FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。新繁項目產品定位建議書成都尚智房地產代理有限公司二零零八年十月二十七日FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。目錄前言及思路3一、新繁區域市場及房地產市場現狀31、新繁的歷史32、新繁的文化33、現在的新繁44、新繁的基礎設施建設45、新都2007國民經濟和社會發展統計相關數據56、新繁房地產市場77、成都代表性樓盤產品分析11二、繁崇路和家具大道調查15三、項目位置調查及地塊分析161、項目位置調查162、地塊分析16四、宏觀政策、經濟17五、項目建議181、規劃建議182、產品主體建議203、配套建議234、小區景觀建議235、開發節奏建議25五、新繁項目媒介推廣策略251、廣告的基調252、廣告訴求點253、樓盤的命名254、VI、CI系統設計265、廣告周期安排266、新繁項目項目推廣預算表30六、后記32FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。前言及思路產品的定位是要解決怎么開發，是一個方向性問題，有了正確的方向是走向項目開發成功、利潤最大化的的關鍵，這離不開項目前期強有力的市場調查，然后融會貫通的加以統計、分析研究，結合開發投資估算，項目成本測算，找出一條適合自己發展的路，首先第一步工作調查面即區域市場及新繁房地產市場現狀，其次是線沿做項目的兩條街（繁崇路和家具大道）的現狀及發展規劃第三是我們項目這個點，第四是分析體宏觀市場和政策市場。從中找出我們的規劃、主體（戶型配比、物業形態、色彩達配）、配套、交房標準、開發節奏、物業管理、媒介推廣方面的突破點，找準自己的方向，做出產品實施建議。一、新繁區域市場及房地產市場現狀1、新繁的歷史新繁鎮是四川省歷史文化名鎮,距今約2800多年歷史。公元前8世紀，蜀王杜宇設繁縣，歸蜀郡管轄，三國時期，姜維屯墾，更名“新繁縣”。1965年，新繁、新都兩縣合并為新都縣，改新繁縣為新繁鎮。2、新繁的文化21人杰新繁是東漢著名學者和教育家任末、宋代龍圖閣學士梅摯、元代宰相張惠、清初著名思想家費密、“五四”文化名人吳虞、當代文豪艾蕪、FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。著名作家哈華、神學家袁珂、革命家和清華大學教授劉弄潮的故鄉。22地靈鎮內有全國唯一保存完好的唐代園林新繁東湖公園（距今1200多年歷史），被譽為“西蜀名園”。還有漢傳佛教古寺龍藏寺，屬于我國少見的“一半子孫廟、一半叢林”性質，現存明代壁畫，是四川明代壁畫中內容最豐富的一處。另外還有雙忠墓、華林寺、殷商遺址水觀音、吳虞故居、吳虞墓、三會院等文物保護點。3、現在的新繁新繁鎮是四川省歷史文化名鎮，是國家、省、市、區四級重點鎮，成都市13個優先發展的重點鎮，成都市生態工貿衛星城，新都區的副中心。新繁鎮位于成都市區20公里衛星城圈層上和成都、郫縣、彭州、新都四個城市構成的“菱形”結構中心點，在成都市總體規劃中被確定為成都市都市區。全鎮地勢平坦、地質穩定、環境優良、水源豐富、四季分明。平均海拔536米，相對高差5米，屬亞熱帶濕潤季風氣候，平均氣溫162攝氏度。全鎮幅員面積815平方公里，其中城區面積567平方公里，耕地面積67萬畝。（以上資料四川旅游網收集整理）從新繁的歷史背景和文化從中找到對我們項目有用的關鍵詞“西蜀名園東湖園”“三國姜維名新繁”“四級重點衛星城”“離蓉市區20千米”我們項目要注入靈魂的東西，在我們的VI，樓盤命名、廣告基調、訴求點都要融入文化。雖目前新繁已有以東湖命名的樓盤，但還是做得不夠，我們應該升華，以“西蜀為抬頭案名”引入蜀文化、三國文化，與現代文化找到平衡點，又現代、時尚，又不乏低蘊還可在“離蓉市區20千米”的基礎之上找些我們的訴求點，如“向西驅車一千秒，西蜀貴園一刻到”（按80公里/小時算）來吸引部分成都潛在客戶等等。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。4、新繁的基礎設施建設目前，成都至新繁可通過北新干道天斑路大斑路鴉雀口老成彭成彭高速新繁沙西線團結鎮新犀路（榮校路）新繁,因成彭高速與成都的連接路段太遠，制約了交通的便捷，為此成彭高架橋改造工程已于2008年4月底開工，高架橋主線向北依次跨越金府路、三環路、鐵路西環線、東風渠，穿越大豐鎮，至外環路內側下地，連接成彭高速公路。