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中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目錄一、項目基本情況(一)地理位置(二)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)(三)地塊性質(zhì)二、項目前景(一)重慶概況(二)北部新區(qū)概況(三)重慶房地產(chǎn)市場情況三、項目聯(lián)建方案(一)聯(lián)建條件(二)操作步驟四、聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)五、項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃六、項目經(jīng)濟測算(一)主要測算依據(jù)(二)項目成本測算(三)計劃銷售收入(四)項目財務(wù)分析七、公司架構(gòu)八、項目激勵機制九、企業(yè)文化(一)企業(yè)文化(二)企業(yè)目標(biāo)客戶(三)企業(yè)品牌重慶北部新區(qū)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241百吉地塊項目投資計劃書一、項目基本情況(一)地理位置百吉地塊位于重慶市北部新區(qū)人和組團民安大道與泰山大道交匯處,地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達,交通便捷。距離江北機場15分鐘車程,距離龍頭寺火車站僅15公里,距離擁有中國最長商業(yè)步行街的商圈觀音橋商圈僅5分鐘車程。(二)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊面積2094283M2擬建面積50385M2住宅36235M2門市3500M2辦公2000M2地上面積41885M2社區(qū)用房150M2車庫7800M2地下面積8500M2設(shè)備用房700M2容積率20覆蓋率30綠地率30地上26個停車位257個地下231個(三)地塊性質(zhì)項目地塊目前為出讓工業(yè)辦公用地,規(guī)劃已調(diào)整為綜合用地,且已經(jīng)與土地方百吉廠口頭達成聯(lián)建協(xié)議,并與重慶市土地交易中心、評估公司等有關(guān)土地招拍掛部門就后續(xù)土地招拍掛程序取得一致意見。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、項目前景(一)重慶概況重慶地處中國內(nèi)陸西南,位于長江上游。城市面積82403萬平方公里。重慶是我國面積最大、最年輕、最具活力的直轄市。2007年底,重慶戶籍人口總量已達到323532萬(中國省級行政區(qū)第20名)。其中主城九區(qū)戶籍人口約568萬。2008年重慶地區(qū)生產(chǎn)總值5096億人民幣,近五年年均增長12,人均GDP突破3000美元。2009年GDP增幅有望突破14,增幅進入全國前五名。2007年9月,國務(wù)院下發(fā)國務(wù)院關(guān)于重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的批復(fù),正式批準(zhǔn)實施重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃20072020年,明確了重慶市是我國重要的中心城市之一,國家歷史文化名城,長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心,國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地,西南地區(qū)綜合交通樞紐。重慶市政府于2009年發(fā)布了宜居重慶總體規(guī)劃,將從居住條件、公共空間、服務(wù)設(shè)施三部分來打造“宜居重慶”。根據(jù)宜居重慶總體規(guī)劃總體目標(biāo),2009年2012年4年間,將斥資8761億元,把我市建成為西部最宜居城市之一。2013年到2017年,將持續(xù)投入巨資,將我市建成全國最宜居的城市之一。在現(xiàn)江北、渝北基礎(chǔ)上,重慶市政府已經(jīng)規(guī)劃了具有多項特惠政策的兩江新區(qū)上報國務(wù)院批準(zhǔn)。本地塊處于渝北中心地帶。(二)北部新區(qū)概況重慶市北部新區(qū)于2000年12月18日成立,將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū),南臨渝中半島,北靠江北國際空港保稅區(qū),西接嘉陵江,東依長江寸灘保稅港區(qū),規(guī)劃面積1366平方公里,城市建設(shè)用地9173平方公里。規(guī)劃人口65萬人,科技人員占30以上。北部新區(qū)擁有便利的交通優(yōu)勢;重慶鐵路客運樞紐龍頭寺火車站聚散人數(shù)居西部前列;規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線,3號、4號、6號線通達四周;毗鄰長江、嘉陵江,得長江黃金水道舟楫之利。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件,賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑE辈啃聟^(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是到2010年再造一個重慶工業(yè),即到2010年在北部新區(qū)實現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值1500億元。