1、寶資通聯行 澳門街項目市場調研報告1 項目背景與目標設定1.1 項目背景項目投資商：澳門·怡華（國際）投資發展有限公司。項目發展商：廣西澳門街房地產有限公司。南寧·澳門街項目是投資商首個在廣西區域的房地產投資項目。項目位于人民路與友愛路延長線的交匯處，金朝陽商業廣場東側。1.2 項目地塊規劃指標 根據原總平方案，項目地塊的規劃設計指標如表11：表11 項目地塊規劃指標用地性質劃撥用地使用年限70年建筑占地面積7086.46m2規劃指標容積率6.4綠化率12%建筑密度40.9車位數0.5個/100平方米1.3 調研目標設定1.3.1 首先從國家宏觀經濟及產業政策層面入手，對國

2、家房地產發展的“基本面”有一個較準確的把控，并提出下一階段房地產發展的主流走勢；1.3.2 其次從項目所在城市的房地產發展現狀著手，對城市房地產發展的現狀格局作一個較系統的判斷，并對城市房地產未來市場容量作出適度的預計；1.3.3 再次從項目所在的城市區域板塊著手，展開對板塊內房地產發展及商業發展現狀格局系統的調研，重點放在可競爭項目的系統研究上，尋求該板塊房地產下一階段發展主流物業產品分析，并提出項目物業產品的發展導向；1.3.4 最后從消費需求作為切入點，尋求板塊市場最有效的消費需求，確定項目的目標客群，并提出產品空間發展方向。2 宏觀產業政策分析2.1 相關政策l 金融及財政政策變動20

3、03年以來，中央實施以“看緊信貸”為主的宏觀調控措施（見表2-1），房地產開發的重要命脈金融政策被納入宏觀調控范圍。表21 近期金融政策變動狀況時間“銀根”緊縮政策2004年4月25日央行提高存款準備金率0.5個百分點。4月27日國務院下發通知，將房地產(不含經濟適用住房項目)開發項目自有資本金比例由20%提高到35%以上。6月銀監會發布商業銀行房地產貸款風險管理指引，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務管理流程，確定控制房地產貸款業務風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產

4、開發公司的自有資本金比例不得低于35%。10月18日銀監會發布信托投資公司房地產信托業務管理辦法對房地產信托業務的經營規則、監督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規定。10月29日央行上調存貸款基準利率,升至5.31%2005年3月17日調整商行自營性個人房貸政策：一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主確定利率水平和內部定價規則；二是對房價上漲過快地區，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。同時，商行超額準備金存款利率由1.62下調到0.99，法定準備金存款利率維持1.89不變。

5、4月18日房貸逾期不還，不但對逾期款收罰息，還將對其中利息部分收復利。5月11日嚴禁轉讓“期房”；6月1日起個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。資料來源：寶資通聯行整理2005年8月15日，央行發布的2004中國房地產金融報告，報告建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。從當前宏觀經濟形勢看，央行發布這一建議的促動因素有二：一是從控制銷售方式（實質上是提高投資門檻）入手，化解國內房地產金融風險；二是從開發源頭推動樓市理性回歸。有業內人士認為，此報告傳達出這樣一種信息，即未來中央對房地產行業的宏觀調控將由整體調控轉向分類調控。l 土地政策變動20

6、03年以來，在嚴控“土地”的呼聲中，房地產開發的另一關鍵因素土地也被納入宏觀調控范圍并實施了一系列緊縮“地根”的政策（見表2-2）。表22 土地政策變動時間“地根”嚴控政策2004年4月(1)國務院辦公廳發出關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知，明確提出實施“三個暫停”半年，標志著土地審批凍結半年。2004年6月國土資源部、監察部聯合出臺關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后對全部經營性土地必須通過招拍掛出讓，從政策上堵住經營性土地協議出讓之路。2004年10月為切實保護耕地特別是保護基本農田，國土資源部頒發關于印發

7、關于基本農田保護中有關問題的整改意見的通知。2004年10月為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，國務院頒布了關于深化改革嚴格土地管理的決定。2004年11月為貫徹落實10月的決定，完善土地供應計劃，國土資源部先后出臺關于貫徹落實國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定的通知、土地利用年度計劃管理辦法、建設項目用地預審管理辦法。資料來源：寶資通聯行整理l 房地產建管及交易政策及趨勢在建設部等七部委關于做好穩定住房價格工作的意見中，對改善住房供應結構、引導住房建設與消費、加強經濟適用住房建設等政策進行了詳盡的詮釋。商品房預售條件也在不斷改變，例如，在取得商品房預售許可證前須交付全額土地使用權出