全長79公里，高架橋為雙向六車道，橋寬26米，橋下凈空7至9米。根據成都市建委網站公布的內容顯示，成彭高速入城段施工大體分為四個階段三環成彭立交橋的改造，拓寬施工便道；基礎及樁基施工；高架橋上部結構施工；底層道路排水及市政管線、綠化、路燈等配套設施。高架橋部分2009年9月30日建成通車，待此高架橋全線貫通，將大在縮短交通時間，這也是此線周邊鎮和我們項目發展的契機，為此，我們項目的目標客戶不僅僅只是新都和新繁市場，還應放眼成都市的市場，開始以試探性的推廣宣傳，效果好，則更深層次的推廣宣傳。5、新都2007國民經濟和社會發展統計相關數據綜合全年實現地區生產總值（GDP）1851億元，按可比價計算比上年增長180。其中第一產業增加值156億元，同比增長52，對經濟增長的貢獻率為24；第二產業增加值1138億元，同比增長223，對經濟增長的貢獻率為747；第三產業增加值557億元，同比增長130，對經濟增長的貢獻率為229。三次產業比例關系FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。為84615301，與上一年相比，第一產業比重上升02個百分點，第二產業比重上升15個百分點，第三產業比重下降16個百分點。人均實現地區生產總值27765元（按常住人口計算），同比增長229。工業和建筑業全年實現工業增加值998億元，同比增長234，占GDP的比重達539。其中年銷售收入500萬元以上工業企業以下簡稱規模以上工業企業實現增加值757億元，同比增長303,占全口徑工業的比重由上年的737上升到758。機械、食品、家具等五大支柱產業向園區集中，推動工業向新型化、集群化、規模化發展。規模企業中五大支柱產業增加值完成482億元，同比增長333，占全部規模企業的比重為637。在規模以上工業企業中，國有企業增加值588億元，同比增長125；集體企業增加值13億元，同比增長404；股份制企業增加值481億元，同比增長388；三資企業增加值147億元，同比增長316；私有及其他企業增加值57億元，同比增長184。工業經濟效益進一步提高。規模以上工業企業綜合經濟效益水平大幅度提高。全年實現銷售收入2253億元，同比增長379；實現利潤81億元，同比增長232；利稅總額145億元，同比增長279；工業企業經濟效益綜合指數1873，比上年提高157個百分點。全年實現增加值140億元，同比增長148。建筑企業完成總產值378億元，竣工產值233億元。建筑企業施工面積5793萬平方米，竣工面積2132萬平方米。建筑業生產與效益同步增長。全員勞動生產率為102231元/人，同比增長240；利潤總額08億元，同比增長17倍；稅金總額14億元，同比增長556。房地產銷售快速增長。全區商品房銷售面積1264萬平方米，同比增長891；實現商品房銷售額389億元，同比增長15倍；商品房銷售均價為3074元/平方米，同比增長260。人口與就業年末戶籍人口總數為6587萬人。其中農業人口為3829萬人，占總人數的581；非農業人口2758萬人，占總人數的419。年末全區納入統計范圍的單位從業人員84763人，同比增長23，其中國有經濟單位23761人，同比下降35；集體經濟單位8740人，同比增長256；其他經濟52262人，同比增長573。年末城鎮登記失業人數2223人，城鎮登記失業率21。新增就業和再就業人數5260人。農村勞動力輸出83萬人。全區在崗職工平均工資19070元，同比增長141。城鎮居民人FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。均可支配收入14439元，同比增長153；農民人均純收入5803元，同比增長153。城區居民人均建筑面積34平方米，農村居民人均居住面積55平方米。年末城鄉居民人均儲蓄存款16萬元，同比增長143。（第5項資料新都統計信息網收集整理）從以上數據反映的是新都宏觀市場GDP、工業與建筑、人民生活水平和就業的相關數據，較2006年呈上升趨勢，包括新都人民的工資和收入水平全區在崗職工平均工資19070元，城鎮居民人均可支配收入14439元；農民人均純收入5803元，城區居民人均建筑面積34平方米，農村居民人均居住面積55平方米。