東城創新科技園建設構想 2012年8月 第一部分項目基準分析 第二部分項目發展模式 第三部分項目效益評估 目錄 第四部分扶持政策建議 第五部分投資建設企業 第一部分項目基準分析 1 項目概況分析 2 東城概況分析 3 產業政策背景 4 結論 1 項目概況分析 項目基本信息 項目區位 項目位于東城區立新社區 臨近東莞新城 南城區 周邊聚集了以光大集團和中信地產為主旗下的景湖系列以及東泰花園在內的成熟住宅區 常住人口量巨大 項目交通 面向東莞主干道 長泰路 駁接東莞大道 鴻福路 莞長路等東莞主干道 項目現狀 項目目前主要是有一定年限的舊廠房 裝修與改造工程巨大 鴻福東路 長泰路 新源路 東莞大道 莞長路 2 東城概況分析 結論 東城概況東城是東莞市主城區四個區之一 位于廣深黃金投資走廊中部 北依廣州 南望深圳 地理位置優越 可以最快承接廣深港澳產業轉移 提升經濟實力 近年來 東城積極推動城市轉型升級 努力建設新型工業示范區 商貿服務中心區 生態人居休閑區 現代文明樣板區 和諧富裕先導區 成為東莞城鎮圈中最具實力和活力的聚富寶地 創業熱土 宜居城市之一 東城產業現狀東城區爭取按照 高新技術產業化 傳統產業高新化 的工作思路 把利用高新技術和先進適用技術對傳統產業進行改造作為科技工作的重點 積極引導企業加大對產品研發的投入 鼓勵企業開展自主創新 鼓勵企業與高校 科研院所建立了科技合作關系 搞好新產品開發和科技成果轉化 有效提高了企業的自主創新能力和市場競爭實力 目前 東城區擁有授權專利8400件 其中 發明專利82件 實用新型專利1734件 外觀專利6584件 專利授權量位居全市第一 3 產業政策背景 國家政策 國家 十二五 規劃中明確提到 堅持把科技進步和創新作為加快轉變經濟發展方式的重要支撐 深入實施科教興國戰略和人才強國戰略 充分發揮科技第一生產力和人才第一資源作用 依靠科技進步 勞動者素質提高 管理創新轉變 加快建設創新型國家 東莞市東城區政策 實施 科技東城 戰后 出臺 關于實施科技東城工程建設創新型城區的意見 將科技東城工程作為加快產業結構調整 促進經濟社會轉型的重要舉措 營造了一個科教興區的濃厚社會氛圍 有力推動了產業升級和城市升級 產業關聯 建設以新一代信息技術為平臺的智慧科技產業園區 重點發展微電子與電子信息技術 光電子與光電一體化技術 材料科學與新材料技術等高新科技產業為主的各類現代高新技術產業以及配套的現代物流 現代金融 商務等服務以及物聯網等產業共同發展 致力于打造成集研發 孵化 加速于一體的優秀現代創新科技產業鏈園區 對推動東城區科技產業發展發揮重要意義 產業聚集效應 打造創新的 智慧的現代科技產業對傳統產業升級具有巨大的推動作用 同時園區發展將帶來不可估量的產業聚集 gdp聚集 稅收聚集效應 地方就業前景 交易平臺的技術開發 客戶服務 倉儲物流等核心職能會大大帶動地方就業 其不同于傳統制造業的職能屬性 亦可提升就業人口的整體水平 加速地方產業升級 4 結論 政策支持東城區政府按照 高新技術產業化 傳統產業高新化 的工作思路 把利用高新技術和先進適用技術對傳統產業進行改造作為科技工作的重點 項目的目標是打造東城的創新科技園 符合東城政府對創新科技企業的需求 為東城發展 科技東城 提供了有力的支持 自身優勢項目位于東城的城區 項目附近主要規劃為高端的住宅項目 環境優美 項目本身的位置優越交通便利 并且項目的租金低 更適合于對地理位置要求不高 租金承受力低的創新科技企業 區位優勢項目距離東莞的新興cbd 第一國際 2公里距離 面對周邊龐大的常住人口的巨大需求 入駐企業能夠通過便利的交通和周邊巨大的市場需求形成區域影響力 有利于發展配套成熟的綜合園區 第二部分項目發展模式 1 項目定位 2 功能規劃 3 合作模式 4 招商模式 5 運營管理 1 項目定位 定位依據 一個好的系統性定位 應能滿足政策 產業等各要素的要求 項目定位 政策層面 從東莞市政府到東城區政府 促進產業轉型升級 發展產業聚集平臺 培育戰略新興產業 均是政策的重中之重 