區(qū)鄉(xiāng)可行性研究內(nèi)容提要區(qū)鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對區(qū)鄉(xiāng)村12559畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)區(qū)鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積1172萬平方米，項目總投資1559485萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值362011萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率271，因此項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。關(guān)鍵字花園項目投資開發(fā)經(jīng)營武漢市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點第五章項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目敏感性分析三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章結(jié)論與建議第十一章結(jié)束語第十二章附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、億房網(wǎng)站（HTTP/WWWFDCCOMCN）；3、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；4、武漢市2000房地產(chǎn)年鑒；5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。6、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項目概況該地塊位于區(qū)鄉(xiāng)村，總面積約12559畝，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字20012號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過14，建筑密度225，綠化率不低于40。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式多層60，小高層40,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下總用地面積837公頃，合12559畝。容積率14總建筑面積1172萬M2其中多層住宅672萬M2小高層住宅及別墅448萬M2公建面積05萬M2建筑密度225綠化率40（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（新華文摘20015）同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到10406點，比上年增加26點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，（中國統(tǒng)計CHINASTATISTICS20015），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表2000年實際比上年同期住宅投資（億元）33187258商品房新開工面積（萬平方米）28295306商品房竣工面積（萬平方米）230279164商品房銷售建筑面積（萬平方米）169841269商品房銷售額（億元）35710301其中銷售給個人（億元）28403519占總銷售額的比重（）7951開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資490173億元，與上年同比增長195，占固定資產(chǎn)投資的202。其中商品住宅開發(fā)完成投資331874億元，與上年同比增長258。2消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅132億平方米，占商品住宅銷售面積的8751，比上年提高79個百分點。3銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲598，商品住宅平均售價19516元，上漲814，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌795，商業(yè)營業(yè)用房平均售價322118元，上漲347。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長174倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的106，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40。4二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。5需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（中國房地產(chǎn)信息20015REALESTATEINFORMATIONOFCHINA謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、武漢市房地產(chǎn)市場分析12000年房地產(chǎn)市場2000年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)10129億元，較1999年增長1107；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長368；總竣工面積為45411萬平方米，比1999年增長2；其中住宅竣工面積達(dá)37731萬平方米，占全市總竣工面積的8309，比1999年增長86；全市商品房銷售總面積為30376萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的8033，銷售額達(dá)602億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11，租賃總面積為8015萬平方米，比1999年增長17，年租金總額為336億元，比1999年增長52。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長1228，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。（1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為691億元，個人購買率為8643。從圖中可以看出2000年武漢市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到8643的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為3579億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長，從左圖看出2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。價格指數(shù)一季度194181000二季度196310109三季度20039310319四季度202166104103（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資2087億元，占房地產(chǎn)總投資的5833，2000年武漢市住宅累計總投資7582億元，占房地產(chǎn)總投資的8558。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2市場特點分析21宏觀市場特點億房網(wǎng)HTTP/WWWFDCCOMCN1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。2空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。3經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的1723，全年銷（預(yù)）售11514萬平方米，其中預(yù)售3896萬平方米，銷售率超過100，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。4房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起，建筑面積為47862萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量起數(shù)30010起27130起57140起建筑面積244平方米47862萬平方米72262萬平方米5金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計2917億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額1179億元多出一倍多。公積金方面公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金538億元，比1999年增長3394。共批準(zhǔn)發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計541億元，同比增長978；支持個人購房建筑面積達(dá)9176萬平方米，房屋總價值達(dá)1256億元。（上圖）6住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長1228，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50為購買新建商品房的貸款，50為住房抵押融資。7房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。8、房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積8631萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額13億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。22微觀市場特點1從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90120平方米之間。3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。4從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。5從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房100的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在13001400元/平方米之間。6從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。7從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地319平方米，綠地率40，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50以上。8從樓盤配套設(shè)施來看，2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。9從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進(jìn)入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2000年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2000年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。33分類物業(yè)特點（億房網(wǎng)HTTP/WWWFDCCOMCN）據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計，2000年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的945,個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的947。2000年四個季度我市住宅價格分別為194549元/平方米、1963元/平方米、200393元/平方米、202166元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為198352元/平方米。1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；2經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲31；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在1300元1400元/平方米之間；3別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲56，成為新的市場亮點。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為400395、4048、405833、407077元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段價格分布圖如下1建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60左右。2解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為338元/平方米，入住率為55，退居次席。3勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為328元/平方米，入住率為50左右。4中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為359元/平方米，入住率達(dá)70。5寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80左右。加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。商業(yè)服務(wù)用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會。我市2000年新開大型商場2家莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。32001年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng)HTTP/WWWFDCCOMCN）2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。