1、九龍坡區域樓盤分析報告2010-9-1目一、區情介紹1. 九龍坡區社經概況2. 九龍坡區市政配套建設3. 九龍坡區房地產開發狀況4. 九龍坡區區域房地產市場綜述二、九龍坡區域樓盤分析1重慶市總體銷售量分析2.重慶樓市九龍坡區域成交分析三、典型樓盤分析四、區域在售樓盤情況分析總結1、區域在售樓盤總體情況總結2、區域在售樓盤總體情況分析五、九龍坡區域樓市特點（優劣勢）六、重慶市九龍坡區域房地產市場趨勢判斷一、區情介紹（一）九龍坡區社經概況1. 九龍坡區概況九龍坡區位于重慶西南部，地理條件優越，城市功能完備。水陸空交通便捷，是重慶的交通樞紐和物資集散地。九龍坡港是長江上游最大的水運 聯運港；成渝、川

2、黔、湘渝鐵路交匯于重慶南站；成渝高速公路起始段橫穿轄區東西；李家沱長江大橋和鵝公巖長江搭橋緊連川黔、成渝公路。 國道、市道、城市干道公路網四通八達。轄區內有重慶高新技術產業開發區和重慶九龍坡經濟開發區。2. 經濟概況九龍坡區國內生產總值達到135.5億元，僅次于渝中區位居重慶市第二位，比上年增長10.9%。其中人均gdp為18631元，排在第三位。九龍坡區 具備較強的經濟實力。3. 人口狀況九龍坡區現人口為73.26萬人，其屮農業人口 24.11萬人，占到總人口的33%。由于九龍坡區為重慶傳統的工業發達區域，因此工業從業人員較多。4.購買力水平九龍坡區社會消費品零售總額為624319元，同樣位

3、居重慶市第二位，比上年增長13%,增長幅度較大。城鎮居民人均收入8252元，居民購買能力 一般，次于渝屮區、沙坪壩區和南岸區。（二）九龍坡區市政配套建設1. 楊家坪生態步行街的建成，使市民來此消費的休閑和景觀感受別有風味。雖然起步較晚，但這也意味著能在別人的肩膀上高起點、高標準、高 水平、高品位地實施城市化開發戰略。在舊城改造上，建設集團、西南車輛廠、新華印刷廠、三峽油漆股份有限公司等大中型企業的搬遷都已納 上議事日程。這些企業的搬遷，意味著市民有了更為開闊的視野空間以及更多的活動場所，生活更為從容。2. 交通輕軌交通流量大，速度快，清潔衛生，同時九龍坡濱江路起點在楊家坪直港大道，經魚鍬浩，九

4、龍坡深水碼頭，黃沙溪后，到渝中區菜園壩，與 長濱路相接，全長& 6公里，預計總投資超過8億元。該濱江路通車后，從楊家平到解放碑的車程可以縮短到20分鐘。這條濱江路也將成為新的 觀光帶和商業街。（三）九龍坡區房地產開發狀況1. 投資額九龍坡區2002年房地產投資額312776萬元，位于全市第一位。比上年增長28%。2. 施工面積及竣工面積2002年九龍坡區施工面積4710306 m2,排在渝中區和渝北區之后位居第三，比起上年上漲30. 9個百分點，其屮住宅施工面積3385723 m2,上漲 35. 8個百分點。竣工面積為1688144 m2,上漲51.1%,其中住宅1247599 m2,

5、大幅上漲61.3%。3. 銷售和空置情況2002年大渡口區銷售而積1125858 m2,比上年增46%,其屮住宅銷售面積964697 m2，增長50.7%。空置而積542951 m2,比上年增長27.3%,其屮 住宅空置面積247863 m2,上漲61.3%。九龍坡區房地產投資及開發增長穩定，但住宅的空置率漲幅梢大。（四）九龍坡區區域房地產市場綜述受土地供應的限制，九龍坡區的住宅上市量一直偏小，九龍坡區也是我市為數不多的幾個供求平衡，甚至求大于供的區域之一。這就是該區物業 保值，增值的最有力的保證。另外，隨著輕軌的建成，輕軌沿線特別是緊鄰輕軌近出口接點的樓盤房價將有極大的上揚空間。1. 楊家坪

6、中心轉盤：盡管其開發空間和成本都是最高的，但眾多開發商荏苒趨z若鶯，目前屮心轉盤區域已經被以上海屮心和斌鑫世紀城為代表的實力開發商所鎖 定。2. 直港大道其開發從上世紀九十年代中期珠江花園入駐到晉愉上江城唱響直港絕唱，該片區的開發可以說告一段落，目前直港大道己是無地開發。3. 西郊路至毛線溝：該片區目前的開發相對滯后，但后勁十足，目前有廣廈經典等高端產品為代表。4. 楊九路：包括楊家坪至攤子口，黃楠坪方向，這一片區基本未被開發過，九龍坡的規劃是將在這一片區打造成擁有白然山水園林的高尚中央居住區。5. 楊石路板塊石坪橋立交橋緩解了九龍坡區與其他區域之間的交通堵塞難點。道路兩旁地塊的價值凸現。現己