并出臺了大量的優惠扶持政策 如本項目定位能得到政府認同 無論是項目本身還是進駐商戶將有機會得到政府的政策扶持 提升項目競爭力 產業層面 東城區一直以來都非常重視科技發展工作 實施 科技東城 戰略 將科技東城工程作為加快產業結構調整 促進經濟社會轉型的重要舉措 推動產業升級和城市升級 本項目作為企業聚集發展發展的一種載體 應考慮符合城市的產業發展需求 從考慮促進產業升級發展的升級的角度來制訂項目定位 區位層面 項目扼守東莞主干道新源路 駁接鴻福路 東莞大道等東莞城市主干道 交通便利 優勢明顯 西平片區作為近年新興的成熟商住片區 周邊人流量以及龐大常住人口數量也是本案的一個機會 如何利用這一優勢也是項目定位需要考慮的要素之一 項目層面 項目本身檔次偏低 又是三舊改造 很難在硬件配置水平上達到很高水平 一方面投資較大 另一方面也很難實現持續領先 因此 本項目的核心競爭力需要從軟實力的層面來進行考慮和塑造 而所謂的軟實力 即項目的前期定位和后期運營 定位關鍵詞 通過前篇的描述 我們明確了本項目定位需要考慮的要素 以符合東城區 科技東城 發展戰略為目標 以本項目物業為載體 發揮項目周邊的交通物流和常住人口巨大基礎優勢 建設產業聚集平臺 打造東城的創新科技產業園標桿 構筑項目的軟實力和核心競爭力 保障項目的可持續領先優勢 1 項目定位 項目總體概念定位 東城區創新科技企業孵化器 東城創新科技園 結合東城區的 科技東城 發展戰略 結合東城的科技產業發展政策 為科技企業提供發展平臺 打造創新型科技企業孵化器 將 產學研 相結合 將最新研發的科技理論產業化 孵化出一大批創新型科技企業 為東城區的的產業升級與城市發展助力 1 項目定位 附加價值高替代性低 先進制造技術 制造 裝配 物流 營銷 品牌 創新 設計 研發 創新研發技術 電子商務技術 提高產品附加價值 市調 創新 研發 設計 附加價值 制造 裝配 物流 營銷 品牌 市調 產業價值鏈 創新研發 智慧科技 帶來產業升級 1 項目定位 定位于創新科技園的產業鏈詮釋 1 1 項目定位 定位于創新科技園的產業鏈詮釋 創新科技產業上下游產業鏈十分豐富 覆蓋現代制造業 現代信息業 現代物流業 倉儲業 現代服務業 運營及呼叫中心外包 it業 微電子業等等多個門類 而這些行業和傳統行業聯系非常緊密 并形成相互依賴的格局 為產業升級與技術改造的 微創新 體系構建 提供了良好的基礎 也為配套產業企業的招商帶來便利 產業鏈上的關鍵特色支撐性企業的入駐成為 創新科技園 的最大特色 他們將為科技型企業解決最需要解決的關鍵技術 資金 管理和治理 盈利模式 轉型升級 現代營銷和物流等一系列問題 如 1 技術源 中科院自動化所 中科院國家技術轉移中心 百分百科技有限公司 2 風險投資及資本運作 綠野資本 從天使俱樂部 vc pe到ipo 并購 3 科技貸款 創新科技園科技貸款專項基金 園區專設金融信貸機構 4 云計算及智慧城市平臺 ibm 中智科技 國內最先進的智慧城市服務商 上下游產業鏈的覆蓋 高完整性及企業穩定性 2 功能規劃 以本項目的周邊區位 交通特點為基礎 依托東城的產業策略 引入科技類企業入駐辦公 并配套以必要的商務休閑 金融支持倉儲物流以及學術 技術攻關機構支持 切身考慮企業需求 完全服務于園區的科技企業 支持東城的科技產業發展 基于提出的關于項目的整體定位 對創新科技園的功能定位為 主功能 技術研發 企業辦公 學術交流 倉儲物流 形象展示 項目主功能匯集科技產業發展鏈上游的學術 技術支持 產品研發 以及產業鏈中段的展示 銷售 以及產業鏈下游的倉儲物流配套 形成完整的產業鏈配套 為園區企業提供發展支持 主功能定位 2 功能規劃 主功能定位詮釋 2 功能規劃 可按入駐企業的主營產品類目劃分為不同的 主題功能區 例如 智慧消防 智慧城市 智慧交通 創新科技 現代物流 3c數碼街 特種車輛 等主題專區 提供線上和線下的解決方案 產品 咨詢等展示 交易功能 入駐企業展示交易區 辦公區 科研服務區的適度集聚 特色行業的填補空白 