2008年上半年成都房地產土地市場分析一、總體概述自“927”新政以來，開發商各項目銷售進度受到了極大的影響，開發商在資金方面也出現了或多或少的問題，因而在土地市場上大多數開發商都無法有所作為。因為土地市場的不景氣，土地供應與交易呈現了大幅下降。今年上半年，成都市土地供應與成交情況（注土地供應與成交的統計對象限于城鎮混合住宅用地和商業用地，工業用地不在統計之列）如下08年上半年全市供應土地124宗，共計面積約82464畝，同比減少39宗和下降1754。成交土地122宗，交易面積約93271畝，成交數量較07年上半年減少6宗，成交面積增長約3324。主城區08年上半年，主城區供應土地數量為22宗，面積約13964畝；同比分別減少37宗和下降5768；單宗土地平均面積約6347畝，較同期增加了約1864。成交土地22宗，面積約12793畝；成交數量較07年上半年下降24宗，面積約下降了48。主城區土地交易價格約為3167萬元/畝，較去年同期下降492。郊縣對于郊縣而言，08年上半年土地供應量較07年上半年略有下降，數量為102宗，面積約6850畝，兩項指標分別比07年上半年減少5宗和616；宗均面積約8050畝，同比增長了4557。成交數量100宗，共計面積約80478畝，同比增加18宗，面積大增約7766。各郊縣土地交易均價約為104萬元/畝，比去年同期下降約37。數據顯示，08年上半年成都土地供應量較07年上半年有所下降，但從成交規模來看有一定的增長。近年來，市區土地的稀缺性已越來越凸顯出來，主城區供應量及交易量驟減；而周邊郊區縣的房產市場逐漸被激活，各郊區縣的土地成交量有所上升。注成交信息根據相關政府職能網站公告匯總；工業用地未列入統計。3月土地供應最多除1月土地供應量較少外，其他各月都有不少數量的土地供應，其中3月份達到了最高峰，數量為36宗，土地面積共計約2771畝。2月和5月供應分列二、三位。5、6月成交量較低從上表可看出，08年上半年14月成交量均在千畝以上，成交宗數除2月外每月成交數量都在30宗以上；而5、6月由于受地震因素影響，導致部分土地推遲拍賣或流拍，因此成交量較低。二、主城區土地市場狀況1、主城區土地供應情況月度土地供應走勢主城區供應量數量最多是2月份，為9宗，面積為859畝。1月和6月都無供應，3月僅為1宗。目前主城區土地可供面積逐漸減少，直接導致主城區供應量整體性下降。南部新城供地區域最多數據顯示一環內的地塊多為舊城改造的小地塊，宗均面積都在10畝以下；一二環間無土地供應；三環外多為近年整理出來的地塊，規模較大，宗均面積在47畝以上，其中城北一商業地塊規模最大，面積約為521畝。07年，城南新城商業用地的供應量達到了30余宗，加速推進城南新區建設的步伐。今年上半年這一趨勢得到了延續，成交的22宗地塊中，城南新城達到了8宗，且都為商業用地。城西由于房地產開發較早，三環內可建設用地日益減少，今年上半年供地僅在三環外有1宗，面積約為90畝。城東近年來“東調”出不少土地，土地規模都不小，但在0607年的土地供應高峰后，08年上半年僅有3宗土地供應，最大面積為三環外的一宗二類住宅用地，約70畝，大大低于往年最大供應面積?？偭繙p少中小地塊為主今年由于國家對建設用地的嚴格控制，土地總體規模有所減少。同時受“三環內單宗土地規模在200宗以內”政策的限制，08年上半年供應的土地以中小規模地塊為主。據星彥地產研究中心統計，08年上半年主城區宗均規模為6347畝，雖較去年同期的535畝略有增加。但在所供應的22宗土地中，面積在80畝以下中小規模地塊有19宗，為總量的8636。商業用地供應量大幅上升在上半年成交的土地之中，商業用地成為主流，達到了63，而城鎮混合住宅用地僅占37。由于土地市場相對較為冷清，國土部門土地供應對象多以商業用地為主，因為商業用地起價較低，地塊規模較小，總地價較低，對開發商資金要求相對要小些，從而以避免出現土地流拍的局面。2、主城區土地成交情況月度成交走勢08年上半年，整個土地市場處于一個較冷的局面，特別是主城區。從成交來看6月份的土地成交數量最多，為7宗；成交面積最多的為4月份，共計面積790余畝，除4月外的單月面交面積都在200畝以下。各用途土地價格分析由于08上半年城鎮混合住宅用地成交地塊二三環間占較大比例，且三環外土地也位于較為熱點外金沙及高新南部新區熱點區域，因此，即便在土地市場較為低迷的勢態下，交易均價仍在約560萬元/畝；上半年商業用地成交均價為174萬元/畝，主要原因在于以60萬元/畝的價格成交了一宗面積達521畝的商業用地，將整體價格拉低。商業地塊最高價為2600萬元/畝，位于天府廣場（原新聲劇場）地塊，其次為東大街15號地塊，成交價為1200萬元/畝。