第一章總結11項目名稱與承辦單位111項目名稱XX縣XX莊村城中村改造項目112項目承辦單位承辦單位XX業豪置業有限公司法人代表113建設地點項目建設地點位于開封市XX縣XX路以西，XX路以南，XX路以北，XX路東西兩側區域。114可行性研究報告編制單位編制單位XX鼎原工程咨詢有限公司證書編號工咨甲12020060054發證機關國家發展和改革委員會12研究依據、內容及范圍121研究依據1、關于編制XX縣XX莊村城中村改造項目可行性研究報告的委托書；2、中華人民共和國土地管理法（1998年8月25日修正案）；3、中華人民共和國土地管理法實施條例（國務院第73號令）；4、中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見（中發20061號）；5、國務院關于促進節約集約用地的通知（國發20083號）；6、國有土地上房屋征收與補償條例（國務院第590號令）；7、中共XX省委、XX省人民政府關于推進社會主義新農村建設的實施意見（2006年3月9日）；8、開封市城市總體規劃（20102020）；9、開封市人民政府印發關于開封市國有土地上房屋征收與補償試行意見的通知（汴政2011110號）；10、開封市人民政府關于加快城中村改造的實施意見（汴政200752號文件）；11、項目單位提供的基礎數據；12、編制人員收集的相關數據與資料。122研究工作的內容與范圍根據國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍和深度規定，本報告對項目建設的場址和建設條件進行了實地查勘，對項目建設的必要性、建設條件、建設規模和內容、建設方案、公用工程、環境保護、節能、消防及安全、風險評價、招投標、項目組織與施工進度安排、投資估算、社會效益分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述了項目建設的必要性、建設方案、投資估算等，為該項目建設決策提供了可靠、準確的論證和評價。13研究工作的概況XX業豪置業有限公司對本項目的必要性和緊迫性以及建設規模、建設方案等進行了必要的調查研究工作，為編寫本項目可行性研究報告作了大量的基礎工作。XX鼎原工程咨詢有限公司接到本可行性研究報告編制委托以后，與有關方面領導和工程技術人員共同商定工程設計方案，并收集該專業必要的基礎資料，經過實地查勘、查閱資料、調查研究，即開始編寫本可行性研究報告。經過項目組全體人員的共同努力完成了本報告的編寫工作。14項目概況141建設規模及內容本項目堅持政府統籌、政策引導、因地制宜、群眾自愿的原則，充分尊重農民意愿，并結合XX縣經濟發展總體規劃和當地農村的實際情況，對項目涉及的XX莊村進行新型社區建設。為了建設高質量、高水準的人居環境，項目采用“一次規劃，分期實施”的方針，計劃分五期完成項目的建設。項目總規劃凈用地面積35302600M2（合52954畝），總建筑面積97961248M2，其中，地上建筑面積88036058M2（住宅建筑面積75655990M2，商業建筑面積10484008M2，公共服務設施建筑面積1896060M2），人防工程及地下停車場面積9925190M2。項目配套工程中綠地面積13595031M2，道路廣場面積12175867M2。1、一期規劃凈用地面積10478100M2（合口15717畝），總建筑面積25901868M2，其中，地上建筑面積23495858M2（住宅建筑面積19060200M2，商業建筑面積2539598M2，公共服務設施建筑面積1896060M2），人防工程及地下停車場面積2306010M2。項目建成后可容納1581戶居住，地上機動車停車984輛，地下機動車停車660輛，自行車停車1581輛。2、二期規劃凈用地面積6754000M2（合10131畝），總建筑面積，其中，地上建筑面積（住宅建筑面積，商業建筑面積）人防工程及地下停車場面積。項目建成后可容納戶居住，地上機動車停車輛，地下機動車停車輛，自行車停車輛。3、三期規劃凈用地面積（合畝），總建筑面積，其中，地上建筑面積（住宅建筑面積，商業建筑面積），人防工程及地下停車場面積。項目建成后可容納戶居住，機動車停車輛，自行車停車輛。4、四期規劃凈用地面積（合畝），總建筑面積，其中，地上建筑面積（住宅建筑面積，商業建筑面積），人防工程及地下停車場面積。項目建成后可容納戶居住，地上機動車停車輛，地下機動車停車輛，自行車停車輛。5、五期規劃凈用地面積（合畝），總建筑面積，其中，地上建筑面積（住宅建筑面積，商業建筑面積），人防工程及地下停車場面積。項目建成后可容納戶居住，地上機動車停車輛，地下機動車停車輛，自行車停車輛。142建設選址項目建設地點位于開封市XX縣XX路以西，XX路以南，XX路以北，XX路東西兩側區域。項目區內地塊地勢較平坦，基礎設施齊全，地理位置優越，交通運輸便利，適宜于項目的建設。143基礎設施配套項目所在地的水、電、氣、通訊等基礎設施配套完善，可以保障項目建設和使用的需要。144項目定員和來源項目完成后，根據需要設置小區物業管理部門。人員來源采取公開招聘的方式解決，優先聘用拆遷村村民。145項目實施進度項目采用“一次規劃，分期實施”的方針，分五期完成，工期5年，每期一年。為加速建設進度，縮短建設周期，各子項勘察設計、施工圖設計、場地準備、土建施工、設備安裝及調試等可交叉進行。146項目總投資及資金籌措項目總投資萬元。其中開發成本萬元，開發費用萬元。