8、讓金取得土地使用權證書，并要求投入開發建設資金達到工程總投資的25%以上；國內部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設才允許預售，現在要求商品房必須完全竣工才可開始進行預售活動。其它建管政策的變化，如人防費用等配套設施支出提高，安全、消防設施的更加嚴格規范都不同程度增加了項目開發成本。國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知規定，自6月1日起，炒賣“期房”等投機行為被嚴禁，個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，而6月1日后購買非普通住房的，需按3%征收契稅；2年后轉手需證明住房建筑是普通住房才可免征營業稅。同時，突出強調“先稅后證”原則，先征稅后辦

9、證。7月19日，國家稅務總局、財政部、國土資源部聯合下發的關于加強土地稅收管理的通知，要求各級地方稅務、財政和國土資源管理部門進一步加強部門間的工作配合，實現信息共享，加強土地稅收管理。這實際上抑制了二手房市場的發展。 l 舊城改造及房屋拆遷政策2004年國家出臺一系列城鎮房屋拆遷政策，對房地產開發也帶來較大影響。表23 有關舊城改造及房屋拆遷政策時間控制拆遷政策2003年底建設部關于城市房屋拆遷估價指導意見1月1日開始實施2004年初建設部制定的城市房屋拆遷行政裁決工作規程3月1日起實施2004年6月國務院頒布關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知，分別對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為

10、進行了規范，細化了城市房屋拆遷管理條例中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規模和城市總體規劃的關系。資料來源：寶資通聯行整理 【寶資通觀點】新政的調控政策主要有以下幾個手段：一是加強土地供應管理；二是規劃調控，控制城市建設和住房供應結構；三是稅收政策，加強了住房交易環節的稅收管理，對住房投資者和投機者(炒房者)進行抑制；四是銀行信貸管理政策，中央銀行和銀監會加強了銀行住房信貸規模和風險管理；五是需求管理，設置交易障礙和增加各種稅率等穩定房價，抑制購房者的非理性預期，打擊住房投資和投機；六是供應管理政策。現有市場供應結構以中高檔商品房為主，中央政府要求地方政府加強經濟適用房、廉租房建設，改善住

11、房供應結構；七是市場秩序管理。新政出臺以后，房地產投資增幅回落，房地產價格漲幅趨緩，供求關系有所改善，商品住房交易結構有所調整，投機性購房得到初步遏制，商品住房平均價格漲幅趨穩，房地產信貸增速放緩。 2.2 新政下的南寧房地產市場態勢土地政策方面，南寧土地閑置費征收條例也正在醞釀之中，此前的土地閑置費征收按國家的規定執行；土地出讓方面，嚴格執行“8.31”大限后對全部經營性土地招拍掛規定，基本上堵住了新的經營性土地協議出讓之路，但南寧一些實力開發商在大限之前已儲備相當數量的土地，并且大都辦好證照手續，因而，土地調控政策對未來幾年的南寧土地供應影響不大，但因閑置土地強制開發壓力增大，區域商品房投

12、放量有增大趨勢。金融政策方面，南寧市七大商業銀行中，對于二手房屋已執行首付3成的規定，對于一手房屋，僅有工商銀行保持首付23成靈活做法，其余銀行仍執行首付2成的做法。其他金融政策均按變動后的政策規定嚴格執行。稅收政策、建管及交易政策在南寧市均能按國家規定執行。【寶資通觀點】由于一系列政策的出臺，目前整個市場處于“觀望”中。但相對國內其它城市而言，政策對南寧市房地產市場的宏觀基本面影響不大。根據國內外房地產發展的經驗判斷，政策對房地產市場的宏觀調控的有效期一般為710個月。預計南寧市房地產市場將較快回歸到正常狀態。3城市地產行業分析3.1南寧市房地產業發展概況l 房地產行業主要的經濟指標表31

13、南寧市主要的房地產指標（20002005年上半年）項目單位200020012002200320042005上半年投資額億元住宅8.49.914.52337.85商業1.31.21.93.214.55商務0.60.40.40.81.51總15.718.623.939.566.0442.39銷售額億元住宅8.520.722.636.780.225.65總8.924.426.843.394.5335.42施工面積萬總320.4360.4477.6726.51006.45萬住宅237.7283.8374.6577.31445.16764.4萬新開工112.1126.4243.8383.1445.724

14、0.55竣工面積萬住宅52.0104.9103.6179.2321.31104.53總58.4121.8120.5215.0402.43139.87銷售面積萬住宅45.8101.7104.6169.3314.49104.8總47.7109.5113.0192.2341.57120.69空置面積萬住宅32.428.915.614.8商業11.1101.96.68.08商務7.45.45.24.6總55.149.533.938.916.1資料來源：南寧市統計年鑒、南寧房地產信息l 商品房銷售面積和價格圖31 商品房銷售情況表資料來源：南寧房地產信息第13期 圖32 商品房銷售情況表資料來源：南寧房

