第二部分 項目SWOT分析及核心價值研判 一、項目基本情況分析1、項目區位項目位于江寧大學城核心區，東側為大學城景觀大道龍眠大道，南側為格致路接大學城商業中心，西側為行知路接綠色生態公園，西南側為江寧體育中心，方山旅游名勝區與項目毗鄰，北側為鳳水路接一天然水庫。 北側學五路 東側龍眠大道 南側格致路 西側知行路2、項目現狀項目總占地465.4母，建設用地29 7.1畝，配套教育用地20.4畝，代征的景觀及綠化用地147.9畝，項目容積率1.2，總建筑面積約23.8萬平方米（不含地下室），項目分三期開發，建筑產品有壘加、聯排住宅和8-12層小高層住宅?，F為一空地。整體地勢基本平坦，其地表被雜草及蘆葦所覆蓋，現場目前正在平整場地，施工人員為后期挖土方做準備。 從南側看本地塊 從北側看本地塊3、項目交通 項目周邊路網暢通，交通便捷，東側為大學城景觀大道軸龍眠大道，南側為格致路，西側是知行路，2009年底通車的寧杭高速江寧科學園立交出入口距本項目2.5公里，2009年通車的地鐵一號線南延線的城東站距本項目2.5公里，規劃中的地鐵3號線輕軌；已經投入運營的公交“大同線”（大學城至同曦名城）、“大金線”（大學城至南京火車站）、“南廣線”（廣電學院至南京火車站）、“大月線”（大學城至21世紀假日花園后門）等公交線在項目邊均設有站點。 項目附近公交站臺4、教育資源 江寧大學城核心中央，周邊10所南京高校（見市場部分第58頁高校分布圖）。5、社會資源 江寧大學城商貿中心，定位為江寧大學城商業中心配套，滿足未來周邊住戶的生活； 江寧體育中心，省體育訓練基地，舉辦大型體育賽事，未來周邊住戶體育鍛練，豐富周邊住戶體育文化生活； 周邊10所高校，將給本項目帶來人文氣息和高素質社區形象的提升； 規劃中的地鐵南延線城東站，三甲醫院，圖書館，四星級賓館等，完備城市功能； 二環路穿越，天印景觀大道與苜蓿園大街無縫對接。6、資源整合 區位環境：大學城，核心中央生活區（ULD） ； 人文環境：10所高校聚集，15萬高素質知識人才群落，濃郁的人文環境； 景觀環境：毗鄰方山旅游名勝地，天然水庫，景觀大道，空氣怡人，風光無限； 配套環境：（1）：體育運動：江寧體育中心、省體育訓練基地；（2）、商業服務：江寧大學城商貿中心、規劃中的三甲醫院，四星級賓館等，（3）、文化服務：規劃中的圖書館； （4）、交通服務：數十條公交線路； 規劃中的地鐵1號線南延線，規劃中的3號線輕軌終點二、項目SWOT分析1、優勢 (strength) 項目地處新興的大學城板塊，大學城，核心中央生活區（ULD），未來發展潛力不可小覷； 10所高校聚集，15萬高素質知識人才群落，濃郁的人文環境不要替代； 項目地塊方正，易于內部景觀布局和建筑排布，最大化合理利用土地；地塊內部不存在拆遷，便于工程進度的順利開展； 周邊方山、秦淮河、天然水庫、景觀大道等優美的自然環境； 完備的城市功能（江寧大學城商貿中心、江寧體育中心、三甲醫院、圖書館、四星級酒店） 規劃中的地鐵南延線（城東站）2009年開通，距新街口30分鐘車程； 低容積率，疊加、聯排別墅級， 舒適、優質人文社區； 規劃先進，建筑風格獨特，戶型配比符合市場主流要求； 代征用地為景觀及綠化用地，三大湖景提升社區內部環境； 開發公司上市背景，實力雄厚；2、劣勢 (weakness) 江寧大學城板塊概念初步形成，現正處于開發建設階段，板塊整體形象及知名度與影響力尚有待提高； 目前項目周邊生活配套設施尚不完善，生活配套缺乏，居住氛圍淡??； 日常交通出行缺乏便利性； 四周臨城市道路，可能會帶來一定的噪音、灰塵污染； 市政道路從地塊穿過，影響景觀資源的利用；3、機會點 (opportunity) 伴隨著地鐵一號南延線09年通車，標志著江寧已融入南京主城，成為消費者置業熱土； 板塊內各項市政設施建設的推進，也可以提高板塊的競爭優勢； 開發企業大手筆、高起點規劃，著力將本項目建成板塊內標桿性樓盤，有利于增強項目品質； 作為新興板塊，本項目尚無直接性在售樓盤競爭，利于較短時間內建立“標桿”項目的形象； 用地內的城市三大湖景公園，提升項目的居住環境； 開發商扎根南京，建立品牌的信心保障； 江寧商貿中心的同步建設； 地塊通過整體性規劃建設、高品質的有幼兒園教育資源的引進，可以為地塊增加獨特的賣點； 專業營銷機構的引入，垠坤代理機構所擁有的資源優勢也將為項目帶來更大的機會點。4、威脅點（threat） 江寧各板塊間的競爭威脅。從交通通路上，競爭對手攔截， 江寧大學城板塊作為新興板塊，以教育、產業發展為重點，但規劃利好在短期內難以實現，板塊和項目價值的實現將受影響； 市政配套設施在短期內難以落實，在一定程度上阻礙了板塊與項目價值的快速提升； 依據江寧區長遠建設規劃，板塊內住宅用地規劃較多，潛在住宅上市量巨大以及后期同質樓盤的競爭攔截都將加劇市場競爭。