所需資金由項目單位自籌解決。147經營及盈利分析1、經營收入項目前四期分兩年銷售，建設期預售，建成后銷售，第五期建成后賣完，項目銷售收入萬元。其中住宅銷售面積，銷售收入萬元；商業用房，銷售收入萬元；停車位個，銷售收入萬元。項目可出租出租面積，租金收入萬元。2、盈利能力項目總收入萬元，開發成本萬元，開發費用萬元，營業稅金及附加萬元，土地增值稅萬元，利潤總額萬元，投資利潤率。所得稅按利潤總額的提取，繳納所得稅萬元，稅后利潤萬元，投資凈利潤率。提留的盈余公積金，法定盈余公積金為萬元，未分配利潤為萬元。項目所得稅后全部投資內部收益率，財務內部凈現值萬元，投資回收期年。15主要技術指標小區主要技術指標總表序號名稱單位數值備注1凈用地面積合畝2總建筑面積21地上建筑面積211住宅建筑面積212商業建筑面積213公共服務設施建筑面積幼兒園酒店會所其他配套公共設施公廁，垃圾分揀房物業管理用房建筑面積其中社區服務用房建筑面積22人防工程及地下停車場面積人防面積3容積率4建筑基地面積5綠地面積6道路廣場面積7建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人11停車率（機動車）12機動車停車輛13自行車停車輛一期主要技術指標表序號名稱單位數值備注1凈用地面積M2合畝2總建筑面積M221地上建筑面積M2211住宅建筑面積M2212商業建筑面積M2213公共服務設施建筑面積M2幼兒園建筑面積M2酒店建筑面積M2會所建筑面積M2其他配套公共設施M2物業管理用房建筑面積M2其中社區服務用房建筑面積M222人防工程及地下停車場面積M2人防面積M23容積率4建筑基地面積M25綠地面積M26道路廣場面積M27建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人戶均人11停車率（機動車）12機動車停車輛地上輛，地下輛13自行車停車輛二期主要技術指標表序號名稱單位數值備注1凈用地面積M2合畝2總建筑面積M221地上建筑面積M2211住宅建筑面積M2212商業建筑面積M222人防工程及地下停車場面積M23容積率4建筑基地面積M25綠地面積M26道路廣場面積M27建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人戶均人11停車率（機動車）12機動車停車輛地上輛，地下輛13自動車停車輛三期主要技術指標表序號名稱單位數值備注1凈用地面積M2合畝2總建筑面積M221地上建筑面積M2211住宅建筑面積M2212商業建筑面積M222人防工程及地下停車場面積M2人防面積M23容積率4建筑基地面積M25綠地面積M26道路廣場面積M27建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人戶均人11停車率（機動車）12機動車停車輛13自動車停車輛四期主要技術指標表序號名稱單位數值備注1凈用地面積M2合畝2總建筑面積M221地上建筑面積M2211住宅建筑面積M2212商業建筑面積M222人防工程及地下停車場面積M2人防面積M23容積率4建筑基地面積M25綠地面積M26道路廣場面積M27建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人戶均人11停車率（機動車）12機動車停車輛13自行車停車輛序號名稱單位數值備注1凈用地面積合畝2總建筑面積21地上建筑面積211住宅建筑面積212商業建筑面積22人防工程及地下停車場面積人防面積3容積率4建筑基地面積5綠地面積6道路廣場面積7建筑密度8綠地率9居住戶（套）數戶/套10居住人數人戶均人11停車率（機動車）12機動車停車輛地上輛，地下輛13自行車停車輛五期主要技術指標表16結論和建議161結論新刑社區建設是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。在新型農村社區建設中，政府出臺了一系列政策，要求堅持群眾自愿原則，堅持耕地不減少、質量不降低、糧食不減產原則，堅持規劃的引領作用，探索一條不以犧牲農業和糧食、生態和環境為代價的“三化”協調科學發展的路子。本項目按照統一規劃、集約用地、規模開發、配套建設的要求，推動農民居住由分散向集中轉變、平方向樓房轉變、村莊向社區轉變，促進人口向城鎮集中、產業向園區集中、耕地向規模經營集中。有效加快改善項目區農村居住房條件和生活環境，促進農村精神文明建設，促進經濟平穩較快增長，促進社會和諧穩定。本項目的實施為當地農業可持續發展提供寶貴土地資源，為增加村民收入拓展更大空間。因此，本項目的實施具有一定的現實意義和社會意義。本報告結合XX縣城市建設實際和當地農村具體情況，通過比較和分析，認為本項目立項理由充足，選址合理，建設規模適中，建設條件具備，應盡快組織實施。162建議為保證項目能夠順利、穩妥的建設和發展，應注意以下幾個方面1、爭取政府在政策、財政等方面的支持，使項目建設能夠穩步進行。2、本項目建設過程中應做好各個方面的協調、銜接工作，以使項目建設能夠順利進行。3、總平面布置應講究合理、適用、便捷。4、借鑒國內同類項目假設經驗，進行科學設計、施工，并積極采取先進適用技術和材料。5、本項目應嚴格按環保“三同時”原則，搞好環境治理工作。第二章項目背景及建設必要性21項目背景中國作為一個農業大國，“三農問題”一直是中央政府工作的重中之重。