15、地產信息第13期20012004年，南寧市房地產價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速。2005年上半年南寧城市房地產銷售價格同比增長4.8%，實際銷售面積達到 120.69 萬平方米。經過前兩年需求的高速增長后，市場會進入一個相對緩和時期，加上宏觀調控的影響，預計在未來12年價格增長和銷售量的增速都會減緩，銷售總量甚至出現負增長。l 房地產開發投資額增幅圖33 20002004年房地產投資增幅資料來源：南寧房地產信息第13期據統計，2005年16月南寧市房地產市場累計完成投資42.39億元，同比增長59.82%。其中住宅投資22.53億元，商業用房投資5.54億元。南寧市近年房地

16、產投資力度不斷加大，投資額持續、快速增長，幅度超過同期的GDP和固定資產投資增幅。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過快，將使供給過量，導致供過于求。l 商品房銷售額與開發投資額表32 商品房銷售額與開發投資額之比項目單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年房地產投資額億元15.718.623.939.566.0442.39商品房銷售額億元8.924.426.843.394.5335.42商品房銷售投資比0.571.31.121.11.41.2資料來源：南寧市房產局此項指標是反映房地產投入與產出的效益指標，此比值長期小于1時，既反映該城市房地

17、產開發的總體效率不高，也表明空置量可能過高，同時將影響未來的房地產投資規模和開、竣工面積。2000年2004年南寧市商品房銷售額與房地產投資額比，除2000年外都大于1，說明整體市場良好。05年上半年，由于宏觀層面的政策影響，商品房銷售額增長較去年同期出現負增長，房地產消費市場進入等待觀望期；而同時房地產投資速度繼續保持高速增長，這表明市場供應方對南寧市房地產市場保持增長的預期。l 商品房新開工面積與施工面積表33 商品房新開工面積占施工面積情況單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房施工面積萬237.7283.8374.6577.3815.71006.45

18、商品房新開工面積萬112.1126.4243.8383.1445.7240.55新開工/施工比重47.244.565.066.454.624資料來源：南寧市房產局受宏觀調控影響，05年上半年南寧市商品房新開工面積與施工面積之比出現下降。l 商品房施工面積與商品房竣工面積表34 商品房施工面積與商品房竣工面積單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房施工面積萬237.7283.8374.6577.3815.71006.45商品房竣工面積萬58.4121.8120.5215.0402.43139.87倍數比4.12.33.12.72.07.2資料來源：南寧市房產局

19、根據行業經驗，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因施工面積反映了12年后現房供應量，其值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。經過前兩年的市場短缺，05年上半年商品房施工面積出現急速放大，可以預見未來一兩年內市場短缺狀況會得到緩解。l 商品房銷售面積與竣工面積表35 商品房銷售面積與竣工面積單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房竣工面積萬58.4121.8120.5215.0402.43139.87商品房銷售面積萬47.7109.5113.0192.2341.57120.69比值1.21.11.061.11.21

20、.15資料來源：南寧房地產信息第13期，南寧市統計年鑒此項指標表示現房供求是否平衡，一般是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。南寧市的商品房銷售面積與竣工面積之比在1.0左右，表明市場目前供求基本平衡。3.2 其他相關聯指標l 土地供應情況2004年南寧市的土地購置面積為244.68萬平方米，同比增長145.61，土地購置費用為5.17億元，同比增長6.16。2005年二季度，南寧市土地交易價格指數比去年同期上漲3.7%，其中居住類用地同比上漲6.0%。土地的購置面積同比增長快于商品房的施工面積增長，提示開發商手中待開發土地數量增加，預示未來23年商品房的供應會穩步增加。而土地交易價格的上漲也

21、將促使商品房交易價格的上升。隨著南寧市土地供應機制逐步規范和完善，土地購置面積和施工面積的增長會趨向合理，商品房價格的增長也將趨于平穩。3.3房地產行業與經濟發展相關均衡分析l 商品房價格增幅和GDP增幅表36 房價增幅和GDP增幅比較單位2002年2003年2004年GDP增長率9.641.117.2商品房銷售價格增長率3.412.6比值121.4資料來源：南寧房地產信息第13期，南寧市統計年鑒說明：2003年起的GDP數據劇增原因是五縣歸并為大南寧。房地產價格是房地產市場的核心問題，根據成熟市場的行業經驗，通常情況下，房價的漲幅應與GDP的增幅相接近。結合南寧市GDP兩位數增長的實際情況，

22、房價增長率和GDP增長率的比值在正常的范圍之內，說明房價大幅上漲是有經濟基礎支撐的，總體良好。l 房地產開發投資額、全社會固定資產投資額與GDP表37 房地產投資額和固定資產投資額、GDP比較單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年房地產投資總額億元15.7318.5623.8839.4866.0442.39GDP億元294.3324.79356.07502.53588.86286.85固定資產投資額億元95.85101.73124.39190.36260.76129.26房投/GDP5.35.76.77.911.214.8房投/固投16.418.219.320.