(三)房地產(chǎn)市場情況自2009年春節(jié)之后,重慶樓市成交量連續(xù)三個月位居全國首位,成交價格環(huán)比漲幅亦一直居前列。多年來,在全國房地產(chǎn)市場上,重慶樓市一直保持著“低泡沫、高創(chuàng)新”的良好形象,重慶地產(chǎn),領(lǐng)跑全國。商品房方面,隨著降低交易稅費等刺激房市政策的實施,重慶商品房銷售開始出現(xiàn)量價齊升的形勢,14月商品房累計銷售95773萬平方米,同比增長276;14月商品房累計銷售額29845億元,同比增長443;主城九區(qū)商品房成交均價4071元/平方米,環(huán)比增加328元/平方米。重慶商品房成交量連續(xù)5個月位居全國第一。土地供應(yīng)方面,在經(jīng)濟通脹預(yù)期下,土地供應(yīng)市場回暖,知名地產(chǎn)如萬科等開始在重慶果斷)拿地,增加土地儲備。6月,重慶市國土房管局共推出土地33宗,其中面積最大為江北區(qū)大石壩組團K分區(qū)的一塊土地,約合896畝,拍賣成交價總價381億元,樓面地價為3040元每平方米;價格最貴為江北區(qū)江北城組團A分區(qū),面積約合1423畝,總價2024億元,均價1422萬元/畝,萬科在緊鄰百吉廠附近拍得63畝地,樓面地價為2013元每平方米。房價方面,隨著成交量的增加,房價開始節(jié)節(jié)攀升,北部新區(qū)成為房價最高的板塊,2009年,北部新區(qū)高層住宅套內(nèi)成交均價達到5626元/平方米,成為主城區(qū)房價最高的區(qū)域。與去年下半年相比,北部新區(qū)多數(shù)樓盤(如上品十六、魯能星城、首創(chuàng)十方界等)成交價較去年下半年增加500800元/平方米。三、項目聯(lián)建方案(一)聯(lián)建條件經(jīng)與百吉廠多次溝通,該廠董事長同意以地出資與房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱聯(lián)建方)進行聯(lián)建,聯(lián)建條件如下中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411、聯(lián)建方式項目地塊總面積314畝,作價4500萬元,聯(lián)建方向百吉廠支付現(xiàn)金2000萬元作為廠房的搬家補償費,另2500萬元作為百吉廠聯(lián)建投入。項目開發(fā)建設(shè)所需的其他資金由聯(lián)建方投入。2、分配方式序號項目總建筑面積M2百吉廠分房面積M2聯(lián)建分房面積M21住宅362352700335352門市3500100025003辦公2000100010004車庫7800150063005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計50385620043335(二)操作步驟聯(lián)建方與百吉廠簽訂聯(lián)建協(xié)議后,項目即開始啟動,具體步驟如下1、聯(lián)建協(xié)議簽訂后,聯(lián)建方向百吉廠支付1000萬元作為定金,用于百吉廠辦理廠房搬遷,啟動土地招拍掛程序。在拿到拍賣成交確認書后百吉廠就開始搬遷(百吉廠是一個私營企業(yè),新廠房已建好,拆遷工作順利不會影響項目進展)。2、與土地交易中心、評估單位商議土地評估,力爭將項目土地評估價值評為5500萬元,以阻止其他房地產(chǎn)開發(fā)公司摘牌,同時為后續(xù)合法避稅創(chuàng)造條件。如被其他單位摘牌,超出土地成本的1000萬元,聯(lián)建方得700萬元,百吉廠得300萬元,已付百吉廠的款項全額退還給聯(lián)建方。3、成功摘牌后,取得成交確認書。聯(lián)建方向土地交易中心支付首期款3500中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241萬元,土地交易中心收到后率先向百吉廠返還第一期土地成本3500萬元。此3500萬元中,百吉廠在扣除1000萬元的搬家補償費后,再將2500萬元轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上,聯(lián)建方將2500萬元交到土地交易中心,土地交易中心將2500萬元返還給百吉廠,完成土地成本支付環(huán)節(jié)后,簽訂土地出讓合同,辦理國土證。百吉廠將2500萬元再次轉(zhuǎn)到聯(lián)建方賬上,專款專用作為項目開發(fā)資金。至此,雙方已經(jīng)完成聯(lián)建的相應(yīng)出資。4、聯(lián)建方按照既定程序繳納土地出讓金1250萬元,取得國有土地使用權(quán)證,即可進入后續(xù)的開發(fā)程序。四、聯(lián)建方股權(quán)結(jié)構(gòu)作為百吉廠的聯(lián)建方,必須要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此,需要成立一個全新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)估算,百吉項目啟動資金為7000萬元,扣除百吉廠聯(lián)建投入的2500萬元,項目缺口4500萬元。初步設(shè)想成立一家注冊資金800萬元的三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司與百吉廠進行聯(lián)建。該房地產(chǎn)開發(fā)公司暫定名為“重慶泰富物業(yè)發(fā)展有限公司”,股東建議為2名如果主要出資方認為確有必要,亦可再邀請12位小股東,但我認為,為了減少開發(fā)過程中的溝通成本,股東不宜過多,深圳匯金泰富董事長(或其他人)出資4050萬元,占90股份,吳春成(或其他人)出資450萬元,占10的股份。公司成立后,4500萬元資金必須全額到位,大股東即委派財務(wù)人員對項目資金進行全程監(jiān)管,專款專用,用于該項目開支。