2006年2月，中共中央、國務院下發中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見提出，要真正實行工業反哺農業、城市支持農村的方針，統籌城鄉經濟社會發展，扎實推進社會主義新農村建設。2010年1月31日中共中央國務院關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見指出，必須不斷深化把解決好“三農”問題作為全黨工作重中之重的基本認識，穩定和完善黨在農村的基本政策，突出強化農業農村的基礎設施，建立健全農業社會化服務的基層關系，大力加強農村一黨組織為核心的基層組織，夯實大牢農業農村發展基礎，協調推進工業化、城鎮化和農業現代化，努力形成城鄉經濟社會發展一體化新格局。在我國加快城鎮化進程與社會主義新農村建設的背景下，整合農村土地資源、加強城鄉聯系已成為提高社會生產力的必然要求。在這種背景下，新型農村社區政策正式被提了出來。新型農村社區建設工作，直接關系到農民群眾的切實利益和農村面貌的改善，是全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的必然要求，也是加快社會主義現代化建設的重大任務。XX省“十二五”規劃指出，統籌城鄉發展，堅持以工促農、以城帶鄉，推動城市基礎實施向農村延伸、公共服務向農村拓展，推進城鄉產業、基礎設施、公共服務、勞動就業、社會保障等統籌規劃、協調發展。把小城鎮作為統籌城鄉發展的重要節點，把新型農村社區作為促進城鄉統籌發展的切入點，堅持規劃先行、就業為本、量力而行、群眾自愿，積極穩妥推進新型農村社區建設，促進土地節約利用、農業規模經營、農村產業發展、農民就近就業。因地制宜、分類指導，扎實推進社會主義新農村建設，不斷改善農村生活條件和村容村貌。加大財政投入力度，建設健全農業農村多元化投入保障機制。新型農村社區是統籌城鄉發展發展的結合點和新型城鎮化的重要載體，是現代城鄉體系的重要組成部分。新型農村社區集聚式發展通過整合村莊、土地、人口、產業等區域空間資源要素，增強新型農村社區綜合服務功能，轉變農村發展方式，為產業發展提供機遇，推動農村基層民主政治建設，促進農民到城鎮居民轉化，讓農民充分發揮其能力，變成現代化、職業化的新型農民，出行、醫療、教育、社區等保障問題，實現“一化”帶“三化”協調發展。XX莊村城中村改造成為新型農村社區，根據中共XX省委、XX省人民政府關于推進社會主義新農村建設的實施意見，在調查了解鄉鎮和村莊所在地區的自然條件、歷史演變、現狀特點和建設條件的基礎上，為切實改善村民的生產、生活條件和生態環境，提升農民生活水平，促進XX莊村經濟和社會協調健康持續發展，實現土地、資源、環境的最高產出率，進行規劃建設。項目實施與當地社會經濟發展程度相適應，社區基礎設施建設及人居環境治理與資源、環境條件相協調，科學規劃、因地制宜、分類指導，滿足當地農民集中居住最急需的生活服務，走城市、城鎮、農村相協調發展的道路。22項目建設必要性1、項目建設是全面推進城鎮化進程的需要城中村由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現象嚴重，極大降低了居民的生活質量，影響了城鎮的整體面貌。城中村改造是改善人居環境、提升城鎮品味、推進城鎮化進程的必由之路，是建設文明、生態、宜居城鎮的重要保障。項目的建設將城中村改造成為功能齊全的綜合區域，徹底杜絕“臟、亂、差”現象，實施美化、亮化環境；解決居民的居住、出行、醫療、教育、社保等保障問題，消除城鄉二元管理體制，通過舊村改造，集約節約利用土地，以地升財興業，加快農村利用地向城市集中、農民變市民的步伐，推進城鄉融合和一二三產業融合發展，構筑一體式發展格局，加快城鎮化進程步伐。2、項目建設是轉變農村經濟結構，增加農民收人的需要農民收入問題，事關農村經濟發展和社會穩定的戰略性問題。農民收入增長緩慢已成為影響農村經濟和社會發展的突出問題，也是“三農“問題的集中反映，增加農民收入對于保持國民經濟穩定快速發展、促進和諧社會和全面實現小康社會新目標、建設社會主義新農村都有至關重要的作用。新型農村社區建設縮小城鄉差距，開辟了居民與外交流的窗口，拓寬村民接受新鮮事物、增加信息量、學習現代科技知識和管理經驗的渠道，為當地居民的就業提供條件。項目建設蘊含著巨大商機，將會給安置在該區域內的村民提供大量的就業崗位，通過教育培訓，提高村民就業技能與水平，為村民自主創業提供智力與資金的扶持。同時為村民從事第三業提供良好的區位優勢，讓村民成為投資主體、經營主體、市場主體，幫助村民發展零售、餐飲、服務等第三產業，大大提高村民個人收入；村民住在轉變為證件齊全的商品房，這些房產還可以進行租賃、自住或銷售，增加村民經濟收入。3、項目建設是改善當地人居環境，加快基礎設施配套建設，提高人們生活質量的需要改革開放以來，我國城鎮化進程不斷加快，廣大村民正逐漸富裕起來，城中村經濟得到迅速發展。與城區住宅和居住環境相比，項目區民居和生活環境沒有得到實質的改觀，城中村住宅總體設計規劃不合理、村莊占地雜亂，民房建設散亂不規整，住宅功能失調、建筑質量參差不齊、建筑室內環境居住條件較差等狀況一直存在，影響城鎮在外形象，村民不良生活習慣造成垃圾隨意堆放，以及污水漫流現象對當地水系和空氣造成一定的污染；村內部分線路老化，造成一定的安全隱患。基礎設施缺失，配套不完善，嚴重影響當地居民生活質量。