細分市場龍頭企業的品牌效應 結合電子商務的線上推廣的強大擴散力 可以迅速集聚人氣 為拉動延伸項目的發展提供穩定優質的人流基礎 圍繞智慧科技 時尚生活 產學研不斷舉行各種主題活動 展會 論壇 節日 集聚人氣 園區內 主題功能區 的打造 展示 研發 辦公 1 主功能定位詮釋 2 功能規劃 入園的創新科技企業普遍具有的優秀特質1 企業產學研的商業模式成熟2 現金流良好 成長性好3 擁有核心技術和產品以及優秀的成本控制能力4 盈利狀況平均情況遠高于傳統制造業和服務業5 屬于資本市場偏愛的對象入駐企業的高度一致帶來產業發展的高度一致性全行業產業鏈的完整性帶來上下游產業鏈整合及就業結構的高度立體化為智慧科技園區產業規劃格局打下堅實的基礎整體項目的品牌傳播成本降低 易于園區品牌建設 入住園區的優質企業高獨一性 輔功能 培訓 娛樂 餐飲 營銷 法律 金融 輔助功能定位 項目為園區企業提供金融 法律 營銷 培訓等配套支持 服務于園區企業 幫助園區內企業發展壯大 同時配套商務 休閑 餐飲 等服務性企業 為園區工作人員的日常生活 商務談判等提供全方位服務 2 功能規劃 輔助功能定位的詮釋 2 功能規劃 按照前述的 鼠標 水泥 的格局 將不僅帶來了業態的高度差異化 同時帶來了穩定的客流 這些客流除了采購 咨詢之外 也有休閑娛樂 餐飲等其他需求 可以逐步延伸與此相關項目的開發 科技類企業員工大多數比較年輕 他們除了 樂業 更需要 安居 及休閑娛樂的需求 入駐企業也會帶來大量的相關商務客流 借此契機 可以拓展酒店式公寓 普通公寓 員工宿舍 運動健身中心 電影院 娛樂中心 特色餐飲 商場超市等項目 不讓企業家員工們在工作地和居住地來回奔波 真正讓他們 安居樂業 打造 類硅谷模式 逐步拓展延伸項目 從而形成規模效應 立體性 完整性俱佳的人性化科技生態社區 新城 舉例 上海張江高科技園區經過多年發展 已經形成很大規模和很高的成就 培養孵化出的企業有一大批達到國內甚至國際領先水平 在研發創新 技術水平 產業規模 人才集聚等諸多方面創造了多個國家記錄 但是 與此同時 陳舊的規劃造成該園區遠離市中心 園區規模巨大 但配置不夠合理 同質化嚴重 嚴重缺乏商業 娛樂 教育 醫療等 安居 功能配套 曾有上海著名的 張江男 現象 對于人才的經營 企業的可持續發展 園區的人性化發展留下很大隱患 類硅谷模式 全產業生態圈 打造人性化科技生態新城 倉儲以及停車位配套 企業總部基地 主功能區 科技企業辦公 學術交流 技術研發等 輔助功能區 娛樂 餐飲 住宿等配套 項目展示區 主入口 園區功能分區初步規劃 2 功能規劃 其他規劃 產業延伸規劃 2 功能規劃 集中式員工宿舍 自建大型倉庫酒店式公寓 經濟型酒店餐飲及娛樂主題街商業綜合體 二期 3 合作模式 投資建設方 百分百實業集團 項目投資建設方 廣東贏城投資管理有限公司 創新科技園投資管理有限公司 3 合作模式 合作關系 4 招商模式 招商目標 六類目標企業 4 招商模式 招商目標 主營企業配比規劃 主營產品類目規劃1 覆蓋生物醫藥與新材料 現代電子信息 微電子業與物流配送等企業 以提升企業運行效率 改善管理精細程度為目的 重點在工業生產流程監測與精細化管理 倉儲物流管理領域引入行業內的領先企業 并逐步向采購 生產 管理 倉儲 物流和銷售等環節的企業擴展 2 覆蓋電力 交通 環保 水利 海事等垂直領域的企業 以提升經濟社會建設保障能力 資源利用效率和環境保護水平為目的 重點圍繞電力電網智能管理 交通運輸管理 環境監測保護 水情水文水質監測 航海保障等方面的領先企業 3 覆蓋醫療 安保 科技園區等領域的企業 以提升人民生活水平和建設幸福 和諧 宜居為目的 重點圍繞信息網絡建設 運營商 社會保障等方面的it集成商和領先企業 入駐企業規模配比 以年銷售金額劃分 1億元以上1 2家 5000萬 1億元3 5家 2000萬 5000萬占比20 1000萬左右占比30 500 1000萬占比30 100萬 500萬占比15 創業型企業5 