物業交接工作細則第一部分：圖紙資料一、工程批準文件 1規劃批準證書； 2占地批準證書； 3綠化批準證書； 4開工許可證書； 5能源供應協議書（水、電、氣、油等）； 6租賃許可證書； 7銷售許可證書； 8建筑產權證書； 9涉外經營許可證書。二、工程設計文件 1設計說明書 2工程竣工全圖（含建筑、結構、設備以及庭院管線圖等）； 3工程設計變更洽商及變更通知； 4地質勘察報告；三、工程施工文件 1竣工驗收報告（含隱蔽工程、人防工程、沉降觀察記錄等）； 2消防驗收報告； 3施工監理記錄及監理總結報告； 4鋼材、水泥等主要材料及構件的質量合格證書； 5砂漿、混凝土試塊試壓報告； 6水、暖、氣等管道的試壓報告； 7所有設備的出廠合格證書、使用說明、圖紙資料及維修保養協議； 8消防自動報警系統的調試報告、地址編碼表及分布圖； 9電梯調試報告和使用許可證；10鍋爐及壓力容器的調試報告和使用許可證；11制冷機組及水泵、冷卻塔的調試報告，水管和風道平衡測試報告；12變配電設備的檢測報告；13避雷系統試驗報告；14生活水箱衛生許可證；15樓宇自控設備的調試報告；16綜合布線系統的測試報告；17共用天線、保安監視、背景音樂等系統的檢測報告。第二部分設施與設備土建結構 此部分的接管驗收，必須遵照建設部行業標準房屋接管驗收標準（ZBP30001-90）及相關標準執行。（一）主體結構1地基基礎的沉降不得超過允許變形值；不得引起結構上的開裂或相鄰房屋 的損壞。2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過規定值。3磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合有關 規定。5凡應抗震設防的房屋，必須符合有關規定。（二）外墻外墻不得滲水（三）屋面1各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。2平屋面應有隔熱保溫措施。3陽臺應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲 漏。（四）地面1面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮 和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有 積水,不允許倒泛水和滲漏。（五）裝修1鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位 置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘 牢。3門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。4抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。5飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。6油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。電氣系統 （一）低壓柜及配電箱1各種開關和接線體應安裝牢靠，電氣連接應可靠且接觸良好。2空氣斷路器的工作電流和整定電流符合圖紙要求。3接觸開關及其操動機構的聯動應正常，無卡阻現象；分、合閘指示正確； 輔助開關動作正確可靠。4電度表、電壓表、電流表等儀表指示正確，范圍適當，指針靈敏無卡阻，5線鼻焊錫飽滿，導線線徑和相色應符合規范要求，且走線整齊，捆扎牢固。6箱體油漆應完整無缺，無脫落退色現象，接地良好。（二）高壓開關柜1操動機構、傳動裝置、輔助開關及閉鎖裝置應安裝牢固，動作靈活可靠； 位置指示正確。2合閘時三相不同期值應符合產品的技術規定。3相間距離及分閘時，觸頭打開角度和距離應符合產品的技術規定。4滅弧室的真空度應符合產品的技術規定。5并聯電阻、電容值應符合產品的技術規定。6絕緣部件、瓷件應完整無損。4小車式高壓觸頭應接觸緊密良好。6油漆應完整、相色標志正確，接地良好。（三）避雷器1現場制作件應符合設計要求。2避雷器外部應完整無缺損，封口處密封良好。3避雷器應安裝牢固，其垂直度應符合要求，均壓環應水平。4閥式避雷器拉緊絕緣子應緊固可靠，受力均勻。5放電記數器密封良好，絕緣墊及接地應良好、牢靠。