項目實施是高起點、高標準進行規劃和建設，科學選點，規劃建設新型農村社區，建筑面積基礎設施健全，周邊商業功能完善，交通便利，使城鎮面貌煥然一新，村民生活質量大大提高；各種配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到有關要求，以住宅基地住房換成采光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、有線電視等居住配套設施齊全的新房，在拆舊建新過程中，建設了標準化的社區服務中心，為群眾解決社會化服務，建有生活服務設施，方便群眾生活，改善群眾居住環境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識。第三章建設條件31選址原則本項目在選址時應充分考慮以下原則1、場址位置的選擇必須符合城市總體規劃布局和當地農村規劃的要求，按照國家有關法律、法規及前期工作的規定進行。2、所選場址規模及周邊環境能滿足本項目及城鄉生態環境可持續發展的要求，有足夠的環境容量。3、堅持“以人為本“的原則，充分分析拆遷村民的利益所在，通過規劃技術手段滿足村民的物質需求、情感需求以及社會需求。4、周圍具有良好的交通條件，能夠滿足小區相對密集的人流、車流的要求。5、周圍應有完善的給排水、供氣、供電、通信等基礎設施條件。6、充分考慮選址范圍內的工程地質及水文地質條件。項目選址應位于不受洪水、潮水或內澇威脅的地帶；當不可避免時，必須具有可靠的防洪、排澇措施。7、項目選址應選擇應對建設條件、經濟、社會、人文、環境保護等各種因素進行深入調查研究，按照就地、就近安置的原則，擇優確定場址和安置方案。8、項目周圍應有良好的環境衛生條件，應避開產生有毒有害氣體、煙霧、粉塵、噪音等物質的工業企業及其他產生污染源地的地區或場所。32項目選址項目充分考慮了XX縣經濟發展，按照開封市城市總體規劃，對原來分散居住的村民分別進行新型農村社區建設，場地規劃功能布局合理、通達性好，基礎設施配套完善，適宜于本項目建設。本項目為XX莊村的拆遷及安置，安置小區的建設位于開封市XX縣XX路以西，考成路以南，XX路以北，XX路東西兩側區域，規劃地塊地理位置優越，對外交通便利，生活方便，是居住的理想之地。33自然條件331地區概括XX縣位于XX省東北部，地理坐標為東經1144111515，北緯34453502之間。東連商丘，西接開封，是通往魯西南的重要門戶，轄5個鎮、11個鄉，總人口82萬人，總面積1116平方公里，耕地面積95萬畝。XX縣區位優越，交通發達，處于開封、菏澤、商丘三角地帶的中心部位，到達新鄭國際機場僅需1個小時，到達國際港口連云港僅需3小時。隴海鐵路過境25公里，年貨運量達180萬噸。國道220、106和310在縣城交匯，連霍高速、日南高速公路在縣城交匯，形成了以鐵路、高速公路、國道、省道為骨架，以縣、鄉、村道路為脈絡的交通網絡體系。XX莊村屬XX縣城管鄉一個行政村莊，地處縣城西部偏北區域，村落位于XX路以西，考成路以南，XX路以北，XX路東西兩側區域，屬于城市規劃區域。該村共分四個村民小組，204戶，918口人，外來居民約為118戶，450口人。原有耕地面積1800余畝，村莊占地約400畝。332氣象條件XX縣屬于溫暖帶季風氣候區，四季分明，春季干燥少雨、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季干冷少雪。年平均日照射時數為25297小時，日照率為57。據19491990年氣溫資料，年平均氣溫為25297小時，日照率為57。據19491990年氣溫資料，年平均氣溫為140，極端最高氣溫為435（1966年7月），極端最低氣溫為163（1958年1月）。七月份氣溫最高，平均氣溫為271；一月份氣溫最低，一般為10。全年降雨6782MM，多集中于夏季，年際變化大，年最大降雨量10149MM（1967年），最少降雨量318MM（1966年）。333地震烈度根據建筑抗震設計規范（GB500112010）,XX縣地震烈度為7度，基本重力加速度為010G，設計分組為第二組。334地形地貌與水文地質XX縣位于XX沖積扇平原南側，地勢西高東低，稍有傾斜。地面坡降為1/5000，土層深厚，海拔高程在5757M之間。由于XX多次絕口改道，使XX縣的地貌較為復雜，屬于東端和新華夏構造體系的復合部位。全縣土質大部分由沖積和淤積的粉、細砂、亞砂土、亞粘土及部分淤土組成。新第三系以來地殼一直處于下降時期，因而采用環形道路，滿足交通的同時，可兼作消防通道。在居住小區中央，通過東側住宅建筑的扭轉布局形成了由北向南逐漸開放的縱向居住小區集中綠化。同時采用小高層圍合方式以及高層建筑加大間距的手法形成了住宅建筑的半公共綠化空間綠化布局合理，為整個小區的空間核心，也是居民日常交流和活動的中心場所。2、二期二期小區東臨XX路，西鄰五干渠，南鄰健康南路，北鄰健康路。規劃凈用地面積67540M2（合10131畝），總建筑面積201600M2。小區在北側和西側設置兩個出入口，項目區建筑采用行列式布置，由六個組團構成，南側組團為11層，其余均為18層，沿健康路和五干渠建筑底層布置商業用房，均為兩層，項目區中部的活動場地采用流線型道路打破規整的建筑形成的呆板感，給小區增添色彩與生機。項目區采用環形道路，人車分流的形式，道路環繞每棟建筑，能夠滿足消防要求。3、三期三期小區東臨XX路，西鄰經四路，南鄰XX路，北鄰健康南路。規劃凈用地面積45931M2（合6890畝），總建筑面積13149650M2。項目區地塊曾四邊形，根據項目區地形條件，建筑布局順應地形，均為坐北朝南，在節約用地的同時，盡可能使建筑布局活潑起來。