7、有港城靜園入住石坪橋區域，駿逸新視界也己 經搶先進駐該區域進行房地產開發。二、九龍坡區域樓盤分析（一）、重慶土地市場區域物業類型分布5.18%6.23%工業用地24.46%住宅用地24.43%商業/辦公用地6.23%39.71% 綜合用地（含住宅）39.71%其它用地5.18%重慶土地市場區域韌業類型分布物業類型分布面積（平方米）面積占比工業用地41327783933.2924.46%*住宅用地55727752011.0024.43%*商業/辦公用地2867080206. 656.23%*綜合用地（含住宅）75845109290. 6039.71%*其它用地945883473.865. 18%

8、*總結：從圖中可以看出，目前我市綜合用地（韓住宅）面積最大，占總面積的e 總體看來，住宅面積在總占用面積中依然占據了主體地位。占 24. 43%,19.71%,其次為工業用地，占24. 46%,再次住宅用地，（二）、九龍坡區主要樓盤調查分析通過對九龍坡區的市調調查了解，我們對九龍坡區主要住宅項目做了市場調查。下圖為九龍坡區主要樓盤示意圖，下面我們挑選一些具有典型 意義的主要在售住宅項目進行分析。鳳浜仝nem巴人旳檢西九龍園 派岀所九龍瑕區 人民法院華閥二十四城商能廠廈城洛卡莊園中交麗盤金科百宴匯保利心語花園金科西城大陜恒大緣洲金海丙鐵成0慶自才只成功學校陳彖坪蘭碇苑楊冬橋人氏広阮尹家坪九龍宙老

9、木tbqq電腦管涼:1結林新華苑花園信九路龍妊疑都黃主俺馬家除-h h拓06舶云湖綠島柏杲龍庭龍力巴國御*東海阿特豪斯晉憐天意廠原城善嵯舌愉九龍灣濱江i福星頤舅華取i施方慶南站| 亜sakr j-唾贈驗芭備灣河名j8尹金龍咀纓坊灣目前九龍坡區在售的項目主要有華潤二十四城、大鼎第一時間、金科visar國際、聯發嘉園、保利心語花園、華宇春江花月、金源青國青城、 中交麗景、恒大綠洲、麗水菁苑等。1、重慶市總體銷售量分析 1-5月重慶樓市數據分析根據重慶搜房網新盤數據監控中心聯合中國指數研究院、重慶領域機構得出的數據分析:2010年1-5月重慶樓市銷售套數統計（單位：套數）1月2月3月4月5月1590

10、711849204162702912461搜房網新盤數據監控中心從成交套數的數據來看，除開受春節影響的2月份11849套的成績，5月份的成交套數出現明顯的下滑，僅為12461,接近2月的水平。相對于4 月份，環比下滑高達53. 9%0可見目前樓市在新政的持續影響之下已經開始顯示出低迷的狀態。2010年1-5月重慶樓市銷售均價統計（單位：元/nf）1月2月3月4月5月4951.445292. 665685. 586215. 695468. 49搜房網新盤數據監控中心成交均價的數據上來看，值得關注的地方依然是5月，5458.49元/rtf的均價依然是跌到了 2月水平。環比下降12%。2010年的年

11、中，樓市出現了 量價齊跌的尷尬局面，下半年的樓市進入一個調控期的可能性非常大。從房價來分析，目前北重慶依然是價格高點，1-5月重慶樓市均價的最高點 出現在3月的北部新區，達到了 8750. 58元/耐，而最底的均價出現在1月份的巴南區，為3172. 15元/nf。據搜房網新盤數據監控屮心數據顯示，上周（8. 9-8.15）重慶樓市成交套數4188套，對比上上數據有小幅下跌，成交而積為35.32萬平米，環比下 降& 04%,成交金額為191662. 36萬元，周下跌15597. 54萬元，上周成交均價為5554元/nf,環比上漲2.93%。總體情況和數字來看本周和上周 的交易情況差距不大

