中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目錄一、項目基本情況（一）地理位置（二）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（三）地塊性質(zhì)二、項目前景（一）重慶概況（二）北部新區(qū)概況（三）重慶房地產(chǎn)市場情況三、項目聯(lián)建方案（一）聯(lián)建條件（二）操作步驟四、聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)五、項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃六、項目經(jīng)濟測算（一）主要測算依據(jù)（二）項目成本測算（三）計劃銷售收入（四）項目財務(wù)分析七、公司架構(gòu)八、項目激勵機制九、企業(yè)文化（一）企業(yè)文化（二）企業(yè)目標(biāo)客戶（三）企業(yè)品牌重慶北部新區(qū)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241百吉地塊項目投資計劃書一、項目基本情況（一）地理位置百吉地塊位于重慶市北部新區(qū)人和組團民安大道與泰山大道交匯處，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷。距離江北機場15分鐘車程，距離龍頭寺火車站僅15公里，距離擁有中國最長商業(yè)步行街的商圈觀音橋商圈僅5分鐘車程。（二）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊面積2094283M2擬建面積50385M2住宅36235M2門市3500M2辦公2000M2地上面積41885M2社區(qū)用房150M2車庫7800M2地下面積8500M2設(shè)備用房700M2容積率20覆蓋率30綠地率30地上26個停車位257個地下231個（三）地塊性質(zhì)項目地塊目前為出讓工業(yè)辦公用地，規(guī)劃已調(diào)整為綜合用地，且已經(jīng)與土地方百吉廠口頭達成聯(lián)建協(xié)議，并與重慶市土地交易中心、評估公司等有關(guān)土地招拍掛部門就后續(xù)土地招拍掛程序取得一致意見。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、項目前景（一）重慶概況重慶地處中國內(nèi)陸西南，位于長江上游。城市面積82403萬平方公里。重慶是我國面積最大、最年輕、最具活力的直轄市。2007年底,重慶戶籍人口總量已達到323532萬（中國省級行政區(qū)第20名）。其中主城九區(qū)戶籍人口約568萬。2008年重慶地區(qū)生產(chǎn)總值5096億人民幣，近五年年均增長12，人均GDP突破3000美元。2009年GDP增幅有望突破14，增幅進入全國前五名。2007年9月，國務(wù)院下發(fā)國務(wù)院關(guān)于重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的批復(fù)，正式批準(zhǔn)實施重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃20072020年,明確了重慶市是我國重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。重慶市政府于2009年發(fā)布了宜居重慶總體規(guī)劃，將從居住條件、公共空間、服務(wù)設(shè)施三部分來打造“宜居重慶”。根據(jù)宜居重慶總體規(guī)劃總體目標(biāo)，2009年2012年4年間，將斥資8761億元，把我市建成為西部最宜居城市之一。2013年到2017年，將持續(xù)投入巨資，將我市建成全國最宜居的城市之一。在現(xiàn)江北、渝北基礎(chǔ)上，重慶市政府已經(jīng)規(guī)劃了具有多項特惠政策的兩江新區(qū)上報國務(wù)院批準(zhǔn)。本地塊處于渝北中心地帶。（二）北部新區(qū)概況重慶市北部新區(qū)于2000年12月18日成立，將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港保稅區(qū)，西接嘉陵江，東依長江寸灘保稅港區(qū)，規(guī)劃面積1366平方公里，城市建設(shè)用地9173平方公里。規(guī)劃人口65萬人，科技人員占30以上。北部新區(qū)擁有便利的交通優(yōu)勢；重慶鐵路客運樞紐龍頭寺火車站聚散人數(shù)居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線，3號、4號、6號線通達四周；毗鄰長江、嘉陵江，得長江黃金水道舟楫之利。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＥ辈啃聟^(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是到2010年再造一個重慶工業(yè)，即到2010年在北部新區(qū)實現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值1500億元。（三）房地產(chǎn)市場情況自2009年春節(jié)之后，重慶樓市成交量連續(xù)三個月位居全國首位，成交價格環(huán)比漲幅亦一直居前列。多年來，在全國房地產(chǎn)市場上，重慶樓市一直保持著“低泡沫、高創(chuàng)新”的良好形象，重慶地產(chǎn)，領(lǐng)跑全國。