年末城鄉居民人均儲蓄存款16萬元，從這些數據看，這些城鄉居民還是有購買能力的，我們走的路線應是中高端路線，不乏品質感，讓這些城鎮居民花適中的錢也能享受品質社區，讓他們能找到優越感和品質感，6、新繁房地產市場新繁樓盤分布圖FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。從樓盤分布圖上看，項目主要分布在鎮中心和北面，對于我們項目的南面幾乎還是空白，也是我們引領、主導、發展市場的一個契機，已售完項目和無競爭項目都沒有可比性，因入市較早，有以前產開發的時代特性，以下是對本項目競爭樓盤的調查統計、對比FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。項目樓盤參數東湖名居（一期）新城豪庭外灘一號森林錦舍規劃面積（畝）15建筑面積（平米）36520物業形態2幢18層，1幢11層61多層車位（輛）229住宅面積（平米）28580商業面積（平米）1750約2400平米左右，共6層容積率3綠化率35最高面積9084戶最低面積設計指標主流面積90242戶銷售部正在搭建，目前還沒有相關規劃參數等，但以上導旗廣告和一單立柱廣告。圍墻廣告已出，還沒有售樓部和推廣措施FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。競爭樓盤統計對比表戶型特點有1幢空中花園小套二，有躍層規劃配套社區圖書館、水系、水凈化系統等開發公司四川光明置業有限公司成都世宏房地產開發有限公司物業管理費09周圍交通北新干線、老成彭路、成彭高速北新干線、老成彭路、成彭高速售樓電話673250006732511183999933還沒電話66693336其它銷售均價3000價格未出，預計3000以內FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。從整個新繁房地產市場調查情況看，東湖名居無論在產品、和材料的運用、推廣上都比其它樓盤要好，一期產品以兩幢18層、一幢11層建筑，一梯四戶設計，小區配備水系、兒童設施和健身器材，并分設有地下，地上車庫。戶型沒有灰空間設計，只有雙層挑高空中花園設計。項目銷售預計今年9月份開盤，因項目等原因，目前都還沒有對外發售，森林錦舍是一個純多層住宅，項目地段位置較好，有森林廣場，東湖公園和濱江路，這是本項目的地位優勢，建筑產品還是3年以前市場規劃產品，沒有自己的產品特色。新城豪庭項目銷售部正在搭建（鋼結構），土建工程還未啟動。在新繁的主要街道發布有導旗廣告和單立柱廣告，外灘一號只在項目工地圍墻上發布有自己的廣告，并且只有案名和形象，銷售電話和銷售接待中心都還未執行。目前新繁正在進行銷售的盤也是唯一的樓盤東湖御景，是一個別墅樓盤，無論是在規劃產品、景觀上、材料的運用及其它都沒有可比性，并且銷售情況不是很好，入住率相當低，其它正在修建項目森林錦舍、東湖名居，他們都還未開盤；正在啟動項目新城豪庭、外灘一號。供給量在提升，在新繁這樣一個鎮市場，市場供給量在提升，需求量是有限的，我們的產品只有走差異化的這條路，有自己的特色，有自己的殺手锏，才能在競爭中獲勝。我們可從成都相關樓盤中找到我們的特色。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。7、成都代表性樓盤產品分析71、中海蘭庭中海蘭庭在灰空間的運用上有自己相當獨到的產品特點，但現在政府對灰空間的運用上有限定，不能超過建筑面積的20，也就是說，100平方的建筑面積，灰空間的面積只能在20平米以下，我們看中海蘭庭是如何做灰空間的，1、奇偶數層雙層挑高設計以大陽臺設計計入半面積，雙層奢侈空間不計算建筑面積來增大灰空間，通過裝修還可以增加層，變成復式住宅，即可變空間。2、花池設計不計入建筑面積利用花池沒有與室內聯通的走廊的擦邊球來增加灰空間。3、飄窗設計增加寬度和長度，而不計入建筑面積4、入戶花園計一半建筑面積（常規做法）FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。72、藍光、碧蔓汀藍光、碧蔓汀的戶型設計也是主推可變空間，主要是入戶花園、大陽臺和空中花園，也就是在朋城遠界項目上運用的方式，但飄窗設計沒有中海蘭庭那么大，在外觀上是東南來風格，景觀亭采用坡屋頂形式，用油毛氈瓦，建筑外觀采用花崗石，整潔、大方，富有品質感，注重裝飾小品、燈具、配飾的協調、統一。注重細節，并配以大型油畫，充滿藝術氣息。在此項目不僅體現的是文化，還有藝術。