12、，而且成交套數依然保持了上漲趨勢。謝品房新批準預售面積已連續三周增長，本周供應量為43. 80萬平方米，環比增長6. 21%。（數據來源：搜房網數據監控中心重慶網上房地產中國指數研究院）重慶區域8月2日一8月8日成交量統計分析（8. 2-8.8）重慶主城區商品房市場略有波動，商品房成交4264套，成交面積38. 41萬平方米，環比下降5. 02%；成交均價為5396元/平方米，環 比下降9.05%,從總體上看商品房成交量、價依舊維持高位。8. 2-8. 8重慶主城成交數據成交件數成交面積（萬冊）成交金額（萬元）成交均價（元/冊）42643& 41207260. 365396上周開盤信息

13、匯總:區域樓盤名稱物業類型本期推出 套數套內均價（元/平方米）房源信息沙坪壩區富洲新城高層1327075戶型面積為97-123平米 三房巴南區宗申動力城高層37648007號和17號樓，面積為68-108 m2巴南區典雅屮央廣場小高層156688531棟30-76平米戶型沙坪壩區富力城高層2156960c2棟43-107 m2精裝高層沙坪壩區龍湖東橋郡別墅2414330戶型面積220-310平米北部新區復地天璽高層326674070-130 irf2 房-4 房渝北區澤科興城高層60640041 m 79 m 85 m 107 itf和113 nf房到三房 戶型渝北區御城華府攬勝高層13870

14、00戶型面積65-110 m2左右九龍坡區聯發嘉園高層18072002號樓，套內戶型面積為40-88 m2& 2-& 8樓市開盤項目共9個，推出房源共1607套。其中巴南區的宗申動力城推出新房源最多，為376套，北部新區的復地天璽推盤量也達到326套，其它項目的開盤套數均不超過220套。本周9個項目開盤均價差異較大，其中沙坪壩區的別墅項目龍湖東橋郡開盤均價達到14330元/平方米，遠遠高于其它項目；巴南區的宗申動力城 開盤均價最低，為4800元/平方米；其它項目的開盤均價位于6100-7100元/平方米。圖4:斉晶房區域成交分布或交面積（口方米）一一或交奪數（數據來源：crei

15、s中國房地產指數系統）（&2-8.8）重慶主城各區中，沙坪壩區成交面積最高，為9. 87萬平方米，占總成交量25.70%；其次是南岸區、北部新區、渝北區和巴南區，成 交面積位于3. 8-5. 8萬平方米之間（成交套數位于400-500套區間）,所占比重位于9%-16%之間；九龍坡區、北硝區、江北區、大渡口區和渝中 區成交面積位于1. 0-3.0萬平方米之間（成交套數位于100-300套之間），所占比重位于3%-8%之間；高新區成交量最低，為0.25萬平方米，占 總成交量的0. 65%o國丟 重慶主域區商品房周成交均價走勢（元/平方米）（數據來源：creis中國房地產指數系統）（8. 2

16、-8.8）重慶主城區商品房成交均價高位回落，5396元/平方米，較上周下降537元/平方米，環比降幅為9.05%。圖6:裔品房區域成交均價（元/平方米）（數據來源：creis中國房地產指數系統）（8. 2-8.8）重慶主城十一區屮，江北區成交均價最高，達到8473元/平方米；渝屮區、北部新區、高新區的成交均價6000-7000元/平方米之間; 渝北區、沙坪壩區和九龍坡區成交均價位于5000-6000元/平方米區間；巴南區和南岸區成交均價位于4000-5000元/平方米之間；大渡口區和北 殆區成交均價相對較低，分別為3051元/平方米和3269元/平方米。各區可售昔況（可售件數.可售建ii面積含

17、住宅和車注宅）區域可售件數可售建筑面積本月住宅成交均價（建面）本月非住宅成交均價渝中區6982838337 m27764元/恥5889元腫大渡口區4795394634 m25070 je/m22804元亦江北區76721055719 m26723元/廉9897 元/m；沙坪壩區8256703797 m25944元/滬4461 7c/m2九龍坡區10112948658 m25377 7e/iw27101 元南岸區178671436420 m25100元腫2985元/恥北礙區2703374928 m24291 j£/m22725 jc/m2諭北區100341181705 m25903 元

18、11439 元/m；巴南區4482696683 m24498 元/m：元腫高新區3556422363 m25785元腫5934元亦經開區5156340247 m25864 5e/m25295元腫北部高新6678566657 m28262 元12524 元/m：北部經開3799464706 m25647 7e/m22351 7e/m2（數據來源：重慶網上房地產）目前重慶樓市可售房源為92092套，可售面積9424854 m2,在重慶各個行政區中，住宅類均價北部高興區成交均價最高，達到8262元/耐，北陪 區成交均價最低4291元/肝，最高價區域相比最低價區域價格上漲92. 5%o其中南岸區可售件

