2009年春季重慶主城區房地產市場運行預測報告希望通過行業產業經濟學自身規律的反映來解釋房地產行業的現象。核心解讀2009年春季土地建筑規模放量在5070萬方這個區域內。2009年春季出讓土地樓面價格在810900元每平方米這個范圍內。2009年春季批準預售許可證的放量為270335萬方之間。2009年春季交易成交量為213242萬方。2009年春季新增銷售存量為4793萬方左右。2009年春季新增開發存量為（200）（285）萬方左右。2009年春季成交價格為34883678元平方米。一、背景說明1、基于對房地產行業發展的規律性認識不足，因此整個行業盡管眾說紛紜，但是我們發現每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴格的經濟學理論依據，以及對行業經濟學現象的漠視或者忽視，僅僅依靠個人感情色彩和主觀愿望來對房地產行業的走勢進行預測和預期，因此大多數預測都嚴重失真。基于這種情況下，我司希望通過行業產業經濟學自身規律的反映來解釋房地產行業的現象。2、我司曾經在【2008年重慶土地市場運行報告】中對2008年全年房地產市場的兩大指標進行過預測，預測的價格區間為【樂觀中的樂觀為4434元（套面）、樂觀中的悲觀為3759元（套面）；悲觀中的樂觀為3992元（套面）、悲觀中的悲觀為3384元（套面）】，08年現在數據已經全面出來了，最終價格，我們采用第三方價格做依據作為最后確定價格為建筑面積3998元（我司預測中對于建面和套面關系采用15公攤進行換算，套面價格為4598元每平方米），準確程度為964（偏差量為164元每平米）；我司對于另外一個指標，放量的測算因為我司調整統計口徑以后，出現較大偏差，我司預測先期預測放量是預測的開工量，但后來基于經濟形式的變化，我司發現開工量很難正常反映市場的正常供應情況，因此調整了統計口徑，改成檢測預售許可證放量指標。【2008年重慶土地市場運行報告】中我司的預測值為2008年整個市場的全年供應量大概應該在24002900萬方之間。2009年最終預售許可證放量為1965萬方（一般情況下，從項目開工到拿到預售許可證的時間差為35個月）如果按照預售許可證放量來比較，我司預測準確率為819，如果按照開工量來最終確定（開工量數字還沒公布），我司預測準確將會達到100。3、08年四季度我司預測，總的來說，效果不高，主要原因是沒有預計到4萬億救市政策的出臺，這個政策出臺改變了整個成交市場，成交市場在四季度出現明顯正異常，超過全年平均成交量的20，證明救市對于刺激需求還是起到了很正面的作用。同時我們對樓市預期也偏向于樂觀，因為樂觀預期，我們調整我們系數，因此也出現了比較大的偏差。08年四季度預測成績如下2008年第四季度土地建筑規模放量在125165萬方這個區域內。真實數據8389準確率672008年第四季度出讓土地樓面價格在850993元每平方米這個范圍內。真實數據8818準確率1002008年第四季度批準預售許可證的放量為700770萬方之間。真實數據4525準確率6452008年第四季度交易成交量為255286萬方。真實數據3751準確率7632008年第四季度的供應存量為13321633萬方左右。真實數據1486（搜房數據）準確率1002008年第四季度成交價格為35773766元平方米。真實數據37925準確率994、美國經濟危機，走完心里影響期，進入事實和實體影響期。我國對美國經濟危機的反映，進入經濟傳導的周期階段。美國經濟危機對我國的影響邏輯是出口受挫工廠倒閉失業增加消費信心受挫經濟下行這樣一個邏輯。而對房地產影響的邏輯應該是虛擬資產縮水未來預期收入減少投機熱情下降投資熱情下降居住購買熱情下降。因此從這兩條邏輯線來看，我們對09年房地產市場持繼續悲觀態度。5、行業背景08年四季度，中央政府4萬億財政政策救中國經濟，以及隨后出臺的行業性拯救政策與地方政府大規模的行業拯救政策，客觀上刺激了市場交易量。同時年關將近，資金緊缺局面并沒徹底改觀，不能通過正規渠道謀得資金的開發商開始降價也客觀上刺激了08年四季度的需求市場。而這種刺激會對09年一季度產生多大影響，以及持續時間有多長，是我們必須要思考和關注的。6、預測統計口徑困擾因為統計口徑和統計數據之間的關系，造成數據之間差異性很大。