項目區由枝干狀的路網結構分隔為五個基本組團，中間組團為6層，其余組團均為11層，形成居住區居住組團的結構，各組團空間的開敞性和通透性方面體現著傳統韻味，最大限度與自然親和。組團間通過步行景觀通道串聯各個內廷，形成景觀軸線和廣場空間。組團封閉式管理，大區開放。4、四期四期小區東臨XX路，西鄰五干渠，南鄰健康南路，北鄰健康路。規劃凈用地面積4892600M2（合7339畝），總建筑面積12720760M2。項目區地塊曾四邊形，根據項目區地形條件，建筑布局順應地形,采用錯位式布局方式，在節約用地的同時，盡可能使建筑布局活潑起來。項目區由流線型路網結構分隔為五個基本組團，西部臨五干渠組團為6層，其余均為11層，形成居住區居住組團的結構，各組團空間的開敞性和通透性方面體現著傳統韻味，最大限度與自然親和。組團間通過步行景觀通道串聯各個內廷，形成景觀軸線和廣場空間。組團封閉式管理，大區開放。5、五期五期小區東臨XX路，西鄰五干渠，南鄰健康路，北鄰XX路。規劃凈用地面積8584800M2。（合12877畝），總建筑面積24920080M2。項目在XX路設置主出入口，健康路設置次出入口，在居住小區中央，通過東側住宅建筑的扭轉布局形成了由北向南逐漸開放的縱向居住小區集中綠化。同時采用75層、11層和17層穿插布置，多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大間距的手法形成了住宅建筑的半公共綠化空間綠化布局合理，為整個小區的空間核心，也是居民日常交流和活動的中心場所。內部采用環形道路，滿足交通的同時，可兼作消防通道。452道路交通組織1、道路交通規劃小區內道路系統主要分為小區主干道和入戶道路兩級。主干道采用15M寬的半環形道路，分別與小區兩個出入口相連接；住宅入戶道路寬3M。道路和地面停車場環通，小區內道路分級明確，功能清晰，線型簡潔，利于消防和小區住戶使用。2、步行交通步行交通主要利用小區內部各類景觀綠地來組織，形成舒適優美的娛樂、休閑、觀光的步行網絡。同時聯系小區內各個公共開放空間和機動車道，從而使整個小區道路系統結構更為合理、內容更為豐富。3、靜態交通規劃小區靜態交通停車場采用地下停車和路邊宅旁分散停車的方式。453綠地景觀系統小區中部布置中心綠地水系、建筑小品、少量室外家具、硬質鋪裝休閑道路、體育健身器材等公用生活設施，其功能內容特色貼近居家生活，空間體現靜態特征，功能布局體現公共性、明確性，動區、靜區分明，動區以圍繞中心院落為中心，宜于積極游憩功能，靜區為消極游憩區，以散步、座憩，人際交流為功能，體現現代生活氣息，有具有傳統生活人文內涵的環境氛圍，便于居民的使用和綜合管理。綠化是小區環境的重點要求。給小區增添更多的綠色，也就給居住環境增添了更多的生機和活力。本項目綠化率設計達到了3851，同時采取了突出綠化層次、色彩和形態等的方式，以提高綠化的文化氛圍和品味，綠化還包括景觀、水系等項目。454公共設施規劃安置小區主要公共設施有幼兒園、酒店、會所、物業管理用房、社區服務用房、衛生所、村委辦公室、保安室、配電房等配套用房，另外根據居住區規范要求配置了老年活動場地、體育活動場地等公共配套設施。455住宅間距安置小區住宅日照間距按照1136取值。456豎向規劃1、設計原則豎向設計是為了滿足道路交通、場地排水、建筑布置和維護、改善環境景觀等方面的綜合要求，為自然地形進行利用和改造所進行的，以確定場地坡度和控制高程、平衡土石方等內容為主的專項技術設計。因此，項目用地豎向工程規劃遵循安全適用經濟美觀的方針，注意相互協調；從實際出發，因地制宜，充分利用地形地貌及地質條件，合理改造地形；因坡就勢合理布局道路、建筑、綠地，及順暢地排除地面水；減少土石方及防護工程量；充分發揮土地潛力，節約用地；重視保護城市生態環境增強城市景觀效果；滿足城市各項建設用地的使用要求。而不能把豎向規劃當做是平整土地、改造地形的簡單過程。2、豎向設計中的建筑物、路網、地下管線、環境的布局關系項目區內的道路骨架、道路線型及走向隨著地勢起伏布置。建筑物的長邊順等高線布置，力爭不改變現狀等高線的分布規律，只是局部改變建筑物周圍的自然地形。自流類管線（如雨水管、污水管、暖氣溝等）與道路一樣順坡定線，使整個項目區內規劃排水體系合理，以確保建設地區地面水的排除及安全排洪。廣場及場地的豎向設計坡度，因使用功能不同或地面材料不同而分別采用適宜的控制值。廣場豎向除滿足自身功能要求外，且應與相鄰道路和建筑物相銜接。密實性地面廣場的坡度150；部分地面坡道超過8，以臺階式來緩解行人上下步行也產生困難，為了保護場地及周邊環境，保證場地臺階式用地的土石穩定，臺地間設置護坡或擋土墻，設置擋土墻墻體高度控制在6M以下，降低工程造價及工程量，避免了建筑物之間的壓抑感。2、場地豎向規劃的排水系統根據地形特點設計，豎向設計做到使雨水便于收集儲存和利用。地面水排水主要采用暗溝（管）排除地面水可充分利用道路及某些場地的地下空間（省地），雨水、污水用管道或暗溝，減輕對環境的污染，有利于控制蚊蠅孳生（衛生）。46建筑與結構461建筑設計依據1、民用建筑設計通則（GB503522005）2、住宅設計規范（GB500961999）3、民用建筑隔聲設計規范（GBJ1181988）4、民用建筑照明設計標準（GB500342004）5、民用建筑設計防火規范（GB5004595）。462建筑方案1、設計原則、綜合考慮用地條件、選型、朝向、間距、綠地、層數、密度、群體組1合、空間環境、使用者要求等多方面因素，采用院落組合、街坊組團等多形式靈活布置。