讓人意味深長，FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。以下是相關活動圖片和景觀效果FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。73華潤鳳凰城華潤鳳凰城戶型設計沒有可變空間，但戶型設計緊湊，簡潔，實用，這里引入了他們的景觀小品、建筑材料，和外形層次感的設計。其主要特點體現在以下方面（細節）1道路粗獷、雜而不亂、大方的鋪貼。2建筑色彩與景觀、小品的色調形成統一，風格穩重而不失現代氣息。3建筑富有層次感，特別是窗戶的設計為一特色，更寬、更高，通透性及采光效果好，并有飄窗設計，窗框顏色淺綠色設計、有流線感，FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。二、繁崇路和家具大道調查家具大道及老成彭路，東西各接成彭高速的進口和出口，在新繁地段主要分布有四川新盛家具公司、祥和裝飾木器廠、海濤家具廠、合恒家具、精品家具博覽中心、重慶片片魚火鍋、華龍酒店、千合家具，主要分頁以家具廠為主，也是新繁家具定位的主要大道，據消息和規劃局證實，家具大道的家具廠要全部住入家具產業園，搬遷后的土地將被整合，有于土地開發，新繁規劃分局正在規劃，審核，還未公布。我們將隨時與之取得聯系，掌握第一手資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。三、項目位置調查及地塊分析1、項目位置調查本項目周邊的建筑都還是城鎮效果，找不到現代都市時尚、高層的效果，周邊分布有家具廠和洗浴中心等，這也是我們項目引領、培育、發展市場的一個契機，FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。2、地塊分析其中黃色部分為住宅用地（135208畝）綠色部分為代征綠化用地（09118）紅色部分為代征道路用地（13304畝）本地塊成L形狀，極不規則，造成建筑平面布局難度，因此在本項目的設計過程中需要最大限度利用土地資源，盡量發揮代征綠化用地的作用，來彌補建筑用地不規則造成的小區的局促感，可以將部分小區公建配套安排在代征地中，使建筑主體達到更好的總體布局。項目南面側道路為老成彭路，東側為繁崇路，只有西南側臨街，建議可在此段布置商業，FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。四、宏觀政策、經濟以下是中國、成都新都區信息辦今年10月7日的消息“推進城鎮建設，加快城鎮結構改造，努力提升城市居住品質。”新繁鎮按照2020年城區面積達12平方公里、人口達13萬的規劃，立足現在，著眼長遠，嚴格按照規劃要求，進行科學合理的改造、建設；在資金來源上，充分利用社會投資，把城鎮建設與房產開發結合起來，增強城鎮投資活力，改善城市環境，切實做好經營城市這篇文章，讓新繁城鎮形成新的商業、居住活力。新繁鎮在城鎮建設中，以規劃為龍頭，以經營城市為手段，以土地整理項目為載體，加快新型社區建設，加大城市開發力度，發展以商業地產、經濟適用房、廉租房等多種形式的房地產，營造宜居優勢，打造現代商業片區，實現物流、商流、資金流匯集，形成以文化特色、產業特色和商業特色為載體的新都城區副中心。新繁鎮在城市開發建設中，將成彭路沿線的家具廠遷入家具園區，騰出的土地進行整合、包裝、開發；全面啟動18個地塊拆遷，共分兩批次推進；打通繁江大道，形成新的城市框架；拍賣10號地塊，改造正北街；加快吸納項目開發建設；新城區完成敬老院、派出所、金地二期建設，啟動金地三期、廉租房、新城豪庭、政務中心等項目建設。從以上的宏觀政策中可讀出1、新繁鎮按照2020年城區面積達12平方公里、人口達13萬的規劃。2、將形成以文化特色、產業特色和商業特色為載體的新都城區副中心。3、將成彭路沿線的家具廠遷入家具園區，分兩批次推進,打通繁江大道，形成新的城市框架，我們正好在成彭路沿線及家具大道側。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。五、項目建議1、規劃建議11盡量發揮代征綠化用地的作用，來彌補建筑用地不規則造成的小區的局促感，可以將部分小區公建配套安排在代征地中，使建筑主體達到更好的總體布局。12、地下車位可做在單體建筑的基礎至正負0之間，可相對減少單獨開挖的成本。