19、數最多，為17867套，遠遠高于其他區域；高興區可 售件數最少，為3556件。重慶區域8月9 h-8月15日銷售量統計分析近兩周重慶樓市成交數據情況對比時間成交套數（套）成交面積（77 m2）成交金額（方 元）成交均價（元/mj8. 2-8. 842643&41207260.3653968. 9-8. 15418835. 32191662.465554成交量分析:（8. 9-8. 15）單日成交套數走勢(8. 9-8. 15)重慶樓市單fl平均成交629套，相對于上上周(& 2-8. 8)的每日平均成交量609套，上漲了每天20套。其屮周三(8. 11)成交量最高為 1072套

20、，周日(8. 15)成交量最低，為391套。其中有3天的成交量都超過了 600套/天。總體成交情況來看和上周的區別不是很大。(8. 9-8. 15)重慶樓市成交面積(面積：m2)(8. 9-&重慶樓市口成交面積為534萬平米，和上上周的口平均成交面積5.49萬nf相比，下跌了 0. 15萬平米。周三(8.11)0成交面積為86156.21 m2,為上周成交最高的一天，周一(8.9)日成交面積為34011.64 m2,為上周最低。(8. 9-8. 15)平均每套的沒交面積為84. 96 m2,屬于目前大戶型 的范圍，新的房貸正常對于購房者購買大戶型有一定的刺激作用，平均每套的成交價格為4

21、3. 5萬(8. 9-& 15)重慶樓市區域成交分析：(& 9-& 15)重慶樓市區域成交數據區域成交套數(套)成交面積(m2)成交金額(萬 元)成交均價(元/rtf)渝中區2692571514843. 955772. 48大渡口區194133684127.273087. 47江北區3933173215248. 954805. 55沙坪壩區7685936837839. 226373. 65九龍坡區4123575425813.077219. 59南岸區53636567145323974. 07北硝區776614.62693. 334071.81渝北區65559939405

22、61. 116767. 08巴南區245227469757. 454289.71高新區9666473274. 444926. 22經開區866478. 34690. 277240. 02北部高新3342578316722.966485. 92北部經開3394330523711.295475. 37(8. 9-8. 15)重慶樓市的成交情況依然是北區唱主角，整個北重慶的成交量為1798套，占到總成交竝的40.8%。目前由于兩江新區等政策的影響， 北區在樓市中唱主角的情況應該還會延續。沙坪壩區以768套成為上周樓市單區成交的第一，沙坪壩的強勢離不開大學城對于這個區域的刺激作 用，沙區成交的平均面積

23、為77.71 m20成交面積方面渝北區以59939 m2居各區之首，平均成交面積為91.51 m2,成交均價6767. 08元/nf,從后面2個數據來看，渝北區明顯高于套數第 一的沙坪壩區。而成交金額的冠軍同樣被渝北區奪得，北區樓市的價格高，但成交火爆的現象依然在持續。九龍區的成交均價為上周最高，達到 7 7219. 59元/冊，西區多個高端項目的入市拉高了這個區域的房價。從(8. 9-8. 15)的區域成交數據來看，大渡口、北殆、巴南區依舊是目前房價的洼地，但是鑒于目前重慶城建的加快以及規劃的完善，這些地方的 項目對于買房自住和投資方面看，也是值得考慮的。目前重慶在售房源量：各區可售昔況（可

24、售件數.可售建策面積含住宅和菲住宅）區域可售件數可售逹筑面積本月住宅成交均價（建面）本月非住宅成交均價渝中區7316890119 m27291 元/m；11548 5£/m2大渡口區4503374298 m24902 7e/m：2837 元/m；江北區78851055214 m26428 元/m；8651元/恥沙坪壩區8140696087 m25750 元2914元亦九龍坡區9748916278 m25450 元/m：5372元腫南岸區177811433386 m25390 元/m；3615元腫北殆區2703374928 m24653元亦2704元亦渝北區98481173057 m；

25、5756 元/m；7563 元巴南區4481696568 mz4565 元/m：2653元腫高新區3517411904 m27595 5e/m：6357 元經開區6299451749 m25920 元/m；7497 元北部高新5934534442 m27829 元/m；7821元亦北部經開3391394554 m25827 7e/m25149元/滬（數據來源：重慶網上房地產）目前主城可售房源為91546套，其中南岸區可售房源最多，達到了 17781套，遠遠高于其他區域。北殆區可售房源最少，為2703套。 （8. 9-& 15）新辦預售證情況：項目名稱售房單位名稱房屋坐落預售證號業務類型