、住宅應以科學設計為支撐，提高建筑質量。充分考慮居民的生活習慣2和生產生活需要，搞好單體設計，堅持適用、經濟、美觀、安全、衛生的原則，對房屋位置、結構、走道、庭院、圍墻、門戶、衛生設施等合理布局、科學設計，體現多樣性和統一性，做到住宅套型合理，功能完善。此外，推進住宅產業現代化和省地節能環保型住宅建設，高度重視對節能、節地、節水、節材等重點技術和新材料、新技術、新工藝、新產品（四新）的成果應用，全面普及利用太陽能。、住宅建筑要達到“安全用水、衛生用廁、清潔用能、房屋安全、風格3協調”的基本要求。供電、光纖、供水應入戶，每戶應建水沖式衛生廁所，生活污水排入污水管網集中收集處理或排入沼氣池等污水處理設施處理。、住宅建筑風格要簡潔大方，建筑立面豐富，應配有必要的陽臺、窗臺、4雨篷等構件。必須重視并體現對地方傳統民俗文化的繼承和利用，且與當地環境和田園風光相協調。、住宅建筑色彩要社區整體協調、局部統一。社區色彩應采用建筑效果5圖進行報批以確定色彩。色彩與當地環境、特色建筑相呼應、協調。2、平面布局項目總建筑面積97961248M2，其中住宅建筑面積75655990M2,商業用房10484008M2,幼兒園3000M2，酒店建筑面積1408770M2，會所建筑面積127290M2，其它用房187290M2，人防工程及地下停車場面積9925190M2。（1）住宅建筑小區住宅建筑均為點式樓。小區建筑采用多層與高層相結合的方式。商業用房、酒店、會所布置于臨街住宅底層。住宅設計中考慮到中國家庭在不同的時期人口結構變化所帶來的對住房需求的變化，在戶型設計中充分考慮到建筑的“可持續發展”。住宅戶型在設計上分兩種傳統經典型在解決房間宜人尺度、動靜分區、通風采光的同時充分發揮空間的實用性。時尚浪漫型在解決房間宜人尺度、動靜分區、通風采光的同時充分注重情趣空間和靈動空間的設計，如陽光房、入戶花園的設置，書房的可開敞度的可調性，客廳、餐廳、入戶花園貫通的可控性。讓居住者在居住生活的同時參與到空間的設計中，充分體驗建筑空間的生命力和居住生活的樂趣；依據現代人的生活模式進行設計，采用大面寬（主臥390M開間、客廳480M_540M開間）、小進深、大廳、大主臥、小次臥的合理功能布局，并保證所有戶型都實現“動靜分區”、餐客分廳”、“洗衛分區”，臥室全部采用新型的低窗臺凸窗手法，使具有優良的觀景效果。“四明”設計。盡量做到每戶明廚、明衛、明臥、明廳“四明”布局。1每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶均保證兩間居住空間朝向主要2景觀。臥室設置低窗臺大玻璃窗、內加防護欄桿，起居廳至陽臺為落地玻璃門，3保證了良好的日照采光及優美的景觀視野。每戶進戶處有玄關作為過渡空間，并結合儲藏空間，避免開門見廳，營造了良好的空間層次效果。起居室開間均保證在420M以上，臥室開間除少量小臥為330M外，均保證在360M以上。廚房面積為80M2、衛生間面積50M2，以保證足夠的操作和使用面積。大陽臺。每戶68M2的大陽臺，引進澳洲生活新理念，提供主人活動、4休閑、陽光浴等多種活動空間，結合綠化形成立體綠化。高層頂層設計為躍層房型，利用屋頂平臺設置屋頂花園，既增加了屋頂利用率，又豐富了屋頂的外觀。所有廚房均設集中排煙道，衛生間設集中管井，避免管線明露。為城市景觀增添了一道亮麗的風景線。（2）幼兒園幼兒園平面布局采用單廊式，每個班級都有自己獨立的活動室，寢室及衛生盥洗間，充分考慮了各個年級小朋友不同的活動能力及興趣愛好，使其在自己的場地中自由發展。同時，相同年級的小朋友也需要一個大空間進行群體活動，使彼此間的行為更加協調，所以，在每層平面中，設計了一個室內活動場地，彌補因雨雪天氣不能使用室外活動場地的缺陷。建筑平面呈“一”字形布置，三層，坐北朝南，既保證建筑內部具有良好的采光、通風，又使建筑因平面的變化而產生豐富的空間造型。運用內隔墻將每個班級分割成活動室、寢室和衛生間，在寢室內布置衣帽儲藏用品以供幼兒隨時增減衣物。建筑采用外廊式，走廊設置在南側，二、三樓設置欄桿，欄桿高度為105M，在樓宇中間布置手扶雙向預制板樓梯，從而保證了幼兒外出的安全。建筑南北兩側均布置窗戶，同時活動室布置在向陽處，不僅保證了建筑內部良好的采光效果，也為幼兒的身心健康提供了保障。（3）人防工程及地下停車場人防工程及地下停車場平時作為一個800個車位機動地下停車庫，戰時部分作為二個二等人員掩蔽部，防護等級為六級。工程總建筑面積為9925190M2（其中人防面積87600M2），抗震設防類別為丙級，耐火等級為一級，設計使用年限50年，防水等級為二級危險等級按中危險二級考慮。3、建筑立面與色彩設計住宅立面設計采用住宅慣用的三段式手法，局部創新，畫龍點睛，整個立面主體以簡潔的咖啡色面磚為主基調，點綴以流暢的淺色線條；強調頂部造型，強調建筑頭部的重要性，體現文化性；底部做仿石材面磚，體現了建筑基座的穩定性。住宅立面設計，采用住宅慣用的設計手法，主要以后現代、簡約風格為基調，不但注重沿街立面效果，更注重在品味與風格上的創新，立面材質為青灰色色涂料，通過不同的功能及凹凸進行區分。南向的臥室窗戶采用飄窗，整體效果莊重大方，富有嚴謹有序的建筑特色。墻面上的豎向和橫向線條形成了強烈的對比，使立面變得生動活潑。在開窗方式、體量處理、高度比例上以人體尺度為依據，外墻采用高檔次外墻漆表現高檔居住建筑的風格特點。