1、新房驗收交房全套流程及注意事項收房應知【提示】： “兩書兩表 ”又增加了實測面積登記表 開發商在交房時向業主提供的竣工驗收備案表、 住宅質量保證書和住 宅使用說明書、 房屋土地測繪技術報告書實測面積登記表、必須為原 件而不是復印件。住宅質量保證書是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。 住宅使用說明書 則是針對房屋設計、 施工及驗收中的具體技術指標， 如抗震 指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在質量保證書 和使用說明書上已形成大體統一的規范，問題較少；竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案， 如果缺少任何一項的話， 這個樓盤就屬于 “黑樓 ”，是不能入住的。消

2、防這種關鍵環節，一旦出了問題，就 是人命關天的大事故。 而對于業主來說， 人身安全才是第一位的， 因此購房者驗 房的時候不能只看發展商有沒有這張 備案表 ，一定還要仔細察看各個分項有 沒有都備案。 竣工驗收備案表對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目 送交主管部門備案后， 發展商就必須對樓盤終生負責， 即使是十年二十年以后出 了問題，查下來如果是發展商的過失，一樣可以追究其責任。需要提醒購房者注意的是， 一定要堅持先驗房， 后辦理入住手續。 如驗房時發現 問題，如房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送給開發商 并讓其簽收，以免留下后患。公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑

3、面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內 的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部 范圍服務的公用建筑面積， 由受益的各套商品房分攤。 多次分攤公用建筑面積的， 分別計算分攤系數。 各套商品房應分攤的公用建筑面積， 為各次分攤的公用建筑 面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但 任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。可分攤的公用建筑面積：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、 電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、 水泵房、水

4、箱間、冷凍機房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋 爐房、電梯工休息室、 值班警衛室、 物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服 務的專用設備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影 面積的一半。不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地 下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。其他原則： 其他購房人受益的其他非經營性用房， 需要進行分攤的， 應在銷 （預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售

5、房單位在預售商品房前， 應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積 測量報告。 預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的， 應重新提交面積測量 報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明 確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。裝飾、設備標準外 墻：貼外墻磚內 墻：耐水膩子找平地 面：細石混凝土抹光頂 棚：耐水膩子找 平門 窗：單元門為對講系統；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內門。廚 房：地面 為細石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩子找平衛 生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩子找平； 無潔具（預留

6、管道）水 源：市政供水供暖系統：壁掛式燃氣爐；銅鋁 復合暖氣片；電話線：預留電話線插孔（報裝費買受人自理）；有線電視：預留 有線電視插孔（入網費買受人自理）收房流程核驗業主材料業主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、 住宅質量保證 書和住宅使用說明書并由開發商加以說明交納剩余房款業主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業主做綜合驗收業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案開發商與業主協商并達成書面協議根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在 15 日內解決的，雙方應當就解決 方案及期限達成書面協議業主簽署入住交接單1、 看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。

7、其實即使是在20 世紀 80年代建的房子都沒有現在的房子那么弱不禁風。 我看過最嚴重的一棟 房子，窗戶在雨天發現有滲水現象， 一問， 才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁 都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是 一個區的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大 雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。 墻壁除了滲水外， 還有一個問題， 就是墻壁是否裂紋。 有一個朋友曾反映過他的 家有一個門形的裂縫， 后來追問發展商， 才知道原來是施工時留下的升降梯運貨 口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、 驗水電。首先是驗一下房屋的

8、水電是否通了。 當然， 對于一些高級裝修來說， 多數的水電 后期都要更換的了， 所以有時候這些內容倒不是關鍵的了， 但如果你不打算更換 水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外， 主要是看是不是電線是否符合國標質量。 再就 是電線的截面面積是否符合要求。 一般來說， 家里的電線不應低于 2.5 平方，空 調線更應達到 4 平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的 配置，多數土建的電線會差一個等級。3、驗防水。 這里所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經 聲明沒有做防水， 這就需要裝修做了。 如果在交付時已經做了防水， 那么

9、我們就 不得不對防水是否做好做出驗證了。 如果在裝修前不試一試， 那么在你裝修好時 再發現漏水什么的， 那么維護工程就大了。 你不得不拆除已經裝修一新的地面來 做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口， 然后再拿一膠袋罩著排污 /水口，再加以捆實，然后在廁衛放水， 淺淺就行了（約 高2cm）。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。主要的漏水位 置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、驗管道這里所指的管道，指的是排水 / 污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預 先拿一個盛水的器具， 然后倒水進排水口。 看看水是不是順利地流走。 為什么要 驗收這個呢

10、， 因為在工程施工時， 有一些工人在清潔時往往會 偷 這個工。 把一 些水泥渣倒進排水管流走， 如果這些水泥較粘的話， 就會在彎頭處堵塞， 造成排 水困難。 還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。 按照經驗而言， 如果排污管沒有蓄水防臭彎頭， 那么整體房屋質量也就得打十二 分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭， 因為彎頭會蓄水， 這樣來自下層管道 的臭味氣味就會被擋在這層之下。 而沒有彎頭的話， 洗衣間和廁所的排水口就會 散發一種異味。 也許會有發展商會認為用防臭地漏就行了， 工程的實踐證明， 防 臭地漏遠遠不能滿足實際需要。 而正因為這種小地方， 往往最能體現