13、風格建議時尚現代風格本項目建筑風格設定為純現代風格主要源于以下幾方面原因131目標客戶群需求建筑風格5325272711693903900102030405060現代風格中式風格歐式風格北美風格地中海式風格一半以上的被訪者喜歡現代建筑風格。其次為中式風格。歐式、北美等異域風情對購房者的吸引力相對較弱，主要受區域特征和需求檔次的影響。具有大眾化效應的現代風格是大多數樓盤的選擇。132項目特征本項目規模比較小，總開發量僅2萬余平方米左右，在產品的風FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。格上難以發揮，因此與其花大量的成本塑造建筑風格，不如打造具有一定親和力的現代風格產品，在迎合目標客戶群口味的同時，將成本花在可以體現產品性價比的地方，如園林、景觀的打造及其他附加值的提升。14布局建議可在地塊異型部分布置點式住宅，能最大發揮土地的使用，又與時尚現代風格相吻合，還保證了公共交通、綠化的使用。此部分以條式建筑為主，鄰街面布置商業，可采用23層商業，合理布局，最大化的利用土地，15、主入口建議主入可設計在地塊東側，因為西南面設置有鋪面，又臨次要街道，鬧中取靜；次入口可設計在地塊西南側即有低商位置，下穿試通道。方便快捷。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。主入口建議次入口建議2、產品主體建議21、戶型建議211灰空間的處理（我們項目亮點）A、奇偶數層雙層挑高設計雙層奢侈空間不計算建筑面積來增大灰空間，通過裝修還可以增加層，變成復式住宅，即可變空間。B、花池設計不計入建筑面積利用花池沒有與室內聯通的走廊的擦邊球來增加灰空間。C、飄窗設計增加寬度和長度，而不計入建筑面積D、設置入戶花園計212、戶型配比FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。本項目為住宅物業，綜合本項目定位和片區需求特征，認為本項目戶型設計應該以居家型的主力兩房（但兩房可能過可變空間變為復式三房）和少量三房戶型為主。戶型配比及面積區間表戶型面積區間比例經濟套二607020標準套二708025舒適可變套二9010060套三1001205注該表中戶型面積均為建筑面積，含公攤。建議將小高層的公攤控制在15以下。在三房的戶型配比中，面積在95105平方米的三房，實際上是兩房半的概念，針對特定目標客戶群，該戶型的適用度較高。舒適可變套二60的體量是有必要的，在二三級城市，戶型的靈活、可變需求優為突出，購買都真正能體驗到實惠，這可從以前我們公司代理項目“朋城遠界”銷售情況可看出，和成都中海、龍湖、藍光等盤的操作模式。以經濟型、標準型、舒適型配比來對應不同需求的客戶，使產品多樣化，選擇性強。213、戶型布局布局干濕分區、動靜分區，保證日照，不浪費空間，面積合理利用等FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。3、配套建議從其它競爭樓盤看，有圖書館的、有水系景觀的、有健身場所的等等，我們項目受地塊的限制，要做到麻雀雖小，五臟俱全，揚長避短，可配置小型游泳池（如華潤鳳凰城）、室內小型健身場所等設施。小型游泳池建議兒童游樂設施羽毛球場4、小區景觀建議小區園林是體現居住品質的重要方面，為了使本項目最大化達到開發目標，園林設計應該與本項目所倡導品質相協調，共同體現引領性，因此建議本項目的園林設計必須滿足以下幾方面要求園林設計與小區整體規劃和環境相協調、融合，體現小區的整體性；FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。盡可能使環境的利用率達到最大化；在細節方面體現環境與人的和諧共生。41、水景由于本項目占地面積不大，因此應當考慮部分立體水景。立體水景不占土地面積而且在成都市的運用也很少。本項目做立體水景可能成為園林設計上的一大特色。（整個景觀很簡單，但卻很精致，水池的底色變化豐富，雖然整個水池面積不大，但卻給人耳目一新的感覺）42、路面43小品FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。花盆垃圾桶FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。5、開發節奏建議分期開發和分塊開發的好處在于,不用一次性投入太大的資金,而且還可以分期推出試探市場反應,控制項目的上市時間，東湖名居等其它樓盤也是分期開發，我們樓盤雖小，結合公司資金運營情況，也可進行分兩期開發，試探反應，降低風險。