從今年一季度起，我司對以下數據歸口統一放量是指預售許可證發放量；成交315網站上顯示的成交數據；銷售存量發放預售許可證與成交量的差；土地存量獲得國土證允許可建建筑規模總量減去預售許可證發放數量；對于存量數據統一，我司統一按照我司的存量數據來統計，即從2006年元月1日起所有重慶國土房管局數據為基礎進行重新整理和處理后得到的量為存量。因此我們只解釋公司技術誤差，而不對官方誤差進行解釋。預測方法1、說明通常的預測都會采用數理方法進行預測，我們認為，在市場平穩階段，數據是有用的，在市場處于趨勢變化階段，任何數學方法得出來的預測都只會是預測者的主觀愿望，因為當前市場處于趨勢改變過程中，我們認為數學方法不能反映整個市場的變化，因此我們放棄了用數學方法來進行預測。2、因果分析方法因為房地產行業的基本邏輯線條是行業利潤率行業資金投入土地放量規劃放量預售放量成交放量，因此我們認為因果關系假設將更能準確的解釋這個行業的走勢與動向。3、市場仿真還原分析我們假定，市場上所有供應主體都是帶有嚴重個體氣質與個體差異的，每個供應主體對局勢的判斷會因自己的資本、技術、知識等看法不同，而形成不同的市場判斷，從而形成不同的市場決策。同時我們對現在房地產行業市場的市場性質界定為寡頭壟斷市場與自由市場兩者處于分裂前期的市場特性。4、歷史分析可能是基于我們自身的氣質與經歷，我們更看重在整個行業領域內長周期的變化，并對長周期變化中的某個局部保持關注，因此我們的方法是準確判斷行業的趨勢，在某個節點進行局部技術剖析。5、對比分析因為我們始終是在研究整個行業內的某個區域問題，而不同區域的不同市場周期存在著相對一致的市場最終走勢，因此在預測過程中，不同市場的借鑒與參考成為我們整個預測主體的一部分。三、重慶市2009年第一季度房地產運行行情預測（一）土地市場放量預測1、2006年2008年歷年土地放量走勢圖2、06、07、08年首季度放量情況（單位萬）2006一季度平均放量23362006年全年平均放量270年均值偏離度52007一季度平均放量4412007年全年平均放量255年均值偏離度7292008一季度平均放量2032008年全年平均放量829年均值偏離度14453、2008年1、3、4季度土地市場放量情況2008年一季度平均放量203萬年均值偏離度14452008年三季度平均放量59萬年均值偏離度2892008年四季度平均放量28萬年均值偏離度663說明1、從季度放量與年度放量關系來看，土地市場放量呈現出巨大的不規則性。也就是歷史數據對于土地市場的放量關系不具有明顯的價值意義。2、我們對比整個國家宏觀經濟時候，發現土地市場成交量與宏觀經濟預期具有明顯的相關性。宏觀經濟景氣，土地市場成交量活躍；宏觀經濟預期不好，土地市場放量萎縮。3、整個土地市場年均值偏離幅度在2008年達到200，說明土地市場更多的是反映的是大資本個體差異，大資本個體對整個經濟形式的判斷，是對土地市場最終成交的決定性因素。預測2009年一季度土地市場放量總量5070萬依據1、宏觀經濟持續低迷狀態，4萬億與具體地產相關性太差。2、上市公司第四季度盈利繼續萎縮。中國制造業經理人采購指數下降到38，職業經理人對經濟形式預期十分悲觀。3、房產二級市場08年四季度特征是放量下跌，資金利潤率大幅度減少，資本進入地產熱情減少。外行業資本在度進入地產可能性幾乎沒有。4、12月期，保利，招商、金地曾經吃進一定數量的土地。如果沒有強大資金平臺做保障的話，他們持續吃地可能性將減少。5、我們對2009年土地市場基本判斷為大型地產企業繼續吃地，或者一些項目公司吃地成為市場獨有現象。（二）土地市場樓面成本預測1、2008年全年重慶成交土地樓面成本趨勢2、2007年4季度2008年1、3、4季度成交土地樓面成本對比說明2008年全年土地市場成交均價為1015元每平方米。2季度成交均價1299元。二季度成交的國美地塊樓面均價達到8989元，造成該季度平均成交價格大幅度提高。2008年一季度與全年均價偏離程度1092008年三季度與全年均價偏離程度1512008年四季度與全年均價偏離程度1322008年1、3、4季度的偏離程度為42；19；23預測2009年一季度成交土地市場樓面均價范圍810900元區間。依據1、我們預測是以2008年三季度為基數進行預測的，原因是因為國美地塊造成了08年均價異常，結合宏觀經濟形式悲觀預期。這是我們定基數的基本依據。