26、辦理時間楓丹樹語城重慶楓丹實業有限 . 九龍坡區柳背橋路4號(2010)500新辦2010-8-13魯能星城12街區重慶魯能開發(集.渝北區渝魯大道68.(2010)499新辦2010-8-13仁有逸杲三七重慶市仁有置業有 .大渡口區錦霞街66號(2010)498新辦2010-8-13旭輝尚北郡重慶旭鵬房地產開 .渝北區回興街道寶桐 (2010)497新辦2010-8-13全融街融城華府金融街重慶置業有 沙坪壩區大學城東賂 (2010)496新辦2010-8-13融匯半島三期重慶融華房地產有 巴南區李家沱融匯大.(2010)495新辦2010-8-13龍湖一舂森彼岸重慶北龍湖置地發.江北區陳家

27、館b、d宗(2010)494新辦2010-8-13保利江上明珠保利(重慶)投資重慶市江北區大石壩.(2010)493新辦2010-8-13百年同創小區三期北.重慶百年同創房地 . 北部新區金諭大道8.(2010)492新辦2010-8-13鵬潤一國際公寓b區重慶中房房地產開 江北區觀音橋街道原(2010)491新辦2010-8-13金科.大學城項目(.重慶市金科星聚置.沙坪壩區犬學城南二 (2010)490新辦2010-8-13同杲國際城闌團重慶同景置業有限 南岸區茶園新城區世(2008)600變更2010-8-12龍湖一江體龍湖 重慶嘉遜地產開發.江北區大石壩組團b.(2010)489新辦2

28、010-8-12康豬國會山重慶市康痔實業(.南岸區輔仁路8號_(2010)488新辦2010-8-11金科西城大院重慶天源盛置業發 . 九龍坡區紅獅大道5號(2010)487新辦2010-8-11陽光興城重慶大吉房地產開九龍坡區西彭館鋁城 (2010)486新辦2010-8-11錦江酈城重慶新錦江地產有.渝北區興隆街旳號(2010)485新辦2010-8-11杰邦荔枝園重慶杰邦實業開發 沙坪壩區紅槽房荔枝 (2010)484新辦2010-8-10木魚石項目一期(龍重慶龍湖凱安地產 .沙坪壩區西永組團u.(2010)483新辦2010-8-10(數據來源：重慶網上房地產)(8. 9-&

29、15)重慶新辦理預售證18個，和上上周一致。(8. 9-815)重慶樓市開盤項目成交情況分析：根據搜房網數據監控中心統計，(8. 9-8. 15)重慶樓市開盤放量的項目為11個，開盤房源超過2000套。在所有的開盤項目中，渝北區5個、南岸 區4個、九龍坡區1個、北殆區1個。(8. 9-8. 15)重慶樓市新推房源區域分布渝北區以1064套成為上周放量最多的區域，南岸區以822套緊隨其后。九龍坡和北硝區分別都只有一個項目放量，九龍坡高層協信天驕城項目推 出416套，北li咅區的別墅魯商云山原筑項目推出35套。(8. 9-& 15)重慶樓市開盤成交明細:樓盤名稱所在區域推出房源成交情況華港

30、翡翠城渝北區5號樓戶型面積為88-170 nv洋房成交90%魯能星城渝北區4號樓，戶型面積為70-107 m2兩房 到三房，188套成交102套錦江酈城渝北區7、8號樓，57-77 nv戶型，532套成交450套中渝山頂道8號渝北區5+1洋房3-6棟,戶型面積145-205m2銷售1.3億龍湖源著渝北區106-164 m2庭院電梯洋房，254套成交254套同景國際城南岸區2#樓2-8層，戶型區間3946 m2,3#層，共143套成交120套天景雨山前南岸區5+1電梯洋房,179 nf和188 m2,本周推出16套房源成交13套亞太商谷南岸區17號樓30-44 m2, 300套房源成交297套南

31、濱國際南岸區29-69 m2江景房，363套房源成交140套魯商云山原筑北礙區推fl! 310-330 m2原生別墅，35套房 源成交35套協信天驕城九龍坡區1314組團6876 nf戶型416套成交326套(本數據來自市場調研以及開發商內部提供，僅供參考)上周開盤放量的樓盤，物業形態很齊全，高層、洋房、別墅都有推出。在洋房方面，備受樓市關注的龍湖洋房產品一一龍湖源著推出的首批254 套房源，當天全部售罄，成交額達到4億，龍湖的品牌影響力還是非常強勢；華港翡翠城5號樓開盤銷售了 90%的房源，其一期3批次房源將于9 月推出，中渝的高端洋房產品山頂道8號成績也非常不錯，當天成交金額超過1.3億。

