1、提高高層住宅物業管理方案隨著城市化的不斷發展和土地使用的現實情況，高層住宅逐漸成 為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。 而建立與此 相匹配的高層住宅物業管理尤為必要。一、高層住宅物業管理的特點和難點：1 1、高層住宅建筑高度大、層數多、居住人口稠密，要管理好高 層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內居民的生命、財 產安全，物業管理任務較為艱巨。2 2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。在實際物業管理中，必須要運用先進的管理手段、 方法，對高層住宅各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正 常運轉。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多

2、，管理成本高, 收取的物業管理費也高。二、高層住宅物業管理的原則：首先，整個高層住宅是一個整體，各系統都是為整體服務的，多 頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清， 使出現的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。 因此，高層住宅應堅持統一的管理。物業管理須堅持依法辦事、信守合同、協議、按規章制度辦事的 原則。物業管理要通過科學的物業管理、良好的服務、優美的環境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。針對高層住宅的實際情況物業管理不僅要做好供電、 供水等服務 項目，也可以做好住戶需要做好專項服務與特約服務， 為住戶提供最 大的方便。三、高

3、層住宅物業管理的內容：1 1 、高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業管理應定期掌握房 屋的基本情況，對樓面、樓道、門、窗戶等設備設施要進行經常的維 修、養護和管理，對于報修的問題當天回復業主，半個月內解決問題 并回訪。使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴 格的監督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2 2、高層住宅各系統設備設施的管理。物業管理人員要經常對供 電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查， 發現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態。3 3 、清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共 場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾

4、日產日清。4 4、綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內部的花草樹木和 景點進行養護和管理，為住戶創造優美整潔舒適的高雅的環境。5 5 、停車場、車輛及交通管理。物業管理人員要對住戶以及外來 人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證 車輛安全。6 6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內進行全天 候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產安AAAAAA全。監控系統要保證2424小時值班監控。做好消防器材的維護，對違 法違紀行為要及時處理。7 7 、收費管理。要嚴格按照協議或合同當地物價部門核定的物業 管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并

5、接受住戶監督。8 8、全方位服務。物業管理應對住戶提供全方位、多層次、有效且經濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設常規性服務，如: 機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、 代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經營性服務，如：開設餐 飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據住戶需要，提供特約服務。四、高層住宅物業管理實際可行性操作：1 1、深度推行“人性化物業管理模式”1 1）關注不同層次的住戶需求；2 2）環境建設中人性化要素的融入；3 3）物業管理與服務中人文要素的植入；4 4） 對住戶“深度關懷”；5 5）現代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在高層住宅物業管理、環

6、境、空間各個層次和環 節營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則這樣一種和 諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。2 2、實施零距離 “隱性物業管理與服務” 模式在高層住宅物業的管理與服務中，住戶的私密空間與物業公司所 提供的全方位服務往往容易發生沖突，在實際物業管理中，物業管理 零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務”模式和物業管理理念。所謂“零距離”，就是對住戶的服務需求做全面、深入、細 致的了解，注重服務的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要 幫助時提供及時滿意的服務，更要體現對住戶服務的前瞻性，滿足住戶深層次的服務訴求。3 3、建立治安聯動快速反應系統安全防范是物業管理第一要素

7、，高層住宅的治安工作由中央監控 中心統一指揮調度，并建立起戰斗力強的治安快速反應系統， 該系統 既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快 速支援的命令后120120秒內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援 助；多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝 相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。五、高層住宅日常性物業管理與服務完善的高層住宅物業管理管理構想， 專業的物業管理團隊，嚴謹 的物業管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業管理實務的 實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質 展現于住戶面前。日常性的物業管理與服務最

8、能凸顯管理水平與服務品質的一個重要環節。在日常管理中，除了要求物業管理企業自身具備高度的控 制與執行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務需求方面更 要勇于創新。在統一管理的前提下，必須從安全、環境、客戶服務、 工程服務等四個方面的常規日常服務分別體現相應的高層物業管理 模式。（一）安全管理安全工作是物業管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”,安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放 心地工作。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作。門衛、巡 邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、 固定崗與流動崗相