2、土地市場季度偏離程度很小，一方面說明土地市場供應市場為政府的單主體市場對價格的控制能力；二是說明土地市場價值評估標準的高度穩定性。我們從這個角度而言，給予5左右的正負偏差作為預測依據。（三）批準預售量預測1、2008年全年預售許可證放量圖2、2008年各季度預售許可放量與全年平均放量偏離度分析2007年全年取得預售許可證放量數量為2557萬方；月均放量為213萬方2008年全年取得預售許可證放量數量為1965萬方；月均放量為1638萬方2008年一季度與全年均值偏離程度3（二月過于特殊，取1、3月平均為季度平均）2008年三季度與全年均值偏離程度1162008年四季度與全年均值偏離程度792008年1、3、4季度的偏離程度為146；185；49預測2009年一季度預售許可證放量270335萬方依據1、2006年1月到2008年新增土地存量大幅度減少，僅僅為522萬方。2、2008年全年土地市場新增放量僅為995萬方。3、09年由于政府對開發商政策放寬，壓迫性放量減少，同時因為二級市場持續悲觀，開發商資金短缺現象依然嚴重，這將大幅度降低09年預售許可證的放量。因此我們將大幅度調低預售許可證放量系數。（四）成交量預測1、2007年2008年成交走勢圖2、07年08年各季度成交量與全年平均成交量偏離度分析2006年全年成交量為1325萬方月均1104萬方2007年全年成交量為1924萬方月均160萬方2008年全年成交量為1253萬方月均1044萬方。上述各季度的偏離幅度為353；均值為1056均值偏離度依次為114；596；151；899；18406、07、08年一季度偏離度為174；914預測2009年一季度成交量為213242萬方。依據1、08年全年平均成交量為104萬方，前三季度平均成交量為96萬方。第四季度異常拉高，一方面是因為政府大幅度就是政策刺激；二是市場價格過大跌幅所刺激形成的成交，隨著價格下跌幅度的縮小，救市政策持續影響的減弱，以及經濟預期的持續悲觀，我們認為09年第一季度成交市場將出現一次深度的下挫。2、因此我們預測的依據，將參照07年一季度與08年一季度的數值作為基礎進行系數調整。（五）銷售存量預測1、2008年新增存量趨勢圖2、歷史存量確定關于歷史存量因為統計口徑過多，而且數據大相徑庭，因此很難準確進行計算。我司對于歷史存量的口徑統一的辦法如下從2006年元旦起歸零，統計06年元旦以后的預售許可證與銷售量差額作為統計標準。因此我司的數據可能會與市場上現有統計數據出現比較大的出入。我司所有數據均以重慶市國土房管局公布的數據為基準進行統計的。我司統計出2006年2008年歷史總存量為22819萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為711萬方。預測2009年一季度新增存量為28122萬方。（六）開發存量預測1、2008年全年開發存量走勢圖2、歷史存量確定關于歷史存量因為統計口徑過多，而且數據大相徑庭，因此很難準確進行計算。我司對于歷史存量的口徑統一的辦法如下從2006年元旦起歸零，統計06年元旦以后的國土證放量與預售許可證差額作為統計標準。因此我司的數據可能會與市場上現有統計數據出現比較大的出入。我司所有數據均以重慶市國土房管局公布的數據為基準進行統計的。我司統計出2006年2008年歷史總存量為522萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為9698萬方。預測2009年一季度開發存量為200（285）萬方。（七）價格走勢預測1、2007年、2008年房價走勢圖2、07年08年各季度成交價格與全年平均價格偏離度分析說明1、統計價格混亂，讓我們預測時候失去很多辨別的準繩。如2008年12月我司統計出成交均價為3761元每平方米，而房管局公布數據為3541元每平方米。我司價格與搜房價格對比，相差不大。再此基礎上，我們采用我司價格作為預測依據，但對于08年前的數據處理，難度甚大，我司依然采用官方數據。因此具體的價格已經不具有太大的意義，因此更重要的在于趨勢的判斷。2、通過數據顯示，07年與08年價格仍然具有很高的差異，在計算土地樓面成本時候，我們發現，07年二季度重慶市全市平均樓面成本仍然為459元每平方米。因此市場價格仍然具有向下行的巨大空