6排氣式避雷器的傾斜角和隔離間隙應符合要求。7油漆應完整，相色正確。（八）電容器柜1電容器組的布置與接線應正確，電容器的保護回路應完整。2三相電容量誤差允許值應符合規定。3外殼應無凹凸或滲油現象，引出端子連接牢固，墊圈、螺母齊全。4熔斷器熔體的額定電流應符合設計規定。5放電回路應完整且操作靈活。6電容器外殼及構架的接地應可靠，其外部油漆應完整。7電容器室內的通風裝置應良好。空調系統一、制冷機組（一）離心式制冷機組 1機組檢查應根據設備裝箱清單、說明書、合格證、檢驗記錄、裝配圖、技 術文件，核對其型號、規格以及全部零件、部件、附屬材料和專用工具。 2主體和零部件等表面無缺損和銹蝕。 3機組安裝縱橫向水平度允許偏差為0.1。 4基礎底板應平整，底座安裝應設置隔振器，隔振器壓縮量應均勻一致。 5機組的地腳螺栓的固定應牢固。 6充注制冷劑，應與銘牌規定的充注量一致。 7按機組起動鍵后，應油泵啟動30秒后，壓縮機電動機啟動。 8開機前油溫必須達到60度以上，才能自動起動。 9機組各處探頭及安全裝置反應應靈敏。10如機組自動跳車，顯示屏所反應的故障點要準確。11機組起動后，離心式制冷壓縮機的各項運行工況及輔助狀況，報警指示應 準確無誤。12潤滑油系統應沖洗干凈，加入冷凍機油的規格及數量應符合隨機文件的要 求。13抽氣回收裝置中，壓縮機的油位應正常，轉向正確，運行無異常。14電氣系統工作正常，保護繼電器額定值正確，油箱電加熱運行正常。15冷卻水系統應能正常供水。16進氣導向葉片啟閉靈活，開度和儀器指示值應隨機技術文件的要求調整一 致。17瞬間點動壓縮機轉動正常。18水冷卻電機機組連續運行，不應少于30min，氟利昂冷卻電機機組連續運 行不應大于10min（葉片開度大于40%的試驗時間應縮短）油箱的油溫、 油壓、軸承溫升及機器聲響和振動應符合隨機文件要求。（二）溴化鋰制冷機組1機組安裝應有固定螺栓，機組就位后應找水平，其縱、橫向水平度允許偏差均為0.5，雙筒吸收式制冷機應分別找正上、下筒的水平。2機組在文件規定期限內，外表無損傷，且氣密度符合設備文件規定的機組，凡沖灌溴化鋰溶液的，可直接進行試運轉，當用隋性氣體保護時，應進行真空密性試驗，合格后方能加液進行試運轉。3機組的氣密性試驗應符合本規范或設備技術規定，正壓試驗為0.2Mpa（壓表）保持24h壓降不大于66.5pa為合格。真空氣密性試驗，絕對壓力小于66.5pa，持續24h，升壓不大于25pa為合格。4檢查機組控制柜，顯示儀表外圍控制線連接是否正確，包括機組與控制箱的連接是否正確，檢查溶液泵、冷劑泵、真空泵工作電流及轉動方向。5檢查制冷機組安全保護裝置，應靈活可靠。1）蒸氣調節閥：全開，全閉動作，反饋信號；2）冷水流量壓差控制器：設定值，動作；3）冷卻水流量壓力控制器：設定值，動作；4）高發溫度控制器：設定值，動作試驗；5）低發溫度控制器：設定值，動作試驗；6）結晶溫度控制器：設定值，動作試驗；7）冷水出水低，注意控制器：設定值，動作試驗；8）冷劑水低溫控制器：設定值，動作試驗；9）吸收器低溫控制器：設定值，動作試驗；6接收廠家調試報告及檢查機組運行記錄，符合要求可以驗收。二、冷卻塔1冷卻塔安裝應平穩，地腳螺栓的固定應牢固。2冷卻塔的出水管口及噴嘴的方向和位置應正確，布水均勻。有轉動布水器的冷卻塔，其轉動部分必須靈活，噴水出口宜向下與水平呈30夾角，且方向一致，不應垂直向下。3托水盤密封良好，無滲漏現象。4填料整齊完好，無破損現象。5自動補水裝置及補水箱運行正常，浮球工作位置合適，浮球無破損。三、水泵1運轉中不應有異常振動和聲響，各靜密封處不得泄漏，緊固連接部位不應松動。2電動機的電流和功率不應超過額定值。3軸承潤滑油應飽和，無滲出。4水泵基礎的減震裝置應符合設計要求。四、閥門1閥門的裝置，方向與高度應符合設計要求，不得反裝。2安裝帶手柄的手動截止閥，手柄不得向下，電磁閥、調節閥、熱力膨脹閥、升降式止回閥等的閥頭均應向上豎直安裝。3熱力膨脹閥的安裝位置高于感溫包，感溫包應安裝在蒸發器末端的回氣管上與管道接觸良好，綁扎緊密，并用絕熱材料密封包扎，其厚度宜與管道絕熱層相同。4自控閥門須按設計要求安裝，在連接封口前應做開啟動作試驗。五、管道1管道保溫完好，無破損、無開裂、無潔露，管道與支吊架之間應墊以絕熱襯墊或經防腐處理的木襯墊，其厚度應與絕熱層厚度相同，表面平整，襯墊接合面的空隙應填實。2管道顏色和流向標志清楚，并符合國家有關規定。