5年內打造出3家上市公司 意向企業舉例生物醫藥 新材料企業 同盛醫藥 廣州 龍京醫藥 中山 星湖新材料 肇慶 現代電子信息企業 廣州佳都集團 深圳市現普科技 廣州毅昌科技司微電子企業 深圳市華陽微電子 廣東順達微電子 廣州 潮州市創佳微電子it企業 廣州賽沃信息科技 廣州市揚程電子 深圳宏星月科技電子商務企業 廣州虹天電子商務 廣州宏達電子商務 億臨電子商務 廣州 4 招商模式 招商目標 產業鏈配套行業配比規劃 總體規劃1 建設智慧科技研發和產業化平臺 依托贏城科創的合作伙伴如中科院等研發機構和企業 研制配套成熟的新技術 新工藝 新裝備和新產品 推進重大科技成果的工程化 形成以市場為導向 以企業為主體的產業研發體系 建立完善的 微創新 體系 為傳統制造業 服務業的產業與科技提升 提供有力保障 2 建設公共技術服務和中介服務平臺 圍繞企業技術創新共性需求 建設集研發 中試 小批量生產和測試于一體 國內領先 國際先進的物聯網公共技術服務平臺 公共測試服務平臺 綜合信息咨詢服務平臺 建設完善科技投融資 產學研合作 成果轉化 信息共享 政策咨詢 市場推介 知識產權 人才培訓 綜合配套等功能齊全的公共服務平臺 3 建設創新科技園的投資融資服務平臺 設立創新科技產業投資基金 企業發展擔保資金 投資發展風險補償基金 結合引進的投資銀行 風險投資 天使投資 科技貸款 券商 律師所 會計師所等通過專業的投融資服務 在解決企業融資問題的同時 幫助企業改進治理結構和管理水平 真正授人以漁 企業集群 1 以技術創新 規模擴張和并購重組等方式引進和培育具有核心創新能力的相關龍頭企業 5家 2 以戰略重組 技術轉讓和協作配套等方式引進和培育優勢企業 10 20家 3 以配套人才 技術 風險資本等創新要素的方式 引進與打造創新能力持續 發展動力強勁的科技型中小企業 25 35家 4 招商模式 長期總體招商目標 1 大型創新科技企業 2 5家 整層辦公樓或獨棟辦公樓 員工200人左右年銷售額超過1億元 年稅收超過500萬元2 中型創新科技企業 10 20家 大型辦公室 員工50人左右年銷售額超過4000萬元 年稅收超過150萬元3 小型創新科技企業 30 40家 小型辦公室 員工20人左右年銷售額超過800萬元 年稅收超過30萬元4 配套創新科技企業 20 30家 小型辦公室 員工20人左右年銷售額超過500萬元 年稅收超過20萬元5 配套商業企業 30 50家 商業街鋪 員工10人左右年銷售額超過100萬元 年稅收超過2萬元 招商目標 7個行業的核心目標企業1 新材料類典型代表 凱實科技 三環2 軟件類典型代表 文思 東方永德3 it類典型代表 聯想 漢王4 智能電網類典型代表 科銳 四方5 教育類典型代表 中慶現代 中科通6 物聯網類典型代表 網宿科技 新大陸7 系統集成類典型代表 華青融天 物聯天下招商目標 配套產業目標企業1 物流商 圓通 順豐2 廣告營銷推廣 linkteck adway3 云計算現代物流中心 亞馬遜4 集中式呼叫中心 avarto5 電信增值業務 移數通 5 園區運營管理 運營平臺構想 在東城創新科技園正式進入運營階段后 項目根據實際需要 將以自建或合作建設的模式 分階段創建以下8大運營服務平臺 為園區企業的發展助力 人力資源平臺 東城創新科技園 投資基金平臺 科技支持平臺 商務服務平臺 營銷支持平臺 中央信息平臺 交流合作平臺 園區展示平臺 運營服務平臺 園區展示平臺 在東城創新科技園合適位置建設園區展示廳 對項目亮點及運營模式進行介紹 對進駐企業的風采及進駐企業的研究成果進行展示 有效促進潛在客戶對園區的了解和認同 5 園區運營管理 運營服務平臺 技術支持平臺 在創新科技園內成立科技支持中心 與清華大學 中山大學 華中科技大學 廣東醫學院 東莞理工學院 東莞質檢等高校及其它機構合作 成立以教授學者為主的專家委員會 為企業在科研項目的攻關 研究成果的評審 技術人才培訓等方面提供服務 5 園區運營管理 運營服務平臺 中央信息平臺 在創新科技園建設中央信息中心 