三、對于本項目營銷推廣的指導雖然項目存在一定的劣勢和威脅點，但總體看來，優勢和機會面更大。在項目的營銷推廣中，要做到放大優勢，規避劣勢，抓住機會點，化解威脅點，并通過優勢與機會點的放大和強化，以及高品質產品的開發以及自身配套的完善，使得項目劣勢和威脅在開發過程中會轉化為優勢和機會點。通過各種營銷手法的運用將項目的賣點轉化為消費者的買點，促使項目實現價值最大化。具體來看，在項目營銷推廣上應注重以下幾個環節：1、發揮江寧大學城中央生活區（ULD）規劃導向本項目位于江寧大學城新興板塊，景觀資源豐富，板塊開發具備規模優勢，且做到整體規劃在前，市政配套先行。方山優美的景觀資源，帶來了清新的空氣和優雅的居住環境；從江寧區規劃看，周邊還將建設文化娛樂設施、醫療保健中心，將進一步提升本項目的品質；名校環抱，形成濃郁的文化氛圍。將以上各項綜合起來，可以看出本項目是未來理想的居住場所，因此發揮板塊規劃的導向作用，在本項目入市前期將會規避其在地理位置上的劣勢。2、放大人文教育資源優勢本項目地塊所處區域擁有豐厚優質的人文教育資源，江寧大學城以及規劃中成片的教育用地遍布項目地塊周邊。而本項目地塊范圍內，也配有幼兒園，創造教育資源高地，則可為項目創造關鍵性的賣點。在推廣過程中，本項目要有效利用地塊自身的文化配套和周邊豐富的教育資源，打造一個具備教育資源優勢的宜居社區，將有力地突破本板塊市場的局限，全面面向南京市區客群，為項目迅速占領市場提供一個有力的支撐。3、確立配套先行思路江寧大學城板塊建設處于剛剛起步階段，還不為廣大消費者認知，加上各項配套還不夠完善，將很難引起購房者的注意。本項目在建設工程中如能先建設部分生活配套，建好景觀，通過班車解決出行的問題，定能引起大部分購房者的關注。配套完善，生活居住環境也隨著提高，在一定程度上也能迅速建立板塊的良好形象。4、制定主題鮮明定位江寧大學城板塊位置偏僻，目前區域發展不成熟、配套不完善，這為本項目的銷售和推廣造成了障礙，為規避劣勢，在開發和營銷過程中，需對項目的形象、市場、功能進行特點鮮明的定位，并且圍繞項目定位進行有節奏有波次的營銷推廣，迅速搶占市場地位，樹立品質與形象。四、項目賣點體系梳理1、核心賣點江寧大學城，核心中央生活區（ULD）：項目周邊10所高校集聚，形成南京第二大大學城的規模優勢，15萬高素質知識人才群落，濃郁的人文環境，居住環境得天獨厚，交通配套逐步完善，必將形成大學中央生活區。 區位人文教育：文化氛圍非常濃厚，項目內部，還將配套建設高水準的幼兒園，將形成一個完整、優質的教育鏈條和高水準的教育圈層。 中央湖景公園：項目緊靠方山風景區，三大湖景公園，綠化景觀道路，大面積城市綠地，沿湖景觀綠化帶，環境優美，遠離城市的喧囂與污染，是修生養性的理想場所。2、基礎賣點實用戶型：項目戶型舒適而實用，主力戶型為60-110平方米的兩室兩廳小戶型，小三房兩廳，布局合理，舒適宜人。突出品質：項目建筑風格具有“江南水鄉傳統韻味的現代建筑“，景觀風格超現代自然，傳遞新中式園林文化，“以先入公園，后入家“的規劃理念 ，視覺品質感較強。住宅以疊加、聯排低容積度別墅級享受，部分限高8層及12層小高層公寓，生活品質更為突出。配套體系：項目所在地為江寧大學城核心中央生活區（ULD）板塊，未來市政配套規劃齊全。而項目規劃中除住宅外，還有一個中心會所、一個幼兒園、停車場、2條商業街以及其他生活機能配套，自成體系，生活配套水平將得到進一步提升。便利交通：項目緊臨大學城景觀大道龍眠大道，交通四通八達。距市中心16公里，隨著整個板塊的發展，未來交通線路的開通，地鐵一號線09年通車，必然使項目的交通條件得到優化。 湖景公園景觀：項目景觀除毗臨方山旅游度假區，同時依托天然水庫、生態公園的稀缺資源，同時社區內部亦規劃“三大湖景“中心公園，令居家生活更加貼近自然，也為鄰里提供了一個交流的空間，增加了小區住戶的歸屬感。 商業街：項目南北兩端設置兩條商業街。在為小區業主提供生活便利的同時，也作為一道富有都市風情和生活情調的社區景觀，提升了小區整體的生活質量。3、預期賣點地標樓盤：本項目開發起點高，開發企業將通過自身的專業能力和建筑品質，將該項目打造成為江寧大學城中央生活區，新的居住時代與居住領域內的地標性樓盤。名校教育：項目外部依托的多所名校為項目創造了優質的教育圈層與文化氛圍，而項目內部的幼兒園在后期運營中，如能引入優質名?；蜷_辦雙語幼兒園，將在更大程度上提升教育配套的檔次與形象。社區配套：本項目規劃中配建的中心會所、商業街等建成后，作為社區配套將“自成體系，完善生活”。板塊建設：隨著江寧大學城板塊的開發建設推進，項目周邊教育機構、大型企業的進駐，市政配套設施的完善，板塊整體環境有望得到進一步的改善。5、其他賣點：投資價值：本項目現在的地理位置與周邊環境，都還存在進一步改造的遠景規劃，特別是“三大湖景“公園