32、錦江酈城上周推出的7、8號樓以450套成為上周成交套數 的冠軍。別墅方面，北殆區的魯商云山原筑上周推出的35套房源全部售罄。重慶區域8月16 b-8月22日銷售量統計分析摘要：上周(8.16-8. 22)開盤項目成交情況，其屮鴻恩寺地王級項目保利江山明珠雖然已12000元/of的高價位推出，但是依舊取得了 280套的銷 售成績，優秀的區域價值和保利的品牌影響力是其熱銷的最大推動力根據搜房網新盤數據監控中心數據顯示，上周(& 16-8.22)重慶樓市成交套數5444套，對比上上周數據有大幅上漲，環比漲幅為25.91%,成交面 積為48. 64萬平米，壞比上漲29. 99%,成交金額為28

33、4492. 6萬元，周上漲92830. 1萬元，上周成交均價為6045元/nf,壞比上漲9.18%。本周樓 市出現了量價齊漲的局面，而且漲幅非常明顯，成交面積48. 64萬平方米，較上周增長13. 32萬平方米，環比增幅為37.71%。從時間段上來看， 可以算作即將進入“金九銀十”的一個預熱。套均成交面積為89. 35平方米，較上周上升5.03葉/套。(數據來源：搜房網數據監控中心重慶網上房地產中國指數研究院)成交量分析:時間成交套數(套)成交面積(75 m2)成交金額(萬元)成交均價 (%/m2)8. 9-8. 1541883& 41191662.555548. 16-8. 2254

34、444& 64284492. 660458.168.178.188.198.208.218.22(8.16-8.22)單日成交套數統計120010008006004002000(& 16-8. 22)重慶樓市單日平均成交753套，相對于上上周(8. 9-8. 15)的每日平均成交量629套，每天成交平均上周122套。其中周三(8. 18)成交 量最髙為1091套，周一(8. 16)成交量最低，為391套。其屮有2天的成交量都超過了 1000套/天，并且有1天接近1000套。相對于上周的情況, 漲幅非常明顯。(8. 16-8.22)單日成交面積統計(8. 16-8.22)重慶樓市

35、日成交面積為6. 72萬平米,和上上周(8. 9-8. 15)的日平均成交面積505萬冊相比,上漲了 1.67萬itf。周四(8. 19) 0成交面積為87543. 03 為上周成交最高的一天，周-(8.16)0成交面積為35076. 55為上周最低。(8.16-8. 22)平均每套的成交面積為89. 25 m2,這個數據較上周小幅上漲，平均每套的成交價格為53. 95萬元。(8. 16-8. 22)重慶樓市區域成交分析：區域成交套數（套）成交面積斤交金額成交均價(m2)（萬元）（元伽）渝中區16016020106276633. 77大渡口區60837548126583371.07江北區465

36、54357475228742. 6沙坪壩區70165501405426789. 59九龍坡區28727066149305516. 26南岸區3402728215820579& 64北陪區1151346695787117. 42渝北區95579565470065907. 87巴南區29226645135005066. 68高新區20720315107985315. 43經開區35821058128836117. 96北部高新23220692148877194.8北部經開46562445350625614. 79（8. 16-8. 22）重慶樓市的區域成交分析方面，整體情況和上上周（8.9

37、-8.15）的情況總體情況差距不大。渝北區銷售情況最為火爆，銷售套數955套、 成交面積79565 m成交金額47006萬元。三北地區（渝北、北硝、北部新區）總銷售2117套，占整個樓市銷量的40.15%。上周銷售套數排名第一 的沙坪壩區本周表現同樣不俗，取得了銷售套數701套，銷售面積65501 m2,成交金額40542萬元的成績。(8. 16-8. 22)各區域的成交均價方面，兼具傳統的成熟區域和兩江新區概念的江北區以8742. 60元/nv的均價為上周最高，而諸如保利江上明珠等 高端項目的開盤銷售對于房價的促進作用還是非常明顯。值得注意的是，ftl于一些環境方面表現不錯的項目(如北溫泉9

38、號)的帶動下，北殆區在 上周的成交均價達到了 7117. 42元/冊，說明環境優良的宜居項目還是能夠得到市場的認可的。從統汁來看，上周(8. 16-8. 22)只有大渡口區的成交均價低于5000元/川的價位(3371. 07元/nf),但是輕軌建設和商業配套在這個區域都已經有了 不小的規模，作為傳統的價值洼地，大渡口的升值空i'可還是值得期待的。目前重慶在售房源量：各區可售昔況(可售件數.可售建策面積含注宅和豐注宅口昔件斂諭中區6990845162 m27072元/恥大渡口區4504372121 m24729元需江北區89071092030 m28220元腫沙坪壩區8352726467

39、 m25811 5e/m2九龍坡區9937934741 m25452元/恥南岸區184751469857 m:5342 元/m：北礙區2703374928 m26235 jc/m2渝北區94301152198 m25897 5s/m2巴南區4485696998 m：4782元亦高新區3870447832 m26167 j£/m2經開區5768426091 m：6123元腫北部高新60735436207632元腫北部經開3341402263 m25710元腫本月非住宅成交均價11294 元/m； 2798元/恥 7921元/恥 4931元/恥 5663 元 4238元/來 2779 元

