社區也只是向購房戶和出租戶收取。而事實上，向社區居民

12、收繳一定的物業費，既可緩解資金壓力，又能加強社區居民主體意識。如八里店鎮富田家園一期曾向社區居民收繳物業費，每年近15萬元，能基本維持小區日常的物業管理，后來二期建成后取消了物業費收繳政策，政府每年付給物業公司120萬元左右，管理效果卻不如以前。 三是農民社區管理缺少法律依據和政策支持。目前城鄉二元結構現象仍然存在，農民社區無法享受城市社區的政策。農民社區物業管理等方面缺乏統一、明確的政策規定，農民拆遷安排戶不交納物業費的問題越來越特別，不僅導致農民社區難管理，甚至影響了城市社區物業管理秩序。同時，由于我區的農民社區房屋大多“三證不全，目前的法律規定不能市場交易，但事實上私下買賣交易比較多。據

13、初步調查，我區大部分農民社區居住本地農民拆遷安排戶的比例在50-60%左右。對農民私下交易和對外出租狀況，社區管理和物業部門狀況掌握不全，客觀上給社區管理帶來難度。 四是鄉村基層管理體制改革跟不上城鎮化步伐。最特別的問題是“村改居滯后，一些土地全部被征用、農戶已全部拆遷安排的地方村“兩委會仍存在，出現行政村、社區居委會并存現象，有些是兩塊牌子一套班子。這些地方的村級集體資產往往比較雄厚，但“村強社弱問題特別，社區功能不全、資金缺乏、人員不夠的現象比較普遍。在當前這種體制狀況下，村“兩委會的重視、支持和參加是管好鄉村社區的關鍵。調研中發現，凡是管理得好的農民社區，村“兩委會均發揮了重要作用。 三

14、、對策建議 針對當前我區農民社區建設和管理中存在的主要困難和問題，提出以下幾點初步建議： 1、保持高起點規劃、高標準建設，努力提升農民社區建設水平。圍繞“兩為主一并重的總體思路，不斷完善全區農民社區建設規劃布局，既要著眼長遠、適當超前，又要符合實際、體現特色。在規劃先行的前提下，統籌兼顧，通盤安排，精心試點，有序推動。高度重視農民社區建設質量監管，明確責任部門，落實監管責任，加大督查力度。注重農民社區配套設施建設，保持因地制宜、綜合利用、便民利民的原則，保證社區設施能滿足居民教育培訓、文體活動、公共衛生、綜合治理、便民超市等社區服務功能的發展要求。重視地下管網、公共綠化及汽車庫等配套建設。統規

15、統建的農民社區，要按照“誰投資、誰受益、誰負責的原則，配套建設相應的社區辦公用房和物業用房，落實房屋修理基金;統規自建的農民社區，也要由政府或村集體資產出資，建設好相關配套用房。 2、保持市場運作、專業管理，努力規范農民社區管理模式。建立和完善農民社區管理機制特別是物業管理機制需要一個按部就班的過程，要著眼社會化、專業化和多元化，有序推動，逐步規范。參照城市社區的管理模式，及時組建物業公司。綜合當前各方面現實條件合計，建議由當地村組織牽頭建立物業公司，在村干部或村民中選擇有一定群眾基礎和管理經驗、責任心強的人員負責管理，并向社會公開招聘一批專業物業管理人員。借鑒城市社區管理經驗，結合當地實際，

16、制定規范的物業管理辦法，努力為社區居民提供優質、高效服務，贏得群眾的信任和支持。特別是在制止違章搭建和亂種亂養、綠化養護、房屋修理、車輛有序停放等方面加大管理力度。充分利用鄉村土地征用中的村級留用地政策，通過一事一議的方式，拿出一塊集體資金作為物業基金，或者依靠一定數量的經營性用房出租，用于彌補物業費不夠。 3、保持自我服務、自主管理，努力發揮社區居民主體作用。切實強化對農民社區居民群眾的宣揚引導，擯棄不良生活習慣，盡快適應社區生活環境，真正樹立“農民向市民轉的理念。要不斷加強社區居民主體意識，強化自主管理，通過建立業主委員會等形式，引導群眾積極參加社區管理和監督。通過先易后難、先少后多的方式，向全體社區居民收取物業管理費。對農民轉讓和出租安排房的狀況，社區物業管理部門要全面掌握、登記在冊，及時上門收繳物業費。對拆遷安排戶的物業費收繳，建議可參照城市經濟適用房減半收繳物業費的政策，同時以推動村級集體資產股份制改革為契機，把村民股份分紅和物業費收繳有機結合起來，通過先收后補、先收后返等形式，積極探究切實可行的農民社區物業管理費收繳方式。 4、保持開拓革新、勇于探究，努力完善農民社區管理體系。各級領導要高度重視農民社