商品房方面，隨著降低交易稅費等刺激房市政策的實施，重慶商品房銷售開始出現(xiàn)量價齊升的形勢，14月商品房累計銷售95773萬平方米，同比增長276；14月商品房累計銷售額29845億元，同比增長443；主城九區(qū)商品房成交均價4071元/平方米，環(huán)比增加328元/平方米。重慶商品房成交量連續(xù)5個月位居全國第一。土地供應(yīng)方面，在經(jīng)濟通脹預(yù)期下，土地供應(yīng)市場回暖，知名地產(chǎn)如萬科等開始在重慶果斷）拿地，增加土地儲備。6月，重慶市國土房管局共推出土地33宗,其中面積最大為江北區(qū)大石壩組團K分區(qū)的一塊土地，約合896畝，拍賣成交價總價381億元，樓面地價為3040元每平方米；價格最貴為江北區(qū)江北城組團A分區(qū)，面積約合1423畝，總價2024億元，均價1422萬元/畝，萬科在緊鄰百吉廠附近拍得63畝地，樓面地價為2013元每平方米。房價方面，隨著成交量的增加，房價開始節(jié)節(jié)攀升，北部新區(qū)成為房價最高的板塊，2009年，北部新區(qū)高層住宅套內(nèi)成交均價達到5626元/平方米，成為主城區(qū)房價最高的區(qū)域。與去年下半年相比，北部新區(qū)多數(shù)樓盤（如上品十六、魯能星城、首創(chuàng)十方界等）成交價較去年下半年增加500800元/平方米。三、項目聯(lián)建方案（一）聯(lián)建條件經(jīng)與百吉廠多次溝通，該廠董事長同意以地出資與房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱聯(lián)建方）進行聯(lián)建，聯(lián)建條件如下中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411、聯(lián)建方式項目地塊總面積314畝，作價4500萬元，聯(lián)建方向百吉廠支付現(xiàn)金2000萬元作為廠房的搬家補償費，另2500萬元作為百吉廠聯(lián)建投入。項目開發(fā)建設(shè)所需的其他資金由聯(lián)建方投入。2、分配方式序號項目總建筑面積M2百吉廠分房面積M2聯(lián)建分房面積M21住宅362352700335352門市3500100025003辦公2000100010004車庫7800150063005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計50385620043335（二）操作步驟聯(lián)建方與百吉廠簽訂聯(lián)建協(xié)議后，項目即開始啟動，具體步驟如下1、聯(lián)建協(xié)議簽訂后，聯(lián)建方向百吉廠支付1000萬元作為定金，用于百吉廠辦理廠房搬遷，啟動土地招拍掛程序。在拿到拍賣成交確認書后百吉廠就開始搬遷（百吉廠是一個私營企業(yè)，新廠房已建好，拆遷工作順利不會影響項目進展）。2、與土地交易中心、評估單位商議土地評估，力爭將項目土地評估價值評為5500萬元，以阻止其他房地產(chǎn)開發(fā)公司摘牌，同時為后續(xù)合法避稅創(chuàng)造條件。如被其他單位摘牌，超出土地成本的1000萬元，聯(lián)建方得700萬元，百吉廠得300萬元，已付百吉廠的款項全額退還給聯(lián)建方。3、成功摘牌后，取得成交確認書。聯(lián)建方向土地交易中心支付首期款3500中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241萬元，土地交易中心收到后率先向百吉廠返還第一期土地成本3500萬元。此3500萬元中，百吉廠在扣除1000萬元的搬家補償費后，再將2500萬元轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上，聯(lián)建方將2500萬元交到土地交易中心，土地交易中心將2500萬元返還給百吉廠，完成土地成本支付環(huán)節(jié)后，簽訂土地出讓合同，辦理國土證。百吉廠將2500萬元再次轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上，專款專用作為項目開發(fā)資金。至此，雙方已經(jīng)完成聯(lián)建的相應(yīng)出資。4、聯(lián)建方按照既定程序繳納土地出讓金1250萬元，取得國有土地使用權(quán)證，即可進入后續(xù)的開發(fā)程序。四、聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)作為百吉廠的聯(lián)建方，必須要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此，需要成立一個全新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)估算，百吉項目啟動資金為7000萬元，扣除百吉廠聯(lián)建投入的2500萬元，項目缺口4500萬元。初步設(shè)想成立一家注冊資金800萬元的三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司與百吉廠進行聯(lián)建。該房地產(chǎn)開發(fā)公司暫定名為“重慶泰富物業(yè)發(fā)展有限公司”，股東建議為2名如果主要出資方認為確有必要，亦可再邀請12位小股東，但我認為，為了減少開發(fā)過程中的溝通成本，股東不宜過多，深圳匯金泰富董事長（或其他人）出資4050萬元，占90股份，吳春成（或其他人）出資450萬元，占10的股份。公司成立后，4500萬元資金必須全額到位，大股東即委派財務(wù)人員對項目資金進行全程監(jiān)管，專款專用，用于該項目開支。