因此2001年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。12001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2001年開發(fā)主要集中在、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。22001年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。3繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。42001年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。5建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。6規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強(qiáng)監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。7積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。（長江日報20009）三有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng)HTTP/WWWFDCCOMCN）（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響截止11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持82的高速增長。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長106，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。111月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長115。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為9742,比上年同月提高012個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。111月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為9727,比上年同期提高066個百分點。前11個月累計出口交貨值比上年同期增長261，仍保持了快速增長的勢頭。11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲07，比去年同月上漲13，111月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲02。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲10和03。（二）武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好今年以來，武漢市GDP一直保持10以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值2485億元，按可比價格計算，比上年同期增長1635。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值1262億元、148億元、566億元和459億元，比上年同期增長106、110、169和303；110月份，全市完成固定資產(chǎn)投資19343億元，比上年同期增長67。其中基本建設(shè)完成投資7128億元，增長36；更新改造完成4691億元，增長29；房地產(chǎn)完成7026億元，增長49。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，比上年同期增長313，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長144，產(chǎn)品銷售收入增長228，實現(xiàn)利稅增長709，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù)2億元到今年盈利67億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的79億減少到54億元。（三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好11月，空置面積分類指數(shù)值為9818點，明顯低于去年同期10482點的水平。今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為118，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長22，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資37443億元，同比增長2411，增幅比去年同期提高37個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)206。受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長369。（三）積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府45億的目標(biāo)，公積金使用486億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說花園項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于區(qū)鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,區(qū)價格區(qū)指數(shù)一季度2218781000二季度2227381003876三季度222324100286四季度222624100322000年第四季度區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因為區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于區(qū)的均價，本季度銷售了165萬方。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積凈用地面積837公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于區(qū)鄉(xiāng)村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。2地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量21自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況1南向遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。2北向北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。3東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。4西向西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。22項目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。1地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明1岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有村，塔字湖村，新春村，都屬于鄉(xiāng)。鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。社會環(huán)境道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點。村對面有華中高級中學(xué)，但距村較遠(yuǎn)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。人文環(huán)境沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш痛宕蟾庞?3千人。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。經(jīng)濟(jì)環(huán)境有一大型鋼材市場，路兩旁一直到村居民的收入水平不等，屬村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。此處本地塊東北方向的村落屬于村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為40005000元/年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。2塔字湖村至張公堤路段調(diào)查自然環(huán)境沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，村路段基本同上。社會環(huán)境該區(qū)域位于區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。經(jīng)濟(jì)環(huán)境該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。3姑嫂樹路段調(diào)查沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃健＞用褚员敬寰用駷橹?外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè)沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,出租房屋為來源道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染整個經(jīng)濟(jì)實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。4大道西段至村一帶屬鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為23層的樓房區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。5黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶自然環(huán)境沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田人文環(huán)境發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度的提高。二、地區(qū)區(qū)域分析1基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析11交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,大道,幸福大道,張公堤路段,其中,大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。12人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。總的來說,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。13市政配套設(shè)施水該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。電該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10KV架空線路引來。武漢市城市總體規(guī)劃19962020中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220KV變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。氣整個地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至生態(tài)花園一帶,路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。郵電電信地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。武漢市城市總體規(guī)劃19962020中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。居民習(xí)慣此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。2地區(qū)住宅市場調(diào)查21地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40以上,依據(jù)規(guī)劃,地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施,一平方公里的塔子湖體育中心,成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,12公頃一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),現(xiàn)有村民約24萬人,大多為湖南移民。地區(qū)大約有25萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有15萬畝有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將地區(qū)分為黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。下面我們據(jù)此論述地塊的出讓情況下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考右塊地出讓情況東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費2223萬元/畝,世紀(jì)家園康居工程3000畝,生態(tài)花園600畝,18萬元/畝鄉(xiāng)政府已征用地22002300畝,城開集團(tuán)100130畝。左塊地出讓情況左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園從市見義勇為基金會處購買新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P2001001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為鄉(xiāng)政府和生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。22地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