9、結合，設置多重靜動態相結合的安全防范體系，切實保障高層住宅2424小時安全無憂。對公共區域采取主要依靠技防 與流動巡邏相結合的方式實施安全管理，技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統、 巡更系統及監控系統實現，流動巡邏方面將 增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓， 提高治安員 的崗位與服務意識。1 1、公共區域2424小時閉路監控系統及2424小時消防預警及聯動控 制系統；2 2、2424小時固定安全護衛崗設置；3 3、2424小時流動巡邏崗設置；4 4、分片圍合管理與整體聯動的應急反應系統；5 5、智能化報警系統；6 6、出入身份識別設置。（1 1）治安工作的特點及主要任務特點

10、：1.1. 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的 指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是AAAAAA衡量保安工作績效大小的主要標準。2.2. 服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為 保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安 人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；即要堅持原則，按 制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。3.3. 軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件， 一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的 建設，建立完善的保安系統和消防報警系統。4.4. 制作緊急事件處理預案，包括火警、匪警

11、、自然災害、重大疫情 等事件的防范以及出現情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇 事不舌L”L”。主要任務：固定崗工作。統一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應注意防 范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發生；安全巡邏。 定時和不定時的對項目內外各個部位進行巡視檢 查，發現不安全的因素及時進行解決；停車場管理。疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費, 進行停車場消防和安全管理；相應的治安防范措施異常現象的緊急處理程序通過攝像頭發現項目內有異常現象時，將按下圖進行緊急處理（二）環境管理高層住宅物業管理養護是物業管理的重要組成部分之一，是 體現物業管理水平的重要標志。高質量的環境養護為客戶提供整

12、潔、舒適、賞心悅目的生活環境與工作環境。而且物業通過清潔 保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保 護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，及經濟又能保 持物業美觀。針對高層住宅不同區域的環境清潔、綠化等項目提供無差別 的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環境，并 切實做好以下幾項工作：1 1、主要任務：負責高層住宅各個樓層和各部位公共用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業務培訓，使他們不斷提高業務素質；負責接受客戶的委托清潔業務。2 2、保潔制度每日的衛生全面清掃盡量減少對住戶的影響

13、，實現彈性服務。3 3、垃圾分流在狠抓環境管理和培養客戶環境意識的基礎上，對高層住宅 的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、 垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。4 4、消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的內容：主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請專業隊伍進行消殺工作。1 1、 專業消殺公司應出示營業執照許可證，保證所用藥物在正 常操作條件下對人體不構成危害。2 2、雙方簽定合同，明確各自的責任、義務、

14、消殺范圍、要求和標準。3 3、定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發現或 出現問題，消殺公司應保證隨叫隨到。4 4、實現重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機 房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。高層住宅清潔工作檢查標準和方法分類項目檢驗標準檢驗方法地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤， 地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM50CM，無明顯灰塵， 乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面 干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查公共 區域 衛生電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈

15、，無油跡、無灰抽查塵。電梯內干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈； 表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查樓梯所管區域內的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜 物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設施如應急燈、水管、出入指示燈、凸物 等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查樓梯 及門門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛生標準地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等， 無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢杳高層住宅綠化工作檢查標準和辦法分類序號項目標準檢

16、查辦法頻率1 1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人通 過，主側枝葉分布均勻目視，抽查4 4次/ /年2 2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過3030厘米目視抽查5 5次以上/ /年3 3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝 不超過3030厘米目視抽查6-86-8次/ /年修剪4 4草路牙、井口、水溝、散水坡邊 整齊、草坪目視平整目視抽查2-32-3次/ /年1 1喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水 及時，覆土平整，肥料不露出 土面目視檢查4 4次/ /年2 2草地播施和噴施，不傷花草目視檢杳1 1次/ /年施 肥3 3花卉保證基施，追施化肥，少量多 次，不傷花草目視檢查視長勢而定防 病 治不明顯枯枝、死杈

17、，有蟲害枝條20%20%以下目視檢查防治1 1次/ /月；發 現病蟲及時噴射蟲1 1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心， 水不沖倒苗目視檢查2 2次/ /日澆灌2 2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不 澆水，澆水時不遺漏，澆水透 土深度為：樹木3 3厘米，草地2 2 厘米，無枯死、旱枯的現象抽查5 5次2 2次/ /周；（雨后 濕度大除外）1 1中耕、除雜草無明顯雜草，臺灣草地純度在90%90%以上，樹木底下土層不板 結，透氣良好抽查草地 5050 平方米3 3處， 取平均制施肥前和下暴雨 后進行松土，全 年不少于 6 6次2 2補載補種無明顯黃土裸露最大裸露塊在0.40.4平方米，裸露面積在