一期開發二期開發五、新繁項目媒介推廣策略1、廣告的基調廣告的基調首先是來自于明晰的客源定位，還應把握住產品的特征，傳遞現代、時尚、有文化底蘊和沖擊力的基調。2、廣告訴求點根據我們產品的特點，提煉出和客戶最關切最能引導客戶購買欲的訴求點。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。3、樓盤的命名項目案名是項目綜合定位的集中反映，一個好的案名能準確地傳遞項目所涵蓋的核心理念，達到吸引主體目標受眾的目的。本項目在選擇案名時需遵循以下原則文字簡潔、音調抑揚，朗朗上口；易傳播性；唯一性；有助于項目品牌的樹立；表達項目的核心定位。樓盤案名建議西蜀貴園、（西蜀代表的是蜀文化，三國文化，貴字與西呼應，在成都有西貴的口杯）4、VI、CI系統設計現代、時尚、有文化低蘊，有鮮明的產品特性。顏色、字體等統一。以上四點是我們總體設計原則，具體設計創意、表現由整合的設計團隊執行。5、廣告周期安排、蓄水籌備期執行時間2008年11月1日至項目開盤前主要任務完成公開銷售以前的各項工作事項，積累VIP客戶廣告重點試探性的廣而告之，檢驗市場反應，確認商品賣點，尋求以FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。最佳方式表現產品的特點。廣告訴求點（文案完成）公共傳媒在新繁、新都和成都房產114、搜房網等相關房產互聯網上發布我們樓盤廣告，以論談的形式開展，不會產生費用，如果效果可觀，可在以后的公開期更深層次的投入、宣傳。因項目有區域性，在蓄水籌備期可不必在成都主流媒體等報紙廣告和電視廣告，主要是以新繁和新都為主，開展其它形式的推廣。印刷媒體1、樓書的設計制作、名片、2、銷售人員工作服的選定及名片的制作和保安制服的確定3、A3圖幅250G亞粉紙DM單5000份，和戶型單張設計制作4、建立本項目的特約商家，達雙方的共同協議，互惠互利，并設計、印制我們的生活手冊。5、其它印刷品的設計制作戶外媒體1售樓部的選址、設計、施工發包監控工作；（設計、施工單位完成）2銷售部外圍氛圍包裝（廣告公司完成）3項目圍墻外包及大廣告牌設計制作（廣告公司完成）4沙盤的制作（可不必考慮三維制作）FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。促銷活動及其它1可在新繁的商場、人員比較集中的公眾場合設立DM單派發點、和地推點，范圍全鎮及新都布點推廣，成星火燎原之勢，匯水聚氣。2在項目不同情況下可開展演出亮相、看電影、互動、品鑒等相關活動。界時有SP活動等詳細策劃執行案。、公開期執行時間項目開工至項目取得預售許可證。主要任務商品信息廣泛推廣，積累、鞏固VIP客戶，廣告重點此階段采用拉式策略，運用廣告媒體的宣傳，喚起目標客戶的注意，廣告訴求點（文案完成）公共傳媒1一方面各在各相關網站上更新樓盤信息，并要建立本項目的專題網站，建立自己的論談。2分區域在主流媒體上夾帶報紙廣告。包括新都發行站、新繁發行點、和成都西門、北門發行站。3召開記者招待會，散播信息稿，引起社會的大眾關注。印刷媒體第二階段廣告訴求DM單，15000份，在公開期除了新都、新繁等公共場合設立固定或流動推廣點外，范圍還應擴展至成都西門、北門人員比較集中的區域、商業區等區域。成都市區可流動推廣派發。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。戶外媒體1畜水籌備期建立的戶外廣告資源更換主題畫面，2詢求其它合適廣告位，諸如單立柱廣告、公交站牌等。3維互以前建立的廣告牌并保持效果。促銷活動及其它1節日營銷策劃執行案（如元宵、端午、中秋、周年慶等）2開展競賽SP活動（如運動會，有獎知識問答、斗地主等活動）三、強銷期執行時間取得預售許可證主要任務正式公開強銷，塑造產品整體氣墊，使VIP客戶正式成為業主。廣告重點立體廣告功勢，塑造商品整體氣墊。廣告訴求點（文案完成）公共傳媒持續以前媒介推廣工作，可根據銷售情況可在成都主流媒體上廣告，短信群發（新都、新繁10萬條體量）印刷媒體1印刷品廣泛傳播，2郵遞或直投的設計、印刷3印刷媒體的補充、追加印刷。配合主題活動的推廣宣傳工作戶外媒體1更改主題及推廣語，配合相關主題活動的有效執行FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的