本立面設計在吸收傳統美學之基礎，局部創新，追求現代之美感，令人耳目一新。4、建筑剖面設計建筑主要包括地上建筑部分和地下建筑部分，地上部分涉及住宅、商業部分。住宅樓底層為生活區輔助商業，底層層高330M，二層以上層高290M，建筑室外高差050M，女兒墻高度050M。屋面采用坡頂設計，起坡點距屋頂高度按060080M設計，地下部分由人防工程和地下停車位組成，位于地面以下，內層凈高350M，設置四個進出口通道分別銜接各內外道路。住宅建筑以坐北朝南方向為主向，單元入口處位于建筑底層北側或內側，南側或外側配陽臺。建筑與周邊其他建筑的距離應符合國家標準。商業建筑位于住宅底層，以商業服務為主。建筑的垂直水平交通組織完善，每個單元由一部電梯和一部消防不上人屋面05KN/4、結構設計（1）使用的主要計算機軟件PMCAD,SATWE,JCCAD等系列。（2）高層住宅主題采用框架結構，十八層建筑采用框架剪力墻結構，物業管理用房、幼兒園以及其他用房采用磚混結構。（3）主要結構材料選用混凝土墊層；C10基礎C25上部結構根據受力及構造采用C25C30不等。鋼筋普通鋼筋HPB235、HRB335。砌體根據受力及構造采用MU10MU15不等混凝土多孔磚。銅材Q235鋼。（4）地基基礎根據當地實際工程經驗，基礎擬采用混凝土預應力管狀。47公用工程公用工程包括給排水、供配電、通訊、有線電視、燃氣、采暖等設施。項目區域內所需各種公用配套設備有市政府相應管網接入。471給水工程1、設計依據（1）建筑給水排水設計規范（GB500152003）（2）室外給水設計規范（GB500132006）（3）建筑設計防火規范（GB500162006）（4）建筑單位提供的有關材料和設計要求。（5）相關專業提供的設計條件。2、設計原則根據該項目總體規劃和道路情況，合理預測需水量，按建筑單位用水要求合理分布供水，在滿足用水量和水壓的要求及考慮施工和維修便捷的原則下，盡可能縮短配水管線的總長度。3、給水系統（1）水源小區供水有市政自來水管網進水，進水管管徑為DN200。供水管網在安置小區內成環狀布置。（2）生活用水量項目用水除了住宅生活用水外,還包括物業管理等公建用水和綠化澆灌用水，經估算項目滿負荷時日總用水量374930噸，其中綠化及澆灑道路用水51542噸，未預見用水量34085噸。具體用水量預測如下。（3）用水量預測項目總用水量預測表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量噸1住宅130升/天人1947人2525512商業3升/天10484008314523幼兒園30升/天人1100人334酒店25升/天人800人205綠化及澆灑道路2/升25770898515426未預見用水量按最高日用水量10計340857小計374930一期用水量預測表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天人5059人657672商業3升/天253959876193幼兒園30升/天人1100人33004酒店、會所25升/天人800人20005綠化及澆灑道路2升/7984312159696未預見用水量按最高日用水量10計94657小計104120二期用水預算表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天人3840人499202商業3升/天24007203幼兒園30升/天人0人0004酒店、會所25升/天人0人0005綠化及澆灑道路2升/5092516101856未預見用水量按最高日用水量10計60837小計66908三期用水預算表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天人2560人332802商業3升/天1400042003幼兒園30升/天人0人0004酒店、會所25升/天人0人0005綠化及澆灑道路2升/344482568906未預見用水量按最高日用水量10計44377小計48807四期用水量預測表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天人2848人370242商業3升/天185712055713幼兒園30升/天人0人0004酒店、會所25升/天人0人0005綠化及澆灑道路2升/357159871436未預見用水量按最高日用水量10計49747小計54712五期用水量預測表序號用水單位用水定額規模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天人5120人665602商業3升/天228729068623幼兒園30升/天人0人0004酒店、會所25升/天人0人0005綠化及澆灑道路2升/6181056123626未預見用水量按最高日用水量10計85787小計94362（4）消防用水量消防用水量室內消火栓用水量為20升/秒，火災延續時間為2小時；室外消火栓用水量為25升/秒，火災延續時間為2小時；室內消火栓系統根據規范要求，在公建，地下室及住宅各樓層設置室內消火栓，消火栓的布置保證同層任何部分的均有兩股消火栓的充實水柱到達。消火栓系統有地下室消防泵房供水。消火栓系統設有墻壁式消防結合器。藥物滅火室內按照規范要求設有一定數量的手提式ABC型干粉滅火器。室外消火栓系統室外消火栓用水有市政兩路供水供給。沿建筑物四周設置一定數量的地上式室外消火栓。