23、725.332.8資料來源：南寧房地產信息第13期，南寧市統計年鑒據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25%-35%是合理區間，超過35%，有可能出現房地產投資過熱。房地產投資占GDP比重約在10%左右是合理范圍，超過10，如果沒有需求支撐，也會出現供過于求局面。南寧市的房地產投資占GDP的比重前幾年稍微偏低，在2004年進入合理范圍，2005年上半年，以上兩個比值較04年呈現較大幅度的上升，表明開發商對南寧房地產市場的預期看好，宏觀調控對南寧以實際需求為主要導向的房地產市場從長遠來看將起到促使其良性、健康發展的作用。l 房價和城鎮居民人均可支配收入表38 房價和城鎮居

24、民人均可支配收入單位2002年2003年2004年城鎮居民人均可支配收入元879691629531商品房價格元237524582767可支配收入增長率11.34.24房價增長率3.412.6 資料來源：南寧房地產信息第13期，南寧市統計年鑒城鎮居民人均可支配收入近年呈上升勢頭，但增長幅度不高，特別是2004年遠低于商品房價格增長率，當房價的增長過快，遠遠高于收入的增長，消費者的有效需求將難以實現。3.4可比城市比較分析l 類比基礎對城市房地產發展影響較大的因素有人口、GDP、第三產業比重和人均可支配收入等。由于昆明、長沙、貴陽與南寧在這幾年指標對比中具有相似性，在此選擇這三個城市作為南寧房地產

25、市場研究的可比城市，將對南寧房地產市場分析預測具有一定借鑒意義。表3-9 可比城市的類比基礎可比項目可比基礎人口全市人口在300600萬之間，為類似規模的省會城市GDP增幅近幾年均增長保持在10%以上，GDP高速發展人均GDP處于1000022000元區間，房地產處于高速發展期第三產業三產占比在4050區間，三產面臨快速提升壓力人均可支配收入在850010000元范圍，房地產消費漸成消費重心l 房地產發展現狀表310 2004年房地產投資額對比表 單位：億元2001年2002年2003年2004年南寧18.623.939.566長沙63.281.8122.5175.5昆明66707094貴陽4

26、0.45060.6資料來源：各相關城市統計局表311 2004年房地產價格對比表 單位：元/南寧長沙昆明貴陽房價2767282531503100資料來源：各相關城市統計局 目前南寧市的房地產投資額和房價均處于四個城市中的最低水平，結合后面其他指標的分析，尋找出南寧市房地產市場發展的空間。l GDP和人均GDP圖34 南寧、長沙、昆明和貴陽GDP走勢圖資料來源：各相關城市統計局圖35 南寧、長沙、昆明和貴陽人均GDP比較資料來源：各相關城市統計局從圖34、35可以看出，長沙和昆明GDP總量和人均GDP處于較高的水平，南寧和貴陽較低。由此可知，南寧市經濟開始進入快速發展時期，和其他城市相比，房地產

27、發展擁有更大的空間。l GDP與房地產投資圖36 南寧、長沙、昆明和貴陽房地產投資占GDP比重資料來源：各相關城市統計局南寧市的房地產投資占GDP的比重在2004年以前是最低的，2004年只稍比昆明高。表明南寧市的房地產投資還相對較少，在今后還有增長的空間。l 固定資產與房地產投資圖37 南寧、長沙、昆明和貴陽房地產投資占固定資產投資比重資料來源：各相關城市統計局近年，南寧市的房地產投資比重在固定資產投資中穩步提高，屬于正常的范圍。l 房價與居民可支配收入圖38 南寧、長沙、昆明和貴陽城鎮居民人均可支配收入資料來源：各相關城市統計局在四個城市中，南寧的城鎮居民人均可支配收入高于昆明和貴陽，只低

28、于長沙，但南寧目前的房價是最低的，這表明南寧的房價還有比較大的提升空間。3.5 物業需求容量分析l 南寧市住宅市場容量預測2004年南寧市人均居住面積為23.96平米，國家小康居住面積標準為30平米，若要在五年之內將南寧市人均居住面積提高到30平米，則每年將人均居住面積提高約1平米，從靜態角度，住房面積改善而需新增面積為：119×1×5=595萬。按城市化增長速度，在未來五年內大南寧年均新增人口6萬人，按小南寧非農業人口占大南寧非農業人口比重70%，可視同為小南寧人口自然吸納力，再加上小南寧作為南博會永久會址等利好因素可增加10%權重的影響力，因而，小南寧作為區域中心城市的