18、總面積的0.5%0.5%以下；缺株在0.5%0.5%以下抽查5 5處， 匯總計算按化早樹木在栽 種季節，及時補 栽補種日 常 維 護3 3防風、排澇、巡視看管暴風雨過后 1212小時，草地無 1 1 平方米的積水，樹木無倒斜， 斷枝落葉在半天內處理目視檢查每天巡視責任區1 1次綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1 1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2 2、根據花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區域，室內擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期 修剪；重要場所應常年擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風向

19、，以免農藥隨風飄散到各處。（三）工程管理高層住宅工程系統運行方案系統名稱實施方案變配電系統每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區域照明進行巡視檢查，保 證供電系統正常。每日對項目的總電量進行計量，每月統計項目的總電量、動力電量及照明電 量。對項目總電量進行匯總分析。給排水系統每日對中水系統及污水井進行巡視檢查，無溢冒現象。 每年對水箱進行清洗，達到北京市化驗標準。保證生活熱水供水正常。電梯系統每月對項目電梯進行全面的檢查保養，保證電梯安全運行。保安監控系統每月對監控、巡更系統進行巡視檢查。每周對鏡頭進行清掃，使圖象清晰，信號正常。保安人員對監控區域進行檢查，發現可疑情況派專人跟蹤檢查。

20、對電梯轎箱做重點監控。消防安全系統消防監控設施（包括手報、煙感、溫度探頭）、滅火設施（噴淋、消火栓、特殊滅火設施、送風、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。對消防系統逐點測試驗收。每月對消防主機及相關模塊、設施進行檢查。每月對滅火設施進行檢查，保證消防系統時刻處于完好狀態。高層住宅工程設備養護方案萬案項目方式周期內容標準及實施效果日常維護:每天:監控溫度和電磁噪音變壓器定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、 高壓對低壓數據（停電）達到絕緣要求、設備運 行正常每日柜體清潔日常維護每周檢杳接地線高壓開關 柜定期維護1 1年維護斷路器和接地刀高壓斷路器工作正常， 接地刀正常日常維護每日檢查母

21、排接線和空氣開關溫度及動 作狀態低壓配電 柜定期維護半年更換配件，清潔柜體使用正常，安全無故障日常維護每周調整功率因數，清潔柜體無功補償 柜定期維護半年測試功率因數和更換配件功率因數能達到0.980.98以 上日常維護:每周及時維修和補漏給排水管定期維護-年檢修閥門和管道、刷漆暢通無滴漏日常維護每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和 運行狀態生活泵定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油水泵機組使用正常，安 全無故障日常維護每周檢查鏡頭和電路閉路電視 監控定期維護半年更換配件及檢測圖象清楚、工作正常日常維護:每天每天抽查煙感總數量 5%5%測試消防監控智能系統定期維護1 1年測試系統聯動功能更換配

22、件消防系統煙感溫度達到溫度設定要求日常維護每周點動一次、檢查水圭寸和電動軸以及 滿載電流消防加壓 泵定期維護半年更換水封及軸承啟動正常、無故障消防噴淋日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統聯系統定期維護半年油漆管道和末端放水測試動正常日常維護每日檢查氣壓、聯動電路滅火系統定期維護半年測試聯動功能系統工作正常不誤報高層住宅公共設施定期維護計劃實施方案項目計劃實施方案標準及預期效果區內道路進入裝修期及施工期杜絕車輛壓 人行道及道牙，嚴禁在路面上拌 制混凝土或沙漿污染路面； 每年對局部損壞嚴重，修補多次 的路面、道牙、人行道進行維修； 路面翻新面積應控制在每年1 1%。內，其它控制在每年5 5%。內，逐年 遞增10%10%嚴禁大型貨車，漏 油車輛進入區內； 翻新工作由工程部 組織專業人員維修 或委托有關施工單 位實施。道路使用管理規定：路面施工質 量標準。減少不必要的路面受污損和破 壞；路面通過翻新延長壽命， 從 而使整個道路保持完好。室夕卜 照明燈桿每年刷漆一次 每月清潔燈具一次 每季檢測線路一次按相關作業規程維 護。對于破損燈具 及老化線路進行更 換線路無老化；照明設施清潔完 好；符合電氣線路施工技術標 準；保持良好的燈具外觀；照明