小股東因與百吉廠、重慶市地房局、建委系統(tǒng)、規(guī)劃局系統(tǒng)等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門建立了良好的關(guān)系,因此該項目除財務(wù)之外全程運作均由小股東負責(zé),并保障項目的最低利潤指標(biāo)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、項目開發(fā)時間節(jié)點及資金投入計劃序號項目分項名稱費用金額(萬元)時間節(jié)點費用備注一土地取得階段6000200971200910311百吉土地成本45002009年7月31日前其中2000萬元作為搬家費,合同簽訂后付1000萬元,在完成招拍掛手續(xù)后,支付土地成本時扣除1000萬元,另2500萬元作為百吉聯(lián)建投入。2補繳土地出讓金12502009年9月15日前取得土地成交確認書并簽訂土地出讓合同時。3評估費及交易稅費2502009年9月15日前二規(guī)劃設(shè)計報建階段40200910120093104方案設(shè)計2009101200911155方案報建完并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證20091116200912156初步設(shè)計20091116200912207初設(shè)報建完并取得聯(lián)建備案2009122120101208施工圖設(shè)計2009122120101319施工圖報建完并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證402010212010310預(yù)付設(shè)計費定金10萬元,規(guī)費、地勘、放線、環(huán)評等30萬元。其余設(shè)計費項目開盤后再分期支付。三施工報建階段7302010311201041010配套費48020103112010410按190元/平米繳納,交一半緩一半。11人防費23020103112010410按45元/平米繳納13取得施工許可證2010年3月31日前14項目三通一平202010年3月31日前四項目開工2010年4月10日由施工單位墊資至封頂,銷售資金作為再投入五前期營銷階段100201042010915售房部裝修好并對外開放202010年8月1日前16沙盤樓書等制作152010年8月1日前17景觀示范區(qū)施工152010年8月1日前18前期營銷推廣502010420109項目開盤前營銷推廣及物料六項目開盤102010年9月中旬七竣工驗收交房2011年12月31日前八開盤前其它費用1202010年9月中旬開盤前中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324119項目管理費802010年9月中旬開盤前人員工資及相關(guān)費用20不可預(yù)見費402010年9月中旬開盤前其它可能產(chǎn)生的費用費用合計7000費用總計7000萬元,扣除百吉土地成本2500萬元,實際僅需要投入4500萬元即可進入預(yù)售,預(yù)售收入作為項目再投入。六、項目經(jīng)濟測算(一)主要測算依據(jù)序號項目總計建筑面積()百吉廠分房面積()聯(lián)建方分房面積()1住宅362352700335352商業(yè)3500100025003辦公2000100010004車庫7800150063005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計50385620043335(二)項目開發(fā)成本測算序號費用名稱建筑面積(平方米)費用標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)費用金額(萬元)備注中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432411土地費用503853500土地成本、出讓金及交易稅費2三通一平50385402123前期規(guī)費503852801122城市配套費、人防費(扣除車庫設(shè)備用房不交配套費及原產(chǎn)權(quán)房配套費的減免)4建安費50385105052905水電氣、閉路、通訊網(wǎng)絡(luò)、電梯5038525012606綠化及配套50385603027不可預(yù)見費用50385402028管理費用50385603029銷售費用503858040310財務(wù)費用50385120605總計5038513198(三)計劃銷售收入序號項目總計建筑面積()可售部分建筑面積()預(yù)計平均售價(元/)銷售收入(萬元)1住宅36235335354200140852商業(yè)35002500120003000003辦公200010005000500004車庫7800630020001260005社區(qū)用房1506設(shè)備用房700合計503854333518845中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241(四)項目財務(wù)分析序號項目合計金額(萬元)1銷售收入188452完全成本131983稅前利潤56474稅后利潤37625全部投資的投資利潤率28506全部投資的投資利稅率42797自有資金的投資利潤率8360財務(wù)評價本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與目前中小房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)(比較)較好,故項目可行。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七、公司組織構(gòu)架備注上述人員隨著項目進
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