29、強大房地產綜合吸納力約為大南寧綜合吸引力的80%。按人口自然增長，在未來五年內小南寧人口自然新增1.5萬人，所以，未來五年小南寧由于人口增長而需新增住房面積為：（6×80%+1.5）×30×5=945萬平米。595945=1540萬平方米平均每年住宅新增需求量為308萬平方米。l 南寧市商業及商務物業市場容量預測廣西主要城市近年來各物業市場銷售比例，基本上反映了房地產快速發展階段的市場對各物業配比狀況。（見表3-12）表3-12 廣西各物業市場需求比例表廣西南寧柳州桂林住宅類91.4%87%90%92.5%商業類6.6%10%7.5%5.5%商務類2%3%2.5%

30、2%合計100100100100資料來源：廣西統計局。（商務類未含以住宅類物業報批的部分）經深度調研分析，約占3%比例的商務類物業以住宅類物業報批包含在住宅類物業中，同時，考慮到南寧作為廣西房地產最為發達的城市，未來五年內，將是各種發展機遇及利好因素發生作用的關鍵性年份，期間房地產將繼續穩步發展，市場成熟度將進一步提高，商業及商務空間也將進一步放大。結合發達地區成熟的房地產市場物業比例狀況，預計未來五年南寧房地產仍處于房地產發展的快速通道之中，若將顯性和隱性的商務類物業歸為一類，則南寧市的住宅、商業、商務三類物業比例為：84%、10%、6%。據此比例所測算的商業及商務物業量，可以視為未來五年仍

31、處于快速發展的南寧物業需求量合理指標，所以預計未來五年商業、商務物業新增量約為180萬平方米、110萬平方米。 l 南寧市商業及商務物業發展空間預測據統計年鑒整理，2004年前的商業及商務物業供求基本均衡，存在少量的正常空置，2004年開始商業商務投放量大增，竣工面積約92萬平方米，銷售面積約33萬平方米，空置面積高達59萬平方米。據前述分析，未來五年新增市場投放量的市場需求空間約為18011059=231萬平方米。從目前的存量角度而言，2004年止的空置面積可以滿足未來1年的市場需求，若考慮到2005年以及以后年份的市場供應量，則供過于求的局面將持續存在。根據商業與商務物業合理比例約5：3，

32、則未來五年內的商業和商務物業新增需求空間分別約144、87萬平方米，平均每年新增約29、17萬平方米。【寶資通觀點】從本章節的分析中可以看出南寧市房地產的整體需求是非常旺盛的，但在宏觀政策的影響下，出現了正常的波動：A、房地產投資占固定資產投資的比重處在合理區間，不存在總量規模偏大的 不良因素；B、供應結構失衡問題已顯現；C、房價漲幅低于2004年同期；D、成交量增幅出現負增長。在眾多利好因素的作用下，特別是如城市格局調整、東盟等發展機遇，預計在項目周期內，南寧市的房地產發展會呈現出以下幾種變化：A、住宅物業需求依然強勁，但會步入設計、品質、高性價比時代；B、商業物業供大于求的局面將進一步加劇

33、，且隨著城市多中心的發展格局，老的商圈面臨著重新定位，并將進入品牌、商業運營時代。4項目周邊地產市場及可競爭市場空間分析4.1興寧區在南寧房地產整體市場中的態勢 表41 南寧市、興寧區2004年合同登記成交情況 單位：萬平方米住宅商業商務合計南寧市344.5515.514.53364.59興寧區17.922.950.8321.7占比（%）5.21918.36資料來源：南寧市房產局區域住宅市場總量所占全市比重僅為5.2%，表明區域住宅市場并非南寧熱點區域。區域商業市場總量所占全市比重為19%，表明區域商業地產交易活躍，在南寧市具有一定影響力。但區域內原有商業地產總量巨大，區域商業地產競爭將比較激

34、烈。區域商務市場總量所占全市比重為18.3%，但從絕對數量上看，仍然比較小。4.2興寧區商品房類別供求狀況 表42 2004年南寧市及興寧區商品房類別供求狀況表 單位：萬平方米類型住宅商業商務合計南寧市批準預售面積253.2652.7214.52320.5合同登記面積344.5515.634.53364.71供求比1：1.361：0.301：0.311：1.14興寧區批準預售面積16.9710.822.6630.45合同備案面積17.922.950.8321.7供求比1：1.061：0.271：0.311：0.71資料來源：南寧市房產局l 2004年興寧區商品房供應量為30.45萬平米，需求量