11、建筑商的施 工質量的。5、驗地平其實驗收這個， 對于普遍用戶是有一定難度的。 驗地平就是測量一下離門口最遠 的室內地面與門口內地面的水平誤差。 驗這個，很多時候也可以體現發展商的建 筑質量。因為作為業主方， 根本是不可能去驗收主體結構的。 那么就只能從這些 細節來看質量 了。測量的方法如果你不嫌麻煩， 那么方法也是挺簡單的。 去五 金店買一條小的透明水管， 長度約為 20米左右吧，然后注滿水。 先在門口離 地 面 0.5 米或 1 米處畫一個標志。 然后把水管的水位調至這個標志高度， 并找個人 固 定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然后看水管 在該處的高度， 然后再做一個

12、標志。 然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多 少。這兩個高度差就是房屋的水平差。 你也可以通過這種辦法如此類推， 測量出 全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的， 3厘米在可以接 受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到 7 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。 以上工作是有點煩瑣的， 如果你有朋友 擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高 如果你的合同有這一個條款。 那么你是應該測量一下樓宇的層高的。 方法很簡單， 把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量 （這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法） ， 你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在 2.

13、65 米 左右是接受的范圍，如果房 屋低于 2.6 米，那么房屋就得考慮了。 這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓 抑的環境里。 做矮層高對于發展商來說， 是非常有效的一種約成本的方法的。 1） 減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節約一部分。 2）雖然在 只減了 10 公分 左右，但是總體算起來，成本節約也是很多的，猶其對于成片開發的住宅區。 3） 在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數。7、驗門窗 這里猶其以驗收窗為主。 驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。 窗的密 封存性驗收最麻煩的一點是， 只有在大雨天方能試出好壞。 但一般可以通過查看 密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺

14、門一般要看陽臺門的內外的水平差 度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難 避免在大雨天雨水滲進的問題了。原作者： hard-rock收房應向開發商索要住宅使用說明書和質量合格證書 . 驗收應以合同書及附件規定的為準 .面積應以有資質的測繪單位出具的證明為準注意使用面積與建筑面積不同.層高以合同規定為準實際層高比標注值少以內均為正常 . 花園面積是否大于其承諾的最小值 .門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固 ?門窗質量是否合格 （ 平直度密 封性牢固性等 ）?各層防水是否做好 ?（ 可以從天花板是否有水漬判斷 ） 各種管線功能要了解如空調管路要保溫等 . 內外墻

15、面是否有裂紋地面墻面是否平整 .陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現象 . 安裝的安全護欄是否牢固 .電路水路是否接通 ?電水暖煤氣等表具是否齊全指示數字是多少 ?空調運轉冷熱試驗 .合同規定的贈送器具是否齊全 ?電視電話寬帶接口是否齊全 ?廚房衛生間的通風孔是否具備 ? 信報箱是否安裝 ?可視對講遠程遙控煤氣火災報警窗磁門磁等控制和安全設施是否安裝到位?社區環境及合同中的其它約定 .集體收房程序指南第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（ “入住通知 ”）、必須 費用（如物業費用）以及驗房工具、照相機、錄音筆、小型攝像機等采證工具， 以業主身份前往博雅西園會所報到。 （現金

16、盡量少帶； 如果您對收房成功有很大 疑問、或者不愿意委托開發商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步： 如果您對收房流程有異議， 必須充分表達您的想法和意愿。 如果在收房 流程中，開發商有違反約定交房條件和交房手續、 侵犯您個人利益和選擇權的事 宜，您要據理力爭、以體現您的真實意愿。第三步：領取房屋交付必備文件：住宅質量保證書和住宅使用說明書、 建筑工程竣工驗收備案表，以確定房屋是否已達到交付條件。按照購房合同第十一條， 您必須看到這些文件原件、 確認房屋已經具備交付條件 之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。否則，后續產生的 風險和責任將由您自己負責 （例如： 您對房屋質量不

17、滿意而要求退房的話， 您的 大筆money可是已經交給開發商，您將處于被動）。如果開發商拒絕出示這些證明文件、 或文件不全， 您可按購房合同第十一條， 要 求開發商簽收 “關于出賣人拒絕出示住宅質量保證書和住宅使用說明書、 建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函 ”（附件 1）。第四步：房屋檢驗（驗房）（包括小區環境、周界）（ 1） 本程序是開發商和業主之間的必備流程。（ 2）如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續， 則業主可要求開發商簽收 “關 于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函 ”（見附件二）后中止辦理手續。（ 3）開始簽署房屋驗收情況表 （根據您上次看房提交的整改意見逐一對照， 并參考“收房須

18、知 ”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充和修改）A、房屋衛生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗；B、上下水無法試驗不能確認是否已通；C、沒有查驗電梯的準運證；D、車庫未啟用；E、保安系統未測試；F、G、以下填寫單套房屋個性問題；H、（4） 要求開發商出具實測面積測繪報告，若實測面積超出 3%，可以中止收 房。（估計超出 3%的可能性很小，因此這里不給出確認函模板，偷個懶 : ）（5） 如果驗房后您認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收 “關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函 ”（見附件三）后中止辦理手續。 （ 6） 如果驗房后您認為質量問題較少、或可以接受，則業主可簽字確認“驗房通過”，但須將發現的問題逐一填寫在驗房單上。 另外，盡量在驗房單上加上以下幾句： “若房屋不符合有關國家強制標準或行業標準、且并未明確告知并得到本人書面 確認，