1、 2013年房地產(chǎn)估價師估價理論與方法考試真題一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。A.掌握的估價信息不同 B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同 D.估價對象的狀況不同2.根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。A.行政區(qū)域 B.估價目的C.估價對象規(guī)模 D.價值類型3.在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)( )來選取。A.估價假設(shè)和估價原則 B.價值類型和估價結(jié)果C.

2、估價程序和估價方法 D.估價目的和估價對象4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)( )的特性。A.不可移性 B.獨一無二C.相互影響 D.用途多樣5.關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是( )。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B.新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品6.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/(建筑面積)。該

3、類房地產(chǎn)的報酬率為10qo，目前該承租*益價值為( )萬元。A.39. 48 B.40. 67C.41. 81 D.46. 847.某套100的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000 元/，預(yù)計一年后漲至10500元/，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的市場價格為( )萬元。A.93. 26 B.93. 43C.98. 11 D.98. 288.關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是( )。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房

4、而言，樓層會影響其通達性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同9.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。A.開征房產(chǎn)稅 B.物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D.城市規(guī)劃變更10.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏兀彝恋厣嫌幸淮苯ㄖ铩：侠碚_的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為( )。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值11.某辦公樓的建筑面積為1500，土地面積為1000，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000

5、元/，同類土地的市場單價為2200元/。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預(yù)計裝修改造費用及應(yīng)得利潤為1300元/;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預(yù)計拆除費用為300元/，舊建筑物殘值為50元/，新建筑物重置價格為3800元/，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達 8000元/。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標準的辦公樓12.謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時應(yīng)遵循的原則。A.抵押價值 B.征收價值C.現(xiàn)狀價值 D.投資價值13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交

6、時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣( )萬元。A.630.0 B.650.0C.661.5 D.682.514.采用百分率法進行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例( )為基準確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格 B.賬面價格C.正常價格 D.期望價格15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產(chǎn)

7、2013年10月的市場價格為( )元/Il12。A.5110. 51 B.5307. 26C.5548. 37 D.5638. 1316.某套建筑面積為100 的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為( )元/。A.4387 B.4398C.4500 D.488717.評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交

8、易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為 8300元/，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為( ) 元/2。A.8157. 60 B.8158. 91C.8163. 57 D.8164. 8818.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。A.183. 78 B.257. 55C.873. 1

9、9 D.1427. 1619.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為( )萬元。A.992 B.3306C.10014 D.1272320.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是( )。A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B.承租*益價值可能為負值C.出租*益價值與合同租金及市場租金有關(guān)D.承租*益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系

10、統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為( )萬元。A.223. 13 B.246. 18C.247. 18 D.253. 8622.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。A.2651. 52 B.2667. 75C.2705. 63 D.2771. 4923.某商品住宅項目開發(fā)利

11、潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。A.15. 96% B.17.05%C.23. 44% D.25. 86%24.某房屋的建筑面積為100，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。A.29 B.39C.40 D.4525.某辦公樓的建筑面積為20000，土地面積

12、為10000，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/，土地重新購置價格為4800元/，建筑物重置價格 為3200元/，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。A.800 B.878C.896 D.112926.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào) 查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當?shù)卦擃惿?城的市場租金為每月100元/，空置率為15%，運營費用率為30%。

13、報酬率為10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為( )萬元。A.22253 B.23352C.26488 D.2779627,關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是( )。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點28.某在建工程按正常建設(shè)進度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣 該在建工程，預(yù)計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。 經(jīng)市場調(diào)查

14、，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/。折現(xiàn)率為 10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為( )元/。A.3939. 93 B.4034. 93C.4132. 23 D.4231. 8729.假設(shè)開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過

15、程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢法31.在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的( )。A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù) D.中位數(shù)32.根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/。A.2000 B.210

16、0C.2400 D.252033.關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是( )。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定34.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進行的合理假定屬于( )。A.未定事項假設(shè) B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)35.價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是( )。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日二、多項選擇題(共1

17、5題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有( )。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作2.下列房地

18、產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有( )。A.房屋實際用途 B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有( )。A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料4.關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有( )。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評估投資價值和市

19、場價值時，其中的利息取值可能不同E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l20，套內(nèi)墻體面積為20 rri2，分攤的共有建筑面積為30，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元/，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有( )。A.使用面積的購買單價為12500元/.建筑面積的購買單價為12000元/C.名義價格為180萬元 D.實際價格為180萬元E.現(xiàn)房價格低于180萬元6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )oA.地形、地勢 B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層E.外部配套

20、設(shè)施7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有( )。A.替代原則 B.謹慎原則C.合法原則 D.最高最佳利用原則E.價值時點原則8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有( )。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，

21、不需進行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整9.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有( )。A.電梯折舊費 B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個人)所得稅E.房屋保險費10.關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有( )。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有( )。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的

22、房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值12.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有( )。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費用 D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費13.下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有( )。A.比較某項目在不同檔次商品房開

23、發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估14.關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有( )。A.應(yīng)一面臨街 B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.015. -份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及( )。A.估價師聲明 B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明 D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)

24、的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)1.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的。 ( )2.臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風險應(yīng)通過估價假設(shè)來規(guī)避。 ( )3.城市經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )4.運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。 ( )5.在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價

25、格上漲。 ( )6.不論何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價值時點時的狀況。 ( )7.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ( )8.某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)3%，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標準房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調(diào)整系數(shù)為0. 922。 ( )9.收益法估價中采用V=A1-(1+g)/(1+Y)n/(Y-g)的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。 ( )10.收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分攤的成本相同，所以估價結(jié)果也相同。 ( )12.假設(shè)開發(fā)法估價中運營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。 ( )13.運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進行趨勢分析。 ( )14.按照建筑面積分攤高層建筑地