35、為21.7萬平米，供求比列為1：0.71，高于南寧市整體市場供求比例1：1.14，區域房地產還有一定的壓力，主要在商業以及商務物業類別上。l 住宅物業供應量為16.97萬平米，需求量為17.92萬平米，供求比例為1：1.06，而南寧市的供求比例為1：1.36，表明區域住宅市場供求狀況基本保持平衡。l 商業地產市場供應量為10.82萬平米，需求量為2.95萬平米，供求比例為1：0.27，供應是需求的3.7倍，與整個南寧市場發展現狀基本吻合，區域商業地產2004空置量達到7.87萬平米。考慮到興寧區作為南寧市傳統的核心商業商圈，并沒有顯示出強勁的商業地產消化能力，表明區域原有商業地產在總量上已經基

36、本飽和，現狀競爭將會比較激烈。l 商務地產市場供應量為2.66萬平米，需求量為0.83萬平米，供求比例為1：0.31，與南寧市場總體發展一致，供應需求量均比較少。表明區域商務市場活躍程度比較低，區域不是商務地產市場的主要區域。4.3興寧區住宅市場狀況4.3.1成交總價分析表43 2004年興寧區成交總價分段分析總價15萬以下15-30萬30-45萬45萬以上合計套數1716622295502683比重（）6423112100數據來源：南寧房產局l 興寧區2004全年成交商品房2683套，其中成交的主要總價是15萬元以下，占到總量的64%，綜合考慮成交單價因素，表明區域小戶型成交量較大。l 成交

37、總價在15-30萬之間的套數占到23%，表明區域中端價位房型占有一定的市場空間；而高總價房型成交量反而較少，只有13%，30萬元以上成交量集中在綠城·翠堤灣、金山廣場等項目，在戶型上以二房、三房以上居多。區域成交總價在30萬元以下的數量占到87%，尤其是總價15萬以下的高達64%，剔除經濟適用房總價低的因素，區域內商品住宅成價總價總體水平不高。4.3.2成交單價表44 2004年興寧區成交單價分段分析單價2000元/以下2000-2500元/2500-3000元/3000元/以上合計套數725998669932683比重0.270.040.320.371數據來源：南寧房產局l 興寧區

38、成交單價集中在3000-3500元/，占到區域成交總量的37%，結合前述成交總價分析，印證上述觀點即區域小戶型有比較大的成交量。l 成交單價集中在2500-3000元/，占區域年度住宅物業成交單價段的32%。l 成交單價集中在2000元/以下的，占區域年度住宅物業成交單價段的27%，之所以有這么多的成交量主要是2004年政府在興寧區范圍內投放了一定量的經濟適用房緣故。考慮到興寧區行政區域劃分上現狀，從商業氛圍濃厚的朝陽商圈到比較偏僻的東溝嶺，區域跨度大，成交單價區分地段范圍明顯。4.3.3住宅物業成交面積分析 表45 2005年一季度成交面積分析 單位：套4040606080801001001

39、20120140140180180合計南寧市58716277958518818056433546543比重（）0.090.250.120.130.130.120.100.05興寧區16104555613827261比重（）0.060.400.210.210.050.030.010.03資料來源：南寧市房產局通過對成交面積分析，興寧區住宅市場40-60占到40%比重，60-80占到21%，80-100占到21%，即40-100范圍內的相對小面積戶型是區域的主流戶型，總體占到區域市場82%以上。小戶型走俏說明小面積的單身公寓和商務公寓有旺盛的市場需求。100以上的成交面積只占12%，表明區域大戶型

40、并非主流，尤其是140以上的量更少。4.4 住宅物業檔次的劃分表46 興寧區住宅物業檔次劃分檔次分布范圍高檔市場高于3000元/平米主要集中于朝陽商圈核心區域范圍內，物業表現形式基本上為高層商住樓，包括置地廣場、金朝陽、金之島、金山廣場等高層住宅；中高檔市場25003000元/平米目前中高檔市場產品主要集中于綠城·翠堤灣居住區多層住宅項目中低檔市場20002500元/平米主要分布在興寧區邊緣區域，遠離商圈核心，零星分布項目，比較集中的是在東溝嶺一帶；低檔市場低于2000元/平米主要分布在東溝嶺等遠離朝陽核心區域的地帶，而且主要是以經濟實用房的形式出現。資料來源：寶資通整理項目所在板塊