小股東因與百吉廠、重慶市地房局、建委系統(tǒng)、規(guī)劃局系統(tǒng)等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門建立了良好的關(guān)系，因此該項目除財務(wù)之外全程運作均由小股東負責(zé)，并保障項目的最低利潤指標(biāo)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃序號項目分項名稱費用金額（萬元）時間節(jié)點費用備注一土地取得階段6000200971200910311百吉土地成本45002009年7月31日前其中2000萬元作為搬家費，合同簽訂后付1000萬元，在完成招拍掛手續(xù)后，支付土地成本時扣除1000萬元，另2500萬元作為百吉聯(lián)建投入。2補繳土地出讓金12502009年9月15日前取得土地成交確認書并簽訂土地出讓合同時。3評估費及交易稅費2502009年9月15日前二規(guī)劃設(shè)計報建階段40200910120093104方案設(shè)計2009101200911155方案報建完并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證20091116200912156初步設(shè)計20091116200912207初設(shè)報建完并取得聯(lián)建備案2009122120101208施工圖設(shè)計2009122120101319施工圖報建完并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證402010212010310預(yù)付設(shè)計費定金10萬元，規(guī)費、地勘、放線、環(huán)評等30萬元。其余設(shè)計費項目開盤后再分期支付。三施工報建階段7302010311201041010配套費48020103112010410按190元/平米繳納，交一半緩一半。11人防費23020103112010410按45元/平米繳納13取得施工許可證2010年3月31日前14項目三通一平202010年3月31日前四項目開工2010年4月10日由施工單位墊資至封頂，銷售資金作為再投入五前期營銷階段100201042010915售房部裝修好并對外開放202010年8月1日前16沙盤樓書等制作152010年8月1日前17景觀示范區(qū)施工152010年8月1日前18前期營銷推廣502010420109項目開盤前營銷推廣及物料六項目開盤102010年9月中旬七竣工驗收交房2011年12月31日前八開盤前其它費用1202010年9月中旬開盤前中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324119項目管理費802010年9月中旬開盤前人員工資及相關(guān)費用20不可預(yù)見費402010年9月中旬開盤前其它可能產(chǎn)生的費用費用合計7000費用總計7000萬元，扣除百吉土地成本2500萬元，實際僅需要投入4500萬元即可進入預(yù)售，預(yù)售收入作為項目再投入。六、項目經(jīng)濟測算（一）主要測算依據(jù)序號項目總計建筑面積（）百吉廠分房面積（）聯(lián)建方分房面積（）1住宅362352700335352商業(yè)3500100025003辦公2000100010004車庫7800150063005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計50385620043335（二）項目開發(fā)成本測算序號費用名稱建筑面積（平方米）費用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費用金額（萬元）備注中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411土地費用503853500土地成本、出讓金及交易稅費2三通一平50385402123前期規(guī)費503852801122城市配套費、人防費（扣除車庫設(shè)備用房不交配套費及原產(chǎn)權(quán)房配套費的減免）4建安費50385105052905水電氣、閉路、通訊網(wǎng)絡(luò)、電梯5038525012606綠化及配套50385603027不可預(yù)見費用50385402028管理費用50385603029銷售費用503858040310財務(wù)費用50385120605總計5038513198（三）計劃銷售收入序號項目總計建筑面積（）可售部分建筑面積（）預(yù)計平均售價（元/）銷售收入（萬元）1住宅36235335354200140852商業(yè)35002500120003000003辦公200010005000500004車庫7800630020001260005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計503854333518845中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241（四）項目財務(wù)分析序號項目合計金額（萬元）1銷售收入188452完全成本131983稅前利潤56474稅后利潤37625全部投資的投資利潤率28506全部投資的投資利稅率42797自有資金的投資利潤率8360財務(wù)評價本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與目前中小房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)（比較）較好，故項目可行。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七、公司組織構(gòu)架備注上述人員隨著項目進