40、 5077元/恥 2644 元 6057元腫r 6892元打“ 翻元/翻: 7222元用；根據最新統計，目前重慶樓市可售套數為92835套，相對于上周統計的數據還多出1000多套。南岸區可售套數最多，為18475套，北碼區最少, 為2703套。（8. 16-&22）新辦預售證情況:項目名稱售房單位名稱房屋坐落預售證號業務類型辦理時間預售期限京海芳園（香洲心城）重慶市大豪房地產 北帝區龍鳳一村12.(2008)465變更2008-9-262009-04-05新城國際二期重慶綽宇置業（集 北帝區城南新區(2010)516新辦2010-8-232011-3-30融匯半島三期重慶融華房地產有

41、巴南區李涼沱融匯大(2010)515新辦2010-8-202011-3-19保利江上明珠d-1.保利逼慶）投資重慶市江北區大石壩 (2010)514新辦2010-8-202011-10-24木魚石項目一期（龍重慶龍湖凱安地產 沙坪壩區西永組團u.(2010)513新辦2010-8-202011-5-28鴻恩寺項目一期（首重慶首創新石置業 重慶市江北區大石壩(2010)512新辦2010-8-202012-5-7亞太城重慶渝能融創實業 重慶經開區亞太路1號(2010)511新辦2010-8-202011-11-23匯祥迷爾星座重慶匯祥地產發展渝北區雙龍湖街道蘭(2010)510新辦2010-8-

42、202011-7-30奧林匹克花園六期（ 重慶奧林匹克花園. 重慶經開區北區金童(2010)509新辦2010-8-202011-2-28香城故爭重慶聚義物業發展 渝北區空港新城蘭警(2010)508新辦2010-8-182012-8-16水木年華住宅小區重慶木魚石物業發 渝北區回興街道興科(2010)507新辦2010-8-182010-8-18明華.龍洲半島四期.重慶源聚房地產開 巴南區龍洲大道99號(2010)506新辦2010-8-182011-11-19國瑞城三期重慶龍廈房地產開 . 大渡口區松書路81(2010)505新辦2010-8-182013-4-21金科陽光小植重慶市金科實

43、業（ 九龍坡區華福大道北.(2010)504新辦2010-8-182010-12-12中交麗員重慶兩山麗杲置業 大渡口區雙龍路2號(2010)503新辦2010-8-182011-12-17華宇金抄時代重慶華鋤業（集秒熾區土翻生村(2010)502新辦2010-8-162012-1-29鼎雅儷重慶興旺物業發展北駆貂鵜星路 '(2010)501新辦2010-8-162012-5-26（8. 16-8. 22）重慶新辦理預售證16個，變更預售證項目1個。(& 16-& 22)重慶樓市開盤成交明細:樓盤名稱所在區域開盤時間成交房源華宇金沙時代沙坪壩區8月21日202套龍湖花千

44、樹沙坪壩區8月21日64套旭輝朗香郡天鵝溪渝北區8月21日70套水木年華渝北區8月21日130套愛加西西里渝北區8月21日280套盛世明珠渝北區8月21日243套楓丹樹語城高新區8月19日200套保利江上明珠江北區8月20日280套(本數據來自市場調研以及開發商內部提供，僅供參考)上周(8. 16-8. 22)開盤項冃成交情況，其中鴻恩寺地王級項冃保利江山明珠雖然己12000元/nf的高價位推出，但是依ih取得了 280套的銷售成績, 優秀的區域價值和保利的品牌影響力是其熱銷的最大推動力，相信保利江上明珠的熱銷，對于整個鴻恩寺區域的價值再度提升肯定有很大的促進 作用，即將推出的東原d7區和華潤

45、置地中央公園都是非常值得關注的項目。渝北區4個開盤項目的表現都非常不錯，基本都達到了 80%以上的銷售率，愛加西西里更是借助近期的大力推廣(如在線砍價活動等)取得了開盤銷 售280套的成績。龍湖洋房花千樹依舊延續這龍湖的銷售傳奇，本次的64套房源一經推出即告售罄。品牌開發商華宇的大盤一一金沙時代的也有 202套的銷量，說明大品牌對于購房者還是很有影響力的。主城30日成交922套均價6364元2.重慶樓市九龍坡區域成交分析:（8. 9-& 15）重慶樓市區域成交數據區域成交套數（套）成交面積成交金額（萬成交均價（元/曲）(no兀）渝中區2692571514843. 955772. 48大