41、住地型范圍廣，跨度大，行政區域狹長，即包含南寧市最核心的、最繁華的朝陽商圈地帶，又有相對偏僻的周邊配套比較少的東溝嶺以及向東北延伸地帶。因而興寧區的住宅市場高價位與低價位并存，均價已不能反映整個城區的價格情況。4.5 物業表現形式l 住宅物業2500-3000元/平米價位住宅主要在朝陽商圈范圍內，多層住宅如綠城·翠堤灣、高層商住樓如金朝陽等項目，項目多為二、三房80-120平米之間。3000元/以上成交量集中在興寧區老商業圈核心區域內，如新朝陽、金山廣場、置地廣場等高層新建項目。典型項目如新朝陽商業廣場商務大廈是以單間商務公寓為主，面積40-80平米左右。而金山廣場、置地廣場等項目戶

42、型多樣，包括單間、二房、三房等。由于興寧區行政區域狹長，造成整個區域內朝陽核心區域狹小，必然導致重心區域高層建筑林立，住宅表現為高層住宅，而邊緣地域開闊，地帶多層建筑較多，其單價走勢變化幅度比較大。l 商業物業興寧區商業地產主要以兩種形式出現，一是表現為高層商住樓的裙樓形式出現，如置地廣場、金山廣場、金朝陽、新朝陽商業廣場等項目。二是獨立商業廣場形式出現，典型的有萬達商業廣場、新和平商場等項目。在區域內，高層裙樓商業地產形式是最主要的形式。l 商務物業隨著南寧重心東移，商務物業的開發也東移，目前區域內商務物業開發量比較少，主要是以小戶型的商務公寓形式出現，典型的項目如新朝陽商業廣場商務大廈。4

43、.6 項目的可競爭市場空間分析南寧市0507年將投資近190萬平方米的經濟適用住房，剔除其他因素，南寧市住宅市場總量絕對數值將會有一定程度的提高；然而，興寧區城市改造建設帶來的區域居住環境、居民生活便利性的提升是不可忽視的，兩者加權，預測項目周期內，興寧區的住宅銷售面積占城市份額將與歷年持平，約占南寧市總量5的份額。南寧近期的城市改造使得項目周邊的交通環境將得到大大改善，朝陽商圈也將因此擴大將近1/10的核心商業面積，預計項目周期內，商業需求由于區域交通條件的改善、與城市更加緊密的聯系，預計項目周期內年成交量會約占南寧市總量的23；商務成交量由于城市改造交通便利、區域形象上升、會展經濟的發展以

44、及東盟商貿城的建成等因素的促進作用而有望占南寧市總量20的份額。根據前述對南寧市未來五年各類物業需求容量預測，得出興寧區未來五年的需求容量為： 表47 南寧市、興寧區未來五年各類物業需求容量預測 單位：萬平方米住宅商業商務合計南寧市未來五年新增需求容量15401801101830平均每年新增需求容量3082717352興寧區未來五年新增需求容量774222141平均每年新增需求容量15.48.44.428資料來源：寶資通聯行整理Ø 未來五年興寧區住宅物業需求預測 表49 南寧市2004年各檔次住宅物業銷售套數表 單位：套低端中端高端合計低于2000元/20003000元/高于3000

45、元/南寧市986316843891135617各檔次占（%）284725100興寧區7259659932683占南寧比（%）76117.5資料來源：南寧市房產局銷售面積與銷售套數存在著一定程度的正比關系，在此我們將銷售套數比例視同銷售面積比例作測算。南寧市0507年將投資近190萬平方米的經濟適用住房，低端住宅在城市住宅銷售總量中的占比會有所上升，估計會保持在40%的比重，由于宏觀調控對住宅物業的影響、土地及原材料價格的上漲，中、高端物業需求會降低至40%和20%的比重。 表410 興寧區2004年各總價區段住宅物業銷售套數表 單位：套總價15萬以下1530萬3045萬45萬以上合計興寧區17

46、16622295502683占比（%）6423112100資料來源：南寧市房產局總價在15萬以下的住宅銷售量占絕大多數，考慮該區域的住宅單價水平，表明該區域小戶型成交量較大。根據南寧市的城市建設規劃，興寧區交通條件、居住環境將得到較大程度的提升，商業商務發展條件更加完善，預計項目周期內該區域的中高端物業集中度將有所提高，預計項目周期內，低端住宅物業份額大致有所下降，約保持在5的水平，中、高端住宅物業份額有小幅提高，約為8和15。由此測算出南寧各檔次住宅以及興寧區的各檔次住宅年需求預測量。表411 南寧市及興寧區各檔次住宅物業需求預測 單位：萬平方米低端中端高端合計南寧各檔次物業占比 40402