但由于以上兩塊地面積較小，均不到10畝，因此，對商業用地的整體均價沒有太大影響。各行政區土地價格分析錦江區由于東大街15號地塊以1200萬元/畝的價格成交，使該區土地成交價格有一定提升，均價約為667萬元/畝。青羊區以6448萬元/畝的交易均價位居第二位。成華區、高新區和武侯區的土地成交均價均超過了450萬元/畝。面積達521畝的天回寶嚴地塊，以60萬元/畝成交，影響了金牛區土地成交的價格。各方位土地價格分析由于天府廣場（原新聲劇場）地塊的成交，市中心土地的交易均價達到了2600萬元/平方米，遠遠超過其他各方位。城東東大街15號地塊、五桂橋8號、麻石橋等地塊均以較高價格成交，因而城東土地的交易均價約6588萬元/畝。城南、城西以及城北的商業用地拉低了整個區域的地價，并且08年上半年推出土地多以起拍價成交，也影響了總體均價。特別是城北天回寶嚴的商業用地，大大影響了整體價格。各環域土地價格分析一環內土地交易均價都在1200萬元/畝以上；三環外土地價格較低，均價為206萬元/畝?？梢?，土地均價沿各環域向外降低，體現了物以稀為貴的道理。住宅樓面地價回落至18003000元/平方米之間08年上半年，由于多數地塊以起拍價成交，住宅樓面地價與去年下半年40006000元/平方米的高地價，有了較大幅度的下降。數據顯示，今年上半年成交的住宅樓面地價主要集中在18003000元/平方米。流標均為商業用地08年上半年，主城區共流拍2宗地塊，都為商業（服）用地，位于成華區東林和高新區機場高速。國資開發商成為市場主角上半年的土地市場，具有國資背景的開發商成為了市場的主角，頻頻出現在土地市場上，以起拍價或較低的價格成交，成為今年土地市場的大贏家。據統計，上半年主城區成交的地塊中，國資背景開發商拿到了22宗當中9宗。三、各郊區縣土地狀況1、各郊縣土地供應狀況3月供應量最大各郊縣之中，3月的供應量居各月之首，數量為35宗，面積約27649畝；2月數量為19宗，交易面積為18067畝位于第二位；1月供應量最小為9宗，面積僅376余畝。雙流縣供地約3188畝由于雙流縣具有良好的地理區位優勢，因而雙流縣將房地產業是定位為支柱產業，其土地供應量在成都各郊區縣中占絕對優勢。08年上半年，在土地市場整體低迷的狀態下，供應量仍然達到了34宗，面積達3188畝，位居各郊縣首位，獨占鰲頭。金堂利用該市距成都較近的優勢及便利的交通資源，近年也已成為房產市場的一支潛力股。08年上半年，金堂前后推出三星鎮及淮口片區地塊共14宗，面積約為606畝。近郊的溫江、都江堰和郫縣的土地供應量都在400畝以上，超過其他各郊區縣。2、各郊區縣土地成交狀況月度成交走勢1月、3月和4月的土地交易宗數均為28宗。成交面積上，4月為24187畝，高于其他月份；1月和3月分別以22245畝和17997畝的成交量名列08年上半年的第二、三位。雙流交易量居首位雙流、新都和都江堰成交土地面積名列各郊縣前三名，分別為2889畝、1228畝和1217畝。此外，龍泉、郫縣和溫江交易面積均在500畝以上?？梢娞幱诘谝蝗拥碾p流、新都、溫江、龍泉、郫縣和都江堰仍將是未來幾年成都房地產開發的主要區域。郫縣地價位列各郊縣第一各郊縣成交地塊價格中，除溫江的地價在50萬元/畝以下外，其他各郊縣地價均在50萬元/畝之上，其中郫縣地價位列首位，約為216萬元/畝。其他第一圈層的地價按高低依次為龍泉、崇州、大邑、新都和青白江，均在100萬元/畝以上。雙流、溫江、金堂、都江堰等郊縣，由于拍賣地塊多為商業或商住地塊，且地理位置較偏，拉低了該區縣的地價。土地市場趨勢分析住宅用地供應減少可能會出現階段性的供應不足根據上半年情況，以及下半年的趨勢，住宅用地的供應與成交量比去年將有較大幅度的下滑，造成未來一段時間內住宅的供應量呈現下降的局面，形成一定的供需矛盾。但是商業物業卻呈現相反的局面，由于近年商業用地的大幅增加，特別是城南新區和東大街一線，未來的商業用房和辦公物業將極大的放量，或將形成供大于求的局面。下半年土地市場將持續上半年狀況由于土地市場的不景氣，今年國土部門或將削減今年的土地供應計劃，減少土地供應，以避免大量的土地上市，造成流拍的局面，帶來的負面效應。因而預計今年下半年的土地市場將不會有太大的變化，包括土地的供應量與供應土地的用途方面等方面。同時所供土地多數仍將以起價成交，樓面地價仍將維持在3000元/平方米的狀態。仍以中小規模地塊為主由于銷售困境無法立刻解決，開發商資金方面或多或少地存在一定的問題，因而他們在土地市場將不會有太大的作為。在這樣的情況下，出巨資購地的可能性減小，因而總價不高的中小規模地塊將受到歡迎。國資開