3與制冷壓縮機或其它設備相連接的管道不得強迫對口。4管道穿越墻體或樓板處應設鋼制套管，管道焊縫不得置于套管內。5管道與套管的空隙應用隔熱或其它不燃材料填塞，不得將套管作為管道的支撐。6各設備之間連接的管道，其坡度及坡向應符合設計要求。7冷凍水管道系統應在該系統最高處，且便于操作的部位設置放氣閥。8管道安裝后應進行系統沖洗，系統清潔后方能與制冷設備或空調設備連接。9管道與泵的連接應采用彈性連接，并在管道處設置獨立支架。10管道支、吊架的型式、位置、間距、標高應符合設計要求，連接制冷機的吸排氣管道須設單獨支架。六、管道、風口、風閥 1管道的選材、厚度應根據設計要求選用，并應符合產品標準的規定。 2風管與法蘭連接采用翻邊時，翻邊應平整，寬度一致。 3風管與配件的表面應平整，圓弧應均勻，咬口縫應嚴密，寬度應一致，并 不得有十字交叉的拼縫。 4風管和空氣處理，室內不得敷設電線、電纜，以及輸送有毒易燃易爆氣體 或液體的管道。 5風管各段間的連接應采用可拆卸的形式，接管合理。 6柔性短管的制作應符合設計規定，當設計無規定時，應選用帆布、人造革、 樹脂玻璃布、軟橡膠等具有減震、防潮、不透氣的柔性材料，柔性短管的 長度宜為150mm-250mm，其接縫處應嚴密和牢固，且不宜作異經接管使用， 安裝應松緊適度無強扭。 7風管支吊架的間距應符合規范要求。 8風管、部件及管道的支吊架型式位置及間距應符合規范標準。 9風管、部件、管道及支架的油漆應附著牢固，漆膜厚度均勻，油漆顏色與 標志符合設計要求。10風管保溫層厚度應符合設計要求，表面平整密實，包扎牢固、緊密、貼合， 不得有裂縫、散材外露、空隙等缺陷。保溫釘與風管、部件及設備表面應 粘接牢固，不得脫落、矩形風管及設備保溫釘應均勻。用玻璃布、塑料薄 膜作保護層，搭接應均勻且松緊適度。11風口外表裝飾面應平整光滑，不得有明顯的劃傷、壓痕與花斑，顏色應一 致，焊點應光滑。12風口的轉動、調節部分應靈活、可靠，定位后應無松動現象。接口處不應 有明顯漏風，葉片角度調節范圍應符合設計要求。13風閥的結構應牢靠，調節應靈活，定位準確、可靠并應標明風閥的關閉方 向及調節角度。14電動與氣動調風閥的執行機構及連動裝置的動作應可靠，其調節范圍及指 示角度與閥扳開啟角度相一致。15風管止回閥在設計風速下應能靈活開啟和關閉，關閉時應嚴密，水平安裝 的止回閥應有可靠的平衡調節裝置。16防火系統閥門及部件的制作，應符合設計規定，所采用的材料不得代換。17防火閥動作應可靠，關閉時應嚴密，易熔件應為消防部門認可的標準產品， 其熔點溫度應符合設計規定，內置易熔件的閥門應設便于更換易熔件的檢 查口。18管道閥門及儀表安裝位置應正確，無滲漏。七、消聲器1消聲器所選用的材料，應符合設計規定的防火、防腐、防潮和衛生要求。2消聲器的框架應牢固，殼體不得漏風，外表面不應有明顯的凹凸、劃痕及 腐蝕，吸聲面的方向應符合設計要求。3緊固消聲器部件的螺釘應分布均勻，接縫平整，不得松動、脫落。4消聲和消聲彎頭宜單獨設置支架，其重量不得由風管承受。八、空調機組1組合式空調機組 1）組合式空調機組各功能段的組裝應符合設計規定的順序和要求； 2）機組應清理干凈，箱體內應無雜物，密封性好無漏風，護板無銹蝕； 3）機組應放置在平整的基礎上，基礎應高于機房地平面，基礎應符合設計要 求； 4）機組下部的冷凝水排放管應有水封與外管路連接應正確； 5）組合式空調機組各功能段之間的連接應嚴密，整體應平直，檢查門的開啟 應靈活，水路應暢通； 6）電機與風機運轉平穩，無異常聲響； 7）電機的啟動電流和工作電流工作在額定值以內，星角轉換正常，無過流過 熱現象； 8）軸承和軸瓦潤滑油飽滿，但無滲出； 9）風機皮帶松緊適度，且多根皮帶長度一致；10）帆布軟連接完好，無破損及漏風現象；11）空氣過濾器所用的濾料應符合國家頒布的有關衛生標準的規定，其厚度和 密度應符合設計要求；12）空氣過濾器的框架外形尺寸應準確，表面應平整，密封面完好無集塵；13）空氣過濾器與框架或空氣處理室壁板之間安裝應合理，可拆卸清洗，但不 得影響過濾效果；14）空氣處理室各段的組裝應平整，連接嚴密位置正確，不能有滲水現象；15）表面式換熱器的散熱面應保持清潔、完好，翅片排列整齊，無明顯踏、碰、 壓偏現象，排水裝置暢通。2單元式空調機組1）室內機組安裝應位置正確，目測應呈水平，冷凝水排放應暢通，不得有滲 漏現象；2）制冷劑管道連接必須嚴密無滲漏；3）管道穿過的墻孔必須密封，雨水不得滲出。3風機盤管1）風機盤管機組安