47、0100南寧各檔次住宅年需求預測12312362308興寧區占南寧比重 5815興寧區各檔次住宅年需求預測610925資料來源：南寧市房產局可測算出未來五年南寧各檔次住宅物業年均需求容量分別123萬平方米、123萬平方米、62萬平方米。預計項目周期內低、中、高檔次住宅物業在興寧區的年均需求容量分別約為6萬平方米、10萬平方米、9萬平方米。Ø 未來五年各檔次商業物業在興寧區容量預測根據測算，南寧市未來五年內，每年商業總的市場容量為27萬平方米，興寧區約占南寧市的23，即商業的市場容量為每年6.2萬平方米。Ø 未來五年各檔次商務物業在興寧區容量預測根據測算，未來五年內南寧市商務

48、需求量每年至少為17萬平米，興寧區約占南寧市的20，即商務的市場容量為每年3.4萬平方米。即未來五年各檔次物業在興寧區的年均預測容量約為35萬平方米（6+10+9+6.2+3.4）。依照上述兩種劃分方法，將結果加權，得出未來五年各檔次物業在興寧區的年均預測容量約為32萬平方米（28+35）/2；其中，各類物業的年均預測容量為：住宅20萬平方米（15.4+25）/2、商業7萬平方米（8.4+6.2）/2、商務4萬平方米（4.4+3.4）/2。【寶資通觀點】區域房地產呈現出低總價小戶型走俏的特點，具有性價比優勢的小戶型住宅和公寓（可商可住）有良好的市場空間。- 66 -5 項目資源分析及價值發展方

49、向5.1 場地自然條件5.1.1場地地理位置澳門街項目位于南寧市興寧區友愛路與人民路交匯處，處于南寧市朝陽商圈范圍內。圖51 地塊區位圖圖52 地塊示意圖資料來源：寶資通整理地塊東面區交通廳辦公及交通廳宿舍區,該宿舍區內建筑高層為主。單位大院環境較好，有大面積的公共綠地及活動空間，可以作為項目東面主要的中景資源。內部配套全（設有幼兒園、食堂、招待所等）。交通廳辦公及交通廳宿舍區側門 交通廳辦公及交通廳宿舍區內庭院地塊南面接沙井街，該街實為貫穿該居住片區內部的一條小巷，寬約45米，兩端分別與新民路和友愛路延長線相接。沙井街內的建筑以天地樓和單層平房為主，充滿了傳統里弄住宅的味道和本地濃郁的生活氣

50、息巷窄、幽靜、建筑形式簡單、鄰里聯系密切，鬧中取靜，與喧囂的城市環境形成較大反差，是市中心的市內桃源。沙井街西向照片 沙井街東向照片地塊西面臨規劃中友愛路延長線。友愛路延長線工程目前尚未進行前期的拆遷工作，工程用地上面的建筑附屬物還是以私人房為主。未來友愛路延長線開口處 未來友愛路延長線開口處地塊北面臨人民東路。沿人民東路一側，目前的商業賣場主要是以單間單層鋪面的形式，經營的范圍包括體育用品、化妝品批發以及餐飲服務等內容。正對面是正在建設中的置地廣場項目。 從場地上看對面的置地廣場 場地北面的人民東路5.1.2場地地形地貌場地位于友愛路和人民東路交匯處東面，大致呈1/4的橢圓形狀，場地連續完整

51、，中間無隔斷現象。場地的總體走勢為東南高，西北低，中部最高點和人民東路路面的標高相差約十米，坡度在10%25%之間，屬中坡地。5.1.3場地內部現狀地塊現狀建筑以私人住宅房屋為主，大多為磚混結構，建筑密度高，缺乏統一規劃，建成的年代也比較久遠，從外表上看，整個居住區顯得較為凌亂、無序。另外，場地內有少量辦公及單位宿舍建筑。地塊北面現狀 地塊北面現狀5.1.4交通狀況場地處于繁華的市中心，北面和西面分別與人民東路和友愛路延長線相接，臨街面長約260米，與朝陽路、民族大道、東葛路、中華路等市內主要交通干道聯系緊密，有15路左右公共汽車經過，交通優勢明顯。5.1.5植被狀況場地內的建筑密度較大，沿人民路和沙井街沿路有綠化帶（點），綠化帶的用樹已有較長樹齡，建議予以保留。此外地塊內沒有專門的綠化用地。5.1.6景觀資源由于場地處于鬧市區，自然景觀資源匱乏，而以人文景觀為主。人民公園在地塊東北方，距地塊約800米。面積50多萬平方米。園內有一約7萬平方米的白龍湖，湖水澄碧，因此人民公園又稱白龍公園。里面風景優美，各類娛樂設施齊全，是市民休閑、外來游客觀光的好去處。朝陽花園距地塊西南方向約800米處，位于南寧市中心、百貨大樓對面，花園里大樹參天，繁花似錦，是市民休閑娛樂的好場所。5.1.7環境污染狀況周邊半徑在1000米范圍內無工業污染源，主要的污染首先來