46、渡口區194133684127. 273087. 47江北區3933173215248. 954805. 55沙坪壩區7685936837839. 226373. 65九龍坡區4123575425813. 077219. 59南岸區53636567145323974. 07北硝區776614.62693. 334071. 81渝北區6555993940561. 116767. 08巴南區245227469757. 454289.71高新區9666473274. 444926.22經開區86647& 34690.277240. 02北部高新3342578316722. 966485. 9

47、2北部經開3394330523711.295475. 37九龍坡區建而均價（元/平米）銷售套數2010年上半年九龍坡區樓市成交數據09.08-10.072009年8月-2010年7月九龍坡區價格趨勢表九龍坡區域銷售情況分析:1、從2010年上半年的銷售數據看，九龍區樓市的價格和銷售套數的數據看起來是比較正比的，塑價的漲跌都比較平衡。相對于1月分的水平來 說，九龍坡的漲幅還是比較明顯，最高漲幅達到了 53.16%。從整體價格來看九龍坡的銷售均價在各區中并不是特別突出，僅高于大渡口和巴南 區和北陪區，房價在重慶主城區屬中等偏下水平。2、根據以上數據分析：九龍坡區8月2日一8月8日，在售房源量是10

48、112套，均價在5377元/平米，成交套數為280套；8月9日一8月15 0, 在售房源量是9748套，均價在7219元/平米，成交套數為412套；8月16日一8月22日，在售房源是9937套，均價是5516元，成交套數是287 套。由此可見，無論是成交量還是均價的水平都在持增長的趨勢，而8月中旬間無論是套數還是均價水平成為制高點。這變相說明了，目前大家 都把眼光向北看的時候，西城區確實成為一個追求性價比的置業區域。三、典型樓盤分析（其余表附）（一）、聯發嘉園第一部分項目介紹 產品認知聯發嘉園屬中型社區。項目總用地面積24126平方米，總建筑面積17萬方，由6棟點式高層組成。容積率6 .00、

49、綠化率30%。一期規劃為1、2、6號樓，6號樓已經售罄，1號樓基本售罄，只有18層有3套左右的特價房源銷售，面積88平方米左右，價格6500元/平方米。8月7號加推 2號樓，共34層，共推出房源299套。最低價6900元/平方米，最高價7300元/平方米，層差10元/平方米，動物園朝向房價高于中庭朝向價格, 差價在100200元/平方米。戶型面積為40110平方米一房到三房，戶型比較齊全。3梯9戶。2號樓銷售情況理想，現只余14、24、27、28、 32、33、34層等少量房源，其余已經基本銷售一空。 項目區位聯發嘉園位于重慶市九龍坡區西郊支路18號，動物園旁，屬楊家坪核心商圈。 項目交通條件

50、出門50米有832路公交，項目周邊有通往主城各區的公交線路20余條，輕軌二號線經過聯發嘉園。項目配套小區配套：幼兒園、游泳池、極限運動場、籃球場、羽毛球場、社區超市。毗鄰動物園，周邊配套：教育、商業、餐飲、娛樂、休閑。第二部分項目swot分析 優勢（s）1、區位優勢明顯。項目屬楊家坪商業圈，升值空間大。2、周邊配套齊全，有楊家坪商圈支撐。3、毗鄰動物園，對面桃花溪景觀資源，可提供活動休憩場地。4、交通便利，前面為公交樞紐站，輕軌2號線也經過與此。劣勢（w）1、人文資源一般，附近無名校。2、周邊居住氛圍一般，密度大，居住檔次偏低。3、項目容積率偏高，綠化率偏低，舒適度不高。在電梯配比方面，3梯9

51、戶，過于擁擠。機會（0）1、楊家坪商圈擴容，整片區域進一步繁華，多項政策利好早就良好的市場環境。2、項目本身與周邊恒大綠洲項目在戶型差異化較為明顯，具體體現在目標客戶群各有針對。3、9月份將會迎來房地產銷售熱潮，為項目的創造良好銷售業績帶來了機遇。威脅（）1、國家調控政策不穩定，客戶觀望情緒嚴重，市場環境不確定因素不容樂觀。第三部分營銷分析a、競爭策略分析。項目在戶型設計方面，面積配比為40-88平方米，與周邊恒大綠洲100平方米以上的大戶型形成產品差異化競爭，有效 的界定和鎖定了目標消費群，一定程度上規避了恒大綠洲主力大戶型的競爭。項目物業形態為高層，恒大綠洲物業形態為高層和小高層。b、營銷渠道。營銷渠道有廣告投放、dm單宣傳、報媒網絡、手機短信等。c、銷售策略分析。1、樣板房作為一種營銷手段能更好促進客戶對項目的認可，本項目未設樣板間，可能會對終端銷售有一些影響。2、銷售