472排水工程1、設計依據（1）建筑給水排水設計規范（GB500152003）（2）室外排水設計規范（GB500142006）（3）污水綜合排放標準（GB87981996）（4）建筑滅火器配置設計規范（GB501402005）（5）建筑設計防火規范（GB500162006）（6）項目單位提供的有關資料和設計要求；（7）有關專業提供的設計條件。2、污水、雨水排行原則采用雨污分流制。室內污水排出室外后，先經化糞池初步處理后再排入區域內排水管網，然后進入時政污水管網。屋面雨水采用內排水，保證建筑外立面的美觀。3、雨水規劃（1）設計標準設計重現期取一年。徑流系數綜合值取06（2）雨水采用開封市暴雨強度公式暴雨強度公式采用開封市的暴雨強度公式8838（108371GP）QL/ST057（3）雨水管線規劃根據安置小區地形特點，雨水經收集后分別就近排入項目區周邊城市排水管網。4、污水規劃本規劃區內污水主要為生活污水。污水量按每天日用水量80計，日最大污水排放量為329850噸。生活污水排入化糞池，污水預處理后與廢水干管會集，接入市政污水管網。473供電工程1、設計依據（1）民用建筑電氣設計規范（JGJ162008）（2）建筑照明設計規范（GB500342004）（3）建筑物防雷設計規范（GB5005794）（4）建筑、供電、給排水等專業提供的設計資料。2、設計范圍（1）各建筑單體的照明，動力配電系統；（2）各建筑單體防雷接地系統；（3）委托范圍內的總圖設計；（4）有線電視、電話等弱電系統由建設單位委托專業單位另行設計。3、供電設計（1）本項目涉及的消防用電設備、客梯、生活水泵電力、公共場所照明等為二級負荷，其余均為三級負荷。為確保二級負荷的供電可靠性，該部分負荷均采用二路電源供電，引自就近箱變的不同低壓母線段，并在最末一級配電箱處設置自動切換裝置。（2）負荷計算住宅7565599075W/商業用房1048400840W/幼兒園300020W/酒店140877040W/同時系數055，補償后功率因數09計算負荷PJ05561559113385751KW箱變電源由安置小區附近開關站引來；區內供電采用放射式，場外電纜采用穿電纜排管和穿鋼管保護直埋相結合的敷設方式。二級負荷的主、備供電源考慮由就近箱變的不同低壓母線段引來。該供電方案須經供電部門認可，以用電征詢單為準。4、電氣設備（1）住宅照明以節能為主；（2）戶外路燈以節能燈為主；附近箱變設備、住宅電纜開關箱和集中計量箱由當地供電部門指定。5、供電安全措施（1）本項目采用接零保護系統，三相五線配電，保護線（PE）專放；（2）插座回路設置漏電保護開關；（3）插座采用安全型；（4）為防電氣火災的發生，所有進線主開關加設漏電保護裝置；（5）按規范設置疏散指示燈及事故照明；（6）類燈具、低于24M的鐵質燈具外殼，加接PE保護線；（7）建筑物設置總等電位聯結，有洗浴的衛生間設置局部等電位聯結。6、防雷和接地建筑物防雷和接地按規范要求設計，所有建筑均為二、三類防雷建筑，屋面按規范設置避雷帶（避雷小針），基礎接地電阻小于1歐姆。474弱電工程1、有線電視電視信號來自城市有線電視網，光纜接入。電視信號分配網絡擬采用分配形式，各用戶端電平為73DB。2、計算機網絡小區內計算機網絡，采用10兆徑以太網，計算機網絡線路同電信線路同楷敷設。475供暖工程1、設計依據（1）采暖通風與空氣調節設計規范（GB500192003）；（2）建筑設計防火規范（GB500162006）；（3）實用供熱空調設計手冊；（4）全國民用建筑工程設計技術措施暖通空調動力；（5）公共建筑節能設計標準（GB501892005）；（6）民用建筑設計通則（GB503522005）；（7）住宅設計規范（GB500961999（2003）版）；（8）民用建筑熱工設計規范（GB5017693）。2、設計參數（1）室外參數室外計算參數按開封地區氣象參數選用。夏季室外計算干球溫度T356C夏季室外計算濕球溫度T274C夏季室外平均風速V26M/S夏季室外最熱月月平均室外計算相對濕度76冬季采暖計算溫度T5C冬季最冷月月平均室外計算相對濕度60冬季室外平均風速V43M/S（2）室內參數臥室、客廳18C，廚房16C。3、采暖系統設計（1）本項目采暖供回水由市政熱網提供。（2）本項目采暖熱指標為201W/，采暖負荷為513575KW。（3）本項目預留采暖管線至入戶口，戶內由住戶自理。（4）采暖系統采用單管上供下同系統。4、管材（1）本項目戶外系統采暖管道均采用焊接鋼管。（2）所有閥門均采用銅質閥門。476燃氣工程1、設計依據城鎮燃氣設計規范（GB500282006）。2、氣源天然氣是現代化城市高效、清潔的通用能源。根據XX縣總體規劃，整個項目區屬于天然氣供氣范圍。3、燃氣負荷根據城鎮燃氣設計規范規定，燃氣負荷指標為040M/人日。經估算該項目天然氣負荷為Q777080M/日。4、供氣根據XX縣天然氣規劃，擬從附近的燃氣調壓站供氣。在項目區小區天然氣入口處設用戶調壓箱，滿足流量和壓力的要求。天然氣管道使用無縫鋼管，樓內敷設在管道井內，室外直埋敷設。48綠化工程方案481設計依據1、城市居住區規劃設計規范（GB501802002）；2、城市道路綠化規劃設計規范（CJJ7597）；3、城市綠地分類標準（CJJT/852002）；4、城市綠化規劃建設指標的規定（1993年11月4日建城字第784號文發布）；5、城市綠化條例（1992年6月22日國務院發布）。482設計原則1、分級設計，使安置小區綠地系統化，以宅間綠地為分散點，道路綠