為進駐企業提供硬件采購 網絡布線 企業建站 軟件上線 電子商務 云平臺等全面信息解決方案 同時 對整個園區提供全面的信息化 智能化的智慧園區解決方案 5 園區運營管理 運營服務平臺 交流合作平臺 在園區內 由運營管理方組織 以進駐企業為基礎 聯合關聯政府 協會及企業 定期舉辦商務交流 技術研討類的會議 論壇等 逐步形成一個機制性的交流合作平臺 促進企業間的相互提升和合作 5 園區運營管理 運營服務平臺 孵化基金平臺 針對創新科技園 由運營管理方聯合投資方 綠野資本等成立創新科技園孵化基金 針對項目內企業進行投資 同時也為企業提供融資輔導 股權交易等綜合性投資服務 5 園區運營管理 運營服務平臺 人力資源平臺 針對創新科技園內企業的高層次人才需求及對人才持續培訓的需求 運營管理將成立專門的人力資源服務中心 與高校就業辦 人才中心等單位合作 為企業提供人員招聘 勞務派遣 職業培訓 定向委培 檔案寄存等全方位的人力資源服務 5 園區運營管理 運營服務平臺 營銷支持平臺 針對創新科技園內企業營銷方面的需求 組織專業品牌 策劃 銷售等方面人才 成立高規格的營銷支持中心 為項目內企業提供品牌規劃 營銷策劃 業務 銷售 會展會務 國際拓展等方面的專業服務 5 園區運營管理 第三部分項目效益評估 1 項目盈利模式 3 項目社會效益 2 項目經濟效益 項目盈利模式 辦公 商鋪 倉儲的租金收入或銷售收入稅收分成 大多數優質的入駐企業都處于盈利狀態 項目早期即可產生一定的稅收企業增值服務收入 由于本項目聚集的是一批優質的企業 圍繞他們的一系列增值業務 如投融資服務 企業管理咨詢 培訓 法務 稅務 人力資源等服務都有挖掘的機會 延伸項目的開發收益 2 5代園區地產 商業地產 物流地產對于很多地方政府 科技園區項目往往是現在 轉型升級 最好的招商項目題材 有機會談到較好投資條件 如 便宜的地價 稅收優惠 基礎設施配套等等 經濟效益測算 項目基礎數據 比照周邊地區商鋪價格以及寫字樓價格 初步預計 寫字樓租金 35元 平方米 月 管理費3 5元 平方米 月寫字樓遞增率 5 商鋪租金 80元 平方米 月 管理費6元 平方米 月商鋪遞增率 8 備注 成本及收益均不考慮企業總部基地部分 該部分由百分百自購自建 經濟效益測算 項目目前產權情況 項目目前總建面為80000平方米 部分物業產權在犬眠嶺村委 部分物業產權已經出售 詳細情況如下 1 62604平方米的廠房出租給相關企業 需要支付企業搬遷成本 按照目前的裝修情況 需要支付約2000萬元的搬遷費用 2 468平方米的四環路旁修車廠商鋪已出售 需要重新回購 建設項目展示面 回購成本約為12000元 平方米 3 5455平方米的商業部分需要整體返租 租賃成本為35元 平方米 4 62604平方米的廠房整體返租 租賃成本為8元 平方米 1 經濟效益測算 項目總投資成本匯總 1 經濟效益測算 項目收入及利潤 1 1 經濟效益測算 經濟效益測算總結 項目整體初始投資 7030萬元 20年平均年運營成本 2138萬元 年20年平均年收入 5197萬元 年20年的年平均投資利潤率 41 13 20年項目整體產生總利潤約為 5 78億結論 項目初始投資7030萬 20年產生的利潤5 78億 年投資回報41 13 1 社會效益預期 地方就業前景預期 就業格局特點1 廣泛性 產業鏈的高覆蓋性導致就業前景跨行業的特點明顯 就業廣泛 2 立體性 基于跨行業覆蓋 對人才的需求呈現立體化趨勢 3 可持續發展和升級性 技術研發 現代服務 物流配送等行業及配套產業屬于快速發展的階段 帶動就業前景需要不斷升級 具有可持續發展性 4 拉動地方培訓產業 大量的工廠 it 客服 坐席 倉儲物流等就業崗位的大量需求和高流動性 勢必拉動相關培訓行業的大發展 社會效益預期 創新科技園的長期展望 創新科技園 初步目標 到2016年 該園區實現產值10 15億元 稅收4000萬元以上 企業總數超過100家 新增高層次就業人口5000人 實現新增高層次高收入就業過50